上訴人（原審原告）：湖北圣都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：黃梅縣萬(wàn)嘉國(guó)際小區(qū)。組織機(jī)構(gòu)代碼：56272327-8。
法定代表人：桂云霞，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張展宏，湖北晉梅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：王某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃梅縣。
被上訴人（原審被告）：鄧玲玲，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃梅縣。系王某某之妻。
原審第三人：湖北黃梅農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。住所地：黃梅縣黃梅大道498號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼：30986862-5。
法定代表人：陳志，該行董事長(zhǎng)。

上訴人湖北圣都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)圣都房地產(chǎn)公司）為與被上訴人王某某、鄧玲玲、原審第三人湖北黃梅農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)黃梅農(nóng)商行）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省黃梅縣人民法院(2016)鄂1127民初959號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月16日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人圣都房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張展宏到庭參加訴訟。被上訴人王某某、鄧玲玲、原審第三人黃梅農(nóng)商行經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
圣都房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)原判，改判支持其在一審中的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：王某某、鄧玲玲系采用按揭還款的方式支付購(gòu)房款，需得每月按照約定向第三人黃梅農(nóng)商行還款，此種情形不應(yīng)認(rèn)定為是購(gòu)房款已經(jīng)支付完畢，因我公司同時(shí)作為王某某、鄧玲玲向黃梅農(nóng)商行借款的保證人，導(dǎo)致在王某某、鄧玲玲未能償還貸款的情況下，我公司基于保證責(zé)任要向黃梅農(nóng)商行還款，但房屋又實(shí)際出售給王某某、鄧玲玲，故應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及《個(gè)人住房和商業(yè)用房按揭貸款》協(xié)議，由本公司代為履行還款義務(wù)，并由王某某、鄧玲玲承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，請(qǐng)二審法院查明事實(shí)，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
王某某、鄧玲玲、黃梅農(nóng)商行均未予答辯。
圣都房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：一、解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，返還房屋；二、解除王某某、鄧玲玲與黃梅農(nóng)商行簽訂的《個(gè)人住房和商業(yè)用房按揭貸款》協(xié)議，由本公司代為履行還款義務(wù)；三、由王某某、鄧玲玲按照合同約定支付本公司違約金并賠償損失；四、本案訴訟費(fèi)用由王某某、鄧玲玲承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年4月2日，圣都房地產(chǎn)公司與王某某、鄧玲玲共同簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定王某某、鄧玲玲購(gòu)買(mǎi)圣都房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于黃梅縣××鎮(zhèn)××大道“錦繡龍城”2棟1單元1001號(hào)預(yù)售商品房，面積123.77平方米，總價(jià)45萬(wàn)元。其中第六條預(yù)定付款方式及期限為：王某某、鄧玲玲于2014年4月2日前支付房款14萬(wàn)元，余額31萬(wàn)元以銀行貸款的方式予以支付，并在合同簽訂后7日內(nèi)辦理按揭手續(xù)。其中第七條約定買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任：買(mǎi)受人如未按合同規(guī)定的時(shí)間付款，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的5%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金。該合同還約定了其他內(nèi)容。至2014年4月3日止，王某某、鄧玲玲實(shí)際共交納購(gòu)房款9萬(wàn)元（其中1萬(wàn)元為鄧玲玲交定金充抵）；同日，王某某向圣都房地產(chǎn)公司出具欠條5萬(wàn)元，注明系2-1-1001號(hào)購(gòu)房款，約定在2014年6月5日前還清。欠條尾部備注：超過(guò)付款期限每天按總房款的3%收取滯納金等。2014年6月23日，王某某作為借款人、黃梅農(nóng)商行（時(shí)為黃梅縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社，下同）作為貸款人、圣都房地產(chǎn)公司作為保證人，三方共同簽訂了《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》。該合同約定，王某某因購(gòu)買(mǎi)圣都房地產(chǎn)公司位于“錦繡龍城”2-1-1001號(hào)房屋，向黃梅農(nóng)商行借款31萬(wàn)元，借款期限240個(gè)月，首次執(zhí)行年利率6.55%，還款方式為等額本息還款法。關(guān)于發(fā)放貸款的約定，借款人授權(quán)貸款人將全部借款劃入借款人在貸款人處開(kāi)立的賬戶后，再將全部借款劃入圣都房地產(chǎn)公司在貸款人處開(kāi)立的賬戶。關(guān)于擔(dān)保的約定，保證人為借款人依本合同所形成的債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證。即自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證書(shū)，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；抵押物為借款人向圣都房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的房屋，所購(gòu)房屋為期房的，貸款人有權(quán)要求先辦理預(yù)售商品房抵押登記，然后依法辦理正式抵押登記手續(xù)。鄧玲玲在“財(cái)產(chǎn)共同人”處簽名。2014年7月15日，黃梅房地產(chǎn)管理局依照當(dāng)事人的約定，對(duì)王某某購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，登記證號(hào)：黃梅鎮(zhèn)字第YD142149號(hào)。該房屋尚未辦理房權(quán)證，亦未辦理正式的抵押登記手續(xù)。2014年7月25日，黃梅農(nóng)商行依前述借款合同的約定，向王某某賬戶轉(zhuǎn)入31萬(wàn)元后，再全部劃入到圣都房地產(chǎn)公司的賬戶。王某某借款后，除黃梅農(nóng)商行劃扣其還款賬戶余額2.73元外，至今未履行任何償還義務(wù)。圣都房地產(chǎn)公司基于自己承擔(dān)的“階段性保證擔(dān)?！必?zé)任，代王某某、鄧玲玲向黃梅農(nóng)商行支付了至2016年3月31日的月供（含罰息），共計(jì)46437.83元。另查明：圣都房地產(chǎn)公司已經(jīng)黃梅縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可，許可證號(hào)為鄂黃房售證字【2013】0308。
一審法院認(rèn)為：圣都房地產(chǎn)公司與王某某、鄧玲玲共同簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，王某某、黃梅農(nóng)商行、圣都房地產(chǎn)公司共同簽訂了《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，是合同當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。關(guān)于圣都房地產(chǎn)公司以王某某、鄧玲玲違反購(gòu)房合同第七條的規(guī)定，要求解除購(gòu)房合同，不予支持。一方面從購(gòu)房合同第六條、第七條的約定來(lái)看：1、雖然王某某、鄧玲玲在購(gòu)房合同簽訂時(shí)未交清首付款14萬(wàn)元，但是圣都房地產(chǎn)公司在明知二人簽訂購(gòu)房合同當(dāng)日未按約定交清首付款仍與之簽訂購(gòu)房合同，并與王某某次日約定尚欠的首付款5萬(wàn)元在2014年6月5日前還清等，視為雙方之間對(duì)有關(guān)首付款交納期限及逾期責(zé)任的重新約定。2、王某某、鄧玲玲在重新約定的付款時(shí)間（2014.06.05）逾期至今超過(guò)1年，也已超過(guò)圣都房地產(chǎn)公司購(gòu)房合同解除權(quán)行使期限。3、雖然王某某的按揭借款合同是2014年6月23日簽訂的，超過(guò)購(gòu)房合同約定的“合同簽訂后7日”內(nèi)，但因按揭借款合同為三方當(dāng)事人合同，圣都房地產(chǎn)公司并未舉證證明系王某某、鄧玲玲的原因致使按揭借款合同辦理遲延。4、圣都房地產(chǎn)公司在訴訟中并未提出王某某、鄧玲玲“逾期支付首付款”、“超過(guò)在購(gòu)房合同簽訂后7日內(nèi)辦理按揭手續(xù)”。另一方面：圣都房地產(chǎn)公司所述王某某、鄧玲玲未依按揭借款合同的要求按期向第三方黃梅農(nóng)商行還款，此行為產(chǎn)生的法律責(zé)任，不屬于購(gòu)房合同第七條等內(nèi)容的協(xié)議范圍，該購(gòu)房合同并未約定。王某某、鄧玲玲的此逾期還款行為，應(yīng)依照當(dāng)事人之間簽訂的按揭借款合同的約定向第三方黃梅農(nóng)商行承擔(dān)民事責(zé)任。但依照擔(dān)保法律的規(guī)定，圣都房地產(chǎn)公司作為按揭借款合同的保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追債。因此，王某某應(yīng)償還圣都房地產(chǎn)公司代其向第三方黃梅農(nóng)商行償還的月供及罰息共46437.83元。關(guān)于圣都房地產(chǎn)公司要求王某某、鄧玲玲返還房屋的請(qǐng)求，因購(gòu)房合同未解除，圣都房地產(chǎn)公司并未實(shí)際向王某某、鄧玲玲交付房屋，故不予支持。關(guān)于按揭借款合同的解除請(qǐng)求，因該合同合法有效，對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力，圣都房地產(chǎn)公司提出解除該合同的理由不成立，且圣都房地產(chǎn)公司請(qǐng)求解除的《個(gè)人住房和商業(yè)用房按揭貸款》，本案中并無(wú)此名稱(chēng)的協(xié)議，故亦不能支持。關(guān)于圣都房地產(chǎn)公司向王某某、鄧玲玲追償其承擔(dān)保證義務(wù)、王某某尚欠圣都房地產(chǎn)公司的部分首付款，因圣都房地產(chǎn)公司在本次訴訟中并未提出請(qǐng)求，故亦不予處理。遂判決：駁回圣都房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：本案中的合同是否符合解除合同的條件，是否應(yīng)予解除。由于本案中圣都房地產(chǎn)公司請(qǐng)求解除的合同為兩份，遂分別對(duì)該兩份合同是否應(yīng)予解除闡述如下：
一、王某某、鄧玲玲與圣都房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第七條約定：“買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第1、2種方式處理：1、……（2）逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同?！痹摋l約定正是圣都房地產(chǎn)公司請(qǐng)求解除該份合同的主要依據(jù)。而該約定系一個(gè)附條件的約定，即當(dāng)“買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)30日”之條件成就后，出賣(mài)人方可取得任意解除合同的權(quán)利。但本案中，王某某、鄧玲玲通過(guò)向第三人黃梅農(nóng)商行辦理按揭貸款的形式，已經(jīng)將購(gòu)房款足額交付給了圣都房地產(chǎn)公司。雖然王某某、鄧玲玲未按按揭貸款的時(shí)間進(jìn)行還款，并不屬于該商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的“逾期付款”情形，也不影響該合同的實(shí)際履行。故圣都房地產(chǎn)公司主張解除該合同的條件尚不成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求和理由不予支持。
二、圣都房地產(chǎn)公司訴請(qǐng)中主張解除《個(gè)人住房和商業(yè)用房按揭貸款》協(xié)議，經(jīng)本院查明，該合同實(shí)為《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》。因該合同系王某某與黃梅農(nóng)商行之間的借款合同，圣都房地產(chǎn)公司只是作為該合同的保證人，且合同中并未約定在何種情形下保證人將享有解除權(quán)，同時(shí)，保證人圣都房地產(chǎn)公司要求解除該份借款合同也沒(méi)有任何法定事由，其基于保證責(zé)任代王某某向黃梅農(nóng)商行支付的部分按揭還款，可依據(jù)保證人的追償權(quán)向王某某另行主張，故圣都房地產(chǎn)公司要求解除該份《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》的上訴請(qǐng)求和理由同樣不能成立。
綜上所述，湖北圣都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求和理由均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8050元，由上訴人湖北圣都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　楊　華 審判員　涂建鋒 審判員　張　敏

書(shū)記員：熊方棟