上訴人(原審原告)：溫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　上訴人(原審原告)：許玲玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　兩上訴人的共同委托訴訟代理人：齊小靜，上海沃江律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：綠地集團(tuán)上海青浦置業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：陳增榮，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄧志紅，女。
　　上訴人溫某某、許玲玲因與被上訴人綠地集團(tuán)上海青浦置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠地公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初9761號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人溫某某、許玲玲上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判支持上訴人的一審訴請(qǐng)，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)與理由：第一，一審法院錯(cuò)誤地將合同不能繼續(xù)履行的責(zé)任全部歸因于上訴人。被上訴人在知曉上訴人不具有購房資格的情況下仍與上訴人簽訂購房合同并承諾包裝貸款的行為存在過錯(cuò)，一審中被上訴人的工作人員也認(rèn)可其曾向上訴人承諾包裝貸款，且同意待上訴人符合購房資格后再辦理過戶，因此被上訴人也應(yīng)就合同不能繼續(xù)履行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，(2017)滬0118民初7670號(hào)民事判決書對(duì)此也進(jìn)行了認(rèn)定。第二，一審法院錯(cuò)誤地認(rèn)為被上訴人已盡到告知義務(wù)。合同履行三年內(nèi)被上訴人從未提及上訴人不具有購房資格。上訴人支付首付款后，因限購無法貸款。在被上訴人多次發(fā)函要求支付剩余尾款時(shí)，上訴人已前往指定地點(diǎn)欲結(jié)清剩余房款。第三，上訴人在簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》前已支付首付款，被上訴人在與上訴人簽訂預(yù)售合同的過程中存在篡改日期、遮蓋內(nèi)容的欺詐行為，雙方實(shí)際簽約日期應(yīng)為2015年3月26日。
　　被上訴人綠地公司辯稱：不同意上訴人溫某某、許玲玲的上訴請(qǐng)求。預(yù)售合同訂立前上訴人已簽訂了《客戶告知書》，告知書中明確了被上訴人的工作人員不能對(duì)貸款、購房資格、社保等問題進(jìn)行承諾，即使承諾也為無效。上訴人逾期支付購房款的行為構(gòu)成了違約，被上訴人有權(quán)要求解除合同。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　溫某某、許玲玲向一審法院起訴請(qǐng)求：綠地公司賠償溫某某、許玲玲房屋溢價(jià)損失暫定人民幣(以下幣種均為人民幣)1萬元(具體金額待評(píng)估確定)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：本案系爭(zhēng)房屋位于上海市青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)綠地時(shí)代名邸51號(hào)601室。2014年9月，溫某某、許玲玲向綠地公司認(rèn)購系爭(zhēng)房屋。綠地公司作為賣方(甲方)，溫某某、許玲玲作為買方(乙方)簽訂了落款日期為2014年9月29日的《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買系爭(zhēng)房屋，暫測(cè)面積為105.67平方米，房屋總價(jià)暫定為1,273,396元；合同第七條約定乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之一計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過90天，甲方有權(quán)選擇下列第一種方案追究乙方責(zé)任，即甲方有權(quán)單方面解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的5%，甲方有權(quán)在乙方已支付的房?jī)r(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方，如乙方已支付的房?jī)r(jià)款不足賠償?shù)模追接袡?quán)追索，甲方如行使解除合同權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方；附件一約定的付款方式和付款期限為：1、乙方應(yīng)于2014年10月29日前支付首期房款382,396元(如乙方之前已支付定金的，于本合同簽訂之日，該定金轉(zhuǎn)為購房款，且包含在本條所列房?jī)r(jià)款之內(nèi))；2、乙方應(yīng)于2014年11月29日前支付剩余房款891,000元(按揭)。備注：辦理個(gè)人購房商業(yè)性貸款、公積金貸款及組合貸款(以下簡(jiǎn)稱“貸款手續(xù)”)時(shí)的有關(guān)約定：第一條，剩余房款辦理貸款手續(xù)，貸款總額為891,000元；第三條，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理貸款手續(xù)，若因非甲方原因?qū)е沦J款銀行不能在本合同約定的期限前(即2014年11月29日)放貸至甲方賬戶或甲方賬戶未收到有關(guān)款項(xiàng)，即視為乙方逾期付款，乙方應(yīng)根據(jù)本合同第七條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。第四條，如因乙方自身原因造成銀行貸款審批不合格，影響貸款發(fā)放，除乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)用現(xiàn)金或其他方式補(bǔ)足外，即視為乙方逾期付款，乙方應(yīng)根據(jù)本合同第七條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。補(bǔ)充條款二約定在簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，甲、乙雙方同意按下列約定處理：雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)，因未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等屬于乙方責(zé)任，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)的損失。合同另約定了其他權(quán)利義務(wù)。該份合同未進(jìn)行網(wǎng)上備案。在簽訂合同當(dāng)日，溫某某在《上海住宅限購備忘錄》和《綠地新瑅香公館客戶告知書》上簽字，其中告知書上告知內(nèi)容包括：本項(xiàng)目任何銷售人員均不進(jìn)行置業(yè)過程中貸款銀行、繳稅或社保代辦等關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)或物業(yè)咨詢或推薦，更不得以此收取任何形式的費(fèi)用。購房過程中遇到任何的涉及貸款銀行、繳稅或社保代辦等關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)或業(yè)務(wù)推薦均與本項(xiàng)目毫無關(guān)聯(lián)，任何違反國家法律法規(guī)辦理貸款的行為均可能嚴(yán)重?fù)p害購房人的合法權(quán)益。本樓信息以綠地公司書面公示為準(zhǔn)，任何相關(guān)工作人員作出的與書面公示不一致的口頭陳述、承諾等以及非綠地開發(fā)商銷售員的任何承諾和講解，均不構(gòu)成綠地公司作出的要約，綠地公司均不承擔(dān)相應(yīng)的后果(以雙方簽署的書面合同約定為準(zhǔn))。
　　2014年9月18日，溫某某、許玲玲支付購房定金1,000元。2014年9月26日和9月29日，溫某某、許玲玲共計(jì)支付綠地公司購房款254,680元。2015年3月26日，溫某某、許玲玲支付綠地公司購房款127,716元。
　　綠地公司自2016年5月1日起多次向溫某某、許玲玲發(fā)送《付款催告函》，要求溫某某、許玲玲付清房款。
　　2017年1月4日，綠地公司向溫某某、許玲玲發(fā)送《合同解除通知函》，表示因溫某某、許玲玲未按約付款，綠地公司有權(quán)解除合同，要求溫某某、許玲玲于2017年1月14日前至綠地公司售樓處辦理解除合同相關(guān)事宜。溫某某、許玲玲于2017年1月9日簽收。
　　2017年6月12日，一審法院依法受理了綠地公司訴溫某某、許玲玲商品房預(yù)售合同糾紛一案，案號(hào)為(2017)滬0118民初7670號(hào)，一審法院于2017年9月11日判決：一、綠地公司與溫某某、許玲玲簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2017年1月9日解除；二、綠地公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還溫某某、許玲玲房款333,396元(已扣除違約50,000元)。溫某某、許玲玲不服判決提起上訴，本院于2018年1月26日判決駁回上訴，維持原判。
　　一審中，溫某某、許玲玲認(rèn)為：綠地公司知曉溫某某、許玲玲不符合購房資格，還與溫某某、許玲玲簽訂合同，綠地公司告知溫某某、許玲玲補(bǔ)繳2年社保后可以過戶，之后還告知溫某某、許玲玲可以通過包裝購房?！渡虾Ｊ猩唐贩款A(yù)售合同》、《上海住宅限購備忘錄》和《綠地新瑅香公館客戶告知書》實(shí)際是在2015年3月26日簽訂的。綠地公司催款后，溫某某、許玲玲于2016年6月30日和2017年1月4日至綠地公司處準(zhǔn)備付清全部房款，綠地公司拒收。溫某某、許玲玲主張的房屋溢價(jià)損失為2017年1月9日合同解除時(shí)系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)以及溫某某、許玲玲和綠地公司簽訂的合同約定的房?jī)r(jià)之間的差價(jià)。為此溫某某、許玲玲提供了2016年6月26日、2016年6月30日、2017年1月4日與綠地公司工作人員的談話錄音。綠地公司對(duì)錄音的真實(shí)性和合法性均不予認(rèn)可，認(rèn)為錄音無法體現(xiàn)綠地公司承諾幫溫某某、許玲玲包裝，且綠地公司之前在告知書中明確告知銷售人員不作咨詢和推薦，銷售人員的口頭陳述與書面約定不一致的，不構(gòu)成要約，以書面約定為準(zhǔn)。
　　一審法院認(rèn)為：溫某某、許玲玲和綠地公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，溫某某、許玲玲和綠地公司均應(yīng)根據(jù)合同約定履行義務(wù)。上海市的限售政策系公開發(fā)布的，商品房預(yù)售合同也進(jìn)行了特別告知，溫某某、許玲玲作為購房人，理應(yīng)知曉自身是否具備購房資格。溫某某、許玲玲在簽訂預(yù)售合同時(shí)不具備購房資格，直至合同解除時(shí)也不具備購房資格，且未按照合同約定時(shí)間支付房款，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。溫某某、許玲玲認(rèn)為綠地公司承諾為其進(jìn)行包裝貸款且同意待溫某某、許玲玲符合購房資格后再辦理過戶，對(duì)此綠地公司予以否認(rèn)，溫某某、許玲玲未提供充足證據(jù)予以證明。溫某某、許玲玲理應(yīng)知曉包裝貸款系違法行為，且綠地公司已通過《上海住宅限購備忘錄》和《綠地新瑅香公館客戶告知書》履行了告知義務(wù)。房屋溢價(jià)損失系合同履行后購房人可以獲得的利益，而本案溫某某、許玲玲不具備上海市購房資格，合同無法履行，故溫某某、許玲玲要求綠地公司賠償房屋溢價(jià)損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。
　　據(jù)此，一審法院作出判決：駁回溫某某、許玲玲的全部訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：溫某某、許玲玲與綠地公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》經(jīng)生效判決已于2017年1月9日解除。溫某某、許玲玲認(rèn)為綠地公司應(yīng)賠償其因合同解除而產(chǎn)生的房屋溢價(jià)損失。但房屋溢價(jià)損失是在買賣合同原本能夠如約履行卻由于出賣方違約而未能履行時(shí)守約方所遭受的期待利益損失。本案中，溫某某、許玲玲自合同簽訂之日至合同解除之日始終不具備本市購房資格，該期間內(nèi)相應(yīng)買賣合同因此無法如約履行，故溫某某、許玲玲主張的房屋溢價(jià)損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)其相應(yīng)訴請(qǐng)，本院無法支持。
　　綜上所述，溫某某、許玲玲的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)50元，由溫某某、許玲玲負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：張常青

書記員：余??藝