上訴人（原審被告）：湖北吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省鄂州市文星路17號飛鵝賓館11樓。法定代表人：湯運(yùn)新，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：楊木林，湖北伸道律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：章某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省大悟縣人，住湖北省大悟縣。委托訴訟代理人：李景珍，湖北吳都律師事務(wù)所律師。原審第三人：湖北銀環(huán)建設(shè)工程有限公司，住所地湖北省黃岡市紅衛(wèi)路濱宛花園小區(qū)B棟二樓。法定代表人:張正平，該公司董事長。原審第三人：嚴(yán)佑文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。原審第三人：蘇建蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。

吉源公司上訴請求：撤銷原判，駁回被上訴人章某的全部訴訟請求。事實(shí)與理由：一、上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）并未生效。本案涉訴房屋在上訴人與被上訴人簽訂《商品房買賣合同》后，未依法將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，屬于“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效”的情形。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效”。因此，一審判決認(rèn)定涉案合同自成立時(shí)生效是錯誤的。二、一審判決認(rèn)定被上訴人已支付全部購房款的事實(shí)錯誤。1、上訴人與銀環(huán)公司存在建筑承包合同關(guān)系，與第三人嚴(yán)佑文并無建筑承包合同關(guān)系。第三人嚴(yán)佑文只是銀環(huán)公司的項(xiàng)目經(jīng)理，無權(quán)占有該公司的財(cái)產(chǎn)。上訴人將涉案房屋作為工程款抵付給第三人嚴(yán)佑文所欠第三人蘇建蘭的欠款未經(jīng)第三人銀環(huán)公司同意，事后也未得到銀環(huán)公司的追認(rèn)，其行為無效。2016年4月22日領(lǐng)款單所涉內(nèi)容是無效的。2、上訴人與第三人銀環(huán)公司結(jié)算工程款時(shí)，涉案房屋不在結(jié)算之列。上訴人不差欠第三人銀環(huán)公司工程款。3、上訴人只是同意將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人蘇建蘭，并未同意第三人蘇建蘭解除涉案房屋備案后，以其房款抵付被上訴人房款，被上訴人沒有提供相關(guān)證據(jù)證明。4、上訴人與第三人蘇建蘭、被上訴人的房屋買賣合同關(guān)系是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)受各自簽訂的合同約束，不應(yīng)混同。同時(shí)，該案不是合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，也不是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。雖然上訴人持有2016年4月22日領(lǐng)款單，但三方并未辦理領(lǐng)款手續(xù)，上訴人也未向被上訴人出具抵付證明或發(fā)票，不能以此證明被上訴人已經(jīng)付清全部購房款，況且該領(lǐng)款單所涉內(nèi)容不被本案第三人銀環(huán)公司認(rèn)可，是無效的。5、一審判決認(rèn)定無證據(jù)證明上訴人同意蘇建蘭將房屋抵償給被上訴人，并將上訴人未同意蘇建蘭將房屋抵償給被上訴人的舉證責(zé)任判定給上訴人。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。”上訴人認(rèn)為，在本案中，上訴人雖然同意將涉案房屋出售給被上訴人，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，但并未同意蘇建蘭將該房屋抵償給被上訴人。被上訴人未按照合同約定支付房款是事實(shí)。被上訴人訴求該合同有效，應(yīng)對合同訂立和生效事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。被上訴人章某辯稱：1、上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。答辯人的房屋未經(jīng)過行政備案手續(xù)系因上訴人未履行合同造成，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。因此，上訴人以本案合同未辦理行政備案手續(xù)為由認(rèn)為合同不生效的上訴理由不能成立。2、被上訴人已支付了全部購房款。2014年，嚴(yán)佑文以銀環(huán)公司名義與上訴人簽訂《建筑工程施工合同》，同時(shí)又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議約定將涉案房屋作為工程進(jìn)度款支付給施工方。2016年4月，嚴(yán)佑文經(jīng)上訴人同意將7號樓3201、3103、3203、3102四套房屋抵償給嚴(yán)國舟和蘇建蘭（夫妻二人），上訴人與該二人簽訂了《商品房買賣合同》，并到房產(chǎn)部門辦理了登記備案手續(xù)。2016年8月8日，因嚴(yán)國舟欠被上訴人章某工程款，經(jīng)上訴人同意，將蘇建蘭名下的7號樓3102號抵償給被上訴人工程款。蘇建蘭解除了上述房屋的備案手續(xù)，由上訴人與章某簽訂《商品房買賣合同》，并支付了5000元的變更合同手續(xù)費(fèi)用。章某以其工程款抵償了蘇建蘭的購房款。3、上訴人與嚴(yán)佑文的工程是否結(jié)算與本案無關(guān)。涉案的房屋系上訴人支付給實(shí)際施工人嚴(yán)佑文的第一筆工程進(jìn)度款，該事實(shí)從上訴人簽訂的施工合同補(bǔ)充協(xié)議可以看出，至于上訴人與嚴(yán)佑文是否辦理工程結(jié)算，工程款是否付超，與支付第一筆工程進(jìn)度款是不沖突的。并且上訴人將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給章某之后，于2016年11月份仍然在向嚴(yán)佑文支付工程款，因此不存在多付的說法。4、涉案房屋的來源是蘇建蘭。上訴人認(rèn)可將房屋轉(zhuǎn)讓給蘇建蘭，那么該房屋的權(quán)利人就是蘇建蘭，蘇建蘭有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)讓給章某。蘇建蘭如何處理房屋與嚴(yán)佑文的工程款再無任何關(guān)系。且蘇建蘭將房屋轉(zhuǎn)讓給章某系經(jīng)過上訴人的認(rèn)可的，此事實(shí)有上訴人與章某簽訂的《商品房買賣合同》以及收取的5000元手續(xù)費(fèi)用的收據(jù)為證。5、上訴人違背誠實(shí)信用原則，其行為不應(yīng)得到支持。被上訴人章某受讓取得蘇建蘭的房屋，并與上訴人簽訂了合同，繳納了5000元合同變更費(fèi)用，被上訴人章某與嚴(yán)國舟、蘇建蘭工程欠款事宜就此了結(jié)，系基于對上訴人行為的信任。上訴人否認(rèn)與章某合同的事實(shí)違背誠實(shí)信用原則，其行為不應(yīng)得到支持。原審第三人銀環(huán)公司、嚴(yán)佑文、蘇建蘭在法定答辯期內(nèi)未提交書面意見。章某在一審的訴訟請求：1、判令確認(rèn)章某與吉源公司簽訂的《商品房買賣合同》有效；2、判令吉源公司履行合同為章某辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)；3、由吉源公司承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定，2013年，吉源公司與銀環(huán)公司簽訂《飛鵝新天地房屋建筑工程施工總承包合同書》，合同約定由銀環(huán)公司承包建設(shè)吉源公司開發(fā)的飛鵝新天地3#——7#樓工程。之后，吉源公司與銀環(huán)公司又簽訂《飛鵝新天地房屋建筑工程施工總承包合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定將吉源公司開發(fā)的飛鵝新天地的3#——13#樓的部分房屋抵償工程款。訴爭的房屋07-3102號房屋亦在其中。2014年5月23日，嚴(yán)佑文與銀環(huán)公司簽訂了內(nèi)部承包合同，具體負(fù)責(zé)飛鵝新天地（一期）3#、7#樓工程，并進(jìn)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。合同簽訂后，嚴(yán)佑文作為項(xiàng)目經(jīng)理及內(nèi)部承包責(zé)任人對上述工程進(jìn)行了施工。工程完工后，經(jīng)吉源公司同意，嚴(yán)佑文于2014年10月14日，按上述合同約定將抵償工程款的飛鵝新天地7-3201、7-3103、7-3203、7-3102四套房屋分別以458,280元、535,461.30元、455,202元、467,383.20元，共計(jì)1,916,326.50元抵償給嚴(yán)國舟及蘇建蘭，并注明四套房屋在2016年3月10日售樓部為便于辦理備案，由嚴(yán)佑文分別寫了四份聲明，其中嚴(yán)國舟分得7-3201、7-3103兩套，蘇建蘭分得7-3203、7-3102兩套。2016年4月22日，嚴(yán)佑文在吉源公司辦理了飛鵝新天地07-3102號房屋（面積104.56平方米，單價(jià)4470元/平方米，總價(jià)款467,383.20元）抵工程款手續(xù)，吉源公司亦出具了領(lǐng)款單給蘇建蘭，作為蘇建蘭購買房屋的憑證，蘇建蘭與吉源公司簽訂了《商品房買賣合同》，并在房產(chǎn)部門辦理了房屋備案手續(xù)。因蘇建蘭的丈夫嚴(yán)國舟差欠章某工程款，蘇建蘭遂將上述抵償?shù)娘w鵝新天地07-3102號房屋抵償給章某，經(jīng)吉源公司同意，蘇建蘭在辦理了撤銷房屋備案手續(xù)后，于2016年8月8日，章某在飛鵝新天地售樓部交納了5000元變更合同手續(xù)的傭金，售樓部將原蘇建蘭簽訂的合同收回，吉源公司與章某重新簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定章某以467,383元的價(jià)款購買飛鵝新天地7幢獨(dú)單元3102號房屋，付款方式為一次性付款，同時(shí)約定出賣人自合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將合同登記備案情況告知買受人。一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。章某與吉源公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦未違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，未侵犯社會公共利益和他人合法權(quán)益，該合同合法有效。章某請求吉源公司辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）第十九條約定，吉源公司應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知章某。故章某要求確認(rèn)其與吉源公司簽訂的《商品房買賣合同》有效及辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的訴請，有事實(shí)和法律依據(jù)，一審予以支持。吉源公司辯稱章某與其簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）因章某未支付購房款而無效，因涉案房屋的購房款已由蘇建蘭交清，而蘇建蘭將該房屋抵償給章某業(yè)經(jīng)吉源公司同意，同時(shí)根據(jù)誰主張誰舉證的原則，吉源公司未提供證據(jù)證明其主張，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，故對其答辯意見，一審不采納。章某未要求銀環(huán)公司、嚴(yán)佑文、蘇建蘭承擔(dān)任何民事責(zé)任，一審亦不予處理。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百九十一條第二款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條之規(guī)定，一審判決：一、章某與湖北吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）有效。二、湖北吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助章某辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。案件受理費(fèi)4000元，減半收取2000元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2857元，共計(jì)4857元，由湖北吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。在二審法院指定的舉證期限內(nèi)，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。二審審理查明，一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人湖北吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱吉源公司）為與被上訴人章某、原審第三人湖北銀環(huán)建設(shè)工程有限公司（以下簡稱銀環(huán)公司）、嚴(yán)佑文、蘇建蘭房屋買賣合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2018）鄂0704民初97號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人吉源公司的委托訴訟代理人楊木林，被上訴人章某及其委托訴訟代理人李景珍到庭參加了訴訟。原審第三人銀環(huán)公司、嚴(yán)佑文、蘇建蘭經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，關(guān)于涉案《商品房買賣合同》（預(yù)售）是否生效的問題。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。故批準(zhǔn)、登記等不是合同的成立要件。合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果，是合同自由原則的體現(xiàn)，因此，只要當(dāng)事人根據(jù)《合同法》所規(guī)定的要約和承諾的規(guī)則就合同的主要條款達(dá)成一致，或者符合《合同法》第37條所規(guī)定的情形，該合同即告成立。批準(zhǔn)、登記等手續(xù)都是當(dāng)事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，而屬于效力評價(jià)的領(lǐng)域。如果登記是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的具有物權(quán)變動公示性質(zhì)的義務(wù)，未履行該項(xiàng)義務(wù)僅僅不發(fā)生物權(quán)變動的效力，而不影響合同本身的效力。因此《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定的合同登記備案并不是合同是否有效的法律要件。一般而言，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。具體在本案中，上訴人吉源公司與被上訴人章某在簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售）時(shí)，已就雙方的真實(shí)意圖達(dá)成合意，該合同即應(yīng)成立。就本案合同本身的約定而言，上訴人吉源公司與被上訴人章某簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）第八章第十九條第（一）款預(yù)售合同登記備案部分約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)自本合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人”。故即使如上訴人吉源公司所言，涉案商品房登記備案也是作為出賣人的上訴人吉源公司應(yīng)盡的義務(wù)。上訴人吉源公司將自己不履行合同義務(wù)的不利后果轉(zhuǎn)由買受人的被上訴人章某來承擔(dān)明顯有違我國民法的誠實(shí)信用原則，該上訴理由也不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)。故上訴人吉源公司認(rèn)為本案《商品房買賣合同》（預(yù)售）未生效的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)一審查明的事實(shí)，第三人嚴(yán)佑文是代表銀環(huán)公司在上訴人吉源公司處辦理領(lǐng)取工程款手續(xù)，上訴人吉源公司在二審也認(rèn)可涉案房屋第一次是作為工程進(jìn)度款抵付給銀環(huán)公司。后嚴(yán)佑文經(jīng)手再次將房屋抵付給第三人蘇建蘭時(shí)，上訴人吉源公司以與蘇建蘭簽訂《商品房買賣合同》的方式（實(shí)際蘇建蘭并未按照合同約定向上訴人吉源公司支付工程款）協(xié)助蘇建蘭辦理了商品房抵扣及備案手續(xù)。故上訴人吉源公司與被上訴人章某簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)明知涉案房屋系層層抵扣至被上訴人章某手中，與蘇建蘭簽訂合同的目的一樣，與被上訴人章某簽訂《商品房買賣合同》是為了協(xié)助章某辦理與蘇建蘭之間的抵款及房屋登記備案手續(xù)。對于此，從雙方簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售）的約定、當(dāng)日付款5000元的性質(zhì)及原審第三人嚴(yán)佑文、蘇建蘭在一審的陳述中均可以得到印證。故從涉案房屋的權(quán)屬及上訴人吉源公司與被上訴人章某簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售）的具體操作均表明上訴人吉源公司并非真正與被上訴人章某發(fā)生房屋買賣合同關(guān)系，而是協(xié)助被上訴人章某完成抵扣工程款手續(xù)，上訴人吉源公司也不能因一套房屋重復(fù)獲得購房款。法律關(guān)系的性質(zhì)認(rèn)定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和實(shí)質(zhì)內(nèi)容來決定。上訴人吉源公司與被上訴人章某簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的是為了協(xié)助章某抵扣工程款并辦理房屋備案過戶手續(xù)，為此，上訴人吉源公司亦收取了章某5000元費(fèi)用作為對價(jià)。故上訴人吉源公司認(rèn)為被上訴人章某沒有按照合同約定支付購房款，并以此抗辯被上訴人章某的訴訟主張的理由不能成立，本院不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4000元，由上訴人湖北吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　柯　君
審判員　廖春花
審判員　湛少鵬

書記員：肖臣