上訴人（原審被告）湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市城東大道48號(hào)。
法定代表人胡濤，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人劉繼炎，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人夏勇，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族。
委托代理人周紅祥，湖北至成律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原審被告宜昌市潤(rùn)康置業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市城東大道32—2號(hào)。
法定代表人余遠(yuǎn)虢，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人蔡光元，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱天力公司）因與被上訴人劉某某、原審被告宜昌市潤(rùn)康置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)康公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2012）鄂三峽民初字第00093號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月30日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員畢勇、閆玲玲參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，劉某某與潤(rùn)康公司于2009年7月19日簽訂了《房屋租賃合同》，約定劉某某租用潤(rùn)康公司位于城東大道32-2房屋后停車場(chǎng)，場(chǎng)地面積為600平方米及門房樓道下約10平方米、隔衛(wèi)生間一間用于修車洗車，租期三年，自2009年8月1日至2012年8月31日止（送一月），年租金50000元，一年一交，保證金50000元（可沖抵第三年租金）；并約定：潤(rùn)康公司承諾和保證房屋的場(chǎng)地及水、電、三相電燈公用事業(yè)的正常使用，租賃場(chǎng)地所有權(quán)發(fā)生變更，劉某某有權(quán)解除合同，并要求賠償半年租金損失。合同簽訂后，雙方依約履行了義務(wù)。2010年9月16日，潤(rùn)康公司將租賃標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至天力公司，2011年3月14日潤(rùn)康公司向宜昌三峽水務(wù)有限公司申請(qǐng)辦理用水銷戶的手續(xù)，宜昌三峽水務(wù)有限公司于同年4月17日同意銷戶。劉某某為了防止停水影響經(jīng)營(yíng)，遂以自己的名義向宜昌三峽水務(wù)有限公司繳納水費(fèi)，后與英大泰和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司商量報(bào)裝水表事宜未果，導(dǎo)致劉某某經(jīng)營(yíng)的汽修廠于2011年7月底和2011年9月28日左右分別停水兩次。2011年10月1日，宜昌三峽水務(wù)有限公司將汽修廠的水表銷戶拆除后，劉某某通過(guò)在隔壁酒店提水等方式予以補(bǔ)救。因劉某某經(jīng)營(yíng)的汽修廠無(wú)法正常獲取水源，導(dǎo)致其無(wú)法從事正常的汽車修理、油漆及洗車業(yè)務(wù)。由于潤(rùn)康公司與天力公司的違約，致使劉某某遭受了經(jīng)濟(jì)損失。劉某某遂于2012年2月7日訴至三峽壩區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令：1、潤(rùn)康公司承擔(dān)因轉(zhuǎn)移租賃房屋場(chǎng)地所有權(quán)的違約金25000元；2、潤(rùn)康公司與天力公司連帶賠償因停水給劉某某造成的經(jīng)濟(jì)損失341545元（其中汽車油漆損失166596元、汽車修理?yè)p失156949元、洗車損失18000元），后該項(xiàng)請(qǐng)求變更為86718元；3、潤(rùn)康公司與天力公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原審?fù)瑫r(shí)認(rèn)定，天力公司于2013年4月16日出示的證人龍雨晴于2012年7月4日出具的書面證明中陳述“和平汽修廠劉某某大約于2011年11月從我家用水管接自來(lái)水使用至今”，劉某某認(rèn)可是鄰居同情，讓劉某某拿管子接水用，但居民用水作工業(yè)用水自來(lái)水公司不允許。經(jīng)該院向證人龍雨晴調(diào)查核實(shí)，龍雨晴陳述：“看到小劉（即劉某某）那里停了水，一個(gè)騎摩托車的小工每天在外面拖水來(lái)吃，一個(gè)多月后我看到不忍心，就說(shuō)就在我家里提水，提了兩天，我怕家里沒(méi)人不方便，就要他們從下面接個(gè)水管，他們要用水我就提前跟他們開(kāi)，他們一天用點(diǎn)水就夠了；開(kāi)始沒(méi)讓她交水費(fèi)，后來(lái)她主動(dòng)交了兩個(gè)月，大概40元左右，用水量不大”。宜昌供電公司客戶服務(wù)中心抄收一班證明劉某某所屬宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)和平汽修廠在停水前的月均用電量為506度，在停水后的月均用電量為319度。
一審訴訟中，經(jīng)劉某某申請(qǐng)，該院委托湖北華審會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司對(duì)劉某某經(jīng)營(yíng)宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)和平汽修廠期間的月均收益進(jìn)行鑒定，湖北華審會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司于2013年4月8日出具了《關(guān)于劉某某與宜昌市潤(rùn)康置業(yè)有限責(zé)任公司、湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司租賃合同糾紛中劉某某月均收益司法會(huì)計(jì)鑒定報(bào)告》，鑒定結(jié)果為：劉某某2010年12月至2011年3月的月均收益為21679.50元。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：劉某某提交的《個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房屋租賃合同》、租金收據(jù)、宜昌三峽水務(wù)有限公司發(fā)票、托收憑證、湖北省非稅收入票據(jù)、湖北增值稅專用發(fā)票、宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)和平汽修廠2011年1-3月財(cái)務(wù)匯表及分類帳、天力公司提供的證人龍雨晴證言、潤(rùn)康公司提交的宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)和平汽修廠2011年4月至2012年8月的用電量、湖北華審會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司出具的《司法會(huì)計(jì)鑒定報(bào)告》及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，劉某某與潤(rùn)康公司于2009年7月19日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思的表示，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。潤(rùn)康公司在合同約定的租期內(nèi)，于2010年9月16日轉(zhuǎn)移租賃標(biāo)的物所有權(quán)，應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任；潤(rùn)康公司轉(zhuǎn)移本案租賃標(biāo)的物所有權(quán)后，新的所有權(quán)人天力公司應(yīng)承擔(dān)原所有權(quán)人的出租義務(wù)而未承擔(dān)，其行為對(duì)劉某某構(gòu)成違約，但潤(rùn)康公司在合同中已承諾和保證劉某某租賃房屋的場(chǎng)地及水、電、三相電燈公用事業(yè)的正常使用，故租賃標(biāo)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，潤(rùn)康公司仍負(fù)有協(xié)助保證劉某某租賃房屋的場(chǎng)地及水、電等正常使用的義務(wù)，并且潤(rùn)康公司應(yīng)與天力公司辦理交接，潤(rùn)康公司稱是天力公司拒不辦理水表過(guò)戶手續(xù)的理由沒(méi)有證據(jù)支持，其所有權(quán)過(guò)戶后的租金也未移交給天力公司，但劉某某主張潤(rùn)康公司應(yīng)連帶賠償給其造成的經(jīng)濟(jì)損失沒(méi)有法律依據(jù)。經(jīng)審查，劉某某提交的用于鑒定的單據(jù)均是用于修車的原始憑證，潤(rùn)康公司與天力公司雖否認(rèn)其真實(shí)性但沒(méi)有提供反證，對(duì)其真實(shí)性該院予以認(rèn)可，對(duì)根據(jù)該原始憑證作出的鑒定結(jié)論該院予以采信。潤(rùn)康公司與天力公司沒(méi)有履行和保證供水義務(wù)的違約行為從2011年9月28日左右起一直處于持續(xù)狀態(tài)，但劉某某承認(rèn)從龍雨晴處接過(guò)水的事實(shí)，并支付過(guò)龍雨晴2個(gè)月的水費(fèi)每月約30-40元（含龍雨晴自家的生活用水），與龍雨晴的證言相符，其接水期間的損失應(yīng)予以調(diào)整，即劉某某處于全部停水和無(wú)水狀態(tài)時(shí)間為2個(gè)月，期間修車損失為43359元；處于接水狀態(tài)時(shí)間為2個(gè)月，參考其用電量，其修車損失酌情認(rèn)定為17343.60元。對(duì)劉某某稱其于2011年1月11日出具給湖北省電力公司宜昌供電公司的發(fā)票4500元（含稅131.07元）寫的“汽車用品”而實(shí)為當(dāng)月洗車收入的解釋，潤(rùn)康公司與天力公司持有異議；該院認(rèn)為，劉某某與潤(rùn)康公司的合同里就寫明了存在洗車業(yè)務(wù)，無(wú)論該內(nèi)容是修車還是洗車，都與每月應(yīng)交的租金大致相當(dāng)，可以沖抵。在責(zé)任的劃分上，本案雖是潤(rùn)康公司申請(qǐng)拆除原簽訂合同時(shí)已存在的用于給劉某某供水的水表所致，但該行為發(fā)生時(shí)，本案租賃標(biāo)的物的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至天力公司名下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條之規(guī)定，劉某某可以請(qǐng)求天力公司繼續(xù)履行原租賃合同。天力公司以沒(méi)有收到潤(rùn)康公司轉(zhuǎn)付的租金和未交付場(chǎng)地為由，認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)、不應(yīng)對(duì)劉某某遭停水一事承擔(dān)責(zé)任的理由沒(méi)有法律依據(jù)，該院不予采納。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十三條之規(guī)定，判決：一、潤(rùn)康公司于判決生效后10日內(nèi)向劉某某支付因轉(zhuǎn)移租賃房屋所有權(quán)應(yīng)承擔(dān)的違約金25000元；二、天力公司于判決生效后10日內(nèi)向劉某某支付其在2011年10月至2012年1月的經(jīng)濟(jì)損失60702.60元；三、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6798元（劉某某已預(yù)交），由劉某某、潤(rùn)康公司和天力公司分別負(fù)擔(dān)2266元，鑒定費(fèi)3000元（劉某某已預(yù)交）由天力公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，劉某某與潤(rùn)康公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。在涉案合同履行期間，天力公司取得涉案房屋的所有權(quán)，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，天力公司與劉某某應(yīng)受涉案租賃合同的約束，天力公司應(yīng)履行涉案合同約定的相應(yīng)義務(wù)。涉案合同第7.2條約定：“甲方（即潤(rùn)康公司）承諾和保證房屋的場(chǎng)地及水、電、三相電燈公用事業(yè)的正常使用”。2010年9月，天力公司取得涉案房屋所有權(quán)后，潤(rùn)康公司于2011年3月向宜昌三峽水務(wù)有限公司申請(qǐng)銷戶，2011年10月1日，宜昌三峽水務(wù)有限公司依申請(qǐng)拆除水表。水表拆除后，天力公司作為出租方，依合同約定應(yīng)保證劉某某所經(jīng)營(yíng)的汽修廠的基本用水。但截止2012年8月31日（即涉案合同到期日），天力公司始終未履行其供水義務(wù)，天力公司的行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任?，F(xiàn)雙方爭(zhēng)議的是該損失如何確定的問(wèn)題。停水給汽修廠的修車、洗車及日常生活等都帶來(lái)了不便，劉某某為了防止損失擴(kuò)大，通過(guò)采取在外拖水、從鄰居家接水管等措施保證日常生活用水及經(jīng)營(yíng)，但不可避免的造成了新老客戶及有經(jīng)驗(yàn)汽修工人的流失，最終導(dǎo)致汽修廠無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。劉某某在外拖水所支付的人力成本及其在采取了積極的、適當(dāng)?shù)拇胧┖笏鶎?dǎo)致的汽修廠營(yíng)業(yè)額下滑的損失，應(yīng)屬于天力公司違約所造成的直接損失，天力公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。天力公司稱劉某某所主張的損失屬于擴(kuò)大的損失不應(yīng)予以賠償?shù)闹鲝堃驔](méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院根據(jù)湖北華審會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司出具的關(guān)于劉某某在正常經(jīng)營(yíng)情況下月均收益的司法會(huì)計(jì)鑒定報(bào)告，同時(shí)參考和平汽修廠用電量的變化情況，綜合考慮雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度酌情認(rèn)定和平汽修廠在2011年10月至2012年1月的損失為60702.60元并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1318元（湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司已預(yù)交），由湖北天力電力發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李淑一 審判員　　畢　勇 審判員　　閆玲玲

書記員：張鵬煒