原告（執(zhí)行案外人）：湖北樂業(yè)置業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市洪山區(qū)中北路24號龍源大廈A座402室。
法定代表人：王素貞，公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：張航，湖北晴川律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：李志強(qiáng)，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，
被告（被執(zhí)行人）：俞某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住浙江省杭州市西湖區(qū)，
被告（被執(zhí)行人）：陳永安，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省武漢市武昌區(qū)，

原告湖北樂業(yè)置業(yè)有限公司（以下簡稱樂業(yè)公司）與被告李志強(qiáng)、俞某某、陳永安執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年3月1日立案后，依法適用普通程序于2018年6月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告樂業(yè)公司的委托訴訟代理人張航、被告李志強(qiáng)到庭參加訴訟，被告俞某某、陳永安經(jīng)本院公告送達(dá)，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告樂業(yè)公司向本院提出訴訟請求：不得執(zhí)行查封拍賣武漢市武昌區(qū)**號房屋。事實和理由：黃石市西塞山區(qū)人民法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人李志強(qiáng)申請執(zhí)行被執(zhí)行人俞某某、陳永安借款合同糾紛一案中，查封拍賣武漢市武昌區(qū)**號房屋，原告于2017年6月6日向該院提出異議，該院作出（2017）鄂0203執(zhí)異55號執(zhí)行裁定書裁定駁回原告的異議。并于2018年1月29日向原告郵寄送達(dá)。執(zhí)行標(biāo)的物武漢市武昌區(qū)**號房屋系原告開發(fā)建造，該房屋的所有權(quán)屬于原告所有。原告與被告俞某某簽訂房屋買賣合同，原告將該房屋出售給被告俞某某，但被告俞某某一直未支付完購房的全款，該房屋未進(jìn)行變更過戶，購房合同的登記備案不發(fā)生物權(quán)變動的法律效力。雖然武漢市武昌區(qū)法院依據(jù)武漢仲裁委員會的裁決，向武漢市武昌區(qū)房管局送達(dá)了裁定過戶的執(zhí)行裁定書，但該房屋權(quán)屬登記于武漢市洪山區(qū)房產(chǎn)管理局，所以該裁定并未發(fā)生法律效力，該房屋仍屬于原告所有。并且，被告俞某某在武昌區(qū)法院送達(dá)過戶裁定后，又與原告、武漢海山投資集團(tuán)有限公司于2015年6月20日簽訂了《物業(yè)流轉(zhuǎn)協(xié)議書》，再次確認(rèn)了該房屋的權(quán)屬不屬于被告俞某某。為此，原告不服黃石市西塞山區(qū)人民法院作出的（2017）鄂0203執(zhí)異55號執(zhí)行裁定書提起執(zhí)行異議之訴，請求法院不得執(zhí)行查封拍賣武漢市武昌區(qū)**號房屋。
被告李志強(qiáng)辯稱，被告俞某某與原告樂業(yè)公司簽訂了商品房買賣合同，購買案涉3套房屋，合同中約定了首付款支付時間，并辦理了房屋抵押和借款手續(xù)，房屋屬于俞某某所有，法院強(qiáng)制執(zhí)行俞某某所購房屋是合法的。原告樂業(yè)公司對案涉3套房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告俞某某、陳永安未到庭、未舉證，亦未提交書面陳述意見。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人李志強(qiáng)與被執(zhí)行人俞某某、陳永案借款合同糾紛一案中，查封了俞某某名下的位于武漢市武昌區(qū)**0號房屋，樂業(yè)公司向本院提出執(zhí)行異議。本院審查后，于2017年12月18日作出（2017）鄂0203執(zhí)異55號執(zhí)行裁定：駁回樂業(yè)公司的異議。
另查明，2005年，原告樂業(yè)公司與被告俞某某簽訂三份《武漢市商品房屋買賣合同》，約定：被告俞某某購買原告樂業(yè)公司開發(fā)的位于武漢市武昌區(qū)**號房屋；建筑面積分別為74.34㎡、105.35㎡、105.35㎡，單價均為4800元㎡,房款總價分別為356832元、505680元、505680元；合同約定首付款分別為106832.6元、155680元、155680元，余款二周內(nèi)辦理完按揭手續(xù)；交房時間為2005年8月30日。還約定了合同在履行過程中發(fā)生的爭議，協(xié)商不成的提交武漢仲裁委員會仲裁。雙方簽訂合同時，口頭約定樂業(yè)公司為俞某某購房墊付首付資金，樂業(yè)公司向俞某某出具首付款收據(jù)復(fù)印件幫助俞某某辦理購房按揭貸款手續(xù)。合同簽訂后，俞某某用案涉房屋作為抵押分別向華夏銀行股份有限公司武漢武昌支行和中國建設(shè)銀行股份有限公司武漢省直支行辦理了抵押貸款，并辦理了武漢市期房抵押證明，載明的抵押人均為俞某某，抵押權(quán)人分別為華夏銀行股份有限公司武漢武昌支行和中國建設(shè)銀行股份有限公司武漢省直支行，所貸款項均已支付給樂業(yè)公司。2012年4月9日，俞某某以樂業(yè)公司逾期交房和辦證為由，向武漢仲裁委員會申請仲裁，請求樂業(yè)公司交付房屋、協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、支付逾期交房違約金、賠償損失。仲裁委員審理后認(rèn)為：雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》合法有效；樂業(yè)公司為俞某某墊付首付款，系雙方之間達(dá)成的口頭借款協(xié)議，樂業(yè)公司以此為由拒絕交付房屋的理由不能成立。故武漢仲裁委員會于2013年2月5日作出（2012）武仲裁字第0001014號裁決書，裁決樂業(yè)公司向俞某某交付位于武漢市武昌區(qū)**號房屋，協(xié)助俞某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，支付俞某某逾期交房違約金。

再查明，俞某某向銀行辦理抵押貸款后，未依約歸還貸款，華夏銀行股份有限公司武漢武昌支行和中國建設(shè)銀行股份有限公司武漢省直支行分別向湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院提起訴訟，后經(jīng)法院判決認(rèn)為，華夏銀行股份有限公司武漢武昌支行對武漢市武昌區(qū)中北路**號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，中國建設(shè)銀行股份有限公司武漢省直支行對武漢武昌支行對武漢市武昌區(qū)**號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
本院認(rèn)為，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。本案中，首先，原告樂業(yè)公司與俞某某簽訂的商品房買賣合同明確約定了仲裁條款，俞某某已向武漢仲裁委員會申請了仲裁，現(xiàn)仲裁裁決已生效。該仲裁確認(rèn)了俞某某與樂業(yè)公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》合效有效；亦明確樂業(yè)公司為俞某某墊付購房首付款系雙方之間達(dá)成的口頭借款協(xié)議，系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，認(rèn)為樂業(yè)公司應(yīng)向俞某某履行交房義務(wù)，并協(xié)助俞某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故案涉房屋所有權(quán)并不屬于原告樂業(yè)公司。武漢市武昌區(qū)**號房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同。其次，樂業(yè)公司與俞某某簽訂了商品房買賣合同后，辦理了案涉3套房屋的商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，俞某某還以案涉房屋作為抵押辦理了銀行按揭手續(xù)。雖然預(yù)售合同登記備案不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動，但是其具有保全債權(quán)的實現(xiàn)、保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的功能，可以使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的排他性權(quán)利。原告認(rèn)為案涉房屋所有權(quán)仍屬于樂業(yè)公司的理由不充分。再次，案涉3套房屋已辦理抵押登記手續(xù)，具有公示效力，且載明的抵押人均為俞某某，并不是樂業(yè)公司。故原告樂業(yè)公司主張案涉房屋所有權(quán)仍屬于其所有，并以此排除對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)不足，本院不予支持。至于2015年6月20日樂業(yè)公司與俞某某、武漢海山投資集團(tuán)有限公司簽訂了《物業(yè)流轉(zhuǎn)協(xié)議書》，但未辦理案涉房屋的過戶登記手續(xù)，不發(fā)生物權(quán)變動效力，樂業(yè)公司與俞某某的其他法律關(guān)系糾紛可另行解決。綜上，原告樂業(yè)公司對案涉3套房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其主張的訴訟請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

駁回原告湖北樂業(yè)置業(yè)有限公司的訴訟請求。
案件受理費80元，由原告湖北樂業(yè)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。

審判長 吳翔
人民陪審員 肖春平
人民陪審員 程良軍

書記員： 王靜