原告（反訴被告）：
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司，住所地：深圳市福田區(qū)天安城創(chuàng)新科技廣場(chǎng)B座212室。
法定代表人：吳怒云，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：徐德才，男，漢族，****年**月**日出生，住深圳市福田區(qū)，該
公司法務(wù)部長(zhǎng)。
被告（反訴原告）：
江西喜唰唰餐飲股份有限公司，住所地：江西省宜春市中山路401號(hào)。
法定代表人：徐道平，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：萬(wàn)國(guó)亮，
湖北思捷律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司（下稱：雨花公司）訴被告（反訴原告）

江西喜唰唰餐飲股份有限公司（下稱：喜唰唰公司）合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司的委托訴訟代理人徐德才，被告
江西喜唰唰餐飲股份有限公司的委托訴訟代理人萬(wàn)國(guó)亮到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：1.終止原被告于2013年6月2日所簽訂的《房地產(chǎn)租賃契約》，并將被告在租賃處的動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制清理出場(chǎng)后，將租賃房屋交還原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租金（按月租金40000元，從2015年6月8日起算至起訴之日暫計(jì)租金86667元）；3、判令被告按原被告雙方所簽訂的《房地產(chǎn)租賃契約》第七條向原告支違約金，即違約金36000元、扣除被告押金120000元、賠償金（按實(shí)際損失計(jì)算或3個(gè)月的租金）。至起訴之日止，總計(jì)三項(xiàng)費(fèi)用為276000元；4、由被告負(fù)擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年6月2日，原被告雙方簽訂了一份《房地產(chǎn)租賃契約》（下稱合同）。該合同規(guī)定：原告將坐落在沙市區(qū)北京中路324號(hào)海聯(lián)大廈四層和一層?xùn)|側(cè)的房屋（總建筑面積886平方米）出租給被告使用，租期為2013年6月8日至2020年9月30日，租金采用分段優(yōu)惠后遞進(jìn)式即前3年每年租金480000元，每年免1個(gè)月租金，以后每3年遞增10%；租金的支付方式為按每年支付到原告指定賬戶，除第一年外，以后每年的5月20日前支付下年度（即當(dāng)年6月8日至次年6月7日）的租金。違約責(zé)任為，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，并由責(zé)任方賠償對(duì)方損失；如被告不按期交付租金，每逾期一日，按年租金額的5‰向原告支付違約金；逾期超過(guò)15天，原告有權(quán)終止本合同，并扣除押金120000元。合同還對(duì)租賃的其他相關(guān)事項(xiàng)作了明確規(guī)定。合同簽訂后，前兩年雙方均按合同履行了確定的義務(wù)，合作友好，沒(méi)有爭(zhēng)議。2015年4月27日，原告按業(yè)務(wù)正常來(lái)往情況向被告發(fā)出了《付款通知書(shū)》，在被告沒(méi)按合同約定于2015年5月20日前支付次年年租金的情況下，于2015年5月21日向被告發(fā)出了《催款通知書(shū)》，告知被告應(yīng)盡快付款及不付款的法律后果。2015年5月26日，在多次催收無(wú)果的情況下，原告委托律師向被告發(fā)出了《律師函》，告知被告已經(jīng)違約，并提出了處理意見(jiàn)。2015年6月29日，原告最后一次向被告發(fā)出了措辭較為嚴(yán)厲的《通知》，但被告仍然沒(méi)有付款和解決問(wèn)題的誠(chéng)意。
被告（反訴原告）
江西喜唰唰餐飲股份有限公司就本訴訴訟請(qǐng)求，發(fā)表如下答辯意見(jiàn)：一、答辯人享有單方提前解除雙方簽訂的“房地產(chǎn)租賃契約”的權(quán)利，被答辯人無(wú)法律依據(jù)要求答辯人賠償違約金及扣除12萬(wàn)押金。雙方于2013年6月2日簽訂的“房地產(chǎn)租賃契約”已成立并生效。依據(jù)該契約第七條之約定：“任何一方未能履行本契約規(guī)定的條款或違反國(guó)家和地方房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定，另一方有權(quán)提前解除本契約，所造成的損失由責(zé)任一方承擔(dān)”。被答辯人構(gòu)成違約，答辯人單方享有提前解除契約的權(quán)利，且造成的損失應(yīng)由被答辯人
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司承擔(dān)。因此，被答辯人無(wú)法律依據(jù)要求答辯人賠償違約金及扣除12萬(wàn)押金。二、造成涉案房屋租金損失的真正原因，是被答辯人違法采取封鎖涉案房屋，對(duì)涉案房屋停水、停電等非法行為侵犯答辯人合法經(jīng)營(yíng)權(quán)所致。因此，其租金損失理應(yīng)由被答辯人
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司承擔(dān)，對(duì)被答辯人
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司請(qǐng)求賠償租金損失的訴求，人民法院應(yīng)依法駁回。三、假設(shè)即便答辯人構(gòu)成違約，違約金和實(shí)際損失也應(yīng)按被答辯人與原房東簽訂的月租金19000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因?yàn)殡p方簽訂的契約第七條約定按年租金千分之五收取違約金既沒(méi)說(shuō)是本契約也沒(méi)說(shuō)是原合同，依據(jù)實(shí)際損失的法律規(guī)定，應(yīng)按原合同計(jì)算實(shí)際損失。被答辯人第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求計(jì)算無(wú)事實(shí)依據(jù)，系計(jì)算錯(cuò)誤。四、依據(jù)《合同法》第116條之規(guī)定，假設(shè)答辯人構(gòu)成違約，被答辯人只能在違約金與實(shí)際損失中選擇一種損失補(bǔ)償方式，同時(shí)主張無(wú)法律依據(jù)。五、被答辯人無(wú)權(quán)扣除押金。押金的法律屬性是擔(dān)保物權(quán)的一種，具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的特殊形式，即為了擔(dān)保債務(wù)的履行。在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候，債權(quán)人可以從押金中優(yōu)先受償，但不能扣除押金。本案中，假設(shè)答辯人違約，扣除押金12萬(wàn)元的約定違反無(wú)法律規(guī)定，也是顯失公平，違反了公平，等價(jià)有償?shù)脑瓌t，被答辯人因此獲得的利益超過(guò)了法律所允許的限度，被答辯人無(wú)權(quán)扣除押金。六、原告的訴請(qǐng)1終止合同，屬于原告單方解除合同法律行為，原告無(wú)權(quán)要求被告賠償違約金及扣除押金的權(quán)利，相反，被告有權(quán)追究原告提前終止合同承擔(dān)的違約金損失，有權(quán)要求返還12萬(wàn)元押金及賠償經(jīng)營(yíng)損失的權(quán)利。七、原告訴請(qǐng)1-3費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤。
被告（反訴原告）
江西喜唰唰餐飲股份有限公司提出的反訴訴訟請(qǐng)求：1、雨花公司賠償反訴原告喜唰唰公司房屋裝修殘值損失、餐飲設(shè)施、人工工資損失共計(jì)30萬(wàn)元；2、由反訴被告承擔(dān)反訴訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2013年6月2日，雨花公司與喜唰唰公司簽訂了一份《房地產(chǎn)租賃契約》，該契約主要約定“雨花公司將坐落在沙市區(qū)北京中路324號(hào)，即沙市海聯(lián)大廈四層和一層?xùn)|側(cè)的房屋，總建筑面積886平方米出租給喜唰唰公司使用，租期從2013年6月至2020年9月30日，前3年租金為44萬(wàn)元等”主要內(nèi)容，該契約已成立并生效。契約簽訂后，雙方均能按時(shí)履行契約。2015年7月2日，因喜唰唰公司拖欠雨花公司不到一個(gè)月的房租，雨花公司采取封鎖喜唰唰公司租賃房屋，對(duì)租賃房屋停水、停電等違法行為，迫使喜唰唰公司停止?fàn)I業(yè)。雨花公司的違法違約行為侵害了喜唰唰公司的合法權(quán)益，給喜唰唰公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
原告（反訴被告）
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司就反訴請(qǐng)求發(fā)表如下答辯意見(jiàn)：反訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，雙方產(chǎn)生糾紛的原因是其拒付租金造成的，喜唰唰公司在反訴狀稱停水停電等迫使反訴人停止?fàn)I業(yè)的行為是不存在的，其損失客觀上也是不存在的，被告為什么停止經(jīng)營(yíng)，我方不知情，喜唰唰公司歇業(yè)與我公司無(wú)關(guān)，請(qǐng)求法院駁回其反訴請(qǐng)求。
原告雨花公司為支持其主張，本訴、反訴一并向本院提交的證據(jù)及對(duì)方當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)如下：
證據(jù)1、《房屋產(chǎn)租契約》；證明原被告因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。
證據(jù)2、《付款通知書(shū)》、快遞回執(zhí)2份；證明原告已經(jīng)告知被告2016年租金已經(jīng)接近合同規(guī)定的付款時(shí)間，讓被告做好付款準(zhǔn)備。
證據(jù)3、《催款通知書(shū)》、快遞回執(zhí)；證明原告向被告催收2016年租金的法律事實(shí)，并告知其不按合同履行可能產(chǎn)生的法律后果。
證據(jù)4、律師函；證明原告通過(guò)律師進(jìn)一步向被告主張權(quán)利的事實(shí)。
證據(jù)5、《通知》；證明原告已經(jīng)告知被告，原告將在多次交涉無(wú)果的情況下，將對(duì)被告按合同規(guī)定采取法律行動(dòng)。
證據(jù)6、原告的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證和被告組織機(jī)構(gòu)代碼證及雙方法定代表人身份證復(fù)印件；證明雙方法人及法定代表人的基本情況。
證據(jù)7、2013年4月10日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議；證明原告對(duì)租賃物有轉(zhuǎn)租的權(quán)利。
經(jīng)庭審質(zhì)證，喜唰唰公司對(duì)雨花公司提交的證據(jù)1真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性無(wú)異議，對(duì)合法性有異議，能反證喜唰唰公司享有提前解除本合同約定的權(quán)利。證據(jù)2、3、4、5系復(fù)印件，我公司均未收到，且與本案無(wú)關(guān)，且回執(zhí)單沒(méi)有注明郵寄物品的內(nèi)容。證據(jù)6無(wú)異議。證據(jù)7未提供原件，真實(shí)性不予認(rèn)可，不能證明雨花公司對(duì)租賃物有轉(zhuǎn)租權(quán)，反證雙方簽訂的合同無(wú)效。
喜唰唰公司為支持其主張，本訴、反訴一并向本院提交的證據(jù)及對(duì)方當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)如下：
證據(jù)1、裝修施工合同；證明反訴人對(duì)涉案房屋裝修費(fèi)用76萬(wàn)元；
證據(jù)2、新風(fēng)排氣安裝合同；證明反訴人對(duì)涉案房屋安裝設(shè)備費(fèi)用15000元。
證據(jù)3、荊州店貨特明細(xì)清單；證明反訴人對(duì)涉案房屋投入餐飲設(shè)施1114971.24元。
證據(jù)4、荊州店貨品發(fā)票及收據(jù)；證明支付了部分款。
經(jīng)庭審質(zhì)證，雨花公司對(duì)喜唰唰公司提交的證據(jù)證據(jù)1-4真實(shí)性有異議，系當(dāng)庭提交，且該4份證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不能作為本案定案的依據(jù)。
綜合雙方當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)，本院對(duì)原、被告提交的證據(jù)的證明效力分析認(rèn)定如下：
雨花公司提交的證據(jù)1、6,內(nèi)容客觀真實(shí)、來(lái)源合法、與本案具有關(guān)聯(lián)性，能夠證明本案事實(shí)，本院對(duì)其證明效力予以確認(rèn)；證據(jù)2-5不足以達(dá)到雨花公司的證明目的，因此本院對(duì)其證明效力不予認(rèn)可；證據(jù)7系復(fù)印件，本院對(duì)其真實(shí)性不予確認(rèn)。
喜唰唰公司提交的證據(jù)1-3，不足以證明雨花公司的證明目的，本院對(duì)喜唰唰公司提交的證據(jù)的證明目的不予確認(rèn)。
依據(jù)本院確認(rèn)的有效證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院查明以下案件事實(shí)：
2013年6月2日，雨花公司（反訴被告）與喜唰唰公司（反訴原告）簽訂了一份《房地產(chǎn)租賃契約》，約定雨花公司將沙市區(qū)北京中路324號(hào)海聯(lián)大廈四層和一層?xùn)|側(cè)的房屋（總建筑面積886平方米）出租給喜唰唰公司使用，租期為2013年6月8日至2020年9月30日，租金采用分段優(yōu)惠后遞進(jìn)式即前3年每年租金480000元，每年免1個(gè)月租金，實(shí)際年租金為440000元，以后每3年遞增10%；租金的支付方式為按每年支付到雨花公司指定賬戶，除第一年外，以后每年的5月20日前支付下年度（即當(dāng)年6月8日至次年6月7日）的租金。違約責(zé)任為，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，并由責(zé)任方賠償對(duì)方損失；如喜唰唰公司不按期交付租金，每逾期一日，按年租金額的5‰向雨花公司支付違約金；逾期超過(guò)15天，雨花公司有權(quán)終止本合同，并扣除押金120000元。合同還對(duì)租賃的其他相關(guān)事項(xiàng)作了明確規(guī)定，合同簽訂后，喜唰唰公司向雨花公司繳納了押金120000元。按該協(xié)議，喜唰唰公司僅支付了2013年6月8日至2015年6月7日的租金，從2015年6月8日，喜唰唰公司開(kāi)始未向雨花公司支付租金。

本院認(rèn)為：喜唰唰公司主張，雨花公司未取得涉案房屋轉(zhuǎn)租權(quán)，原被告雙方簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，雖然雨花公司未提交有力證據(jù)證明享有租賃房屋合法物權(quán)的權(quán)利人同意其轉(zhuǎn)租的事實(shí)，但無(wú)論是宣告該合同無(wú)效，還是解除雨花公司與租賃房屋所有人簽訂的租賃合同，均應(yīng)由對(duì)租賃房屋享有合法物權(quán)的權(quán)利人提出，在對(duì)租賃房屋享有合法物權(quán)的權(quán)利人主張相應(yīng)權(quán)利前，雨花公司系合法占有該租賃物，原被告簽訂的合同應(yīng)為有效。合同約定：“逾期付款超過(guò)15天，雨花公司有權(quán)終止契約，并扣除押金120000元”。根據(jù)《合同法》第91條的規(guī)定，該約定應(yīng)屬合同解除的條件，但雨花公司現(xiàn)已對(duì)租賃物喪失使用權(quán)，合同履行的客觀情況已經(jīng)發(fā)生重大變化，且雨花公司也已向喜唰唰公司主張相應(yīng)的租金，故原被告簽訂的租賃合同已無(wú)解除之必要，雨花公司要求終止合同的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
根據(jù)雨花公司提交的有效證據(jù)，結(jié)合庭審調(diào)查情況，租賃房屋內(nèi)喜唰唰公司物品已經(jīng)搬離，故雨花公司要求喜唰唰公司將租賃房屋內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)清理出場(chǎng)，并交還房屋的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。本院確定喜唰唰公司欠繳2015年6月8日至2015年8月30日的租金，金額為98849元。
原被告雙方約定，逾期繳納租金，每逾期一日，按照年租金的千分之五計(jì)算違約金，逾期超過(guò)15天，雨花公司有權(quán)終止合同，并扣除租金12萬(wàn)元，從本質(zhì)而言，前述約定屬違約金范疇。喜唰唰公司拖欠租金近3個(gè)月，金額為98849元，喜唰唰公司也向雨花公司繳納了120000元的押金，考慮到2015年8月30日后，雨花公司未向出租方繳納房租，也未占有使用租賃房屋，合同履行的條件發(fā)生變化，根據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，本院對(duì)原被告公司雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，本院酌定以98849元為基準(zhǔn)，從2015年5月20日起至2015年10月14日止按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)，向雨花公司支付逾期繳納租金所產(chǎn)生的違約金，違約金本院確定為9555元。喜唰唰公司向雨花公司已經(jīng)繳納了押金120000元，抵扣應(yīng)當(dāng)支付的租金98849元和逾期繳納租金產(chǎn)生的違約金9555元后雨花公司還應(yīng)當(dāng)返還喜唰唰公司11596元，但喜唰唰公司未提出返還押金的反訴請(qǐng)求，故就返還押金事實(shí)，本院不予審理。喜唰唰公司未提交有效證據(jù)證明其損失是否存在及具體金額，本院對(duì)喜唰唰公司要求雨花公司賠償300000元的反訴請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告（反訴被告）
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司的訴訟請(qǐng)求。
二、駁回被告（反訴原告）
江西喜唰唰餐飲股份有限公司的反訴請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)7240元，由原告（反訴被告）
深圳市雨花餐飲連鎖有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)2900元，由被告（反訴原告）
江西喜唰唰餐飲股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 周備
審判員 張華
審判員 李婭

書(shū)記員： 潘保華