上訴人（原審原告）湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省恩施市航空路三巷50號(hào)。
法定代表人朱智慧，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）魯誠(chéng)，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某，公務(wù)員。
委托代理人（特別授權(quán)）劉宗權(quán)，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）劉忠華，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北華某公司）因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01878號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月14日立案受理后，依法由審判員王朝友擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員吳衛(wèi)、侯著韜組成合議庭于2016年3月1日對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理。上訴人湖北華某公司的委托代理人魯誠(chéng)，被上訴人王某某的委托代理人劉宗權(quán)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
湖北華某公司原審時(shí)訴稱：湖北華某公司將自己投資開發(fā)的房地產(chǎn)東方華庭小區(qū)紫光閣101號(hào)房出租給王某某經(jīng)營(yíng)超市，雙方于2011年6月8日簽訂《房屋租賃合同》一份，約定租期自2011年6月15日至2016年6月14日止，前三年租金為60700元，第四年租金為65000元，第五年租金為70000元，逾期支付房租按日租金200%支付違約金。合同簽訂后，王某某依約支付了前兩年的租金，此后未再支付租金。湖北華某公司多次催收無果，現(xiàn)請(qǐng)求人民法院依法判令王某某支付租金195700元及違約金58710元，并由王某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
王某某原審時(shí)答辯稱：湖北華某公司與王某某發(fā)生爭(zhēng)議系因湖北華某公司違約在先，其將小區(qū)1棟紫陽閣102號(hào)房屋（商鋪）出租給案外人周興財(cái)從事超市經(jīng)營(yíng)的行為對(duì)王某某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，王某某有理由不支付租金；其次，湖北華某公司主張的違約金過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整；2011年期間王某某曾通過東方華庭物業(yè)管理委員會(huì)主任彭祚安向湖北華某公司法定代表人朱智慧提出減少房屋屋租金的要求，雙方達(dá)成口頭協(xié)議即對(duì)于租金每年減少1萬元的方案，因此湖北華某公司主張王某某支付租金的計(jì)算方式也不合理、不真實(shí)。湖北華某公司請(qǐng)求于法無據(jù)，不應(yīng)得到支持。
原審查明：湖北華某公司與王某某于2011年6月8日簽訂《房屋租賃合同》一份，約定湖北華某公司將自己投資開發(fā)的房地產(chǎn)東方華庭小區(qū)紫光閣101號(hào)房出租給王某某用于經(jīng)營(yíng)超市，同時(shí)約定租期自2011年6月15日至2016年6月14日止，前三年租金為60700元，第四年租金為65000元，第五年租金為70000元，王某某每壹年向湖北華某公司支付一次租金，先交租金后交房，王某某應(yīng)于當(dāng)月最后一天向湖北華某公司交付租金，逾期支付的，每逾期一日則按日租金200%支付違約金。湖北華某公司承諾在王某某租賃期內(nèi)，不得將本小區(qū)1幢紫陽閣102號(hào)房（商鋪）出租從事超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)。合同簽訂后，王某某陸續(xù)支付湖北華某公司2012年、2013年期間的租金，2014年、2015、2016年期間的租金195700元至今未付。湖北華某公司多次催收該筆租金無果，遂訴至法院請(qǐng)求支持其訴請(qǐng)。
另查明，2014年1月27日、2月1日，湖北華某公司與案外人周興財(cái)分別簽訂《房屋租賃合同》、《租約》各一份，約定由湖北華某公司將東方華庭小區(qū)1幢紫陽閣102號(hào)房屋等出租給案外人周興財(cái)，周興財(cái)承租后用作開辦超市。王某某認(rèn)為，湖北華某公司雖在與王某某簽訂的租賃合同中承諾不將該102號(hào)房屋出租從事超市行業(yè)，實(shí)際確已違約，王某某有權(quán)因此不支付租金進(jìn)行抗辯。
原審認(rèn)為：湖北華某公司與王某某于2011年6月8日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)雙方均有拘束力，予以確認(rèn)。
《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。雙方在合同中明確約定：“在租賃期內(nèi)，不得將本小區(qū)1幢紫陽閣102號(hào)房（商鋪）出租從事超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)”。湖北華某公司明知已有此約定，卻仍于2014年將該房屋出租給案外人周興財(cái)，向案外人隱瞞該約定，由其用作經(jīng)營(yíng)超市至今，對(duì)王某某的超市經(jīng)營(yíng)必將產(chǎn)生影響，同時(shí)湖北華某公司并無證據(jù)證實(shí)其不知情或已對(duì)周興財(cái)經(jīng)營(yíng)超市一事盡到提示或制止或補(bǔ)救義務(wù)，其行為違背誠(chéng)實(shí)信用原則，已構(gòu)成違約，《合同法》第六十七條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。該法第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故湖北華某公司現(xiàn)主張王某某支付其租金195700元及違約金58710元，因其違約在先且違約行為持續(xù)至今，王某某有正當(dāng)理由拒付上述租金，故湖北華某公司的主張缺乏充分證據(jù)及法律依據(jù)，不予支持。
對(duì)于王某某辯稱，湖北華某公司與王某某雙方發(fā)生爭(zhēng)議系因湖北華某公司將小區(qū)1棟紫陽閣102號(hào)房屋（商鋪）出租給案外人周興財(cái)從事超市經(jīng)營(yíng)，湖北華某公司違約在先，王某某有理由不支付上述租金的抗辯意見，原審認(rèn)為，其抗辯意見有證據(jù)證實(shí)，予以采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第一百零七條即《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6956元，減半交納3478元，由湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審查明，王某某向湖北華某公司支付房屋租金的方式及時(shí)間為：租金每一年一次性付清，先交租金后交房，王某某應(yīng)于租期內(nèi)每年6月底支付。即王某某應(yīng)于2011年6月30日前一次性支付2011年6月15日至2012年6月14日的租金，于2012年6月30日前一次性支付2012年6月15日至2013年6月14日的租金，于2013年6月30日前一次性支付2013年6月15日至2014年6月14日的租金，于2014年6月30日前一次性支付2014年6月15日至2015年6月14日的租金，于2015年6月30日前一次性支付2015年6月15日至2016年6月14日的租金。原審判決查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方因分歧較大未能達(dá)成協(xié)議，致調(diào)解不成。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。湖北華某公司與王某某于2011年6月8日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按照《房屋租賃合同》的約定全面履行各自的義務(wù)。王某某應(yīng)按合同約定于2013年6月30日前向湖北華某公司支付第三年租金，湖北華某公司應(yīng)按合同約定在王某某租賃期內(nèi)，不得將東方華庭小區(qū)1幢紫陽閣102號(hào)房（商鋪）出租從事超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)。王某某未在2013年6月30日前支付第三年租金，湖北華某公司在2014年1月27日將東方華庭小區(qū)1幢紫陽閣102號(hào)等房屋出租給案外人周興財(cái)，周興財(cái)承租后用作開辦超市。雙方當(dāng)事人的行為均違反了合同約定，且王某某違約在先，原審認(rèn)為湖北華某公司違約在先屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院予以糾正。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，王某某、湖北華某公司均應(yīng)對(duì)自己的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡诙俣邨l規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！蓖跄衬澄丛诤贤s定的期限內(nèi)向湖北華某公司支付租金，應(yīng)承擔(dān)支付租金并支付違約金的責(zé)任。在湖北華某公司違約后的一年多時(shí)間，王某某沒有依法履行抗辯權(quán)，而是繼續(xù)使用出租房屋，王某某以湖北華某公司違約在先為由主張拒付租金的理由不能成立。對(duì)于王某某認(rèn)為湖北華某公司違約給其造成損失的問題，因王某某在原審中提起反訴后又撤回了反訴，故在本案中不能一并處理，王某某可依法另行主張權(quán)利。因此，對(duì)湖北華某公司主張王某某支付下欠租金195700元及逾期違約金的訴訟請(qǐng)求，予以支持。關(guān)于違約金的數(shù)額，《房屋租賃合同》第4-2條約定王某某逾期支付租金的，每逾一日，則需按日租金的200%支付違約金。湖北華某公司原審時(shí)將違約金的訴訟請(qǐng)求變更為58710元（195700元×30%）。原審?fù)徶校跄衬痴J(rèn)為湖北華某公司主張的違約金過高，要求予以調(diào)整。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！北景钢校比A某公司未提供證據(jù)證實(shí)其存在未收取租金利息損失之外的其他損失，故湖北華某公司的損失實(shí)為王某某逾期支付租金造成的利息損失，湖北華某公司主張違約金為58710元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過高，本院依法予以調(diào)整。違約金計(jì)算為：自2013年7月1日起至實(shí)際支付之日止按本金60700元、中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息，自2014年7月1日起至實(shí)際支付之日止按本金65000元、中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息及自2015年7月1日起至實(shí)際支付之日止按本金70000元、中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息，上述利息之和上浮30%即為王某某應(yīng)支付的違約金。
綜上，上訴人湖北華某公司的上訴理由成立，本院予以支持。原審判決認(rèn)定基本事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百二十條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條，判決如下：

一、撤銷湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01878號(hào)民事判決；
二、被上訴人王某某于本判決生效后十日內(nèi)支付上訴人湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租金195700元及違約金，違約金計(jì)算為：自2013年7月1日起至實(shí)際支付之日止按本金60700元、中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息，自2014年7月1日起至實(shí)際支付之日止按本金65000元、中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息及自2015年7月1日起至實(shí)際支付之日止按本金70000元、中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息，上述利息之和上浮30%即為王某某應(yīng)支付的違約金；
三、駁回上訴人湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。
一審案件受理費(fèi)3478元，由上訴人湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1388元，由被上訴人王某某負(fù)擔(dān)2090元；二審案件受理費(fèi)5116元，由上訴人湖北華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)558元，由被上訴人王某某負(fù)擔(dān)4558元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王朝友 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　侯著韜

書記員：張晶晶