湖北三正房地產(chǎn)銷售有限公司鄂州分公司
吳應(yīng)華（湖北伸道律師事務(wù)所）
易江
鄂州津邦置業(yè)開發(fā)有限公司
馬金林

原告（反訴被告）湖北三正房地產(chǎn)銷售有限公司鄂州分公司，住所地:鄂州市楊葉鎮(zhèn)三峽村。
負(fù)責(zé)人李煒，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳應(yīng)華，湖北伸道律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限:特別授權(quán)）。
委托代理人易江，:特別授權(quán)）。
被告（反訴原告）鄂州津邦置業(yè)開發(fā)有限公司，住所地:鄂州市沿湖大道黃金水岸28棟701號。
法定代表人肖明望，該公司董事長。
委托代理人馬金林，:特別授權(quán)）。
原告（反訴被告）湖北三正房地產(chǎn)銷售有限公司鄂州分公司（以下簡稱“三正公司”）訴被告（反訴原告）鄂州津邦置業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“津邦公司”）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告三正公司委托代理人吳應(yīng)華、易江，被告津邦公司委托代理人馬金林到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，三正公司與津邦公司簽訂的《“學(xué)府上城”獨(dú)家代理銷售委托合同》（以下簡稱銷售委托合同）、《“學(xué)府上城”項(xiàng)目尾房清盤銷售方案》（以下簡稱清盤銷售方案），是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，依法應(yīng)予保護(hù)。原、被告雙方均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)合同以及方案的約定履行各自的義務(wù)和享有各自權(quán)利。
關(guān)于銷售委托合同及清盤銷售方案是否解除的問題。無論是銷售委托合同還是清盤銷售方案均是合法有效合同，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行約定，而在履行合同過程中，津邦公司未按銷售委托合同按期履行支付代理費(fèi)的義務(wù)，而三正公司則未按清盤銷售方案履行銷售18套尾房的義務(wù)，合同雙方均有違約行為，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故雙方當(dāng)事人訴請的違約金均不予支持。此外，合同是雙方當(dāng)事人之間的契約，按約履行合同除了遵循法律規(guī)定外，很大程度取決于當(dāng)事人的自愿，三正公司已通過提起訴訟以及未再銷售涉案商品房的行為，明確表示其不再履行合同約定的主要義務(wù)。在當(dāng)事人一方不愿意繼續(xù)履行合同時，如果機(jī)械理解“依法成立的合同應(yīng)當(dāng)履行”，以絕對的強(qiáng)制對抗當(dāng)事人的意思自由，來維系一個存在諸多難以調(diào)和的矛盾的法律關(guān)系，這背離了雙方訂立合同的目的，故本院認(rèn)為委托銷售合同和清盤銷售方案已無繼續(xù)履行的必要，三正公司要求解除銷售委托合同，依法應(yīng)予支持，而津邦公司要求繼續(xù)履行合同的反訴請求，依法不予支持。
關(guān)于代理費(fèi)用如何計(jì)算的問題。庭審時，原、被告雙方認(rèn)可代理費(fèi)總額為3788525.20元，扣減已支付的2530000.00元，還下欠1258525.20元；因銷售委托合同已約定津邦公司自行銷售的房屋亦應(yīng)計(jì)入三正公司銷售業(yè)績，故津邦公司因特殊原因自行銷售的4套房屋所對應(yīng)的代理費(fèi)35285.86元，亦應(yīng)計(jì)入三正公司應(yīng)收的代理費(fèi)用中，即津邦公司應(yīng)支付三正公司銷售代理費(fèi)1293811.06元。因原、被告雙方合同已解除，三正公司要求津邦公司支付代理費(fèi)的請求，依法應(yīng)予支持，而津邦公司認(rèn)為合同已約定預(yù)留傭金總額10%，津邦公司提出待決算時再行支付的辯稱理由不成立，依法不予采納。
關(guān)于促銷禮品以及售樓部租金和水電費(fèi)等問題。合同約定三正公司承擔(dān)的廣告費(fèi)包括廣告發(fā)布制作費(fèi)用、圍板制作、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)促銷活動費(fèi)用、銷售物料、售樓部的裝飾包裝等其他形式的廣告推廣方式，促銷禮品的費(fèi)用并未包含在內(nèi)，合同未對此作出明確約定，故津邦公司要求三正公司承擔(dān)促銷禮品費(fèi)用的反訴請求，無事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。至于售樓部租金、水電費(fèi)等，合同約定“準(zhǔn)備期間，由甲方提供裝修配置好的現(xiàn)場銷售場地（承擔(dān)租金或建設(shè)費(fèi)用，并配沙盤、辦公桌椅、空調(diào)、電腦、打印機(jī)等基本辦公環(huán)境）”，而這條約定是要求津邦公司在準(zhǔn)備期間內(nèi)提供可直接使用的銷售場地，并用括號解釋的方式對銷售場地租金承擔(dān)方式等進(jìn)行了約定，其重點(diǎn)是對配置場地的時間進(jìn)行的約定，而非對場地期限的約定，故津邦公司主張只承擔(dān)準(zhǔn)備期間的租金，與合同約定不符，且無對方的確認(rèn)認(rèn)可，其該項(xiàng)主張不予支持。
關(guān)于低于底價銷售差額450807.00元如何承擔(dān)的問題。清盤銷售方案中已明確約定，差額承擔(dān)比例為津邦公司80%、三正公司20%，該承擔(dān)比例系雙方于2014年9月30日協(xié)商確認(rèn)，清盤銷售方案僅是對該承擔(dān)比例再次確認(rèn)而非是重新約定，故津邦公司認(rèn)為三正公司未履行清盤銷售方案則該比例承擔(dān)約定亦不應(yīng)執(zhí)行的理由不成立，其要求三正公司賠償經(jīng)濟(jì)損失360645.60元的請求不予支持。上述差額款仍應(yīng)按雙方約定的比例各自承擔(dān)，即津邦公司承擔(dān)360645.60元，三正公司承擔(dān)90161.40元。
關(guān)于三正公司易江借支的裝修款360000.00元的問題。因360000.00元用于津邦公司樣板房的裝修，而樣板房權(quán)屬歸津邦公司，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，津邦公司享有樣板房所有權(quán)，則應(yīng)承擔(dān)為該樣板房支付的相關(guān)費(fèi)用，實(shí)際上在已出售的2套樣板房中，津邦公司已收取了相應(yīng)的裝修款，故津邦公司要求三正公司支付借支款的請求，依法不予支持。
關(guān)于被告要求原告協(xié)助收回未收回款222641.00元及按揭貸款未到賬款項(xiàng)的問題。收回未收回款及未到賬的按揭貸款，并非原告的義務(wù)，被告該項(xiàng)反訴請求，于法于理，沒有依據(jù)，不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條 ?、第八十五條 ?、第八十八條 ?、第一百一十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百二十條 ?、第三百九十六條 ?、第四百零五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）津邦公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告（反訴被告）三正公司1203649.66元。
二、駁回原告（反訴被告）三正公司的其他訴訟請求。
三、駁回被告津邦公司（反訴原告）的其他反訴請求。
本案本訴案件受理費(fèi)21805.00元，保全費(fèi)5000.00元，共計(jì)26805.00元，由原告（反訴被告）三正公司負(fù)擔(dān)10805.00元，被告（反訴原告）津邦公司負(fù)擔(dān)16000.00元，本案反訴案件受理費(fèi)11997.00元，由原告（反訴被告）三正公司負(fù)擔(dān)1997.00元，由被告（反訴原告）津邦公司負(fù)擔(dān)10000.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請求預(yù)交。在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位:鄂州市財政局財政專戶，開戶銀行:中國建設(shè)銀行鄂州市分行營業(yè)部，賬號:42×××61，請?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為:0711－3357122。

本院認(rèn)為，三正公司與津邦公司簽訂的《“學(xué)府上城”獨(dú)家代理銷售委托合同》（以下簡稱銷售委托合同）、《“學(xué)府上城”項(xiàng)目尾房清盤銷售方案》（以下簡稱清盤銷售方案），是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，依法應(yīng)予保護(hù)。原、被告雙方均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)合同以及方案的約定履行各自的義務(wù)和享有各自權(quán)利。
關(guān)于銷售委托合同及清盤銷售方案是否解除的問題。無論是銷售委托合同還是清盤銷售方案均是合法有效合同，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行約定，而在履行合同過程中，津邦公司未按銷售委托合同按期履行支付代理費(fèi)的義務(wù)，而三正公司則未按清盤銷售方案履行銷售18套尾房的義務(wù)，合同雙方均有違約行為，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故雙方當(dāng)事人訴請的違約金均不予支持。此外，合同是雙方當(dāng)事人之間的契約，按約履行合同除了遵循法律規(guī)定外，很大程度取決于當(dāng)事人的自愿，三正公司已通過提起訴訟以及未再銷售涉案商品房的行為，明確表示其不再履行合同約定的主要義務(wù)。在當(dāng)事人一方不愿意繼續(xù)履行合同時，如果機(jī)械理解“依法成立的合同應(yīng)當(dāng)履行”，以絕對的強(qiáng)制對抗當(dāng)事人的意思自由，來維系一個存在諸多難以調(diào)和的矛盾的法律關(guān)系，這背離了雙方訂立合同的目的，故本院認(rèn)為委托銷售合同和清盤銷售方案已無繼續(xù)履行的必要，三正公司要求解除銷售委托合同，依法應(yīng)予支持，而津邦公司要求繼續(xù)履行合同的反訴請求，依法不予支持。
關(guān)于代理費(fèi)用如何計(jì)算的問題。庭審時，原、被告雙方認(rèn)可代理費(fèi)總額為3788525.20元，扣減已支付的2530000.00元，還下欠1258525.20元；因銷售委托合同已約定津邦公司自行銷售的房屋亦應(yīng)計(jì)入三正公司銷售業(yè)績，故津邦公司因特殊原因自行銷售的4套房屋所對應(yīng)的代理費(fèi)35285.86元，亦應(yīng)計(jì)入三正公司應(yīng)收的代理費(fèi)用中，即津邦公司應(yīng)支付三正公司銷售代理費(fèi)1293811.06元。因原、被告雙方合同已解除，三正公司要求津邦公司支付代理費(fèi)的請求，依法應(yīng)予支持，而津邦公司認(rèn)為合同已約定預(yù)留傭金總額10%，津邦公司提出待決算時再行支付的辯稱理由不成立，依法不予采納。
關(guān)于促銷禮品以及售樓部租金和水電費(fèi)等問題。合同約定三正公司承擔(dān)的廣告費(fèi)包括廣告發(fā)布制作費(fèi)用、圍板制作、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)促銷活動費(fèi)用、銷售物料、售樓部的裝飾包裝等其他形式的廣告推廣方式，促銷禮品的費(fèi)用并未包含在內(nèi)，合同未對此作出明確約定，故津邦公司要求三正公司承擔(dān)促銷禮品費(fèi)用的反訴請求，無事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。至于售樓部租金、水電費(fèi)等，合同約定“準(zhǔn)備期間，由甲方提供裝修配置好的現(xiàn)場銷售場地（承擔(dān)租金或建設(shè)費(fèi)用，并配沙盤、辦公桌椅、空調(diào)、電腦、打印機(jī)等基本辦公環(huán)境）”，而這條約定是要求津邦公司在準(zhǔn)備期間內(nèi)提供可直接使用的銷售場地，并用括號解釋的方式對銷售場地租金承擔(dān)方式等進(jìn)行了約定，其重點(diǎn)是對配置場地的時間進(jìn)行的約定，而非對場地期限的約定，故津邦公司主張只承擔(dān)準(zhǔn)備期間的租金，與合同約定不符，且無對方的確認(rèn)認(rèn)可，其該項(xiàng)主張不予支持。
關(guān)于低于底價銷售差額450807.00元如何承擔(dān)的問題。清盤銷售方案中已明確約定，差額承擔(dān)比例為津邦公司80%、三正公司20%，該承擔(dān)比例系雙方于2014年9月30日協(xié)商確認(rèn)，清盤銷售方案僅是對該承擔(dān)比例再次確認(rèn)而非是重新約定，故津邦公司認(rèn)為三正公司未履行清盤銷售方案則該比例承擔(dān)約定亦不應(yīng)執(zhí)行的理由不成立，其要求三正公司賠償經(jīng)濟(jì)損失360645.60元的請求不予支持。上述差額款仍應(yīng)按雙方約定的比例各自承擔(dān)，即津邦公司承擔(dān)360645.60元，三正公司承擔(dān)90161.40元。
關(guān)于三正公司易江借支的裝修款360000.00元的問題。因360000.00元用于津邦公司樣板房的裝修，而樣板房權(quán)屬歸津邦公司，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，津邦公司享有樣板房所有權(quán)，則應(yīng)承擔(dān)為該樣板房支付的相關(guān)費(fèi)用，實(shí)際上在已出售的2套樣板房中，津邦公司已收取了相應(yīng)的裝修款，故津邦公司要求三正公司支付借支款的請求，依法不予支持。
關(guān)于被告要求原告協(xié)助收回未收回款222641.00元及按揭貸款未到賬款項(xiàng)的問題。收回未收回款及未到賬的按揭貸款，并非原告的義務(wù)，被告該項(xiàng)反訴請求，于法于理，沒有依據(jù)，不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條 ?、第八十五條 ?、第八十八條 ?、第一百一十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百二十條 ?、第三百九十六條 ?、第四百零五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）津邦公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告（反訴被告）三正公司1203649.66元。
二、駁回原告（反訴被告）三正公司的其他訴訟請求。
三、駁回被告津邦公司（反訴原告）的其他反訴請求。
本案本訴案件受理費(fèi)21805.00元，保全費(fèi)5000.00元，共計(jì)26805.00元，由原告（反訴被告）三正公司負(fù)擔(dān)10805.00元，被告（反訴原告）津邦公司負(fù)擔(dān)16000.00元，本案反訴案件受理費(fèi)11997.00元，由原告（反訴被告）三正公司負(fù)擔(dān)1997.00元，由被告（反訴原告）津邦公司負(fù)擔(dān)10000.00元。

審判長：李婷
審判員：楊啟軍
審判員：余彬

書記員：盧婷