上訴人（原審被告）湖北枝江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。住所地：枝江市馬家店街道辦事處迎賓大道26號。
法定代理人覃彥，該公司理事長。
委托代理人劉家鋒，該公司經(jīng)理。特別授權(quán)代理。
委托代理人何昌林，湖北普濟律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）李某某。
委托代理人陳志，湖北驍陽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原審被告龔雪某。
委托代理人潘金龍，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人湖北枝江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱枝江農(nóng)村商業(yè)銀行）因與被上訴人李某某及原審被告龔雪某抵押合同糾紛一案，不服湖北省枝江市人民法院（2007）枝民初字第462號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月9日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，1999年6月8日，李某某與龔雪某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，龔雪某將自己享有所有權(quán)的位于枝江市五柳樹市場31號商住樓（證號：枝江市房權(quán)證馬家店字第0101607號）一幢出售給李某某，價款11.85萬元。李某某當(dāng)即付清房款，龔雪某將房屋及房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證交付李某某居住使用至今，但所購房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。2003年4月28日，李某某前夫胡志軍私自將李某某存放在家中的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交給龔雪某，龔雪某拿證后與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行下屬的原顧家店信用社簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》，將該房抵押給枝江農(nóng)村商業(yè)銀行用于貸款，并于2003年4月30日到枝江市房管局辦理抵押登記，2003年5月12日，枝江市房管局為枝江農(nóng)村商業(yè)銀行辦理房屋他項權(quán)證（證號：枝江市房馬家店他字第0102313號）。2003年9月15日，枝江農(nóng)村商業(yè)銀行下屬的原顧家店信用社根據(jù)抵押合同為龔雪某貸款5萬元，期限為2003年？月15日至2004年3月30日。借款到期后，因龔雪某未還款，涉案所設(shè)定的抵押擔(dān)保關(guān)系至今未解除。2007年3月，李某某要求龔雪某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記時，發(fā)現(xiàn)所購房屋已被龔雪某用于抵押貸款，雙方引起訴爭。李某某請求確認(rèn)龔雪某與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》無效，并由龔雪某與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行承擔(dān)本案的訴訟費用。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實的主要證據(jù)有：
原審法院認(rèn)為：一、李某某對未辦理過戶登記的房屋享有所有權(quán)。按法律規(guī)定，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，但李某某已付清全部購房款，也入住使用該房多年，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的實質(zhì)要件已經(jīng)具備，龔雪某未協(xié)助李某某將所購買的房屋過戶至李某某名下只是形式要件未完備，從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場的角度出發(fā)，該房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)認(rèn)定歸李某某所有。二、李某某具有起訴的主體資格。龔雪某明知涉案房屋已出售給李某某，卻與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》，以其不再享有產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押物擔(dān)保貸款，其行為侵犯了李某某的合法權(quán)益，李某某只有通過法律救濟途徑要求確認(rèn)龔雪某與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行之間設(shè)定的抵押擔(dān)保關(guān)系無效，才能保護自己的物權(quán)。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第113條第1款的規(guī)定，判決：龔雪某與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行于2003年4月28日簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》無效。一審案件受理費80元，由龔雪某與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行各負(fù)擔(dān)40元。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實屬實。
同時查明，1996年9月19日，李某某與胡志軍在枝江市人民法院的主持下達(dá)成調(diào)解離婚協(xié)議，該院于當(dāng)日作出（1996）枝民初字第548號民事調(diào)解書。2007年10月30日，湖北省枝江市人民法院作出（2007）枝民初字第328號民事判決書，確認(rèn)枝江市農(nóng)村信用合作聯(lián)社與龔雪某之間存在借貸合同關(guān)系，判決龔雪某向枝江市農(nóng)村信用合作聯(lián)社償還借款50000元，并從2003年9月16日起至實際償還之日止按月利率千分之六點三支付利息。2012年10月25日，枝江市農(nóng)村信用合作聯(lián)社更名為湖北枝江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。

本院認(rèn)為：1、枝江農(nóng)村商業(yè)銀行提交的《抵押擔(dān)保借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《房屋他項權(quán)證》及龔雪某之夫馮紹兵向枝江農(nóng)村商業(yè)銀行出具《同意抵押擔(dān)保承諾書》證實，上述合同的相對人均系龔雪某和枝江農(nóng)村商業(yè)銀行，且龔雪某提交用于證實其身份的結(jié)婚證及抵押擔(dān)保房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人均系龔雪某。枝江農(nóng)村商業(yè)銀行在對龔雪某提交的相關(guān)貸款證件進(jìn)行審核后，與龔雪某簽訂抵押擔(dān)保借款合同，并按法律規(guī)定到枝江市房地產(chǎn)管理局對龔雪某提供抵押擔(dān)保的房屋辦理了他項權(quán)證，其行為并不違反法律禁止性規(guī)定。雖然龔雪某在本案中辯稱其是幫助李某某之前夫胡志軍借款，在借款完成后其已將枝江農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)放的貸款50000元如數(shù)交給了胡志軍。但從本案雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)來看，除龔雪某對上述辯稱事實的陳述之外，并無其他證據(jù)證實本案所涉貸款與胡志軍存在任何關(guān)聯(lián)性，即使龔雪某辯稱的事實屬實，其也系龔雪某與胡志軍的另一法律關(guān)系，并不影響其與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行之間借貸法律關(guān)系的成立。因此，龔雪某辯稱本案所涉貸款系其幫助胡志軍貸款的理由不能成立，本院不予采納?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。雖然龔雪某與李某某簽訂了房屋買賣合同，龔雪某在李某某支付房屋價款后，將其房屋及房屋所有權(quán)證交付給了李某某，但因雙方未辦理房屋所有權(quán)變更登記，龔雪某對本案所涉抵押房屋仍然享有所有權(quán)。枝江農(nóng)村商業(yè)銀行在與龔雪某簽訂貸款合同過程中，對龔雪某的貸款資格及抵押物（房屋）已盡到了一般注意和審核義務(wù)，雙方簽訂的《抵押擔(dān)保借款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》、《房屋他項權(quán)證》意思表示真實，內(nèi)容合法有效。李某某主張龔雪某與枝江農(nóng)村商業(yè)銀行簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》無效的理由不能成立，本院不予支持。2、對于胡志軍在未經(jīng)李某某同意的情況下私自將本案所涉房屋所有權(quán)證拿出并與龔雪某一起到枝江農(nóng)村商業(yè)銀行辦理的貸款的行為是否涉嫌犯罪的問題，本院認(rèn)為該問題并不影響本案的處理結(jié)果，龔雪某主張本案應(yīng)向公安機關(guān)移送的理由不能成立，龔雪某如認(rèn)為胡志軍的行為涉嫌犯罪，可向相關(guān)機關(guān)提出控告。
另外，本案李某某與龔雪某之間的房屋買賣合同因商業(yè)銀行善意抵押權(quán)的成立而存在履行障礙，本院在審理過程中已向李某某作適當(dāng)釋明，李某某可選擇滌除抵押權(quán)以繼續(xù)履行買賣合同并就其相關(guān)損失主張權(quán)利，亦可選擇解除合同并就其相關(guān)損失主張權(quán)利，由于李某某堅持不變更訴訟請求，本院只能依其請求進(jìn)行判決，本案所涉房屋買賣合同的履行障礙問題只能由李某某另行主張權(quán)利。
綜上所述，原審判決認(rèn)定的事實基本清楚，但適用法律有誤，致使判決結(jié)果不當(dāng)，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省枝江市人民法院（2007）枝民初字第462號民事判決。
二、駁回李某某的訴訟請求。
一審案件受理費80元，由李某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費80元（湖北枝江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司已預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李淑一 審　判　員　　胡建華 代理審判員　　關(guān)俊峰

書記員：張鵬煒