上訴人（原審被告）：湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人：陳國榮，系公司董事長。
委托訴訟代理人：沈代輝，湖北沈代輝律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市鳳天路清江鳳凰城天籟園36棟一單元501室。
法定代理人：王玉，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省巴東縣人，住恩施市鳳天路清江鳳凰城天籟園36棟一單元501室，系楊某某之母。
法定代理人：楊恩立，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省來鳳縣人，住恩施市鳳天路清江鳳凰城天籟園36棟一單元501室，系楊某某之父。
委托訴訟代理人：邱兵，湖北施南律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱信達(dá)公司）因與被上訴人楊某某買賣合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3945號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年01月16日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
信達(dá)公司上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷一審判決第二項(xiàng)。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。一審判決認(rèn)定“交房逾期后，楊某某多次向被告催促，信達(dá)公司仍未能向楊某某交房”，缺乏事實(shí)依據(jù)，一審判決僅以信達(dá)公司在商品房買賣合同注銷申請(qǐng)表上簽章就認(rèn)定房屋存在質(zhì)量問題錯(cuò)誤，該申請(qǐng)表是應(yīng)房管部門要求填寫，與房屋實(shí)際質(zhì)量狀況不相符。商品房買賣合同中關(guān)于買受人解除合同退房的選擇性條款，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且公平客觀，一旦買受人選擇退房,出賣人雖只支付購房款百分之一的違約金，但出賣人需自行承擔(dān)機(jī)會(huì)成本的損失，該條款體現(xiàn)了合同法中的公平原則，一審卻完全不顧出賣人所付出的銷售、管理以及機(jī)會(huì)成本，顯然不公。一審判決未查明楊某某合同履行后可獲得利益是多少，也未查明是否超過訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，簡單將該利益等同于借貸關(guān)系的利益，缺乏事實(shí)依據(jù)。信達(dá)公司及時(shí)履行交房義務(wù)，楊某某可獲得的利益無外乎是市場價(jià)格上漲而與購買價(jià)的價(jià)差，事實(shí)上涉訴房地產(chǎn)市場價(jià)格是下降的。同時(shí)對(duì)于訂立合同時(shí)能預(yù)見到逾期交房會(huì)給買受人造成的損失是不能及時(shí)入住的居住費(fèi)用的損失。一審判決將該損失等同于借貸關(guān)系的利息損失顯屬不當(dāng)，將會(huì)縱容開發(fā)商非法集資和買受人隨意退房，不利于鼓勵(lì)交易。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤，一審判決認(rèn)定信達(dá)公司因房屋質(zhì)量問題不能交房，但是在評(píng)判部分卻以借貸關(guān)系的利息損失為調(diào)整依據(jù)，適用了《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）的違約責(zé)任條款，雙方合同已經(jīng)解除，信達(dá)公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用合同法中關(guān)于合同解除的相關(guān)條款。
楊某某辯稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，信達(dá)公司存在嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金，《商品房買賣合同》約定的違約金過低，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整，該合同第九條第二項(xiàng)約定，出賣人逾期交房超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，解除合同時(shí)出賣人按已付房款1%支付違約金。即便出賣人交房逾期很多年，其承擔(dān)的違約金也只有房款的1%，由此可見該條款明顯不公平，約定的違約金過低，與買受人的損失相差甚遠(yuǎn)。買受人若不購買該房屋，完全可以用該資金進(jìn)行經(jīng)營。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，未辦理房產(chǎn)證，損失難以確定的情形下，參照逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任。而逾期交房的違約后果明顯比逾期辦證的違約后果嚴(yán)重，故完全可參照該條款計(jì)算違約金。綜上，請(qǐng)求二審法院依法維持原判。
楊某某向一審法院提起訴訟請(qǐng)求:1.判令信達(dá)公司向楊某某支付違約金133453.98元；2.判令信達(dá)公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。訴訟過程中，楊某某將違約金的數(shù)額變更為217480元。事實(shí)和理由：雙方于2013年12月18日簽訂《商品房買賣合同》，楊某某向信達(dá)公司購買（位于）恩施市葉挺路書院社區(qū)信達(dá)首府第一幢11號(hào)1-3層商品房，建筑面積224.67平方米，單價(jià)為8800元/平方米，房屋總價(jià)款1977096元，信達(dá)公司應(yīng)于2014年10月31日前交付房屋。合同簽訂后，楊某某按照約定支付了全部房款。房屋交付期限屆滿，信達(dá)公司一直未向楊某某交付房屋，經(jīng)楊某某法定代理人多次催促無果，楊某某法定代理人發(fā)現(xiàn)該房屋存在質(zhì)量問題，多處漏水，且信達(dá)公司未按照展廳樣板房修建，未達(dá)到合同約定的房屋交付條件。信達(dá)公司一直承諾對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)修，直至2016年9月5日信達(dá)公司仍未交付房屋，雙方遂解除了《商品房買賣合同》，信達(dá)公司僅退還了購房款，拒不按照合同約定支付違約金。信達(dá)公司的行為違反了合同的約定，侵害了楊某某的合法權(quán)益，給楊某某造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年12月18日，楊某某（買受人）與湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》，約定：買受人以1977096元的價(jià)格（單價(jià)8800元/平方米）購買出賣人開發(fā)建設(shè)的位于恩施市書院社區(qū)第1幢1-3層11號(hào)房，建筑面積224.67平方米，地下負(fù)一層面積114平方米不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積；出賣人于2014年10月31日前將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給買受人；逾期超過90日交房的，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，買受人于2014年1月15日支付了全部購房款。交房逾期后楊某某多次向信達(dá)公司催促，信達(dá)公司仍未能向楊某某交付房屋。2016年9月5日，雙方口頭協(xié)商解除案涉《商品房買賣合同》，并共同簽署了《商品房買賣合同》注銷（變更）申請(qǐng)審批表，撤銷（變更）理由欄載明“因房屋質(zhì)量問題，與開發(fā)商協(xié)商辦理信達(dá)首府房號(hào)1-11號(hào)房的退房申請(qǐng)”并在該審批表背面簽署申請(qǐng)人具結(jié)書，共同向恩施市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)變更登記并獲準(zhǔn)。同年9月8日信達(dá)公司向楊某某退還了全部購房款1977096元，但雙方因違約金支付數(shù)額問題發(fā)生爭議，致楊某某起訴至一審法院。
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)。
楊某某購買信達(dá)公司出售的房屋，并付清全部房款，信達(dá)公司應(yīng)依約向楊某某交付其所購房屋?，F(xiàn)信達(dá)公司未在合同約定的期限內(nèi)向楊某某交付房屋，已構(gòu)成違約。依照雙方的房屋買賣合同，楊某某有權(quán)解除合同，并要求信達(dá)公司返還全部購房款。本案中雙方已就案涉《商品房買賣合同》達(dá)成口頭解除協(xié)議，信達(dá)公司退還了楊某某全部購房款，并共同向相關(guān)部門辦理了注銷（變更）登記的事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述和注銷申請(qǐng)審批表在案作證，一審法院予以確認(rèn)。
房屋買賣合同中對(duì)逾期交房的違約責(zé)任約定為“買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金”，故楊某某要求信達(dá)公司按購房款1%支付違約金的主張有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院予以支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償金額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因購房合同中雙方當(dāng)事人約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)因信達(dá)公司違約而給楊某某造成的實(shí)際利息損失，故一審法院認(rèn)定，信達(dá)公司應(yīng)自楊某某支付購房款之日起，按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付扣除違約金19770.96元以外的資金占用損失；信達(dá)公司不同意調(diào)增損失的抗辯理由，不予采納。本案中，楊某某主張的利息損失額未超出前述范圍，依法應(yīng)予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后十日內(nèi)向楊某某支付違約金19770.96元。二、湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后十日內(nèi)向楊某某支付資金占用費(fèi)197709.04元（217480元-19770.96元）。案件受理費(fèi)4568元，減半交納2284元，由湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。
經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審認(rèn)定其合法有效正確。該合同對(duì)逾期交房出賣人的違約責(zé)任進(jìn)行了約定，經(jīng)審查一、二審中信達(dá)公司均未能舉出交房通知、交房公告等證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)履行了按期交房的合同義務(wù)，基于上述約定，一審判決認(rèn)定信達(dá)公司違約并無不當(dāng)，信達(dá)公司上訴認(rèn)為一審判決認(rèn)定逾期交房缺乏事實(shí)依據(jù)的上訴理由不能成立。因信達(dá)公司逾期超過90日未交房，按照雙方簽署的《商品房買賣合同》第九條第1款第（2）項(xiàng)的約定，買受人要求解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照已付房款的1%支付違約金。本案中楊某某在簽訂《商品房買賣合同》后不久即2014年1月15日就支付了全部購房款，而涉案房屋到約定交房日期2014年10月31日未能按時(shí)交付給楊某某使用，信達(dá)公司也未舉出證據(jù)證實(shí)其在逾期90日內(nèi)完成了交房義務(wù)。直到2016年9月5日雙方協(xié)商解除合同時(shí)，楊某某所交付的1977096元購房款一直由信達(dá)公司占有使用，這種狀況客觀上給楊某某造成了損失，一審中楊某某也舉出了證據(jù)證實(shí)其將資金投入金融行業(yè)獲取理財(cái)收益的相關(guān)證據(jù)。因合同約定的逾期交房損失僅為已付房款的1%即19770.96元確屬過低，考慮雙方因逾期交房產(chǎn)生糾紛后近兩年時(shí)間才解除合同，信達(dá)公司于2016年9月8日才退還楊某某購房款的實(shí)際情況，依據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，一審法院將涉案的違約金適當(dāng)調(diào)整，以同期銀行貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算2014年11月1日至2016年9月1日期間的利息，來確定信達(dá)公司給楊某某造成的損失合情合理。信達(dá)公司上訴認(rèn)為一審法院調(diào)整的違約金過高，對(duì)于訂立合同時(shí)能預(yù)見到逾期交房會(huì)給買受人造成的損失是不能及時(shí)入住的居住費(fèi)用的損失，但是對(duì)同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)信達(dá)公司未舉出證據(jù)證實(shí)，故該上訴理由不能成立，一審法院以資金占用費(fèi)損失來調(diào)整本案的違約金并無不當(dāng)。
綜上所述，上訴人信達(dá)公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4255元，由上訴人湖北信達(dá)（恩施市）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　王朝友審判員吳衛(wèi)審判員侯著韜

書記員：鄧 夢(mèng) 竹