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深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司與谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房委托代理銷(xiāo)售合同糾紛一審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司
吳丹明
曹其國(guó)(湖北正大律師事務(wù)所)
谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
付九龍(湖北惠山律師事務(wù)所)

原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司,企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):440301103232205,組織機(jī)構(gòu)代碼:67296758-0,住所地:廣東省深圳市寶安區(qū)觀瀾街道大和社區(qū)大和路200號(hào)401。
法定代表人潘應(yīng)偉,公司董事長(zhǎng)。
委托代理人吳丹明,特別授權(quán)。
委托代理人曹其國(guó),湖北正大律師事務(wù)所律師,特別授權(quán)。
被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):420625000010534,組織機(jī)構(gòu)代碼:79877341-5,住所地:湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)粉陽(yáng)路3號(hào)。
法定代表人嚴(yán)光明,公司董事長(zhǎng)。
委托代理人付九龍,湖北惠山律師事務(wù)所律師,一般代理。
原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)藍(lán)色公司)與被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)宇某公司)商品房委托代理銷(xiāo)售合同糾紛一案,于2012年4月1日向本院起訴,本院受理后,依法組成合議庭,于2012年5月17日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。在審理過(guò)程中,依原告藍(lán)色公司的申請(qǐng),對(duì)其請(qǐng)求賠償項(xiàng)目中的全部?jī)?nèi)容(價(jià)值)進(jìn)行了司法鑒定。原告藍(lán)色公司的法定代表人潘應(yīng)偉及其委托代理人吳丹明、曹其國(guó),被告宇某公司的委托代理人付九龍到庭參加訴訟,本案現(xiàn)巳審理完畢。

本院認(rèn)為:本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告與屈家?guī)X分公司簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理合同》是否合法有效,被告是否是本案的適格當(dāng)事人,此合同未完全履行的違約責(zé)任在于哪一方,被告是否應(yīng)向原告支付補(bǔ)償金,以及原告損失金額的確定。
關(guān)于原告與屈家?guī)X分公司簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理合同》是否生效的問(wèn)題。被告認(rèn)為原告于2011年11月18日才授權(quán)劉宏偉、牛某與宇某公司屈家?guī)X分公司接洽,在未得到公司授權(quán)的情況下,原告的法定代表人不可能簽名。對(duì)被告所持的這一懷疑觀點(diǎn),被告未舉證證實(shí)其真實(shí)性,亦未舉證證實(shí)原告公章及其法定代表人的簽名系仿造。對(duì)被告的這一觀點(diǎn),根據(jù)證據(jù)規(guī)則,本院不予支持。從原告提交的合同看,有原告及屈家?guī)X分公司的公章,且有雙方法定代表人的簽名,本院認(rèn)為公章及簽名均真實(shí),此合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,不違反法律規(guī)定,并已實(shí)際開(kāi)始履行,已依法成立、有效。
關(guān)于被告是否是本案的適格當(dāng)事人的問(wèn)題。被告認(rèn)為屈家?guī)X分公司具備獨(dú)立的訴訟主體,并且在工商部門(mén)辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,有獨(dú)立的組織機(jī)構(gòu)代碼和稅務(wù)登記證,屈家?guī)X分公司應(yīng)是適格的被告。本院認(rèn)為,屈家?guī)X分公司只是宇某公司下屬的一個(gè)分支機(jī)構(gòu),沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn),不具備訴訟主體資格,宇某公司才是本案適格的被告。
關(guān)于此合同未完全履行的違約責(zé)任在于哪一方的問(wèn)題。2011年12月1日,屈家?guī)X分公司認(rèn)為原告在房屋銷(xiāo)售期間未實(shí)施售房活動(dòng),外圍廣告以及完成該公司承諾的指標(biāo)與任務(wù),給被告帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。遂向原告發(fā)出終止函,要求原告于次日上午12時(shí)到屈家?guī)X分公司洽談終止項(xiàng)目合作協(xié)議,若逾期未到,視為項(xiàng)目合作協(xié)議終止。本院認(rèn)為,屈家?guī)X分公司發(fā)出終止函這一行為,系屈家?guī)X分公司單方要求解除合同的舉止,況且,直至終止合同函之日,被告所預(yù)售房屋許可證尚在辦理之中,原告未實(shí)施售房行為合法。并且被告在庭審過(guò)程中未舉證證實(shí)原告有實(shí)質(zhì)性違約行為。同時(shí),終止合同函沒(méi)有給對(duì)方必要的條件及合理期限,因此,本案合同未完全履行系屈家?guī)X分公司要求解除合同所造成,其違約責(zé)任在于被告宇某公司。被告宇某公司應(yīng)依合同約定給予原告補(bǔ)償金10萬(wàn)元。
四、原告交納的項(xiàng)目保證金40萬(wàn)元是否計(jì)算利息的問(wèn)題。因雙方在合同中未約定利息以及利息的計(jì)算方式,雙方解除合同后,原告未向被告方主張利息,直到起訴至法院時(shí),才要求被告方給付利息,因此,項(xiàng)目保證金40萬(wàn)元的利息應(yīng)自起訴之日起,按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算利息,直至付清之日為止。
五、關(guān)于原告后勤保障費(fèi)用損失問(wèn)題:鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的項(xiàng)目中,房租及房屋中介費(fèi)2400元、寢室用電42元、寢室開(kāi)關(guān)6元、寢室自來(lái)水25元、過(guò)路費(fèi)3470、油費(fèi)1,850.00元、車(chē)費(fèi)875元、進(jìn)餐費(fèi)2,513.00元、住宿費(fèi)2232元、床上用品670元、辦公費(fèi)用1889元、電磁爐299元、電飯煲189元、雨衣9元、萬(wàn)能膠45元、花籃225元、名片60元、招待施工隊(duì)伍(進(jìn)駐當(dāng)晚)餐費(fèi)339元。以上共計(jì)17,138.00元,經(jīng)庭審核實(shí),這些項(xiàng)目系原告日常生活所支出,同時(shí)經(jīng)濟(jì)交往進(jìn)行中,本身即存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和必要開(kāi)支,結(jié)合本案,本院認(rèn)為,應(yīng)由原告自行承擔(dān)為宜。
六、關(guān)于鑒定結(jié)論部分金額采信問(wèn)題。2013年1月21日,湖北中三信建設(shè)工程服務(wù)有限公司作出《鄂中三信鑒字(2013)第1號(hào)司法鑒定報(bào)告》,鑒定結(jié)論為:宇某嶺秀天地項(xiàng)目(房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理)賠償費(fèi)用鑒定價(jià)值的894,584.05元,其中以下三項(xiàng)不予以采信,1、保證金40萬(wàn)元利息的14,884.39元不應(yīng)直接計(jì)息,應(yīng)自起訴之日開(kāi)始計(jì)息。2、項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)合庭審質(zhì)證認(rèn)證以及查明的事實(shí),損失金額為298,463.66元。3、經(jīng)濟(jì)損失賠償金10萬(wàn)元應(yīng)單例,此外其他損失予以審減。
據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司項(xiàng)目保證金40萬(wàn)元,并承擔(dān)利息,利息的計(jì)算按同期中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)息,自2012年3月31日起至付清為止。
二、被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司經(jīng)濟(jì)損失298,463.66元。
三、被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠付原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金10萬(wàn)元。
四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
以上一、二、三項(xiàng),于本判決生效后十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)12,830.00元,原告承擔(dān)3,849.00元,被告承擔(dān)8,981.00元。鑒定費(fèi)10,000.00元,原、被告各承擔(dān)5,000.00元。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告與屈家?guī)X分公司簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理合同》是否合法有效,被告是否是本案的適格當(dāng)事人,此合同未完全履行的違約責(zé)任在于哪一方,被告是否應(yīng)向原告支付補(bǔ)償金,以及原告損失金額的確定。
關(guān)于原告與屈家?guī)X分公司簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理合同》是否生效的問(wèn)題。被告認(rèn)為原告于2011年11月18日才授權(quán)劉宏偉、牛某與宇某公司屈家?guī)X分公司接洽,在未得到公司授權(quán)的情況下,原告的法定代表人不可能簽名。對(duì)被告所持的這一懷疑觀點(diǎn),被告未舉證證實(shí)其真實(shí)性,亦未舉證證實(shí)原告公章及其法定代表人的簽名系仿造。對(duì)被告的這一觀點(diǎn),根據(jù)證據(jù)規(guī)則,本院不予支持。從原告提交的合同看,有原告及屈家?guī)X分公司的公章,且有雙方法定代表人的簽名,本院認(rèn)為公章及簽名均真實(shí),此合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,不違反法律規(guī)定,并已實(shí)際開(kāi)始履行,已依法成立、有效。
關(guān)于被告是否是本案的適格當(dāng)事人的問(wèn)題。被告認(rèn)為屈家?guī)X分公司具備獨(dú)立的訴訟主體,并且在工商部門(mén)辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,有獨(dú)立的組織機(jī)構(gòu)代碼和稅務(wù)登記證,屈家?guī)X分公司應(yīng)是適格的被告。本院認(rèn)為,屈家?guī)X分公司只是宇某公司下屬的一個(gè)分支機(jī)構(gòu),沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn),不具備訴訟主體資格,宇某公司才是本案適格的被告。
關(guān)于此合同未完全履行的違約責(zé)任在于哪一方的問(wèn)題。2011年12月1日,屈家?guī)X分公司認(rèn)為原告在房屋銷(xiāo)售期間未實(shí)施售房活動(dòng),外圍廣告以及完成該公司承諾的指標(biāo)與任務(wù),給被告帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。遂向原告發(fā)出終止函,要求原告于次日上午12時(shí)到屈家?guī)X分公司洽談終止項(xiàng)目合作協(xié)議,若逾期未到,視為項(xiàng)目合作協(xié)議終止。本院認(rèn)為,屈家?guī)X分公司發(fā)出終止函這一行為,系屈家?guī)X分公司單方要求解除合同的舉止,況且,直至終止合同函之日,被告所預(yù)售房屋許可證尚在辦理之中,原告未實(shí)施售房行為合法。并且被告在庭審過(guò)程中未舉證證實(shí)原告有實(shí)質(zhì)性違約行為。同時(shí),終止合同函沒(méi)有給對(duì)方必要的條件及合理期限,因此,本案合同未完全履行系屈家?guī)X分公司要求解除合同所造成,其違約責(zé)任在于被告宇某公司。被告宇某公司應(yīng)依合同約定給予原告補(bǔ)償金10萬(wàn)元。
四、原告交納的項(xiàng)目保證金40萬(wàn)元是否計(jì)算利息的問(wèn)題。因雙方在合同中未約定利息以及利息的計(jì)算方式,雙方解除合同后,原告未向被告方主張利息,直到起訴至法院時(shí),才要求被告方給付利息,因此,項(xiàng)目保證金40萬(wàn)元的利息應(yīng)自起訴之日起,按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算利息,直至付清之日為止。
五、關(guān)于原告后勤保障費(fèi)用損失問(wèn)題:鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的項(xiàng)目中,房租及房屋中介費(fèi)2400元、寢室用電42元、寢室開(kāi)關(guān)6元、寢室自來(lái)水25元、過(guò)路費(fèi)3470、油費(fèi)1,850.00元、車(chē)費(fèi)875元、進(jìn)餐費(fèi)2,513.00元、住宿費(fèi)2232元、床上用品670元、辦公費(fèi)用1889元、電磁爐299元、電飯煲189元、雨衣9元、萬(wàn)能膠45元、花籃225元、名片60元、招待施工隊(duì)伍(進(jìn)駐當(dāng)晚)餐費(fèi)339元。以上共計(jì)17,138.00元,經(jīng)庭審核實(shí),這些項(xiàng)目系原告日常生活所支出,同時(shí)經(jīng)濟(jì)交往進(jìn)行中,本身即存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和必要開(kāi)支,結(jié)合本案,本院認(rèn)為,應(yīng)由原告自行承擔(dān)為宜。
六、關(guān)于鑒定結(jié)論部分金額采信問(wèn)題。2013年1月21日,湖北中三信建設(shè)工程服務(wù)有限公司作出《鄂中三信鑒字(2013)第1號(hào)司法鑒定報(bào)告》,鑒定結(jié)論為:宇某嶺秀天地項(xiàng)目(房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理)賠償費(fèi)用鑒定價(jià)值的894,584.05元,其中以下三項(xiàng)不予以采信,1、保證金40萬(wàn)元利息的14,884.39元不應(yīng)直接計(jì)息,應(yīng)自起訴之日開(kāi)始計(jì)息。2、項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)合庭審質(zhì)證認(rèn)證以及查明的事實(shí),損失金額為298,463.66元。3、經(jīng)濟(jì)損失賠償金10萬(wàn)元應(yīng)單例,此外其他損失予以審減。
據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定,判決如下:

一、被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司項(xiàng)目保證金40萬(wàn)元,并承擔(dān)利息,利息的計(jì)算按同期中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)息,自2012年3月31日起至付清為止。
二、被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司經(jīng)濟(jì)損失298,463.66元。
三、被告谷城宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠付原告深圳市藍(lán)色火焰房地產(chǎn)顧某有限公司經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金10萬(wàn)元。
四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
以上一、二、三項(xiàng),于本判決生效后十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)12,830.00元,原告承擔(dān)3,849.00元,被告承擔(dān)8,981.00元。鑒定費(fèi)10,000.00元,原、被告各承擔(dān)5,000.00元。

審判長(zhǎng):羅勇
審判員:謝正華
審判員:毛曉玲

書(shū)記員:郭陽(yáng)

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