原告：湖北中仙天下建設(shè)工程有限公司，住所地：武漢市吳家山臺商投資區(qū)新溝鎮(zhèn)工業(yè)園特28號。
法定代表人趙同艷，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：許某，該公司法律顧問。
被告：天某新城鎮(zhèn)建設(shè)（洪某）有限公司，住所地：洪某市大同湖農(nóng)場管理區(qū)。
法定代表人：韓柏清，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳保東，湖北中睿律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：韓小焱，湖北中睿律師事務(wù)所律師。

原告湖北中仙天下建設(shè)工程有限公司與被告天某新城鎮(zhèn)建設(shè)（洪某）有限公司民間借貸糾紛一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法適用普通程序于2016年9月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人許某、被告委托訴訟代理人吳保東、韓小焱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告依照《以房抵款協(xié)議書》償還所欠原告借款本息及保證金共計13652400元；2、判令被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。事實和理由：2014年9月1日至2015年2月14日，原告在為被告承建“洪某大同湖中央花園一期”項目工程中，被告先后五次向原告借款700萬元，借款利息為日萬分之一，在約定的還款期限內(nèi)，被告均未償還。2016年5月9日，原被告雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂《以房抵款協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：被告上列欠款所應(yīng)支付的利息為3452400元，本息合計為10452400元，加上在此之前被告收取原告的應(yīng)退而未退的工程保證金320萬元，被告共計欠原告13652400元。被告以其在建的大同湖中央花園一期2號樓未銷售的27套住宅及4號樓的25套住宅，共計5913.15平方米的住宅抵償其所欠原告的部分欠款，每平方米抵償價為1830元，其抵款不足部分被告再以該樓盤的商鋪抵償。協(xié)議還約定了被告在履行以房抵款過程中應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)。該協(xié)議簽訂后，被告一直未按照協(xié)議履行。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)1、營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證復(fù)印件；證明原告主體資格。
銀行交易流水明細(xì)。證明2014年10月2日的100萬元借款銀行流水一份，與之相對應(yīng)的是被告向原告出具的三份收據(jù)，時間是2014年9月26日的20萬、9月28日的60萬元、9月30日的20萬元收據(jù)三張。
證據(jù)2、以房抵款協(xié)議書1份、以房抵款明細(xì)表3張。證明原、被告雙方于2015年5月9日簽訂以房抵款協(xié)議，被告以未銷售的房屋抵償原告部分欠款。
證據(jù)3、大同湖工程項目保證金對賬單1份、銀行進(jìn)賬單兩份、銀行結(jié)算業(yè)務(wù)申請書兩份、原告公司員工郭遠(yuǎn)濤的情況說明、勞動合同各一份。證明是原告公司員工郭遠(yuǎn)濤代表原告向被告支付保證金400萬元，被告確認(rèn)應(yīng)退還原告的保證金數(shù)額為320萬元。
證據(jù)4、原告單方制作的借款明細(xì)表及利息計算明細(xì)表各一張。證明原告借給被告本金700萬元，截止2015年5月9日，利息為3452400元。
證據(jù)5、五份借款合同及銀行匯款憑證、收據(jù)，具體明細(xì)如下：（1）、2014年9月1日借款金額為200萬元借款合同一份、金額分別為94萬元和100萬元的銀行結(jié)算業(yè)務(wù)申請書兩份、被告出具的金額均為100萬元的借支單兩張；（2）、2014年10月2日借款金額為100萬元的借款合同一份、轉(zhuǎn)賬金額共為96.1萬元、戶名為張惠蘭的銀行卡交易流水明細(xì)一份、被告出具的收據(jù)三張、張惠蘭的身份證復(fù)印件、勞動合同一份；（3）、2014年10月11日金額為50萬元借款合同一份、金額分別為30萬元的銀行結(jié)算業(yè)務(wù)申請書一份、金額為13.4萬元的銀行電匯憑證一份、被告出具的金額分別為30萬元和20萬元的收據(jù)兩張；（4）、金額為50萬元的借款合同及銀行結(jié)算業(yè)務(wù)申請書各一份、被告出具的50萬元收據(jù)一張；（5）、金額為500萬元的借款協(xié)議一份、被告出具的300萬元收據(jù)一張。證明原、被告雙方先后簽訂了5份借款合同，向原告借款共計700萬元，借款利率均為月利率30‰。

本院認(rèn)為，本案中，被告多次向原告借款，雙方之間形成民間借貸法律關(guān)系，合法的借貸關(guān)系受法律保護(hù)。關(guān)于雙方之間的借款本金數(shù)額，2014年9月1日，原被告雙方協(xié)商借款200萬元，原告實際借款194萬元，預(yù)先扣除利息6萬元；同年10月2日，雙方協(xié)商借款100萬元，原告實際借款96.1萬元，預(yù)先扣除利息3.9萬元；同年10月11日，雙方協(xié)商借款50萬元，原告實際借款43.4萬元，預(yù)先扣除利息6.6萬元?！吨腥A人民共和國合同法》第二百條規(guī)定：“借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息”，根據(jù)該規(guī)定，原被告之間上述預(yù)先從本金中扣除利息的行為無效，故應(yīng)以原告實際出借給被告的金額683.5萬元作為借款本金。關(guān)于借款利率，本案中，原被告雙方約定的借款月利率為30‰，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持”，第二款規(guī)定“借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效?！?，根據(jù)上述規(guī)定，法律保護(hù)的年利率上限為24%（月利率20‰），年利率24%至36%（月利率30‰）的部分為自然之債，當(dāng)事人已自愿支付的，人民法院不予干涉，尚未支付的，不予支持。因此，被告未支付的利息應(yīng)按月利率20‰分別從借款之日起計算至原告主張的2016年5月9日止，2016年5月10日起至清償之日止的利息，原告可另行主張。被告關(guān)于借款本金應(yīng)以原告實際借款數(shù)額為準(zhǔn)，利息應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行計算的抗辯理由成立。關(guān)于2015年2月14日的300萬元借款，因此筆借款系被告用于向原告支付工程款，在被告下欠原告的工程款數(shù)額中相應(yīng)扣減了300萬元，故原告領(lǐng)取工程款后，是否將此款全額支付農(nóng)民工工資、材料費(fèi)等，與被告無關(guān)，因此，被告關(guān)于原告需有支付憑證才予以認(rèn)可之抗辯理由不能成立。另外，被告下欠原告的320萬元工程保證金應(yīng)予退還。故綜上所述，因原被告之間簽訂的以房抵款協(xié)議尚未履行，原告可以主張不再履行該協(xié)議，而要求被告支付借款本息并返還保證金。原告之訴訟請求本院部分予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百條、第二百零五條、第二百零六條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十一條、第二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告天某新城鎮(zhèn)建設(shè)（洪某）有限公司清償原告湖北中仙天下建設(shè)工程有限公司借款683.5萬元并支付利息，利息按月利率20‰分別從借款之日起計算至2016年5月9日止，其中金額為100萬元及94萬元的兩筆借款分別從2014年8月29日、9月1日起開始計息；金額為20萬元、20萬元、17.6萬元、20萬元、8.5萬元、10萬元的六筆借款分別從2014年9月26、9月29日、9月29日、10月8日、10月11日，10月14日開始計息；金額為13.4萬元及30萬元的兩筆借款分別從2014年10月8日、10月11日開始計息；金額為50萬元的借款從2014年10月17日開始計息；金額為300萬元的借款從2015年2月15日開始計息。
二、被告天某新城鎮(zhèn)建設(shè)（洪某）有限公司返還原告湖北中仙天下建設(shè)工程有限公司工程保證金320萬元。
上述一、二項于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
三、駁回原告湖北中仙天下建設(shè)工程有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)103714元，財產(chǎn)保全費(fèi)5000元，共計108714元，由原告負(fù)擔(dān)9165元，被告負(fù)擔(dān)99549元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。款匯湖北省荊州市中級人民法院，賬號：17×××30。開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　員　　李秀軍 人民陪審員　　魏大勤 人民陪審員　　陳安鶴

書記員：晏兵華