上訴人（原審被告）湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市城東大道48號(hào)。
法定代表人胡濤，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人劉繼炎，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人夏勇，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族。
委托代理人周紅祥，湖北至成律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原審被告宜昌市潤(rùn)康置業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市城東大道32—2號(hào)。
法定代表人余遠(yuǎn)虢，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人蔡光元，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱天力公司）因與被上訴人劉某某、原審被告宜昌市潤(rùn)康置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)康公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2012）鄂三峽民初字第00226號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月30日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員畢勇、閆玲玲參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2009年7月19日，劉某某與潤(rùn)康公司簽訂租賃合同，租用潤(rùn)康公司位于城東大道32-2號(hào)房屋后停車場(chǎng)，場(chǎng)地面積為600平方米及現(xiàn)狀門房樓道下約10平方米、隔衛(wèi)生間1間，用于經(jīng)營(yíng)汽車修理、油漆、洗車等業(yè)務(wù)。租期三年，自2009年8月1日起至2012年8月31日止（延送了一個(gè)月），年租金人民幣50000元，合同保證金人民幣50000元（可沖抵第三年租金），并約定劉某某對(duì)施工改建所批手續(xù)必須合法，到期劉某某無(wú)條件拆除；潤(rùn)康公司承諾和保證房屋的場(chǎng)地及水、電、三相電等公用事業(yè)的正常使用；劉某某未按時(shí)足額繳納租金及水電費(fèi)，潤(rùn)康公司以書面通知告知，劉某某在收到通知后15日內(nèi)仍未足額繳納的，潤(rùn)康公司有權(quán)解除合同，并要求劉某某賠償半年租金的經(jīng)濟(jì)損失。合同同時(shí)約定，所有權(quán)發(fā)生變更，劉某某有權(quán)解除合同，并要求潤(rùn)康公司賠償半年租金的經(jīng)濟(jì)損失。合同簽訂后，劉某某繳納合同保證金人民幣50000元。2010年10月20日，潤(rùn)康公司法定代表人余遠(yuǎn)虢向劉某某出具收據(jù)一份，收據(jù)載明“今收到劉某某伍萬(wàn)整，注2011年度租金”，劉某某投資對(duì)承租場(chǎng)地進(jìn)行平整改造，修建車間及辦公室，2012年7月9日由劉某某提出鑒定申請(qǐng)并經(jīng)該院委托鑒定，租賃場(chǎng)地土地增值為人民幣40344元，地上建筑物及其他地上定著物的建筑安裝工程費(fèi)為189913.49元。2010年9月16日，潤(rùn)康公司將租賃標(biāo)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至天力公司并于2011年3月14日申請(qǐng)用水銷戶，2011年10月1日宜昌三峽水務(wù)有限公司拆除水表停止供水，停止供水一個(gè)半月后的2011年11月，劉某某從鄰居龍雨晴家中接入自來(lái)水繼續(xù)使用。劉某某向稅務(wù)部門申請(qǐng)從2012年4月12日至2012年4月30日間停業(yè)，被準(zhǔn)許；劉某某向稅務(wù)部門申請(qǐng)從2012年7月10日至2012年8月31日間停業(yè)，被準(zhǔn)許。因天力公司時(shí)而同意解除合同賠償損失，時(shí)而要求劉某某繼續(xù)履行合同，致使劉某某無(wú)法安心經(jīng)營(yíng)，2011年10月，修理廠水表被拆除，劉某某于2012年2月7日向三峽壩區(qū)人民法院提起訴訟，要求潤(rùn)康公司與天力公司賠償其損失。2012年5月15日，劉某某又訴至三峽壩區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令：1、解除2009年7月19日劉某某與潤(rùn)康公司簽訂的《房屋租賃合同》；2、潤(rùn)康公司與天力公司返還劉某某一年租金50000元；3、潤(rùn)康公司與天力公司共同賠償劉某某2012年2月至8月間的經(jīng)營(yíng)損失597704.31元；4、潤(rùn)康公司賠償因其侵害劉某某優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給其造成的損失200000元，后變更為40344元；5、潤(rùn)康公司與天力公司共同賠償劉某某建筑裝修損失500000元，后變更為189913.49元；6、潤(rùn)康公司與天力公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原審?fù)瑫r(shí)認(rèn)定，2012年7月4日，湖北宜昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)綜合管理監(jiān)察大隊(duì)以宜昌城東大道和平汽修廠內(nèi)建（構(gòu)）筑屋未經(jīng)宜昌市高新區(qū)建設(shè)局審批，屬違章建筑為由，責(zé)令劉某某立即自行拆除。
2012年2月7日，劉某某向該院起訴潤(rùn)康公司，請(qǐng)求判令潤(rùn)康公司承擔(dān)因轉(zhuǎn)移租賃物房屋場(chǎng)地所有權(quán)的違約金25000元及潤(rùn)康公司和天力供公司連帶賠償因停水給劉某某造成的經(jīng)濟(jì)損失341545元（其中汽車油漆損失166596元、汽車修理?yè)p失156949元、洗車損失18000元），后對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求變更為86718元，并由潤(rùn)康公司與天力公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)；在劉某某2012年2月7日起訴的案件中，經(jīng)鑒定劉某某2010年12月至2011年3月的月均收益為21679.50元。2011年1月劉某某為宜昌供電公司洗車收入為4500元。宜昌供電公司客戶服務(wù)中心抄收一班記載劉某某經(jīng)營(yíng)的宜昌開發(fā)區(qū)和平汽修廠2011年4月抄表用電量為1150度，2011年6月抄表用電量為690度，2011年8月抄表用電量為1067度，2011年10月抄表用電量為1143度，2011年12月抄表用電量為410度，2012年2月抄表用電量為1050度，2012年4月抄表用電量為756度，2012年6月抄表用電量為371度，2012年8月抄表用電量為602度。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：潤(rùn)康公司法定代表人余遠(yuǎn)虢出具的收據(jù)、宜昌開發(fā)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局的通知、龍雨晴出具的證明、司法會(huì)計(jì)鑒定報(bào)告、增值稅發(fā)票、宜昌供電公司客戶服務(wù)中心抄收一班的抄表記錄及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，關(guān)于潤(rùn)康公司與天力公司辯稱劉某某就同一事實(shí)再次起訴的問題，因劉某某2012年2月7日向該院起訴潤(rùn)康公司與天力公司承擔(dān)因違約轉(zhuǎn)移租賃物房屋場(chǎng)地所有權(quán)的違約金25000元及因停水給劉某某造成的經(jīng)濟(jì)損失341545元，該損失是2012年2月之前的，而本案中劉某某起訴的經(jīng)濟(jì)損失是2012年2月之后的，兩者損失不同；雖然兩案均因租賃場(chǎng)地引起，但劉某某的第一、二、三、五項(xiàng)請(qǐng)求，在2012年2月7日的訴請(qǐng)中并未提及，因此應(yīng)當(dāng)予以處理。合同已約定所有權(quán)發(fā)生變更潤(rùn)康公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，且劉某某已在另案主張潤(rùn)康公司因違約轉(zhuǎn)移租賃物房屋場(chǎng)地所有權(quán)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，因此劉某某再次要求潤(rùn)康公司賠償因其侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給劉某某造成的損失40344元的請(qǐng)求該院不予支持。
2009年7月19日，劉某某與潤(rùn)康公司簽訂的租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同約定履行各自的義務(wù)。因合同租賃期已屆滿，不存在解除合同的問題，劉某某要求解除租賃合同的請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。潤(rùn)康公司已將場(chǎng)地轉(zhuǎn)讓給天力公司，合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由天力公司承接，劉某某主張由潤(rùn)康公司賠償劉某某經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。潤(rùn)康公司轉(zhuǎn)移租賃標(biāo)的物所有權(quán)后，新的所有權(quán)人天力公司應(yīng)承擔(dān)原所有權(quán)人的出租義務(wù)，保障劉某某的正常用水，但天力公司未履行此項(xiàng)合同義務(wù)，屬于違約行為，對(duì)因違約停水給劉某某造成的損失，天力公司應(yīng)當(dāng)予以賠償。
關(guān)于劉某某損失如何計(jì)算的問題，經(jīng)鑒定劉某某2010年12月至2011年3月的月均收益為21679.50元，雖然潤(rùn)康公司與天力公司提出鑒定未考慮租金支出等費(fèi)用，但該鑒定也未考慮洗車收入，洗車收入與租金等支出大體相當(dāng)，因此可以認(rèn)定劉某某2010年12月至2011年3月的月均收益為21679.50元。停水后從劉某某的用電情況看，劉某某仍在經(jīng)營(yíng)，但從用電量大幅減少的情況看，確實(shí)給劉某某造成了損失，以停水后用電與停水前用電相比較計(jì)算劉某某的損失較為客觀真實(shí)。停水前的月均用電為506.25度（2011年4月抄表用電量為1150度，2011年6月抄表用電量為690度，2011年8月抄表用電量為1067度，2011年10月抄表用電量為1143度，每次抄表跨度為兩個(gè)月，抄表四次合計(jì)8個(gè)月用電4050度），停水后的月均用電為318.9度（2011年12月抄表用電量為410度，2012年2月抄表用電量為1050度，2012年4月抄表用電量為756度，2012年6月抄表用電量為371度，2012年8月抄表用電量為602度，每次抄表跨度為兩個(gè)月，抄表五次合計(jì)10個(gè)月用電3189度）；停水后劉某某每月的用電減少近40%，該院對(duì)劉某某的每月?lián)p失酌情支持40%，即8671.8元（40%×21679.50元）。雖然在2012年2月后劉某某有報(bào)停的情況，但劉某某報(bào)停與停水也有一定關(guān)系，因此報(bào)停期間仍應(yīng)計(jì)算損失；2012年2月至8月間劉某某的經(jīng)營(yíng)損失為60702.6元（8671.8元／月×7月）。
因租金和建筑裝修是經(jīng)營(yíng)必然產(chǎn)生的費(fèi)用，該院已支持劉某某的經(jīng)營(yíng)損失，因此劉某某主張返還一年租金及賠償建筑裝修損失的請(qǐng)求不應(yīng)予以支持，因此相應(yīng)的劉某某申請(qǐng)鑒定建筑裝修損失及土地增值而支付的鑒定費(fèi)5000元，應(yīng)由劉某某負(fù)擔(dān)。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條及第二百二十九條之規(guī)定，判決：一、天力公司于判決生效后10日內(nèi)支付劉某某2012年2月至2012年8月間的經(jīng)營(yíng)損失60702.6元；二、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審訴訟費(fèi)16929元（劉某某已預(yù)交），由劉某某負(fù)擔(dān)15846元，天力公司負(fù)擔(dān)1083元，鑒定費(fèi)5000元（劉某某已預(yù)交），由劉某某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，劉某某與潤(rùn)康公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。在涉案合同履行期間，天力公司取得涉案房屋的所有權(quán)，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，天力公司與劉某某應(yīng)受涉案租賃合同的約束，天力公司應(yīng)履行涉案合同約定的相應(yīng)義務(wù)。涉案合同第7.2條約定：“甲方（即潤(rùn)康公司）承諾和保證房屋的場(chǎng)地及水、電、三相電燈公用事業(yè)的正常使用”。2010年9月，天力公司取得涉案房屋所有權(quán)后，潤(rùn)康公司于2011年3月向宜昌三峽水務(wù)有限公司申請(qǐng)銷戶，2011年10月1日，宜昌三峽水務(wù)有限公司依申請(qǐng)拆除水表。水表拆除后，天力公司作為出租方，依合同約定應(yīng)保證劉某某汽修廠的基本用水。但截止2012年8月31日（即涉案合同到期日），天力公司始終未履行其供水義務(wù)，天力公司的行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任?，F(xiàn)雙方爭(zhēng)議的是該損失如何確定的問題。劉某某經(jīng)營(yíng)的是汽車修理、鈑金及洗車等業(yè)務(wù)，天力公司在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見停水可能給和平汽修廠造成的損失。劉某某為了防止損失擴(kuò)大，通過采取在外拖水、從鄰居家接水管等措施保證日常用水及經(jīng)營(yíng)，但不可避免的造成了新老客戶及有經(jīng)驗(yàn)汽修工人的流失，營(yíng)業(yè)額大幅下滑，最終導(dǎo)致汽修廠無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。在劉某某采取了積極的、適當(dāng)?shù)拇胧┖笏鶎?dǎo)致的汽修廠營(yíng)業(yè)額下滑的損失，應(yīng)屬于天力公司違約所造成的直接損失，而非擴(kuò)大的損失，天力公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。天力公司稱劉某某所主張的損失屬于擴(kuò)大的損失不應(yīng)予以賠償?shù)闹鲝堃驔]有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院根據(jù)湖北華審會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司出具的關(guān)于劉某某在正常經(jīng)營(yíng)情況下月均收益的司法會(huì)計(jì)鑒定報(bào)告，同時(shí)參考和平汽修廠用電量的變化情況，綜合考慮雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度酌情認(rèn)定和平汽修廠在2012年2月至2012年8月的損失為60702.60元并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1318元（湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司已預(yù)交），由湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李淑一 審判員　　畢　勇 審判員　　閆玲玲

書記員：張鵬煒