湖北星星宏基置業(yè)有限公司
黃炎軍（湖北文學(xué)泉律師事務(wù)所）
羅偉平
天門尊龍俱樂部有限公司
汪斌
倪某某

原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司。
住所地:天門市竟陵辦事處鐘惺大道。
法定代表人應(yīng)華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人黃炎軍，湖北文學(xué)泉律師事務(wù)所律師。
委托代理人羅偉平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖南省衡陽市人，系原告公司員工，住湖南省衡陽市雁峰區(qū)。
被告天門尊龍俱樂部有限公司。
住所地:湖北省天門市天門新城銀座帝景灣8號樓。
法定代表人倪某某，該公司經(jīng)理。
被告倪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省漢川市人，住湖北省漢川市。
共同委托代理人汪斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝感市人，大專文化程度，自由職業(yè)，住湖北省孝感市（現(xiàn)湖北工程學(xué)院內(nèi)）。
原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司訴被告天門尊龍俱樂部有限公司、倪某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法由審判員戴建國擔(dān)任審判長，與審判員樊柏芳、人民陪審員甘賢操組成合議庭，于2016年11月15日公開開庭進行了審理。
原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司的委托代理人黃炎軍、羅偉平，被告天門尊龍俱樂部有限公司、倪某某的共同委托代理人汪斌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司訴稱:2012年9月3日，被告倪某某與原告簽訂房屋租賃合同一份。
該租賃合同約定，原告將天門市新城銀座帝景灣8號樓四、五兩層2968.98平方米房屋及一樓大廳50％的面積即77.16平方米，共計3046.14平方米出租給被告倪某某作KTV歌廳使用，租期為2012年9月6日至2021年2月5日，房屋租金第一個租賃年度按每月每平方米人民幣32元計付，以2013年2月6日至2014年2月5日為一個租賃年度，以后每年度以3％的租費比例遞增，即在上一年度的基數(shù)上逐年遞增。
同時約定在合同簽訂之時，被告倪某某向原告指定賬戶存入合同履約保證金人民幣100000元，合同期滿被告無違約行為，原告不計息退還。
租賃期滿或因被告責(zé)任導(dǎo)致租賃合同終止，依附于房屋的所有裝飾、裝修等附和物無償歸原告所有。
上述合同簽訂后，原告按約將租賃房屋交付給被告倪某某，被告倪某某于2014年9月22日登記注冊成立被告天門尊龍俱樂部有限公司，被告倪某某為被告天門尊龍俱樂部有限公司法定代表人，公司經(jīng)營范圍為卡拉OK娛樂服務(wù)。
2012年9月5日被告倪某某向原告交納履約保證金人民幣100000元，而兩被告在履行交納租金過程中多次違約，截止2016年8月6日，兩被告應(yīng)支付原告租金人民幣4354571.68元，水費5474.70元，實際交納租金1411587.00元，扣減被告的履約保證金100000元，尚應(yīng)給付原告租金2842984.68元及水費5474.70元，合計2848459.38元。
原告為兩被告欠交租金及水費事宜，已多次向兩被告催收，均無結(jié)果，故原告訴至法院，請求判令:一、解除原被告雙方簽訂的房屋租賃合同，責(zé)令兩被告立即遷出租賃房屋；二、兩被告給付原告租金人民幣2742984.68元（截止2016年8月6日），水費5474.70元，違約金人民幣100000元，合計人民幣2848459.38元，并按約定租金標(biāo)準(zhǔn)計算兩被告房屋占用費至遷出之日止；三、由兩被告承擔(dān)本案訴訟費。
原告為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份，證明原告的訴訟主體資格；
證據(jù)二、身份證、營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)登記信息復(fù)印件各1份，證明二被告的主體資格；倪某某、汪斌系被告天門尊龍俱樂部有限公司股東，被告倪某某系被告天門尊龍俱樂部有限公司法定代表人；
證據(jù)三、房產(chǎn)證及測繪圖復(fù)印件6份，證明原告為出租房屋的所有權(quán)人及出租房產(chǎn)的面積為3046.14㎡的事實；
證據(jù)四、房屋租賃合同、證明復(fù)印件3份，證明1、房屋租賃合同對房屋的租賃期限、租金的計算標(biāo)準(zhǔn)、方式及違約責(zé)任進行了約定；2、出租房產(chǎn)四、五層的面積為2968.98㎡的事實；
證據(jù)五、收款收據(jù)復(fù)印件1份，證明被告倪某某已交付履約保證金100000元的事實；
證據(jù)六、欠費情況說明1份，證明二被告自2013年2月6日起至2016年8月6日止應(yīng)支付房屋租金4254571.68元，水、電費5474.7元，已支付房屋租金1411587元，尚欠房屋租金2842984.68元，水、電費5474.7元的事實。
二被告共同辯稱:二被告租賃原告的房屋并簽訂合同，所欠的水電費都沒有異議；第二被告將部分股份轉(zhuǎn)讓給黃國軍，并簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，將部分租賃場所交給黃國軍經(jīng)營，原告起訴所欠的費用有一半應(yīng)該由黃國軍承擔(dān)；二被告按照原告要求完成了800萬元的投資，不存在公司資不抵債的事實，目前欠款是事實，但與內(nèi)部股東的經(jīng)營相關(guān)，不存在惡意欠款，希望雙方能夠協(xié)商解決。
二被告為支持其抗辯意見，向本院提交協(xié)議書、增補協(xié)議書復(fù)印件各1份；證明租賃房屋的五樓租賃給黃國軍使用，經(jīng)營期間應(yīng)由黃國軍自行繳納相關(guān)費用的事實。
經(jīng)庭審質(zhì)證，二被告對原告所舉證據(jù)一、二、三、四、五、六均無異議。
原告對被告所舉證據(jù)提出異議，認(rèn)為該份證據(jù)不能達(dá)到其所要證明的目的，即便存在內(nèi)部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也是股東間內(nèi)部的經(jīng)營決策問題，不影響本案二被告與原告簽訂的合同的履行。
對雙方有爭議的證據(jù)，本院經(jīng)審查作如下認(rèn)定:
二被告提交的證據(jù)為協(xié)議書及增補協(xié)議書，該證據(jù)系第二被告與案外人簽訂的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其協(xié)議內(nèi)容屬第二被告對自身民事權(quán)利的處分，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，也是股東間內(nèi)部的經(jīng)營決策問題，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，因此，該證據(jù)本院依法不予采信。
因二被告對原告所舉證據(jù)一、二、三、四、五、六均無異議，本院認(rèn)為上述證據(jù)客觀真實，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院依法予以采信。
本院根據(jù)原、被告雙方當(dāng)事人的陳述以及本院確認(rèn)的有效證據(jù)，確認(rèn)如下法律事實:
2012年9月3日，被告倪某某與原告簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定:”原告將位于天門市新城銀座帝景灣8號樓四、五兩層2968.98平方米（1496.5平方米+1496.5平方米-24.02平方米）房屋及一樓大廳50％的面積即77.16平方米（154.32平方米×50%），共計3046.14平方米出租給被告倪某某作KTV歌廳使用；租期期限為2012年9月6日至2021年2月5日；房屋租金的計算方式:房屋租金第一個租賃年度按每月每平方米人民幣32元計付，以2013年2月6日至2014年2月5日為一個租賃年度，以后每年度以3％的租費比例遞增，即在上一年度的基數(shù)上逐年遞增；房屋租金的支付方式:房屋租金采取先交費后使用，每半年交費一次；履行保證:在合同簽訂之時，被告倪某某向原告指定賬戶存入合同履約保證金人民幣100000元，合同期滿被告無違約行為，原告不計息退還；原告將水、電接通到被告使用的樓層，租賃面積內(nèi)的水、電使用，由被告根據(jù)經(jīng)營要求自行設(shè)計安裝，自行承擔(dān)費用；違約責(zé)任:如一方違約，向?qū)Ψ街Ц哆`約金100000元；被告拖欠房屋租金累計6個月以上，原告可以解除合同；租賃期滿或因被告責(zé)任導(dǎo)致租賃合同終止，依附于房屋的所有裝飾、裝修等附和物無償歸原告所有”。
合同簽訂后，原告按約將租賃房屋交付給被告倪某某，被告倪某某于2012年9月5日向原告交納履約保證金人民幣100000元，合同履行過程中，被告倪某某在2013年6月至2014年7月間僅向原告支付房屋租金969430元。
2014年9月22日被告倪某某申請登記注冊成立了被告天門尊龍俱樂部有限公司（自然人投資或控股），公司股東為汪斌、倪某某、周賢湖、馮愛華，公司經(jīng)營范圍為卡拉OK娛樂服務(wù)，被告倪某某為被告天門尊龍俱樂部有限公司法定代表人。
被告天門尊龍俱樂部有限公司成立后一直在原告出租房屋內(nèi)經(jīng)營卡拉OK娛樂服務(wù)。
經(jīng)原告多次催討，被告天門尊龍俱樂部有限公司于2015年2月至2016年4月間向原告支付房屋租金442157元。
截止2016年8月6日，兩被告應(yīng)向原告支付租金人民幣4254571.68元，水費5474.70元，扣減已支付租金1411587元及履約保證金100000元后，兩被告尚欠原告租金2742984.68元及水費5474.70元，計2748459.38元。
原告為此多次找兩被告催收，均無結(jié)果，故原告訴至本院。
訴訟中，原告放棄要求兩被告支付違約金的訴訟請求，水電費另行協(xié)商處理。
本院認(rèn)為:原告與被告倪某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，應(yīng)受法律保護。
原告依據(jù)合同的約定將其所有的房屋出租給被告倪某某經(jīng)營卡拉OK娛樂服務(wù)后，被告倪某某未向原告支付房屋租金，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第一條”為設(shè)立公司而簽署公司章程、向公司認(rèn)購出資或者股份并履行公司設(shè)立職責(zé)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為公司的發(fā)起人，包括有限責(zé)任公司設(shè)立時的股東。
”、第二條”發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
公司成立后對前款規(guī)定的合同予以確認(rèn)，或者已經(jīng)實際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)，合同相對人請求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
”的規(guī)定，該條款為選擇性條款。
本案中，被告倪某某屬于發(fā)起人，被告天門尊龍俱樂部有限公司在公司成立后已經(jīng)實際享有合同權(quán)利，屬公司介入權(quán)的行使，訴訟中，原告選擇要求被告天門尊龍俱樂部有限公司承擔(dān)責(zé)任，發(fā)起人因原告選擇權(quán)的行使而免責(zé)。
鑒于原告在訴訟主張時已將被告倪某某交納履約保證金人民幣100000元從所欠房屋租金中予以扣減，合同解除后，原告對其履約保證金不必返還。
故對原告要求解除與被告天門尊龍俱樂部有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，責(zé)令被告天門尊龍俱樂部有限公司立即遷出租賃房屋；被告天門尊龍俱樂部有限公司給付原告租金人民幣2742984.68元（截止2016年8月6日），并按約定租金計算標(biāo)準(zhǔn)支付從2016年8月7日起至遷出之日止房屋租金的訴請，本院依法予以支持；訴訟中，原告放棄要求被告天門尊龍俱樂部有限公司支付違約金及水電費另行協(xié)商的訴訟請求，屬于對自身民事權(quán)利的處分，本院不持異議。
二被告提出被告天門尊龍俱樂部有限公司將部分股份轉(zhuǎn)讓給黃國軍，并簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，將部分租賃場所交給黃國軍經(jīng)營，原告起訴所欠的費用有一半應(yīng)該由黃國軍承擔(dān)的抗辯意見，因被告天門尊龍俱樂部有限公司與案外人簽訂的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其協(xié)議內(nèi)容屬第一被告對自身民事權(quán)利的處分，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，協(xié)議是否履行系股東間內(nèi)部的經(jīng)營管理問題，屬另一民事法律關(guān)系，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故其辯稱意見，本院依法不予采納。
視此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?第三款 ?、第九十五條 ?、第二百一十二條 ?、第二百一十九條 ?、第二百二十七條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第一條、第二條、第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司與被告天門尊龍俱樂部有限公司簽訂的《房屋租賃合同》；被告天門尊龍俱樂部有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)將位于天門市新城銀座帝景灣8號樓四、五兩層2968.98平方米房屋及一樓大廳面積77.16平方米騰退給原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司；
二、被告天門尊龍俱樂部有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司支付截止2016年8月6日止的房屋租金2742984.68元，并按約定支付自2016年8月7日起至本判決確定的履行期間屆滿之日止的房屋租金；
三、駁回原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費29600元，由被告倪某某、天門尊龍俱樂部有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省仙桃支行復(fù)州分理處；戶名:湖北省漢江中級人民法院；賬號:17×××19。
當(dāng)事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:原告與被告倪某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，應(yīng)受法律保護。
原告依據(jù)合同的約定將其所有的房屋出租給被告倪某某經(jīng)營卡拉OK娛樂服務(wù)后，被告倪某某未向原告支付房屋租金，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第一條”為設(shè)立公司而簽署公司章程、向公司認(rèn)購出資或者股份并履行公司設(shè)立職責(zé)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為公司的發(fā)起人，包括有限責(zé)任公司設(shè)立時的股東。
”、第二條”發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
公司成立后對前款規(guī)定的合同予以確認(rèn)，或者已經(jīng)實際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)，合同相對人請求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
”的規(guī)定，該條款為選擇性條款。
本案中，被告倪某某屬于發(fā)起人，被告天門尊龍俱樂部有限公司在公司成立后已經(jīng)實際享有合同權(quán)利，屬公司介入權(quán)的行使，訴訟中，原告選擇要求被告天門尊龍俱樂部有限公司承擔(dān)責(zé)任，發(fā)起人因原告選擇權(quán)的行使而免責(zé)。
鑒于原告在訴訟主張時已將被告倪某某交納履約保證金人民幣100000元從所欠房屋租金中予以扣減，合同解除后，原告對其履約保證金不必返還。
故對原告要求解除與被告天門尊龍俱樂部有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，責(zé)令被告天門尊龍俱樂部有限公司立即遷出租賃房屋；被告天門尊龍俱樂部有限公司給付原告租金人民幣2742984.68元（截止2016年8月6日），并按約定租金計算標(biāo)準(zhǔn)支付從2016年8月7日起至遷出之日止房屋租金的訴請，本院依法予以支持；訴訟中，原告放棄要求被告天門尊龍俱樂部有限公司支付違約金及水電費另行協(xié)商的訴訟請求，屬于對自身民事權(quán)利的處分，本院不持異議。
二被告提出被告天門尊龍俱樂部有限公司將部分股份轉(zhuǎn)讓給黃國軍，并簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，將部分租賃場所交給黃國軍經(jīng)營，原告起訴所欠的費用有一半應(yīng)該由黃國軍承擔(dān)的抗辯意見，因被告天門尊龍俱樂部有限公司與案外人簽訂的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其協(xié)議內(nèi)容屬第一被告對自身民事權(quán)利的處分，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，協(xié)議是否履行系股東間內(nèi)部的經(jīng)營管理問題，屬另一民事法律關(guān)系，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故其辯稱意見，本院依法不予采納。

視此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?第三款 ?、第九十五條 ?、第二百一十二條 ?、第二百一十九條 ?、第二百二十七條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第一條、第二條、第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司與被告天門尊龍俱樂部有限公司簽訂的《房屋租賃合同》；被告天門尊龍俱樂部有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)將位于天門市新城銀座帝景灣8號樓四、五兩層2968.98平方米房屋及一樓大廳面積77.16平方米騰退給原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司；
二、被告天門尊龍俱樂部有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司支付截止2016年8月6日止的房屋租金2742984.68元，并按約定支付自2016年8月7日起至本判決確定的履行期間屆滿之日止的房屋租金；
三、駁回原告湖北星星宏基置業(yè)有限公司的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費29600元，由被告倪某某、天門尊龍俱樂部有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：戴建國

書記員：劉丹