原告湖北光某置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市北京中路38號。
法定代表人李光某，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人樊其鋒，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代收法律文書，代為調(diào)解、和解，代收執(zhí)行款等。
委托代理人宋佳國，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代收法律文書，代為調(diào)解、和解，代收執(zhí)行款等。
被告十堰歐億實(shí)業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市北京中路38號。
法定代表人楊雪，系該公司董事長。
委托代理人李安瑞。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，參加和解等。
委托代理人范學(xué)振，湖北博理律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告湖北光某置業(yè)有限公司（以下簡稱光某公司）與被告十堰歐億實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱歐億公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員楊思孝擔(dān)任審判長、審判員傅娟娟、張昌安參加的合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告光某公司的委托代理人樊其鋒、宋佳國、被告歐億公司的委托代理人李安瑞、范學(xué)振到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2011年4月22日，歐億公司與光某公司簽訂《合作協(xié)議》，約定歐億公司向光某提供3240平方米的鋼結(jié)構(gòu)廠房供其使用，期限為3年零8個(gè)月，自2011年7月1日至2015年2月28日止，協(xié)議簽訂后，光某公司需向歐億公司交納保證金10萬元，一次性支付3年零8個(gè)月的全額管理費(fèi)140萬元。協(xié)議終止后，雙方辦理管理費(fèi)結(jié)算手續(xù)和交接手續(xù)，光某公司撤離后，歐億公司1個(gè)月內(nèi)退還光某公司交納的合作保證金。合同簽訂后，光某公司先后四次共計(jì)支付了歐億公司110萬元，其中保證金10萬元。
2011年7月21日，光某公司與博歐公司簽訂《合作協(xié)議》，約定光某公司將其承租的廠房中的1296平方米轉(zhuǎn)租給博歐公司使用，合作期限為3年零7個(gè)月，自2011年8月1日至2015年2月28日止。約定協(xié)議簽訂后，博歐公司向光某公司交納保證金4萬元，并分兩次支付全額管理費(fèi)653008元（其中管理費(fèi)613008元，保證金4萬元）。歐億公司在該合同上加蓋了公章。
2011年11月12日，光某公司與歐億公司簽訂《廠房租賃〈合作協(xié)議〉補(bǔ)充協(xié)議》，約定由歐億公司為光某公司另建1620平方米的廠房，于2012年2月28日完工交付光某公司使用（實(shí)為交付博歐公司使用）。雙方簽訂的原《合作協(xié)議》內(nèi)容繼續(xù)履行（按另建廠房的實(shí)際面積重新計(jì)算租金）。協(xié)議第四條約定：原《合作協(xié)議》租期內(nèi)光某公司應(yīng)付150萬元租金（含保證金10萬元），光某公司已付110萬元，按2012年2月底退回廠房面積一半1620平方米計(jì)算，歐億公司應(yīng)退光某公司222727元，其中包含保證金5萬元，余下5萬元保證金待原《合作協(xié)議》到期后，由歐億公司返還光某公司。歐億公司在光某公司搬遷至新廠房之日起退還光某公司222727元。雙方約定搬遷工作在2012年3月30日前完成。2012年3月24日，歐億公司與光某公司再次達(dá)成如下意見：1、光某公司退出原承租的320平方米廠房，時(shí)間截止2013年4月30日；2、歐億公司退還光某公司103703.70元，時(shí)間截止2012年9月1日。
在2011年4月22日歐億公司與光某公司簽訂《合作協(xié)議》租賃歐億公司廠房的當(dāng)天，雙方還簽訂了1份補(bǔ)充協(xié)議，約定歐億公司另向光某公司提供13間房屋，供光某公司辦公和員工住宿。期限為2年，自2011年5月1日至2013年4月30日止，每年管理費(fèi)為43680元，于每個(gè)合作年度的前2個(gè)月一次性交清。合同簽訂后，光某公司支付了歐億公司1年的管理費(fèi)。2012年4月23日，光某公司將前述辦公、住宿用房退還給了歐億公司。
另查明，歐億公司為光某公司新建的廠房實(shí)際交付給博歐公司使用，房屋實(shí)際面積為1470平方米。

本院認(rèn)為：光某公司與歐億公司簽訂合作協(xié)議，將歐億公司的房屋提供給光某公司使用，光某公司支付歐億公司管理費(fèi)，雙方間實(shí)質(zhì)上成立房屋租賃合同關(guān)系。在合同履行過程中，雙方協(xié)商由光某公司退還部分房屋，系雙方協(xié)商一致對原房屋租賃合同的變更。本案中光某公司與歐億公司采取的是一次性付清全部管理費(fèi)的方式支付租金，光某公司提前退還了歐億公司房屋后，歐億公司應(yīng)將光某公司已支付的對應(yīng)房屋的后期租金退還給光某公司。
歐億公司共計(jì)租賃給光某公司廠房3240平方米，2011年11月12日，雙方達(dá)成協(xié)議由光某公司自2012年2月底退還歐億公司一半廠房1620平方米，由歐億公司退還光某公司該部分房屋后期的管理費(fèi)（即租金）572727元及保證金5萬元。因光某公司按合同約定應(yīng)一次性付清全部管理費(fèi)140萬元，而其在合同簽訂后僅實(shí)際支付了歐億公司110萬元管理費(fèi)，尚應(yīng)支付歐億公司40萬元，在協(xié)議結(jié)算時(shí)，從歐億公司應(yīng)退還光某公司的款項(xiàng)中扣除了40萬元。即應(yīng)由歐億公司共計(jì)應(yīng)退還光某公司222727元。2012年3月24日，光某公司與歐億公司再次達(dá)成協(xié)議，由光某公司于2012年4月30日退還歐億公司廠房320平方米，歐億公司退還光某公司該房屋后期管理費(fèi)103703.70元。前述兩次協(xié)議與結(jié)算正確無誤，是雙方的真實(shí)意思表示，歐億公司應(yīng)按協(xié)議內(nèi)容執(zhí)行。
在光某公司租賃歐億公司廠房的過程中，光某公司又將部分房屋轉(zhuǎn)租給博歐公司，歐億公司在其轉(zhuǎn)租合同上加蓋了公章，這表明歐億公司對光某公司轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可與同意，光某公司與博歐公司間的轉(zhuǎn)租行為有效。但光某公司與博歐公司間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，并不影響光某公司應(yīng)按原租賃合同向歐億公司履行相互的權(quán)利義務(wù)。
光某公司共計(jì)租賃歐億公司廠房3240平方米，兩次退房后應(yīng)還租賃有歐億公司廠房1300平方米。該部分房屋實(shí)際上是歐億公司另建的由光某公司轉(zhuǎn)租給博歐公司使用的新廠房。該廠房按光某公司與歐億公司的合同約定為1296平方米，但建成后實(shí)際為1470平方米。光某公司與歐億公司簽訂的《廠房租賃〈合作協(xié)議〉補(bǔ)充協(xié)議》中約定，按原《合作協(xié)議》的內(nèi)容繼續(xù)履行，按新建廠房的實(shí)際面積重新計(jì)算租金。故雙方仍繼續(xù)履行部分的廠房應(yīng)按1470平方米重新計(jì)算租金。光某公司尚有170平方米（1470-1300）廠房未向歐億公司支付租金，應(yīng)當(dāng)由光某公司補(bǔ)充支付。該部分租金的計(jì)算期限，應(yīng)自雙方約定的搬遷之日2012年3月30日至合同期滿之日2015年2月28日，相應(yīng)的租金數(shù)額應(yīng)為58431.54元（35÷44×1400000÷3240×170）。
關(guān)于光某公司承租歐億公司辦公、住宿用房，雙方約定期限為2年，自2011年5月1日至2013年4月30日止。每年“管理費(fèi)”43680元。光某公司支付了歐億公司管理費(fèi)43680元。光某公司提供了歐億公司員工簽字的相應(yīng)的復(fù)印件，證實(shí)其已于2012年4月23日將前述辦公、住宿用房交還給了歐億公司。該事實(shí)與光某公司已將其直接承租使用歐億公司的廠房全部退還歐億公司、已從歐億公司實(shí)際撤離的客觀情況相吻合，歐億公司否認(rèn)無有效證據(jù)進(jìn)行反駁，本院予以采信。歐億公司認(rèn)為光某公司還應(yīng)支付1年辦公、住宿用房管理費(fèi)的抗辯理由與事實(shí)不符合，本院不予采納。
本案中光某公司應(yīng)當(dāng)繳納給歐億公司的管理費(fèi)，與歐億公司應(yīng)返還給光某公司的管理費(fèi)，屬同一性質(zhì)，依法應(yīng)當(dāng)相互抵銷。歐億公司要求抵銷的抗辯理由符合法律規(guī)定，本院予以采納。
此外，光某公司與歐億公司簽訂租賃合同時(shí)交納的保證金10萬元，雙方約定在協(xié)議終止，雙方辦理管理費(fèi)結(jié)算手續(xù)和交接手續(xù)，光某公司撤離后，歐億公司在1個(gè)月內(nèi)退還光某公司。對保證金的處理應(yīng)按雙方的約定辦理。在合同履行過程中，光某公司與歐億公司協(xié)商退還光某公司保證金5萬元，屬當(dāng)事人對其權(quán)利義務(wù)的自由處分，應(yīng)予準(zhǔn)許。現(xiàn)光某公司要求歐億公司退還剩余5萬元保證金，因條件尚不具備，本院不予支持。歐億公司的其他抗辯理由缺乏依據(jù)，本院均不予采納。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條、第九十九條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十四條的規(guī)定，判決如下：

被告十堰歐億實(shí)業(yè)有限公司返還原告湖北光某置業(yè)有限公司管理費(fèi)（即租金）276430元、保證金50000元，共計(jì)326430元，抵銷原告湖北光某置業(yè)有限公司應(yīng)補(bǔ)交給被告十堰歐億實(shí)業(yè)有限公司的管理費(fèi)58431.54元后，被告十堰歐億實(shí)業(yè)有限公司尚應(yīng)返還原告湖北光某置業(yè)有限公司267998.46元。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，限于本判決生效之日起十日內(nèi)給付清結(jié)。如果未按判決限定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6947元，由被告十堰歐億實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)5700元，原告湖北光某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1247元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱：十堰市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行：十堰市農(nóng)行五堰支行；帳號：17×××33。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

審判長　　楊思孝 審判員　　傅娟娟 審判員　　張昌安

書記員：顏雯