湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司
陳炳（湖北易圣律師事務(wù)所）
董某某
朱素華

原告:湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司。
住所地:黃石市西塞山區(qū)湖濱大道345-1號。
法定代表人:趙國華，系公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:陳炳，湖北易圣律師事務(wù)所律師.
被告:董某某。
委托訴訟代理人:朱素華。
原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司訴被告董某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2016年9月5日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。
原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人陳炳、被告董某某的委托訴訟代理人朱素華到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請求:1、判令被告支付原告2015年1月11日至2016年7月10日期間的物業(yè)管理費3000元，逾期付款違約金4725元，合計7725元；2、判令被告支付原告從2016年7月11日起至實際付清之日止實際產(chǎn)生的物業(yè)管理費（按照每季度物業(yè)費500元計算），并以實欠的物業(yè)費金額為本金，按每日5‰支付逾期付款違約金（自2016年7月11日起計算至實際付清之日止）；3、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
事實和理由:根據(jù)黃石市華迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的蔚藍港灣小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，被告作為蔚藍港灣小區(qū)8-401室物業(yè)業(yè)主，2013年6月22日與原告簽訂了蔚藍港灣《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定原告物業(yè)服務(wù)收費標準為住宅按建筑面積1.2元／平方米，非住宅按建筑面積2元／平方米；被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費的時間:第一次于交房時預(yù)付一年物業(yè)服務(wù)費，以后每季度交一次，且于交費期滿前十五日內(nèi)一次性付清。
《協(xié)議》第八條第四款約定逾期交費違約金計算標準為每日5‰。
合同簽訂后，原告全面履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，但被告自2015年1月11日起至2016年7月10日止拖欠原告物業(yè)管理費3000元，逾期付款違約金4725元，共計7725元；2016年7月11日之后的物業(yè)管理費也未交納。
原告多次催討無果，故向法院提起訴訟。
被告董某某辯稱，我拖欠原告物業(yè)管理費是事實。
原因是我的購房款中含有天然氣開戶費，而原告物業(yè)公司又額外收取我天然氣開戶費2280元未退還給我；另外物業(yè)管理服務(wù)不到位，即電梯保養(yǎng)不到位，存在安全隱患、縱容商業(yè)門面占用業(yè)主公共用地、隨便在小區(qū)內(nèi)放養(yǎng)雞鴨、我家內(nèi)墻滲水通知物業(yè)，物業(yè)不管等等。
原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，經(jīng)質(zhì)證，本院予以確認并在卷佐證。
本院認為，根據(jù)雙方合同約定，原告受有關(guān)部門或單位的委托可以可提供水費、電費、燃（煤）氣費、房租等代收代繳服務(wù)，且原告已將天然氣公司開具的發(fā)票交付給了被告，原告代收天然氣開戶費未違反合同約定，至于被告交納的購房款中是否含有天然氣開戶費用、是否應(yīng)當(dāng)退還，是被告與房屋開發(fā)商之間的糾紛，根據(jù)合同約定，原告沒有退還的義務(wù)，故被告辯解的該項事實本院不予認定。
二、原告提供物業(yè)管理服務(wù)是否存在質(zhì)量問題的認定問題。
雖然被告提出原告對小區(qū)的電梯保養(yǎng)不到位，存在安全隱患、縱容商業(yè)門面占用業(yè)主公共用地、隨便在小區(qū)內(nèi)放養(yǎng)雞鴨、其家內(nèi)墻滲水通知物業(yè)，物業(yè)不管等問題，但因其未提供證據(jù)證實，因此本院對此無法做出判斷。
根據(jù)誰主張誰舉證的原則，被告對自己的主張未能提供證據(jù)證實，應(yīng)承擔(dān)舉證不力的不利后果，故對被告辯解的事實本院不予認定。
綜上所述，本院認為，原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司于2013年6月22日與被告董某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，該合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，對原、被告均具有約束力。
被告董某某已實際接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按合同約定向原告交納物業(yè)管理費，故原告要求被告交納2015年1月11日至2016年7月10日間拖欠物業(yè)管理費3000元的理由正當(dāng)、合法，本院予以支持；原告要求被告支付逾期付款違約金4725元，雖然雙方在協(xié)議中對違約金的計算方標準有約定，但該計算標準明顯過高，且原告在履行物業(yè)服務(wù)合同中所提供的物業(yè)管理服務(wù)并非都做到了盡善盡美，切合人意，故原告的該項訴訟請求本院不予支持；原告要求被告支付從2016年7月11日起至實際付清之日止實際產(chǎn)生的物業(yè)管理費及違約金。
該項訴求沒有明確的給付期間及要求給付的標的額，本院不予支持，原告可根據(jù)被告的實際欠款情況另行再訴。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告董某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司2015年1月11日至2016年7月10日期間的物業(yè)管理費3000元；
二、駁回原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請求。
本案受理費減半收取25元，由被告董某某負擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費50元，款匯湖北省黃石市中級人民法院。
開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團城山支行；賬號:17－154101040005118。
上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，根據(jù)雙方合同約定，原告受有關(guān)部門或單位的委托可以可提供水費、電費、燃（煤）氣費、房租等代收代繳服務(wù)，且原告已將天然氣公司開具的發(fā)票交付給了被告，原告代收天然氣開戶費未違反合同約定，至于被告交納的購房款中是否含有天然氣開戶費用、是否應(yīng)當(dāng)退還，是被告與房屋開發(fā)商之間的糾紛，根據(jù)合同約定，原告沒有退還的義務(wù)，故被告辯解的該項事實本院不予認定。
二、原告提供物業(yè)管理服務(wù)是否存在質(zhì)量問題的認定問題。
雖然被告提出原告對小區(qū)的電梯保養(yǎng)不到位，存在安全隱患、縱容商業(yè)門面占用業(yè)主公共用地、隨便在小區(qū)內(nèi)放養(yǎng)雞鴨、其家內(nèi)墻滲水通知物業(yè)，物業(yè)不管等問題，但因其未提供證據(jù)證實，因此本院對此無法做出判斷。
根據(jù)誰主張誰舉證的原則，被告對自己的主張未能提供證據(jù)證實，應(yīng)承擔(dān)舉證不力的不利后果，故對被告辯解的事實本院不予認定。
綜上所述，本院認為，原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司于2013年6月22日與被告董某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，該合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，對原、被告均具有約束力。
被告董某某已實際接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按合同約定向原告交納物業(yè)管理費，故原告要求被告交納2015年1月11日至2016年7月10日間拖欠物業(yè)管理費3000元的理由正當(dāng)、合法，本院予以支持；原告要求被告支付逾期付款違約金4725元，雖然雙方在協(xié)議中對違約金的計算方標準有約定，但該計算標準明顯過高，且原告在履行物業(yè)服務(wù)合同中所提供的物業(yè)管理服務(wù)并非都做到了盡善盡美，切合人意，故原告的該項訴訟請求本院不予支持；原告要求被告支付從2016年7月11日起至實際付清之日止實際產(chǎn)生的物業(yè)管理費及違約金。
該項訴求沒有明確的給付期間及要求給付的標的額，本院不予支持，原告可根據(jù)被告的實際欠款情況另行再訴。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告董某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司2015年1月11日至2016年7月10日期間的物業(yè)管理費3000元；
二、駁回原告湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請求。
本案受理費減半收取25元，由被告董某某負擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：柯尊維

書記員：劉洋洲