原告：深圳市城投物業(yè)管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：李昭剛，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄭晉喜，上海晉旭律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：嚴(yán)宸安，上海晉旭律師事務(wù)所律師。
　　被告：墨江軍，男，1982年7月28日生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　原告深圳市城投物業(yè)管理有限公司上海分公司(以下簡稱城投物業(yè))與被告墨江軍物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年5月6日受理后，依法適用簡易程序(小額訴訟)，公開開庭進(jìn)行了審理。原告城投物業(yè)委托訴訟代理人嚴(yán)宸安、被告墨江軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告城投物業(yè)訴請(qǐng)：要求被告墨江軍支付2016年6月1日至2019年2月28日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣(以下幣種均為人民幣)6,382.50元及違約金9,190.84元。
　　被告墨江軍辯稱，未付物業(yè)費(fèi)屬實(shí)，對(duì)欠費(fèi)期間無異議，此前物業(yè)費(fèi)均按時(shí)繳納，后不付物業(yè)費(fèi)事出有因：1、被告所在樓宇的每個(gè)樓層均有一處共有部位被開發(fā)商及物業(yè)公司違法改建成房間(25號(hào)房)并出租牟利，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司就25號(hào)房事宜多次協(xié)商無果，被告認(rèn)為，該共有部位屬于業(yè)主的公攤面積，業(yè)主房屋的建筑面積中包含該公攤面積，現(xiàn)物業(yè)費(fèi)按建筑面積計(jì)算對(duì)業(yè)主不公，業(yè)主實(shí)際未享受到該共有部位的利益，物業(yè)費(fèi)應(yīng)予以相應(yīng)扣減；2、房屋出現(xiàn)漏水問題，墻體開裂、脫落，多次報(bào)修，物業(yè)公司不來維修；3、安保設(shè)施維護(hù)不力，監(jiān)控設(shè)備損壞，致使業(yè)主在丟失財(cái)物時(shí)無法調(diào)取監(jiān)控，樓宇門禁對(duì)講系統(tǒng)自2016年開始損壞后一直閑置，大門敞開，外來人員隨意進(jìn)出；4、樓上滲水致天花板墻面脫落；5、下水道出現(xiàn)故障，物業(yè)承諾修好，但一直未得到妥善處理；6、物業(yè)公司在小區(qū)的電梯內(nèi)進(jìn)行廣告經(jīng)營，收益始終未予公示并分配，業(yè)主應(yīng)參與分配。綜上，被告要求原告為其維修房屋，待維修完好后愿意支付70%的物業(yè)費(fèi)，不同意支付違約金。
　　審理中，針對(duì)被告的答辯，原告表示：1、25號(hào)房系開發(fā)商改建而成，因此產(chǎn)生的問題需由業(yè)主自行與開發(fā)商協(xié)商解決。2、房屋漏水屬于房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，被告的報(bào)修可能在交接環(huán)節(jié)出現(xiàn)了一定的問題，物業(yè)公司會(huì)向開發(fā)商轉(zhuǎn)告被告的維修申請(qǐng)。至于被告提出的其他物業(yè)服務(wù)不到位問題均未提供充分的證據(jù)證明，原告一直按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行管理義務(wù)，不存在服務(wù)不到位的問題，故不同意物業(yè)費(fèi)打折，被告應(yīng)依約全額支付物業(yè)費(fèi)并償付違約金。
　　經(jīng)審理查明，被告墨江軍系原告提供物業(yè)管理服務(wù)的上海市嘉定區(qū)匯源路XXX弄XXX號(hào)XXX室的業(yè)主，房屋建筑面積55.26平方米。依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定：原告自2013年4月2日起為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，高層辦公公寓收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米3.50元；物業(yè)管理費(fèi)按季繳納，業(yè)主應(yīng)在每季度首月5日前履行交納義務(wù)；逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，原告有權(quán)按每日萬分之五收取違約金。被告一直未支付2016年6月1日至2019年2月28日期間的物業(yè)管理費(fèi)6,382.50元，原告經(jīng)催收未果，遂訴訟來院。
　　本院認(rèn)為，原告與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對(duì)原被告雙方均具有法律約束力。原告依法對(duì)被告所在的小區(qū)提供服務(wù)和管理，被告理應(yīng)依據(jù)服務(wù)合同的約定按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。被告雖抗辯稱物業(yè)服務(wù)存在保安、共用設(shè)施維護(hù)等方面的問題，但結(jié)合物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況等因素，應(yīng)允許存在一定程度的瑕疵，被告未提供充分的證據(jù)證明原告的物業(yè)管理服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，故原告要求被告支付物業(yè)費(fèi)6,382.50元的請(qǐng)求本院予以支持。被告反映的房屋漏水問題系房屋質(zhì)量問題，被告可向開發(fā)商另行主張權(quán)利，不構(gòu)成被告拒付或少付物業(yè)費(fèi)的理由。至于被告反映的小區(qū)內(nèi)部分共有部位被改建為房屋出租牟利、原告未分配并公示共有部位廣告收益等問題，系侵權(quán)糾紛，與本案非屬同一法律關(guān)系，且涉及整個(gè)小區(qū)全體業(yè)主的利益，業(yè)主可另行向侵權(quán)人主張權(quán)利，本案中不予處理，但原告應(yīng)適時(shí)公示經(jīng)濟(jì)收支狀況，被告具有知情權(quán)。至于被告反映的樓上滲水致天花板墻面脫落一節(jié)，亦屬侵權(quán)糾紛，侵權(quán)人為樓上業(yè)主，被告可另行訴訟主張權(quán)利。關(guān)于違約金，本院認(rèn)為，原告作為一家物業(yè)服務(wù)單位，本身負(fù)有為業(yè)主提供良好的、全面的物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，應(yīng)多傾聽業(yè)主的意見和建議，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境，結(jié)合本案所涉小區(qū)實(shí)際管理情況，考慮到被告未付物業(yè)管理費(fèi)事出有因且原告在物業(yè)管理上確存在一定的瑕疵，故原告主張違約金的訴請(qǐng)本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告墨江軍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告深圳市城投物業(yè)管理有限公司上海分公司2016年6月1日至2019年2月28日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣6,382.50元；
　　二、駁回原告深圳市城投物業(yè)管理有限公司上海分公司要求被告墨江軍支付違約金人民幣9,190.84元的訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如未能在本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣10元，由被告墨江軍負(fù)擔(dān)，被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　本判決為終審判決。

審判員：朱維平

書記員：顧益琳