游本剛
武漢林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李勇
張冬靜（湖北瑞通天元律師事務(wù)所）

再審申請人（一審原告、二審上訴人）:游本剛，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省武漢市洪山區(qū)丁字橋南路55號保利中央公館G2棟2單元9層2號。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）:武漢林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:湖北省武漢市洪山區(qū)珞瑜路1號。經(jīng)營地:湖北省武漢市東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山大道特1號光谷軟件園A5棟4F。
法定代表人:楊小虎，該公司董事長。
委托代理人:李勇，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，武漢林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。
委托代理人:張冬靜，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
再審申請人游本剛因與被申請人武漢林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱林某公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2013）鄂武漢中民終字第00839號民事判決，向本院申請?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
游本剛申請?jiān)賹彿Q:（一）原終審判決未查清本案事實(shí)，認(rèn)定事實(shí)錯誤。1.一、二審判決罔顧事實(shí)、黑白顛倒置申請人提交有效證據(jù)于無物，嚴(yán)重侵害群眾利益，違法維護(hù)地產(chǎn)商利益。（1）被申請人承諾在合同面積外以2房變3房的形式贈送面積是不爭的事實(shí)。（2）贈品應(yīng)與正品具備同樣的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，贈送面積的施工工藝應(yīng)同于產(chǎn)權(quán)面積的施工工藝是無須爭辯的。被申請人對不合格產(chǎn)品進(jìn)行更改是不可推卸的責(zé)任，由此導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)面積無法交付應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。（3）被申請人迫于媒體壓力單方面宣布將預(yù)制板樓板改為現(xiàn)澆板，并要求業(yè)主書面委托，同時給予3個月寬限期交房，而業(yè)主并未同意。（4）被申請人交房并沒有通過供電驗(yàn)收是明顯的事實(shí)，被申請人認(rèn)可的《供電證明》供電驗(yàn)收時間為2012年10月26日，而通知交房時間分別為2012年3月31日、5月23日，可見交房時供電沒有通過驗(yàn)收。2.一、二審主審法官嚴(yán)重失職失位，對申請人依法申請涉及本案重大事實(shí)的調(diào)查于不顧，不僅不調(diào)查更對申請人獲得并提交的證據(jù)材料在判決書中不作任何認(rèn)定和說明，故意遺漏、掩蓋被申請人偽造《供電證明》的事實(shí)。（1）申請人在起訴立案時就申請洪山區(qū)法院前往房管局和供電公司調(diào)查核實(shí)被告項(xiàng)目交付使用備案和供電驗(yàn)收相關(guān)事實(shí)，而主審法官未調(diào)查核實(shí)。二審過程中，申請人亦申請中級法院進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并通過申請政府信息公開獲得了武漢供電公司和武漢房管局的書面回復(fù)，證實(shí)被申請人用于交付使用備案的《供電證明》為偽造驗(yàn)收文件，其交房時根本就未通過供電驗(yàn)收。（2）被申請人交房時未達(dá)到合同第九條第3項(xiàng)供電經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可的正常使用條件，第5項(xiàng)安裝一戶一表，交房不符合合同約定是不爭的事實(shí)。（二）一、二審判決適用法律嚴(yán)重錯誤。1.申請人與被申請人簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系典型的格式合同，二審判決認(rèn)為該合同不是格式合同極其錯誤。（1）該合同是事先由被申請人單方面制定并反復(fù)使用，可調(diào)取該期商品房所有合同文本予以查證。（2）被申請人所制定的格式合同均不允許購房人提出任何修改和協(xié)商變更，申請人是先交首付款后簽訂的購房合同，被申請人利用其強(qiáng)勢地位讓購房人不得不簽。（3）該合同具備格式合同的全部法律特征，是典型的具有諸多霸王條款的格式合同。2.本案商品房買賣合同糾紛首先應(yīng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，而二審判決以合同第九條的規(guī)定是關(guān)于交房期限及交房條件的約定，并不涉及雙方民事責(zé)任問題，是違背法律常識的認(rèn)定。（1）申請人購買商品房自住，房屋的交付期限和交付條件當(dāng)然關(guān)切到申請人作為消費(fèi)者的權(quán)益，該約定是雙方權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)。（2）申請人基于對“保利地產(chǎn)”的品牌信賴而遭受欺詐和脅迫的情況下與被申請人簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條第8項(xiàng)違反《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條 ?的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。被申請人制定的格式合同條款有免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利的情形，根據(jù)建住房（2006）166號通知的規(guī)定，該條款屬于應(yīng)整頓規(guī)范查處的條款。（3）該條款違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?，未經(jīng)驗(yàn)收不得交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。供電驗(yàn)收并非工程竣工驗(yàn)收備案范圍，不能以取得建委頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案證明免除被申請人的供電驗(yàn)收責(zé)任，該條款屬被申請人單方面免除責(zé)任條款，應(yīng)認(rèn)定無效。3.2011年1月1日起施行《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條 ?規(guī)定，是根據(jù)住建部（2010）53號文的規(guī)定制定和完善武漢地區(qū)商品房交付使用的制度。該條例第十四條 ?更是依據(jù)《行政許可法》第十五條規(guī)定設(shè)定規(guī)范驗(yàn)收行為的行政許可備案制度，并制定了《武漢市新建物業(yè)竣工交付使用備案規(guī)定》。且根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收備案證明不能替代竣工交付使用備案證，前者只是辦理后者的必須條件之一，前者是建管部門對單體房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，后者是房管部門進(jìn)行包括各項(xiàng)驗(yàn)收后進(jìn)行備案的綜合驗(yàn)收備案證。依據(jù)《武漢市新建物業(yè)竣工交付使用備案規(guī)定》辦理交付使用備案時需提交工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、供水、供電等驗(yàn)收資料，而被申請人提交的2012年2月14日武漢市建委頒發(fā)的《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》并不包括規(guī)劃、消防、人防、供水、供電等驗(yàn)收，建委也無權(quán)對消防、供水、供電進(jìn)行驗(yàn)收。被申請人通知申請人收房時間均在其辦理竣工交付使用備案之前，其交房行為違反《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條 ?規(guī)定，未滿足法律法規(guī)規(guī)章和合同約定的交付條件，應(yīng)承擔(dān)交房不符合條件的違約責(zé)任。游本剛依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二項(xiàng) ?、第五項(xiàng) ?、第六項(xiàng) ?的規(guī)定，請求予以再審。
被申請人林某公司提交意見稱:（一）一、二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。1.被申請人與申請人簽訂《武漢市商品房買賣合同》第九條第8項(xiàng)明確約定的交房條件為:被申請人向申請人出示工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門頒發(fā)的該房屋所在樓宇工程竣工驗(yàn)收備案證明，即表明該房屋符合交房條件。被申請人已在合同約定交房時間前取得了工程竣工驗(yàn)收備案證明，滿足了約定的交房條件。2.申請人主張被申請人交房時應(yīng)取得竣工交付使用備案證沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一方面竣工交付使用備案證并非雙方簽訂合同約定的房屋交付條件；另一方面按照《武漢市開發(fā)辦關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房交付行為的通知》第一條規(guī)定，商品房竣工交付行為應(yīng)依雙方簽訂合同的相關(guān)約定進(jìn)行，說明取得房屋竣工交付使用備案證并非交付房屋的必要條件。（二）申請人申請?jiān)賹彽氖聦?shí)和理由不能成立。1.申請人稱被申請人承諾以2房變3房形式贈送面積須在交房時完成的觀點(diǎn)沒有事實(shí)依據(jù)。根據(jù)申請人向施工方廣州富利建筑安裝工程有限公司（下稱富利公司）出具《委托函》及改造后戶型圖，表明申請人在購房時已知曉2房變3房的方式。申請人與富利公司未就房屋改造成時間作具體約定，被申請人也未與申請人約定2012年3月30日交房系富利公司改造成后的房屋。申請人要求預(yù)制板改現(xiàn)澆板是對房屋改造施工標(biāo)準(zhǔn)有異議，可由富利公司進(jìn)行改造，不應(yīng)影響房屋交付。2.申請人稱“交房時供電沒有通過驗(yàn)收”的觀點(diǎn)無論能否成立，均不影響房屋交付。申請人主張交房時使用的是臨時電，而雙方并未約定交房時須具備正式電，［國發(fā)（2004）16號:國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定］，永久水電不再是取得竣工驗(yàn)收備案證的審查項(xiàng)目。因此，申請人無權(quán)要求被申請人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。3.申請人稱“一審法院未調(diào)查核實(shí)被申請人交付使用備案和供電驗(yàn)收”屬遺漏事實(shí)的觀點(diǎn)不能成立。4.申請人稱“雙方簽訂《武漢市商品房買賣合同》第九條第8項(xiàng)違反法律法規(guī)規(guī)定，屬無效條款”沒有法律依據(jù)。合同第九條第8項(xiàng)并未免除被申請人責(zé)任，只是確定了房屋交付條件；法律、行政法規(guī)并未強(qiáng)制性規(guī)定“交房時必須取得竣工交付使用備案證及永久水電?！鄙暾埲艘谩吨腥A人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等，認(rèn)為被申請人制定合同條款違反相關(guān)規(guī)定，但上述規(guī)定并不能證明合同第九條 ?[[57d52876493a44b7a739656268f2259b:9Article8Paragraph|第8項(xiàng) ?屬于無效條款]]。5.申請人引用《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條 ?不能推翻雙方簽訂合同約定的交房條件。故請求駁回其再審申請。
本院認(rèn)為:2011年3月，林某公司在銷售其開發(fā)的保利˙中央公館商品房G1、G2幢時，為促銷對外宣傳“2房變3房，3房變4房”變相贈送房屋面積的事實(shí)客觀存在。為此，2011年8月27日，游本剛與廣州富利建筑安裝工程有限公司簽訂《委托函》，委托該公司就該房屋拓展空間及樓板進(jìn)行改造，并明確對拓展空間質(zhì)量瑕疵的整改，不影響房屋的交付。原二審法院基于此事實(shí)，以該《委托函》是游本剛的真實(shí)意思表示，對游本剛提出林某公司因拓展空間改造而逾期交房的主張，未予支持事實(shí)依據(jù)充分。2011年8月29日，游本剛與林某公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，因該合同所約定的條款內(nèi)容均系雙方協(xié)商一致簽字確認(rèn)的條款，而非《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?第二款 ?及《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條 ?規(guī)定的格式條款。故原二審法院以涉案合同第九條第8項(xiàng) ?不屬于《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條 ?調(diào)整對象，其適用法律及認(rèn)定并無不當(dāng)。2012年2月14日，涉案房屋取得武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，因此，根據(jù)合同第九條關(guān)于交房期限及該條第8項(xiàng) ?林某公司取得該商品房所在樓宇工程竣工驗(yàn)收備案證明，即符合交房條件的約定，原二審法院認(rèn)為林某公司于2012年3月30日和3月31日通知游本剛收房，并未違反合同約定的交房期限和交房條件，及2012年3月30日游本剛驗(yàn)收房屋時提出的問題，應(yīng)該通過保修責(zé)任予以解決，并不涉及房屋不符合交付條件的問題，對游本剛主張?jiān)V爭房屋未達(dá)到交房條件的理由，以無事實(shí)依據(jù)未予支持正確。雖林某公司2012年12月11日取得涉案樓房的商品房交付使用備案證，因其提交的《正式供電證明》非供電部門出具，而于本案二審終審前的2013年10月24日被武漢市住房保障和房屋管理局予以撤銷的事實(shí)屬實(shí)。但因上述事實(shí)均發(fā)生在原審?fù)徑Y(jié)束后，故游本剛申請?jiān)賹彿Q，一、二審法官對申請人依法申請對本案重大事實(shí)的調(diào)查于不顧，不僅不調(diào)查更對申請人提交的證據(jù)材料不作任何認(rèn)定和說明，故意遺漏、掩蓋被申請人偽造《供電證明》事實(shí)的理由不能成立。此外，原二審法院認(rèn)為我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)均未規(guī)定商品房交付使用備案證的取得是房屋交付的法定條件之一，雙方訂立的《武漢市商品房買賣合同》第九條第4項(xiàng)“完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”涉及此證，但雙方在此項(xiàng)下面打“×”，排除了此項(xiàng)的適用；即使雙方?jīng)]有排除此項(xiàng)的適用，也因雙方在第九條第8項(xiàng)中重新進(jìn)行了約定而不應(yīng)適用此項(xiàng)約定，故取得商品房交付使用備案證亦不是雙方約定的交房條件。其認(rèn)定符合客觀事實(shí)和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
綜上，游本剛的再審申請不符合《中華人共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下:
駁回游本剛的再審申請。

本院認(rèn)為:2011年3月，林某公司在銷售其開發(fā)的保利˙中央公館商品房G1、G2幢時，為促銷對外宣傳“2房變3房，3房變4房”變相贈送房屋面積的事實(shí)客觀存在。為此，2011年8月27日，游本剛與廣州富利建筑安裝工程有限公司簽訂《委托函》，委托該公司就該房屋拓展空間及樓板進(jìn)行改造，并明確對拓展空間質(zhì)量瑕疵的整改，不影響房屋的交付。原二審法院基于此事實(shí)，以該《委托函》是游本剛的真實(shí)意思表示，對游本剛提出林某公司因拓展空間改造而逾期交房的主張，未予支持事實(shí)依據(jù)充分。2011年8月29日，游本剛與林某公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，因該合同所約定的條款內(nèi)容均系雙方協(xié)商一致簽字確認(rèn)的條款，而非《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?第二款 ?及《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條 ?規(guī)定的格式條款。故原二審法院以涉案合同第九條第8項(xiàng) ?不屬于《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條 ?調(diào)整對象，其適用法律及認(rèn)定并無不當(dāng)。2012年2月14日，涉案房屋取得武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，因此，根據(jù)合同第九條關(guān)于交房期限及該條第8項(xiàng) ?林某公司取得該商品房所在樓宇工程竣工驗(yàn)收備案證明，即符合交房條件的約定，原二審法院認(rèn)為林某公司于2012年3月30日和3月31日通知游本剛收房，并未違反合同約定的交房期限和交房條件，及2012年3月30日游本剛驗(yàn)收房屋時提出的問題，應(yīng)該通過保修責(zé)任予以解決，并不涉及房屋不符合交付條件的問題，對游本剛主張?jiān)V爭房屋未達(dá)到交房條件的理由，以無事實(shí)依據(jù)未予支持正確。雖林某公司2012年12月11日取得涉案樓房的商品房交付使用備案證，因其提交的《正式供電證明》非供電部門出具，而于本案二審終審前的2013年10月24日被武漢市住房保障和房屋管理局予以撤銷的事實(shí)屬實(shí)。但因上述事實(shí)均發(fā)生在原審?fù)徑Y(jié)束后，故游本剛申請?jiān)賹彿Q，一、二審法官對申請人依法申請對本案重大事實(shí)的調(diào)查于不顧，不僅不調(diào)查更對申請人提交的證據(jù)材料不作任何認(rèn)定和說明，故意遺漏、掩蓋被申請人偽造《供電證明》事實(shí)的理由不能成立。此外，原二審法院認(rèn)為我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)均未規(guī)定商品房交付使用備案證的取得是房屋交付的法定條件之一，雙方訂立的《武漢市商品房買賣合同》第九條第4項(xiàng)“完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”涉及此證，但雙方在此項(xiàng)下面打“×”，排除了此項(xiàng)的適用；即使雙方?jīng)]有排除此項(xiàng)的適用，也因雙方在第九條第8項(xiàng)中重新進(jìn)行了約定而不應(yīng)適用此項(xiàng)約定，故取得商品房交付使用備案證亦不是雙方約定的交房條件。其認(rèn)定符合客觀事實(shí)和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
綜上，游本剛的再審申請不符合《中華人共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下:

駁回游本剛的再審申請。

審判長：劉軍
審判員：王潛勇
審判員：鐘華

書記員：漆昌偉