原告：深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司襄陽分公司。營業(yè)場所：襄陽市襄州區(qū)春園東路特1號(hào)（天潤投資集團(tuán)有限公司）。
負(fù)責(zé)人：張宗福，公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：郭再明、鄧鵬，湖北高見律師事務(wù)所律師。
被告：崔某某，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄州區(qū)。

原告深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司襄陽分公司（以下簡稱開元物業(yè)襄陽公司）與被告崔某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院2018年2月2日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員王又荔獨(dú)任審判，于2018年4月16日上午公開開庭進(jìn)行了審理。原告開元物業(yè)襄陽公司的委托訴訟代理人鄧鵬到庭參加了訴訟。被告崔某某經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告開元物業(yè)襄陽公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)4512.06元及違約金902.41元，合計(jì)5414.06元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：被告系天潤未來城業(yè)主，原告系該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理公司，原、被告之間存在物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。自2012年11月30日至2016年4月30日，被告拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)4512.06元。
被告崔某某未到庭參加訴訟，亦未向本庭提交證據(jù)及答辯意見。
經(jīng)審理查明，原告開元物業(yè)襄陽公司于2011年9月7日成立，營業(yè)期限為2011年9月7日至2020年10月19日，經(jīng)營范圍：信息咨詢；物業(yè)管理；物業(yè)機(jī)電設(shè)備維修、保養(yǎng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)；除“四害”服務(wù)，白蟻防治服務(wù)，清潔服務(wù)。深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司的資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)，原告開元物業(yè)襄陽公司系該公司的分公司。被告崔某某購買了位于襄陽市襄州區(qū)天潤未來城4棟1302室，房屋建筑面積78.99平方米，系天潤未來城小區(qū)業(yè)主。2011年11月10日，被告崔某某與原告開元物業(yè)襄陽公司簽訂了天潤·未來城《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份，約定由原告為被告提供前期物業(yè)服務(wù)，自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止。合同第二條約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)。第三條約定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容為：一、房屋共用部位的維護(hù)和管理，共用部位是指房屋主體系承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻體、門廳、樓梯間、走廊通道等。二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，房屋共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、通訊線路、照明、消防設(shè)施、化糞池、綠地、道路、路燈、溝渠池井等。三、環(huán)境衛(wèi)生，1、對轄區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部位進(jìn)行清潔保潔；2、公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，垃圾日產(chǎn)日清；3、定期對轄區(qū)進(jìn)行“四害”消殺工作。四、綠化，對綠地、花木草坪進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理，做到植物配置與季節(jié)相適應(yīng)，花草樹木生長正常，定期修剪，不生蟲害等。五、保安，1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；2、杜絕因管理責(zé)任造成的重大刑事案件和重大火災(zāi)。3、對客戶的人身和財(cái)產(chǎn)不負(fù)保險(xiǎn)保管責(zé)任，最終責(zé)任認(rèn)定以公安機(jī)關(guān)結(jié)論為準(zhǔn)。六、交通秩序與車輛停放，1、車輛進(jìn)出實(shí)行驗(yàn)證、登記制度；2、車輛需按規(guī)定路線行駛、進(jìn)場后需按指定位置停放；3、巡邏護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)疏通和維護(hù)轄區(qū)內(nèi)交通秩序；4、禁止載有有毒、有害物品的車輛進(jìn)入轄區(qū)。七、房屋裝飾裝修管理，見附見《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。合同第四條約定了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。合同第五條第三款約定了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、住宅按建筑面積每月每平方米1.1元。公共能耗按當(dāng)月發(fā)生費(fèi)用分?jǐn)偂?、商業(yè)用房按建筑面積每月每平方米2.00元。公共能耗按當(dāng)月發(fā)生費(fèi)用分?jǐn)偂?、收房時(shí)預(yù)繳一年的物業(yè)管理費(fèi)，預(yù)存500元公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)。4、……5、……6、一年后每月物業(yè)管理費(fèi)用交納時(shí)間：當(dāng)月10日前。合同第十一條違約責(zé)任約定：一、原告違返協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，被告有權(quán)要求原告限期改正，逾期未改正給被告造成損失的，原告承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任。二、原告擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，被告就超額部分有權(quán)拒絕交納；原告已經(jīng)收取的，被告有權(quán)要求原告返還超額部分并支付超額部分百分之二十違約金。三、被告違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交，逾期不交者，原告可采取以下措施予以催繳：1、按日加收欠繳金額萬分之五的滯納金；2、公布欠費(fèi)業(yè)主名單；3、對欠費(fèi)業(yè)主提起法律訴訟；4、對欠費(fèi)三個(gè)月以上的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可向其收取欠費(fèi)總額的百分之二十違約金。四、被告違反協(xié)議，使原告未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，原告有權(quán)要求被告限期改正，逾期未改正給原告造成損失的，被告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。合同簽訂后，原告履行了物業(yè)管理職責(zé)即從2011年12月起至2016年4月止，被告崔某某繳納了2011年12月至2012年11月按1.1元/平方米/月的物業(yè)管理費(fèi)，但自2012年12月起至2015年11月止的物業(yè)管理費(fèi)用被告崔某某未繳納。2012年12月14日，襄陽市物價(jià)局、襄陽市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（襄價(jià)服規(guī)[2012]214號(hào)），規(guī)定從2013年1月1日起，物業(yè)共用部們、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行“一價(jià)清”，一級(jí)小區(qū)高層住宅的物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)從此基準(zhǔn)為1.4元/平方米/月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再收取公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)。該規(guī)定試行一年。襄陽市物價(jià)局、襄陽市住房保障和房屋管理局于2014年4月3日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（襄價(jià)服規(guī)[2014]13號(hào)），對襄價(jià)服規(guī)[2012]214號(hào)通知內(nèi)容做了部分調(diào)整，但仍延續(xù)執(zhí)行“一價(jià)清”制度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變。通知發(fā)布后，原告在物業(yè)小區(qū)予以公告并要求業(yè)主按照1.4元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，不再另行收取500元的公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)。被告稱房屋已賣給他人，自2012年12月起未再向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2016年4月底，原告停止對天潤·未來城小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)，退出了小區(qū)。原告向被告索要物業(yè)費(fèi)未果，引起訴訟。
另查明，被告崔某某于2015年11月13日將房屋賣給案外人范威夫婦，并約定于2015年12月10日交付房屋鑰匙。現(xiàn)范威夫婦已居住在該房屋內(nèi)，并同意交繳納其使用期間的物業(yè)管理費(fèi)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與被告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告開元物業(yè)襄陽公司訴請被告崔某某支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額與本院查明計(jì)算的金額不符，不符部分本院不予認(rèn)定。2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，因該行政法規(guī)第四十一條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)與特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！眹野l(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部依據(jù)前述規(guī)定的授權(quán)于2004年制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，該管理辦法第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和政府調(diào)節(jié)價(jià)，具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定。”第七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”依據(jù)前述規(guī)定的授權(quán)，湖北省于2007年制定了《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，該實(shí)施辦法第五條規(guī)定“根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按照屬地管理原則，由市縣價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)主管部門確定服務(wù)項(xiàng)目，綜合考慮服務(wù)質(zhì)量，硬件配套設(shè)施因素，并進(jìn)行服務(wù)成本監(jiān)審，兼顧業(yè)主承受能力，合理制定政府價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度。”原告的房屋是普通住宅，根據(jù)以上條文可知，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。政府指導(dǎo)價(jià)是基準(zhǔn)價(jià)格，實(shí)際物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上下浮動(dòng)，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。原、被告之間的物業(yè)服務(wù)合同約定的被告按1.1元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)，且同時(shí)約定了公共能耗按當(dāng)月發(fā)生費(fèi)用分?jǐn)偂?012年試行通知發(fā)布后，原告在物業(yè)小區(qū)予以公告并要求業(yè)主按照政府指導(dǎo)價(jià)1.4元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，不再另行收取500元的公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)，應(yīng)視為對物業(yè)費(fèi)用的重新約定，被告未提出異議，視為已達(dá)成合意，且不違反法律規(guī)定，故自2013年1月起被告應(yīng)按1.4元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。綜上，被告崔某某應(yīng)支付拖欠原告的物業(yè)管理費(fèi)4067.99元，其中2012年12月1日至30日按1.1元/平方米/月計(jì)算收取86.89元，2013年1月1日至2015年11月30日按1.4元/平方米/月計(jì)算收取3981.10元，兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)4067.99元；還應(yīng)按合同約定支付違約金813.60元，共計(jì)4881.59元。被告崔某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，不影響本案的審理。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，缺席判決如下：

一、被告崔某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司襄陽分公司2012年12月1日至2015年11月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金4881.59元
二、駁回原告深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司襄陽分公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由被告崔某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。

審判員 王又荔

書記員： 劉建正