原告：湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司（原巴東縣發(fā)東物業(yè)管理有限公司），住所地：巴東縣信陵鎮(zhèn)西壤坡社區(qū)沿江大道138號。統(tǒng)一社會信用代碼：91422823773935457P。
法定代表人：許國華，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：龔君寶，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：陳高峰，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，發(fā)東物業(yè)房管員，住湖北省巴東縣。代理權(quán)限：一般代理。
被告：李才某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，居民，戶籍所在地：湖北省巴東縣，經(jīng)常居住地：湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人：向斌，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，教師，住湖北省巴東縣。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：雷功理，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工商局職工，住湖北省巴東縣。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“發(fā)東物業(yè)”）與被告李才某合同糾紛一案，本院于2018年8月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。審理中，因案情復雜，當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確且爭議較大，本院裁定轉(zhuǎn)為普通程序并依法組成合議庭再次公開開庭進行了審理。原告發(fā)東物業(yè)的委托訴訟代理人龔君寶、陳高峰，被告李才某及其委托訴訟代理人向斌、雷功理到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告發(fā)東物業(yè)向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告給付2014年9月11日至2018年6月30日的物業(yè)管理費5261元；2、判令被告承擔本訴訟費用。事實和理由：被告系原告所管理的升輝商貿(mào)城11棟1單元1902室的業(yè)主，原告在接收物業(yè)時按《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，于2013年9月10日與被告簽訂了《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，協(xié)議約定按建筑面積0.85元㎡月收取物業(yè)管理費。協(xié)議簽訂后，被告繳納了2013年9月10日至2014年9月10日的物業(yè)管理費，原告依照約定對其物業(yè)小區(qū)的安全、清潔及設(shè)施維護等進行了系列的物業(yè)管理工作。原告為被告提供服務(wù)持續(xù)至今，被告從2014年9月11日起一直未交物業(yè)管理費，經(jīng)原告工作人員多次催促未果，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及雙方約定，原告起訴到貴院，請求法院依法判決。
被告李才某辯稱，1、李才某沒有與原告簽訂物業(yè)管理合同，簽訂合同程序不規(guī)范，沒有寫明合同的起止時間，被告與原告產(chǎn)生糾紛是因為物業(yè)管理出現(xiàn)質(zhì)和量的問題，原告不能按照物業(yè)合同約定的服務(wù)標準提供服務(wù)，雙方約定原告對小區(qū)所有公共設(shè)施服務(wù)和保養(yǎng)，保證公共設(shè)施完好率達百分之九十五以上，而被告方育瀾小區(qū)八層、升輝小區(qū)二十一層每層均應(yīng)有完備的消防設(shè)施設(shè)備以及報警裝置，根據(jù)業(yè)主采集的照片證明每層均無完備設(shè)施；2、原告在合同中說明維護交通秩序車輛有序停放，標志清晰，目前二小區(qū)的狀況是沒有車位標識，大車小車三輪車無區(qū)分停放，人行通道、殘疾人通道經(jīng)常被堵死，對小區(qū)業(yè)主出行帶來極大的不便；3、原告在合同中說明長年抓好小區(qū)的消防安全工作，結(jié)合二小區(qū)實際常住人口近千人，消防安全工作是重重之重，消防設(shè)施殘破不全，年久失修，原告自進駐本小區(qū)以來并未召開業(yè)主安全管理會，沒有進行實際的消防演練活動以及普及消防安全知識；4、合同中說明建立完善的管理制度，來人來訪登記、小區(qū)實行定崗值班以及定時巡邏，而小區(qū)出現(xiàn)晚上有陌生人敲門，小區(qū)業(yè)主多處財物被盜，至今沒有得到解決和任何解釋，小區(qū)各樓層到處粘貼小廣告、業(yè)主門縫塞壓廣告紙，由此可以說明小區(qū)的安全隱患無處不在，物業(yè)的安保人員形同擺設(shè)；5、原告并未履行合同義務(wù)，升輝樓2002室業(yè)主屋頂漏水多年，并造成屋內(nèi)大面積家具受損，育瀾小區(qū)墻面漆脫落以及隔熱層風化起層，琉璃瓦大面積破碎，樓頂雜物垃圾成堆長年無人清掃，諸多問題原告并未解決；6、原告物業(yè)公司存在亂收費現(xiàn)象，物業(yè)收費沒有具體的標準，物業(yè)收費與服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平不相符；7、原告身份不明確，賬目不清，基礎(chǔ)設(shè)施不全，原告違約在先，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費；8、發(fā)東物業(yè)公司進駐方式受質(zhì)疑，原告是否以招投標的方式以及主管部門的批準，原告從未有向其起訴的兩小區(qū)的被告出示過其身份信息及資質(zhì)；9、服務(wù)質(zhì)量引起公憤；10、原、被告簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》中有明文規(guī)定，約定超過三個月未繳納物業(yè)管理費的，業(yè)主拒繳的，由發(fā)東物業(yè)公司通過法院訴訟解決，現(xiàn)原告訴被告時效已過期，即已遠遠超過追訴期。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雙方無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。雙方有異議的證據(jù)，本院綜合認定如下：原告提交的營業(yè)執(zhí)照、準予變更登記通知書復印件，資質(zhì)證書原件系有關(guān)部門頒發(fā)的書證，具有客觀真實性，本院予以采信；原告提交的電梯維保合同復印件、水電費賬目憑證復印件、費用支出憑證復印件與本案有關(guān)聯(lián)，能夠相互印證一致，本院予以采信；原告提交的《前期物業(yè)管理委托合同》、巴東縣乾峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的情況說明原件與本案無關(guān)聯(lián)，本院不予采信。被告提交的育瀾小區(qū)、升輝小區(qū)對發(fā)東物業(yè)管理公司管理不善的業(yè)主聯(lián)名信，不符合證據(jù)的法定形式要件，本院不予采信；被告提交的小區(qū)樓道失火、安全通道堵塞、小區(qū)衛(wèi)生臟亂的照片，與本案有關(guān)聯(lián)，能夠相互印證一致，本院予以采信。
本院經(jīng)審理認定事實如下：巴東縣發(fā)東物業(yè)管理有限公司于2016年3月28日更名為湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司，其經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理、環(huán)衛(wèi)保潔、環(huán)衛(wèi)垃圾清掃、清運、處置、處理、停車場管理等。2013年9月10日，巴東縣發(fā)東物業(yè)管理有限公司（乙方）與被告李才某（甲方）簽訂《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，約定乙方受開發(fā)商委托，對甲方所在的小區(qū)11棟一單元十九層1902號產(chǎn)權(quán)面積為135.51㎡的房屋實施物業(yè)管理，物業(yè)管理費的收費標準按甲方房屋房產(chǎn)證面積0.85元㎡月（高層住宅電梯房）收取，二次供水加壓費用按實際發(fā)生費用由各戶均攤，業(yè)主已購置的空置房按物業(yè)管理費70%收取，空置房最長期限不超過一年，一年后物業(yè)管理費將全額收取。同時，還就委托管理事項、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準、違約責任等內(nèi)容作了明確約定。協(xié)議簽訂當日，李才某按照空置房標準135.51㎡×0.85㎡月×12月×70%，交納了一年（2013年9月10日至2014年9月10日）的物業(yè)管理費968元，2014年9月11日之后的物業(yè)管理費一直未交納。原告于2018年8月15日向本院起訴，要求判如所請。

本院認為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。原告與被告簽訂《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，系合同雙方真實意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，原、被告均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。被告李才某以沒有與原告簽訂物業(yè)管理合同，簽訂合同程序不規(guī)范，沒有寫明合同的起止時間為由抗辯，但被告不僅沒有提供相應(yīng)的證據(jù)證實合同并非其本人所簽，且在合同簽訂當日按照合同約定交納了第一年度的物業(yè)服務(wù)費，足以證明被告認可該合同對權(quán)利義務(wù)約定的內(nèi)容。作為物業(yè)服務(wù)的雙方，原告發(fā)東物業(yè)應(yīng)依約為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)依約及時交納物業(yè)服務(wù)費。
根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、第一百九十二條之規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間屆滿的，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。被告李才某自2014年9月11日起一直未交納物業(yè)費，但原告發(fā)東物業(yè)未提供證據(jù)證實其向業(yè)主進行了催收，也未在自知道權(quán)利受到損害之日起三年內(nèi)向法院提起訴訟，現(xiàn)被告李才某以訴訟時效期限屆滿為由，提出不履行交納物業(yè)費的義務(wù)抗辯，本院認為原告發(fā)東物業(yè)所主張的2014年9月11日至2015年8月14日（共計11個月零4天）的物業(yè)管理費1281.88元（135.51㎡×0.85㎡月×11月+135.51㎡×0.85㎡月÷31天×4天）確已超過訴訟時效期限，被告的抗辯理由成立，對該部分物業(yè)管理費本院不予支持。
本案中，原告發(fā)東物業(yè)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)時確實存在清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)巡邏、秩序維護不到位等方面的瑕疵，被告李才某在特定空間和時間內(nèi)未能享受到發(fā)東物業(yè)相應(yīng)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，原告也不能予以彌補。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十條的規(guī)定，現(xiàn)原告要求按0.85元㎡月的標準交納物業(yè)費有失公允。因已逝的時間不再，發(fā)東物業(yè)事實上已不能履行，也已不具備在特定的時間和空間內(nèi)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施的基礎(chǔ)，為解決當事人雙方的糾紛，化解矛盾，本院結(jié)合原告履行物業(yè)服務(wù)的實際情況酌情減除業(yè)主欠交物業(yè)費的10%，故對原告主張的訴訟時效內(nèi)（2015年8月15日至2018年6月30日）的物業(yè)費3979.41元（135.51㎡×0.85㎡月÷31天×17天+135.51㎡×0.85㎡月×34月），本院酌情按90%（3979.41元×90%﹦3581.47元）予以支持，其余部分不予支持。
對于被告提出小區(qū)消防存在安全隱患，屋頂漏水多年并造成屋內(nèi)大面積家具受損，墻面漆脫落以及隔熱層風化起層，琉璃瓦大面積破碎但發(fā)東物業(yè)不及時維修的情況，鑒于被告李才某所在小區(qū)并未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，也未履行交納專項維修資金的業(yè)務(wù)，所以無法享有和行使業(yè)主大會應(yīng)有的權(quán)利，無法對物業(yè)保修期滿后物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備動用維修資金進行維修和更新、改造。對于小區(qū)自身缺陷等客觀原因?qū)е碌膯栴}及造成的損失，不應(yīng)由物業(yè)公司承擔，為了充分保障業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，本院建議小區(qū)業(yè)主盡快成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
綜上，本案經(jīng)合議庭及法官專業(yè)委員會討論，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、第一百九十二條、第一百九十五條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十條，《物業(yè)管理條例》第六條、第七條、第十條、第十一條、第三十四條、第三十五條、第五十三條、六十五條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李才某在本判決發(fā)生效力之日起30日內(nèi)向原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司支付2015年8月15日至2018年6月30日止物業(yè)管理費3581.47元；
二、駁回原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，由原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司負擔10元，由被告李才某負擔40元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人可在判決確定之義務(wù)的履行期限屆滿之日起兩年內(nèi)向本院申請強制執(zhí)行。

審判長 宋驍宇
審判員 覃友平
審判員 田文艷

書記員： 向捷