原告：湖北中路建設(shè)投資有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建銀商務(wù)公館第B、C幢23層（8）號(hào)房。
法定代表人：楊波，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：田麗莎，湖北敏訥律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地武漢市江漢區(qū)江漢二路2號(hào)。
法定代表人：楊風(fēng)華，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張紅兵，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：谷勝橋，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。

原告湖北中路建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱中路公司）與被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建銀公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月5日受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年3月22日公開開庭進(jìn)行了審理，原告中路公司的委托訴訟代理人馬劍偉、田麗莎，被告建銀公司的委托訴訟代理人張紅兵、谷勝橋到庭參加訴訟。因雙方當(dāng)事人一致同意繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限3個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告中路公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告建銀公司立即辦理工程竣工驗(yàn)收備案證明書并協(xié)助原告中路公司辦理房屋權(quán)屬證書；2.判令被告建銀公司向原告中路公司支付逾期交房違約金，以購(gòu)房款424,923元為基數(shù)按照每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年10月1日起計(jì)算至被告建銀公司取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書之日止；3.判令由被告建銀公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年8月17日，原告中路公司與被告建銀公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告中路公司向被告建銀公司支付購(gòu)房款424,923元，購(gòu)買被告建銀公司開發(fā)的武漢建銀商務(wù)公館B-2307號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋），被告建銀公司應(yīng)在2015年9月30日前向原告中路公司交付符合交房條件的房屋。但截至原告中路公司起訴之日，案涉房屋仍未取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書，不具備交房條件，被告建銀公司應(yīng)支付逾期交房違約金，且有義務(wù)協(xié)助原告中路公司辦理房屋權(quán)屬登記。原告中路公司為維護(hù)自身合法權(quán)益，故起訴主張權(quán)利。
被告建銀公司辯稱，涉案商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效。被告建銀公司已依照買賣合同第九條約定的交房期限將案涉房屋實(shí)際交付給原告中路公司，房屋交付前已驗(yàn)收合格，也符合買賣合同第九條約定的交付條件，不存在逾期交房的事實(shí)。取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證只是行政管理手段，既非合同約定亦非法定交房條件；即使認(rèn)定為交房法定條件，被告建銀公司在本案法庭辯論前已取得竣工驗(yàn)收備案證，應(yīng)認(rèn)定被告建銀公司已按合同約定期限交房的民事法律行為是合法、有效的。如果法院認(rèn)定被告建銀公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，違約金約定過(guò)高應(yīng)予調(diào)減；同時(shí)，買賣合同附件六約定，如出賣人不能按照合同規(guī)定期限交房，買受人同意給予出賣人6個(gè)月（即至2016年3月31日，含該日）的交房寬展期，故違約金應(yīng)自2016年4月1日起計(jì)算?，F(xiàn)因原告中路公司及部分業(yè)主違法裝修導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行面積實(shí)測(cè)，從而影響房屋權(quán)屬證書辦理，原告中路公司對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，在其未先行整改的情況下，無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬登記。被告建銀公司請(qǐng)求駁回原告中路公司的全部訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告建銀公司（出賣人）、原告中路公司（買受人）于2015年8月17日簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告中路公司向被告建銀公司購(gòu)買武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1C1地塊建銀商務(wù)公館第B、C幢單元23層（7）號(hào)房（即案涉房屋），房?jī)r(jià)款總金額為424,923元。合同第九條載明，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件……”；合同第十一條載明，“出賣人逾期交房的違約責(zé)任：出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過(guò)30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金”；合同附件六補(bǔ)充協(xié)議第7款載明，“關(guān)于本合同正文第十一條：如出賣人不能按照本合同第九條規(guī)定期限交房，買受人同意給予出賣人6個(gè)月（即至2016年3月31日，含該日）的交房寬展期……”。合同簽訂后，原告中路公司如約支付購(gòu)房款424,923元，被告建銀公司開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。2015年8月31日，被告建銀公司在未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的情況下，向原告中路公司交付案涉房屋。原告中路公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修并使用至今。2017年9月13日，被告建銀公司向原告中路公司發(fā)出《關(guān)于占用公共區(qū)域問(wèn)題的函》，載明“原告中路公司擅自通過(guò)設(shè)置墻體玻璃門封閉走道，占用了樓棟的公共區(qū)域；公共區(qū)域被占用導(dǎo)致了房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)工作無(wú)法推進(jìn)，嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)登記證的辦理進(jìn)度；要求原告中路公司于2017年10月13日前拆除相關(guān)設(shè)施、恢復(fù)占用的公共區(qū)域，確保房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)工作的正常推進(jìn)”。原告中路公司收到函件后未行拆除整改。2017年10月31日，武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司向被告建銀公司出具函件，載明被告建銀公司開發(fā)的建銀商務(wù)公館B、C座（即案涉房屋所在建筑物）實(shí)測(cè)時(shí)存在現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致的六點(diǎn)問(wèn)題，其中包括3-26層部分樓層（含原告中路公司所購(gòu)房屋）辦公因裝修已經(jīng)合并，且部分走道被占用。原告中路公司與被告建銀公司協(xié)商無(wú)果，遂訴至本院，請(qǐng)求依訴予判。本案審理期間，原告中路公司變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令被告建銀公司協(xié)助原告中路公司辦理房屋權(quán)屬證書；2.判令被告建銀公司向原告中路公司支付逾期交房違約金，以購(gòu)房款424,923元為基數(shù)按照每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年10月1日起計(jì)算至被告建銀公司取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書前一日（即2018年1月24日）；3.判令由被告建銀公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
另查明，2018年1月25日，被告建銀公司就案涉房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》（證書編號(hào)：14-18-045）。原告中路公司確認(rèn)，被告建銀公司在取得上述備案證明書時(shí)，已具備商品房買賣合同第九條約定的交房條件和法定交房條件。本案審理過(guò)程中，經(jīng)本院調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目首先由開發(fā)商辦理權(quán)屬初始登記，權(quán)屬初始登記完成后才能夠依據(jù)買賣合同將權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至買受方名下。而開發(fā)商辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記的申辦資料中，包含由具備資質(zhì)的勘測(cè)設(shè)計(jì)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積實(shí)測(cè)后出具的面積實(shí)測(cè)報(bào)告。案涉房屋所在項(xiàng)目因至今存在現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致的問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法完成面積實(shí)測(cè)，目前不具備辦理權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記的條件。
以上事實(shí)，有庭審筆錄，原告中路公司提交的《武漢市商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票，被告建銀公司提交的收房通知書、入伙會(huì)簽單、工商信息報(bào)告、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票、工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明、消防驗(yàn)收意見(jiàn)書、防空工程竣工備案表、供用氣合同、配套綠地竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單、排水許可證、供用電合同、供用水合同、環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收意見(jiàn)、檔案驗(yàn)收意見(jiàn)書、工程質(zhì)量保修書、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案證明書、案涉房屋所在項(xiàng)目的平面圖、管理規(guī)約、裝修申請(qǐng)表、裝修管理協(xié)議、裝修施工圖、平面圖審核意見(jiàn)、現(xiàn)場(chǎng)照片、武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司出具的函、《關(guān)于占用共同區(qū)域問(wèn)題的函》，法院調(diào)查工作記錄等證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：被告建銀公司與原告中路公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》及附件未違反國(guó)家法律規(guī)定，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定全面履行各自義務(wù)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、被告建銀公司就案涉房屋的交付是否構(gòu)成逾期交房；2、如構(gòu)成逾期交房，案涉房屋的逾期交房時(shí)間如何認(rèn)定；3、逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高及酌減；4、案涉房屋目前能否辦理買受人權(quán)屬登記。
關(guān)于被告建銀公司就案涉房屋的交付是否構(gòu)成逾期交房問(wèn)題，本院認(rèn)為，竣工驗(yàn)收備案證明書是根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、建設(shè)部有關(guān)備案管理規(guī)定及《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收及備案管理辦法》對(duì)符合竣工驗(yàn)收條件的房屋進(jìn)行備案的證明，只有取得竣工驗(yàn)收備案證明書的房屋才能視為符合法定的交房條件。案涉房屋交付時(shí)雖符合商品房買賣合同約定的交房條件，但未能取得竣工驗(yàn)收備案證明書，即未滿足法定交房條件。被告建銀公司的交房行為不屬于合法有效交房行為，本案逾期交房事實(shí)成立。
關(guān)于案涉房屋的逾期交房時(shí)間認(rèn)定問(wèn)題，本院認(rèn)為，鑒于被告建銀公司未能按照商品房買賣合同第九條規(guī)定期限交付符合法定條件的商品房，根據(jù)原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》附件六約定，原告中路公司同意給予6個(gè)月（即至2016年3月31日，含該日）的交房寬展期。原告中路公司關(guān)于附件約定的內(nèi)容不屬于合同未盡事宜，系格式條款，被告建銀公司未做解釋說(shuō)明應(yīng)屬無(wú)效的主張，因補(bǔ)充協(xié)議系合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后達(dá)成的合意，不屬于格式條款，原告中路公司對(duì)合同附件的蓋章確認(rèn)，足以證明其針對(duì)主合同及附件已分別審查后簽署，補(bǔ)充協(xié)議的約定應(yīng)為有效。原告中路公司的相關(guān)主張，本院不予支持。被告建銀公司關(guān)于6個(gè)月交房寬展期的抗辯理由，本院予以采納。據(jù)此，被告建銀公司的逾期交房時(shí)間應(yīng)自約定的交房寬展期結(jié)束次日起計(jì)算至取得竣工驗(yàn)收備案證明書的前一日，即自2016年4月1日計(jì)算至2018年1月24日，共664天。
關(guān)于逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高及酌減問(wèn)題，本院認(rèn)為，案涉房屋實(shí)際已于2015年8月31日交付給原告中路公司使用至今。被告建銀公司因所交付房屋不符合法定交付條件應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任，與未實(shí)際交付房屋的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)有所區(qū)別。本院以原告中路公司的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、被告建銀公司的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)案涉房屋的逾期交房違約金酌情調(diào)減為原合同第十一條約定標(biāo)準(zhǔn)的30%，即被告建銀公司應(yīng)按原告中路公司已交付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二的30%支付逾期交房違約金。原告中路公司要求按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的主張，因其并無(wú)相應(yīng)損失，其違約金主張超出本院酌情認(rèn)定部分，不予支持。被告建銀公司對(duì)逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的酌減抗辯，本院予以采納。
關(guān)于案涉房屋目前能否辦理買受人權(quán)屬登記問(wèn)題，本院認(rèn)為，因案涉房屋實(shí)測(cè)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致，不能完成面積實(shí)測(cè)，故無(wú)法進(jìn)行房屋權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記。原告中路公司要求被告建銀公司協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書的訴訟請(qǐng)求，因目前案涉房屋尚不具備辦理權(quán)屬登記的條件，原告中路公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，被告建銀公司應(yīng)以已付案涉房屋總價(jià)424,923元元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之二的30%標(biāo)準(zhǔn)，向原告中路公司支付2016年4月1日至2018年1月24日逾期交房違約金，共計(jì)16,929元（424,923元×0.0002×30%×664天）。原告中路公司的其他訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告湖北中路建設(shè)投資有限公司支付2016年4月1日至2018年1月24日的逾期交房違約金16,929元；
二、駁回原告湖北中路建設(shè)投資有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1,612元，減半收取計(jì)806元，由原告湖北中路建設(shè)投資有限公司負(fù)擔(dān)618元，被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)188元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 朱曉勤

書記員： 程穎