原告：湖北鳳凰山莊旅游度假有限公司。住所地：湖北省鄂州市鳳凰路56號。
法定代表人：晏俊，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：江厚軍、胡旸，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)，個體工商戶字號：濱湖南路綠島漁村大酒店，住所地為湖北省鄂州市，
委托代理人：譚宏銘，湖北吳都律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。

原告湖北鳳凰山莊旅游度假有限公司（以下簡稱鳳凰山莊）訴被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年4月19日立案受理后，依法組成由審判員齊志剛擔(dān)任審判長，審判員李志伸、陪審員章政軍參加的合議庭，于2012年5月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鳳凰山莊的委托代理人江厚軍、胡旸；被告陳某某的委托代理人譚宏銘到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鳳凰山莊訴稱：原、被告于2011年5月31日簽訂《房屋租賃合同書》一份，約定：被告承租武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司授權(quán)原告出租的鄂州市濱湖南路洋瀾-國際康城東北商業(yè)裙樓一至三層建筑面積約為6829平方米的房產(chǎn)，租賃期限為2011年6月1日至2016年12月1日，年租金總額為1506612元。該合同第五條付款方式中約定，被告應(yīng)在正式開業(yè)前三日內(nèi)按六個月為周期一次性向原告支付第一期租金753306元；另該合同第八條約定，被告負(fù)責(zé)聯(lián)系、全程服務(wù)報裝供電容（變壓器容量不低于1250千伏安）到位并承擔(dān)和支付所有費(fèi)用后，原告給予被告五個月免租期；合同第九條還約定被告未按時支付租金，每逾期一日，按月租金0.5%累計(jì)支付違約金；合同第十條約定被告逾期三十日不支付租金，原告有權(quán)提前終止合同，并要求被告賠償損失。
合同簽訂后，原告于2011年5月31日將被租賃房產(chǎn)移交被告并按合同第三條約定給予被告最長六個月的裝修免租期，被告開始對被租賃房產(chǎn)進(jìn)行裝修，并于2011年12月26日正式開業(yè)，但被告未按合同約定按時向原告支付首期六個月租金；另外，被告并未按原告要求申報聯(lián)系報裝供電電容到位，被租賃房產(chǎn)供電容量至今仍不足1250千伏安。針對被告的違約行為，原告多次派人與被告協(xié)商處理，并委托律師向被告發(fā)函，要求履行合同義務(wù)，被告均置之不理。原告遂于2012年4月16日通過特快專遞書面通知被告解除《房屋租賃合同書》。
原告認(rèn)為，原、被告之間簽訂房屋租賃合同書，原、被告應(yīng)共同遵守。被告在原告按合同約定交付房屋后，未按合同約定申報聯(lián)系報裝供電增容到位，屬履約不當(dāng)，不能享受五個月免租期待遇，其應(yīng)在正式營業(yè)前三天（2012年12月23日）按合同約定支付租金；被告經(jīng)原告多次催促超過約定期限近五個月仍不履行租金支付義務(wù)，已構(gòu)成根本性違約，原告與被告簽訂的房屋租賃合同應(yīng)予解除，被告應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除后，被告應(yīng)及時騰退占用的房產(chǎn)并賠償原告租金損失。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，原告特提起民事訴訟，請求人民法院：1、判令解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同書》；2、判令被告立即騰退其占用的濱湖南路洋瀾-國際康城東北商業(yè)裙樓；3、判令被告賠償原告租金損失（自2011年6月1日算至被告騰退之日止）；4、判令被告向原告支付違約金94791元（算至2012年5月15日）；判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
原告鳳凰山莊為支持其訴訟請求，在舉證期限內(nèi)向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、委托書。用以證明租賃房產(chǎn)系武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司所有，且該公司授權(quán)原告方對外出租。
證據(jù)二：房屋租賃合同。用以證明房屋租賃合同約定了租金數(shù)額、交付方式、租賃期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
證據(jù)三：房產(chǎn)交付憑證。用以證明原告方于2011年6月1日將租賃房產(chǎn)交付給被告方。
證據(jù)四：律師函及快遞憑證。用以證明被告方未及時交付租金，原告通過律師催要無果后，委托律師發(fā)函繼續(xù)催促被告支付租金。
證據(jù)五：原告方當(dāng)庭提交其向供電部門申報電增容的報告。用以證明已向供電部門申報了電增容。
被告陳某某在法定期限內(nèi)未提交書面答辯狀，庭審時辯稱：1、被告在供電增容一事上履約并無不當(dāng)，相反是原告方違約，按照合同約定，應(yīng)由原告負(fù)責(zé)申報供電增容，事實(shí)上原告方并沒有申報。2、原告起訴時，并沒有到被告交付房租的時間。按照合同約定，原告既要給予被告6個月的裝修免租期，同時被告承擔(dān)供電增容的費(fèi)用，原告還要給予5個月的免租期，因此，支付房租的時間應(yīng)從2012年5月1日起算。3、原告方存在違約、欺詐等行為，因租賃房產(chǎn)非原告所有，同時由于原告在訂立合同前曾對周邊業(yè)主表示不開酒店，導(dǎo)致被告方裝修期間周圍業(yè)主不斷鬧事，被迫停工1個多月。故請求駁回原告鳳凰山莊的訴訟請求。
被告陳某某為支持其抗辯理由，在舉證期限內(nèi)向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：房屋租賃合同。用以證明原、被告之間的權(quán)利、義務(wù)。
證據(jù)二：胡某的證言。用以證明被告方停工及處理等情況。
證據(jù)三：停工通知及業(yè)主的聯(lián)名信。用以證明原告應(yīng)承擔(dān)造成停工的責(zé)任及停工對被告的影響。
證據(jù)四：高壓供電合同及概算。用以證明被告辦理供電增容及交付了增容的費(fèi)用。
證據(jù)五：新聞報道。用以證明原告影響被告方的經(jīng)營。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告陳某某對原告鳳凰山莊提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三的真實(shí)性無異議。原告鳳凰山莊對被告陳某某提交的證據(jù)一、證據(jù)四的真實(shí)性無異議。
被告陳某某對原告鳳凰山莊提交的證據(jù)四有異議，認(rèn)為原告方催要租金是事實(shí)，但是原告方解除合同的事由不能成立，且對原告方提出的交付租金的時間不認(rèn)可。被告陳某某對原告鳳凰山莊提交的證據(jù)五有異議，認(rèn)為該證據(jù)是當(dāng)庭提交，已超過舉證期限，同時，原告方并沒有申報電增容。
原告鳳凰山莊對被告陳某某提交的證據(jù)二有異議，認(rèn)為證人未到庭，其無法核實(shí)證人的簽名是否屬實(shí)。原告鳳凰山莊對被告陳某某提交的證據(jù)三有異議，認(rèn)為停工通知是執(zhí)法部門下達(dá)的，無異議，但是聯(lián)名信是復(fù)印件，被告方?jīng)]有提供原件，不具證明力。原告鳳凰山莊對被告陳某某提交的證據(jù)五有異議，認(rèn)為其對新聞報道的真實(shí)性雖無異議，但是對被告方證明的內(nèi)容有異議，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。

對上述有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)為：原告方催要租金雖是事實(shí)，但是，在原告鳳凰山莊沒有申報1250千伏安電增容的情況下，被告方已出資辦理了800千伏安的電增容，原告方下達(dá)解除通知時，若扣除5個月的免租期，被告陳某某僅下欠1個月的租金，而被告方經(jīng)營酒店已投入大量資金，此時解除合同既不合情也不合理，故對原告方提交證據(jù)四的證明目的，本院不予采信。原告鳳凰山莊的證據(jù)五是當(dāng)庭提交，違反了最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，同時根據(jù)庭審查明的事實(shí)，原告方并沒有向供電部門申報增容，故對原告鳳凰山莊提交的證據(jù)五，本院不予采信。因證人胡某未出庭接受當(dāng)事人的質(zhì)詢，亦違反了最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，故對被告陳某某提交的證據(jù)二，本院不予采信。因被告陳某某未提交業(yè)主聯(lián)名信的原件，同時，《房屋租賃合同》沒有約定原告方有負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)周邊關(guān)系的義務(wù)，故對被告陳某某提交的證據(jù)三，本院不予采信。被告陳某某提交的證據(jù)五新聞報道，并沒有直接載明是原告方承諾或指使的，不能達(dá)到被告的證明目的，故對被告陳某某提交的證據(jù)五，本院不予采信。
經(jīng)審理查明：2009年6月19日，武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司取得鄂州市濱湖南路與鳳凰路洋瀾國際康城東北商業(yè)裙樓西部房屋所有權(quán)。2011年5月31日，原告鳳凰山莊與被告陳某某簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：（一）陳某某承租鄂州市濱湖南路洋瀾國際康城東北商業(yè)裙樓，用于餐飲、賓館、辦公、娛樂經(jīng)營；（二）租賃期限為5年，從2011年6月1日起至2016年12月1日止；自房屋交付之日起，鳳凰山莊最長給予陳某某6個月的免租裝修期，即從2011年6月1日至2011年12月1日止，若陳某某提前進(jìn)入營業(yè)時，免租截止期以試營業(yè)開始日為準(zhǔn)，裝修期超過6個月，仍按6個月計(jì)算；（三）租賃房屋的面積為6829平方米，年總租金1506612元；（四）付款方式：1、本合同簽訂之日陳某某按月租金總額的三倍向鳳凰山莊一次性支付合同履約保證金376653元；2、租金按6個月為周期一次性交付，每期租金總額為753306元，合同期內(nèi)租金按年累計(jì)遞增5%；第一期租金于陳某某正式開業(yè)前3天內(nèi)支付，下一租期租金，于當(dāng)期租金權(quán)屬期截止15日前支付；（五）權(quán)利、義務(wù)：鳳凰山莊負(fù)責(zé)申報供電增容，變壓器容量不低于1250千伏安，陳某某按鳳凰山莊的要求協(xié)助聯(lián)系、全程服務(wù)報裝到位并承擔(dān)和支付所有費(fèi)用，鳳凰山莊給予5個月免租期；（六）違約責(zé)任：1、鳳凰山莊的責(zé)任：（1）未按約定，逾期或者不按合同約定要求交付房屋，視同違約，每逾期1日，按月租金0.5%承擔(dān)違約金；（2）鳳凰山莊將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方或者收回房屋自營以及租賃主體變更等原因單方面提前退租的，視同違約，承擔(dān)違約責(zé)任；2、陳某某的責(zé)任：（1）未按時交付租金，每逾期1日，按月租金0.5%累計(jì)支付違約金；（2）擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)借他人使用；（3）未經(jīng)鳳凰山莊同意改造房屋或者增加設(shè)施，負(fù)責(zé)按鳳凰山莊的要求恢復(fù)原狀并賠償損失。陳某某有上述情形之一，屬違約行為，鳳凰山莊可以終止合同收回房屋，并追究陳某某違約賠償責(zé)任；（七）租賃合同的終止：1、有下列情形之一，鳳凰山莊有權(quán)單方面提前終止合同：（1）陳某某逾期30日不支付鳳凰山莊租金；（2）未經(jīng)鳳凰山莊同意，陳某某擅自改變承租房屋建筑結(jié)構(gòu)；（3）未經(jīng)鳳凰山莊同意，陳某某擅自改變承租房屋用途；（4）陳某某違反合同約定，并不采取有效措施及時補(bǔ)救；2、有下列情形之一，陳某某有權(quán)提前終止合同：（1）鳳凰山莊逾期10日仍未將出租房屋交付；（2）合同期限內(nèi)，鳳凰山莊重復(fù)租賃出租房屋給他人；（3）鳳凰山莊無故未按合同條款執(zhí)行，造成陳某某較大損失的?！斗课葑赓U合同》還對爭議解決方式等事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
同日，武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司發(fā)出確認(rèn)函，對原告鳳凰山莊與被告陳某某簽訂《房屋租賃合同》予以認(rèn)可。合同簽訂后，被告陳某某按照合同約定向原告鳳凰山莊交納376653元履約保證金。2011年10月24日，被告陳某某分別以濱湖南路綠島漁村大酒店、鄂州市小蓬萊時尚酒店有限公司作為用電人，與鄂州供電公司客戶服務(wù)中心簽訂《高壓供用電合同》，分別辦理了400千伏安變壓器。2011年12月26日，被告陳某某經(jīng)營的酒店開業(yè)。2012年2月29日，受原告鳳凰山莊的委托，湖北山河律師事務(wù)所向?yàn)I湖南路綠島漁村大酒店下達(dá)律師函，通知被告方在收到律師函后5個工作日內(nèi)向原告鳳凰山莊支付第一期6個月租金753306元，并按日0.5%的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金。2012年4月16日，湖北山河律師事務(wù)所向?yàn)I湖南路綠島漁村大酒店下達(dá)律師函，鑒于濱湖南路綠島漁村大酒店不履行《房屋租賃合同》，經(jīng)委托人鳳凰山莊多次催告，仍未履行合同義務(wù)，故解除委托人鳳凰山莊與貴酒店于2011年5月31日簽訂的《房屋租賃合同》。
本案爭議的焦點(diǎn)：1、原告鳳凰山莊與被告陳某某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)否解除；2、原告鳳凰山莊損失的計(jì)算。
本院認(rèn)為：（一）關(guān)于《房屋租賃合同》應(yīng)否解除。原告鳳凰山莊沒有按照雙方簽訂的《房屋租賃合同》的約定，提供用電人為鳳凰山莊、變壓器容量不低于1250千伏安的電增容申報手續(xù)，被告陳某某在酒店開業(yè)前，根據(jù)用電需求，分別以濱湖南路綠島漁村大酒店、鄂州市小蓬萊時尚酒店有限公司的名義申辦變壓器容量為800千伏安的電增容，直至起訴時原告方仍未提供電增容申報手續(xù)，故原告鳳凰山莊在電增容的申報上存在違約行為。根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，原告鳳凰山莊應(yīng)該給予被告陳某某6個月的裝修期，被告應(yīng)從2011年12月23日起三日內(nèi)支付第一期租金；被告陳某某按原告鳳凰山莊的要求協(xié)助聯(lián)系、報裝變壓器容量不低于1250千伏安電增容并承擔(dān)和支付所有費(fèi)用后，原告鳳凰山莊還應(yīng)給予5個月免租期。因原告鳳凰山莊未提供電增容申報手續(xù)，而被告方根據(jù)其用電需求，已自行辦理了變壓器容量為800千伏安的電增容，從被告陳某某經(jīng)營的酒店開業(yè)至原告方起訴時，不到4個月時間，雙方因5個月免租期的抵扣發(fā)生爭議。因原告鳳凰山莊在電增容的申報上違約在先，而被告方已投入大量資金，且實(shí)際經(jīng)營時間不長，解除《房屋租賃合同》不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，亦不利于糾紛的解決，因此，本院對原告鳳凰山莊提出解除《房屋租賃合同》的訴訟請求不予支持。（二）關(guān)于原告鳳凰山莊損失的計(jì)算。1、關(guān)于第一期房屋租金。因原告鳳凰山莊未申報電增容，被告陳某某根據(jù)需要已自行辦理了變壓器容量為800千伏安的電增容，原告鳳凰山莊應(yīng)給予被告陳某某5個月的免租期，即被告陳某某應(yīng)支付原告鳳凰山莊第一期的房屋租金125551元（753306元÷6個月）。2、關(guān)于第二期房屋租金。訴訟過程中，被告陳某某第二期的房屋租金已到給付時間，被告陳某某應(yīng)按《房屋租賃合同》的約定支付第二期房屋租金753306元。3、關(guān)于逾期違約金。因扣除5個月的免租期后，被告陳某某還應(yīng)支付第一期的房屋租金125551元，該款實(shí)際未支付，按照《房屋租賃合同》“陳某某未按時交付租金，每逾期1日，按月租金0.5%累計(jì)支付違約金”的約定，被告陳某某每天應(yīng)支付的違約金為627.76元（125551元/月×0.5%），該約定明顯高于原告鳳凰山莊的損失，被告陳某某在答辯時提出其沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，本院酌情予以減少，按同期銀行貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條的規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告鳳凰山莊解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同書》的訴訟請求；
二、被告陳某某支付原告鳳凰山莊租金878857元（125551元＋753306元）；
三、被告陳某某支付原告鳳凰山莊違約金25092.04元（自2011年12月26日起計(jì)算至2012年10月12日止，按同期銀行貸款利率6.56%的四倍計(jì)算）；
四、駁回原告鳳凰山莊的其他訴訟請求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期履行的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)81800元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，合計(jì)86800元，由原告鳳凰山莊負(fù)擔(dān)56800元，被告陳某某負(fù)擔(dān)30000元。
如不服本判決,可自本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時,根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第(一)款的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行東湖支行，戶名：湖北省財(cái)政廳預(yù)算外資金財(cái)政專戶，賬號：05×××69。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

審判長 齊志剛
審判員 李志伸
陪審員 章政軍

書記員： 秦靜