上訴人(原審被告):湖北國興置業(yè)有限公司，住所地：浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋南路。組織機構(gòu)代碼：79591511-5。
法定代表人：汪中喜，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：艾正朋，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工。
被上訴人(原審原告):胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北浠水人，務工，戶籍地:浠水縣，現(xiàn)住廣東省廣州市海珠區(qū)。
委托訴訟代理人：陶磊，湖北眾之聲律師事務所律師，執(zhí)業(yè)證號：14211201110740946。

上訴人湖北國興置業(yè)有限公司（以下簡稱“國興公司”）因與被上訴人胡某某商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省浠水縣人民法院（2016）鄂1125民初473號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月6日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人國興公司的委托代理人艾正朋，被上訴人胡某某的委托代理人陶磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
國興公司上訴請求：追加徐小春、周威為原審被告，二審法院依據(jù)事實和理由進行改判或發(fā)回重審。事實和理由：一、一審判決購房合同無效，退還購房款，依法律規(guī)定計算應得利息，上訴人對該部分無異議；二、一審認為合同的主體是上訴人與被上訴人，顯屬不公。被上訴人所購的房屋不是我公司房產(chǎn)，國興公司學堂小區(qū)實際是徐小春和周威投資建設及銷售，并享有全部利潤；徐小春是我公司股東之一，但是學堂小區(qū)是他自己的開發(fā)項目,“湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部”的印章也是他自行刻制，另約定：承包經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。此事我公司知道并許可，與案外人徐小春、周威達成了一致意見，但是此章不能用于房產(chǎn)銷售，案外人與被上訴人的售房合同我公司不知情也未收到購房款，所以我公司不是該售房合同的主體；三、被上訴人所遭遇的情形，我公司并沒有責任。銷售的電梯房是屬徐小春和周威個人行為,公司不知情，與公司無關。
胡某某辯稱，1.雙方簽訂的合同屬于無效合同，該合同約定的地點沒有取得任何手續(xù)；2.上訴人在一審中已經(jīng)承認徐小春是公司內(nèi)部員工，不論該商品是否符合規(guī)定，徐小春的行為產(chǎn)生的法律后果應當由國興公司承擔，其公司內(nèi)部關于徐小春的委托權(quán)限，被上訴人是無法知情的。
胡某某向一審法院起訴請求：1.請求判令被告返還原告購房款240000元，并向原告賠償損失96000元（按年息10%自2012年1月18日計算至2016年1月17日止）,后期按年利率10%順延；2.由被告負擔本案的訴訟費用。在一審審理過程中，原告胡某某將訴訟請求變更為請求確認商品房銷售合同無效，返還購房款及賠償損失。
一審法院認定事實：2012年1月14日，原告與被告國興公司學堂小區(qū)項目部預約，購買該公司開發(fā)未建成的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)××路學堂小區(qū)項目房屋一套、車位一個，并于當日向被告交付保證金20000元，后又于當月17日交付購房款、車位款220000元。2012年1月18日，雙方簽訂書面《商品房買賣合同》，約定買受人購買的房屋位于學堂小區(qū)B幢A09號，建筑面積135.33平方米；該商品房單價為每平方米3450元，共計466888.00元。后被告公司開發(fā)的學堂小區(qū)項目遲遲沒有動工，原告遂要求被告退還購房款。2014年7月29日，被告負責開發(fā)該小區(qū)項目的委托代理人徐小春作出承諾，如在2014年12月31日前還未動工，愿意退還原告本金及支付利息（利息按年息10%計算）。但截至原告訴訟之日，被告的開發(fā)項目既未動工，亦未退還購房款及支付利息。經(jīng)原告多次催要，被告以各種理由推脫，拒絕返還房款及按承諾賠償損失。
一審法院認為：一、關于合同效力問題。商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應當具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權(quán)的相關權(quán)屬證明文件。本案中，被告國興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與原告簽訂購房合同時，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權(quán)，直至法庭辯論終結(jié)前，亦未提供證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關權(quán)屬及取得商品房預售許可，其行為違反了《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，原、被告于2012年1月18日簽訂的《商品房買賣合同》無效。原告胡某某要求確認其與被告國興公司之間訂立的合同無效的主張成立，本院予以支持；二、關于損失賠償問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案原告胡某某要求被告國興公司返還購房款240000元的請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持；但其要求按照承諾書約定按年息10%自2012年1月18日計算至2016年1月17日止計算損失的請求，不符合法律規(guī)定，本院參照中國人民銀行公布的年利率6%為標準計算損失，自2012年1月19日起按已付購房款240000元為基礎，計算至本判決確定履行期限屆滿之日止，其余部分本院不予支持；三、關于責任承擔問題。按照《中華人民共和國民法通則》第四十三條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第五十八條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十三條的規(guī)定，涉案“湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部”系被告國興公司設立，并準許使用該印鑒，項目部負責人徐小春以該分支機構(gòu)的名義對外為民事行為的法律后果，應當由設立該分支機構(gòu)的國興公司承擔。至于國興公司與被告徐小春之間系何法律關系，不屬本案審理范圍，被告國興公司可以另行依法向徐小春主張權(quán)利。對被告國興公司關于其不是本案適格被告的辯解意見，本院不予采信。遂判決：一、原告胡某某與被告湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部簽訂的《房屋購銷合同》無效；二、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國興置業(yè)有限公司向原告胡某某返還購房款240000元；三、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國興置業(yè)有限公司賠償原告胡某某損失，即：自2012年1月19日起以購房款240000元為基礎按年利率6％的標準計付至本判決確定履行期限屆滿之日止；四、駁回原告胡某某的其余訴訟請求。
本院二審期間，國興公司圍繞上訴請求依法提交了3份證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被上訴人胡某某對該3份新證據(jù)發(fā)表了質(zhì)證意見，認為其中的胡某某買賣房屋所在地材料不能達到上訴人的證明目的；認為國興公司交易地點所在地是內(nèi)部材料，沒有證明力；認為資質(zhì)證書不屬于法律規(guī)定的二審中新的證據(jù)。
本院認為，國興公司提供的證據(jù)不具備新證據(jù)的特性，不屬于新證據(jù)的范疇，依法不予采信。
本院經(jīng)審理查明，上訴人國興公司與被上訴人胡某某對一審認定合同無效均無異議。一審查明屬實。

本院認為，本案二審爭議焦點為：一、本案是否漏列被告。二、國興公司承擔胡某某退款及賠償損失是否有法律和事實依據(jù)。
關于本案原審是否漏列被告的問題。按照《中華人民共和國民法通則》第四十三條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第五十八條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十三條的規(guī)定，涉案“湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部”系由上訴人國興公司準許設立并使用該印鑒，項目部負責人徐小春以該分支機構(gòu)的名義對外為民事行為的法律后果，應當由設立該分支機構(gòu)的國興公司承擔。至于國興公司與徐小春之間是否存在其他法律關系，不屬本案審理范圍，上訴人國興公司可以另行依法向徐小春主張權(quán)利。原審法院認定國興公司是本案適格被告正確，未漏列被告。
關于國興公司承擔胡某某退款及賠償損失是否有法律和事實依據(jù)的問題。本案中，國興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在簽訂購房合同出售房屋時，未依法取得該出售房屋的土地使用權(quán)和相關權(quán)屬及取得商品房預售許可，其行為違反了《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該《商品房買賣合同》無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，基于該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；本案國興公司返還胡某某購房款240000元，另參照中國人民銀行公布的年利率6%為標準計算損失，符合法律規(guī)定，本院予以支持；
綜上所述，湖北國興置業(yè)有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6340元，由湖北國興置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　管小華 審判員　　邱愛兵 審判員　　劉　丹

書記員：易圻