上訴人（原審原告暨反訴被告）湖北宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路43號。
法定代表人胡江安，該公司董事長。
委托代理人汪海洪、程世強(qiáng)，湖北自強(qiáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解；提起反訴；代簽法律文書；轉(zhuǎn)委托權(quán)等。
被上訴人（原審被告暨反訴原告）鄧某。
委托代理人王超，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為應(yīng)訴，答辯，簽收法律文書。

上訴人湖北宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏業(yè)房產(chǎn)公司）因與被上訴人鄧某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2014）鄂孝南民初字第01797號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月12日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年11月13日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人宏業(yè)房產(chǎn)公司的委托代理人程世強(qiáng)，被上訴人鄧某的委托代理人王超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，宏業(yè)房產(chǎn)公司、鄧某于2013年簽訂了百佳宏業(yè)商城《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定：鄧某租賃宏業(yè)房產(chǎn)公司百佳宏業(yè)商城二樓第2016號商鋪（建筑面積為100平方米）用于經(jīng)營“加加旺火鍋”，租賃期限為6年，即從2013年9月30日起至2019年9月30日止（具體起租日期以宏業(yè)房產(chǎn)公司下達(dá)的開業(yè)函中的開業(yè)時間為準(zhǔn)，合同租賃期限順延，商鋪開業(yè)前其租賃期限為免租期），并約定宏業(yè)房產(chǎn)公司于2013年6月30日前完成物業(yè)交付（以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)），若逾期交付則相應(yīng)順延免租裝修期及租賃終止日期；租金按季交付，即前3年每月租金為5000元，年租金為60000元，后3年每月租金為5250元，年租金為63000元；合同簽訂后7個工作日內(nèi)向宏業(yè)房產(chǎn)公司一次性交付履約保證金21000元，若因鄧某違約行為導(dǎo)致，宏業(yè)房產(chǎn)公司可直接從該履約保證金21000元中扣除相應(yīng)的金額予以抵扣（履約保證金不足的部分則由宏業(yè)房產(chǎn)公司書面通知鄧某補(bǔ)齊）及其他違約事項(xiàng)等均進(jìn)行了約定。合同簽訂后，鄧某向宏業(yè)房產(chǎn)公司交納了租金21000元、履約保證金（押金）21000元。宏業(yè)房產(chǎn)公司于2013年7月18日將該商鋪交付鄧某進(jìn)行了裝修，并等宏業(yè)房產(chǎn)公司下達(dá)開業(yè)通知函通知具體開業(yè)時間經(jīng)營。2013年11月9日，宏業(yè)房產(chǎn)公司以電話、短信等形式通知含鄧某在內(nèi)的各商戶在孝感云都大酒店舉行該商城開業(yè)動員會，通知鄧某即日起正式開業(yè)，鄧某亦于當(dāng)日開業(yè)經(jīng)營。2014年4月14日，宏業(yè)房產(chǎn)公司以鄧某拖欠租金為由將該租賃的商鋪強(qiáng)行鎖門，并張貼了封條，導(dǎo)致鄧某至今無法正常經(jīng)營，后經(jīng)宏業(yè)房產(chǎn)公司、鄧某多次協(xié)商未果，以致成訴。
另查明，鄧某租賃宏業(yè)房產(chǎn)公司商鋪共經(jīng)營了5個月5天，逾期了30天的租金共計(jì)5000元未交納。
又查明，鄧某在經(jīng)營該租賃的商鋪中投資用去裝修費(fèi)用為72711元，二次消防改造費(fèi)用為4000元，安裝排油煙材料費(fèi)用為10000元，品牌加盟費(fèi)用為28000元。
原審法院認(rèn)為，宏業(yè)房產(chǎn)公司與鄧某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，具備書面形式，意思表示真實(shí)，不違反法律、社會公共利益和他人合法權(quán)益，合法有效。鄧某租賃宏業(yè)房產(chǎn)公司商鋪共經(jīng)營了5個月5天，逾期30天，共計(jì)5000元租金未支付，對其逾期下欠的租金宏業(yè)房產(chǎn)公司可按照雙方合同中的約定直接從鄧某向其交納租金履約保證金（押金）21000元中扣除予以抵扣，以此沖抵其下欠的租金，但宏業(yè)房產(chǎn)公司在合同履行的過程中強(qiáng)行封鎖了鄧某租賃的該商鋪，導(dǎo)致鄧某至今無法正常經(jīng)營，該行為也屬違約，對其造成的一定經(jīng)濟(jì)損失亦應(yīng)賠償，宏業(yè)房產(chǎn)公司、鄧某均同意解除其簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，一審法院依法予以支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十三條、第二百一十六條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除宏業(yè)房產(chǎn)公司與鄧某于2013年簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；二、合同解除后，鄧某于本判決生效后十日內(nèi)搬出該租賃的商鋪并返還給宏業(yè)房產(chǎn)公司；三、宏業(yè)房產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)向鄧某退還保證金（押金）16000元（21000-5000），并支付其經(jīng)營期間經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)114711元（裝修費(fèi)用72711元、二次消防改造費(fèi)用4000元、安裝排油煙材料費(fèi)用10000元、品牌加盟費(fèi)用28000元），共計(jì)130711元；四、駁回宏業(yè)房產(chǎn)公司的其他訴訟請求；五、駁回鄧某的其他反訴請求。以上應(yīng)付款項(xiàng)，如未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)640元，反訴費(fèi)1920元，共計(jì)2560元，由宏業(yè)房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)2000元，由鄧某負(fù)擔(dān)560元。
經(jīng)審理查明，一審判決查明的事實(shí)中，除“商鋪開業(yè)前其租賃期限為免租期”合同沒有約定外，其他基本事實(shí)屬實(shí)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人訟爭，本院歸納本案爭議的焦點(diǎn)：一、涉案商鋪面積如何認(rèn)定，月租金如何確定；二、涉案商鋪?zhàn)馄谄鹚銜r間如何認(rèn)定；三、誰先構(gòu)成違約。
關(guān)于焦點(diǎn)一、宏業(yè)房產(chǎn)公司認(rèn)為涉案租賃房屋面積應(yīng)為105平方米，理由是鄧某在裝飾裝修合同中約定面積為105平方米；鄧某認(rèn)為涉案租賃房屋面積應(yīng)為100平方米，理由是雙方租賃合同約定的。本院認(rèn)為，《商鋪?zhàn)赓U合同》的第一章第二條約定雙方暫定該商鋪使用面積約為100平方米，如果實(shí)際丈量的出租使用面積與上述面積有誤差，則按實(shí)際丈量面積為準(zhǔn)。且在商鋪?zhàn)赓U合同第三章第一條約定以100平方米計(jì)算租金。庭審中，雙方當(dāng)事人明確表示沒有進(jìn)行過實(shí)際測量，鄧某對宏業(yè)房產(chǎn)公司主張商鋪面積105平方米也不予認(rèn)可，另外，鄧某在裝飾裝修合同中約定商鋪裝修面積為105平方米系屬另一個法律關(guān)系，對本案當(dāng)事人不具有約束力。所以，本案租賃商鋪面積應(yīng)按照雙方當(dāng)事人所簽訂商鋪?zhàn)赓U合同的約定面積100平方米計(jì)算。宏業(yè)房產(chǎn)公司主張涉案租賃商鋪面積按105平方米計(jì)算的理由不能成立，其訴訟請求本院不予支持。故月租金亦應(yīng)按照雙方當(dāng)事人所簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同約定計(jì)算，即前三年月租金5000元，年租金60000元，后三年月租金5250元，年租金63000元。
關(guān)于焦點(diǎn)二、本院認(rèn)為，《商鋪?zhàn)赓U合同》第二章第一條約定，合同租賃期限為6年，租期自2013年9月30日起至2019年9月30日止（具體起租日期以甲方下達(dá)的開業(yè)通知函中的開業(yè)時間為準(zhǔn)，合同期限順延）。2013年11月9日宏業(yè)房產(chǎn)公司以電話、短信等形式通知鄧某等商戶在孝感云都大酒店舉行百佳宏業(yè)商城的開業(yè)動員會。鄧某辯稱至今沒有收到過宏業(yè)房產(chǎn)公司下達(dá)開業(yè)通知函，但百佳宏業(yè)商城開業(yè)通知、云都大酒店的動員會均向外公示了開業(yè)的時間，鄧某不可能不知道。故經(jīng)本院審查，本院對2013年11月9日鄧某經(jīng)營的加加旺火鍋店開業(yè)的事實(shí)予以認(rèn)定。所以，涉案商鋪?zhàn)馄趹?yīng)從2013年11月9日起開始計(jì)算。
關(guān)于焦點(diǎn)三、本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在庭審過程中對2014年4月14日宏業(yè)房產(chǎn)公司將涉案商鋪鎖門致鄧某無法經(jīng)營均予以認(rèn)可，故鄧某從2013年11月9日開業(yè)到2014年4月14日鎖門共經(jīng)營了5個月5天。按照合同約定，具體起租日期以開業(yè)時間為準(zhǔn)，則從2013年11月9日起按季交付租金時間為2014年2月9日、2014年5月9日。另外約定合同簽訂后7個工作日內(nèi)向宏業(yè)房產(chǎn)公司一次性交付履約保證金（租金押金）21000元，若因鄧某違約行為導(dǎo)致，宏業(yè)房產(chǎn)公司可直接從履約保證金（租金押金）21000元中扣除相應(yīng)的金額予以抵扣?，F(xiàn)鄧某于2013年4月25日向宏業(yè)房產(chǎn)公司指定的孝感市佳業(yè)物業(yè)管理有限公司交付租金21000元并另交付租金押金21000元，共計(jì)42000元，若每季度交納租金15000元，兩個季度6個月即共計(jì)30000元，鄧某共經(jīng)營了5個月5天即不足兩個季度，因此鄧某沒有違約，宏業(yè)房產(chǎn)公司的鎖門行為存在違約，故宏業(yè)房產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2560元，由湖北宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　潘玉安 審判員　　孫　偉

書記員：余艷君