原告(反訴被告)：深圳市卓某科技股份有限公司，住所地廣東省深圳市。
　　法定代表人：鄒先華，董事長。
　　委托訴訟代理人：盧昆彪。
　　委托訴訟代理人：賀木森。
　　被告(反訴原告)：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　委托訴訟代理人：劉惠，上海寶深律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下統(tǒng)稱“原告”)深圳市卓某科技股份有限公司(以下簡稱卓某公司)與被告(反訴原告，以下統(tǒng)稱“被告”)王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人盧昆彪、被告王某某及其委托訴訟代理人劉惠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　卓某公司向本院提出訴訟請求：1、確認雙方的租賃合同于2018年3月14日解除；2、請求判令王某某支付2016年12月28日至2018年3月14日拖欠的租金人民幣(以下幣種同)261,600元，逾期支付租金違約金78,480元(按拖欠租金總額30%計算)，解約違約金54,000元，以上共計394,080元；3、判令王某某支付2018年3月15日起至交還涉案房屋之日止的房屋占有使用費(該使用費參照原合同租金標準18,000元/月計算)。事實和理由：2016年，卓某公司與王某某簽訂了租賃合同，約定王某某向卓某公司承租位于上海市嘉定區(qū)云屏路XXX弄XXX號XXX室店鋪(以下簡稱系爭商鋪)，租賃期限為2016年9月28日至2021年9月28日，每月租金18,000元，王某某按照季度支付租金，其在繳納租金至2016年第四季度后一直未支付后續(xù)租金，截止至2018年3月14日，共拖欠租金261,600元。2018年1月16日，卓某公司發(fā)催款函給王某某要求其支付租金，但其仍未付。之后，卓某公司于2018年3月12日向王某某發(fā)送一份解約函。因王某某至今仍未支付租金，故卓某公司訴至法院。
　　王某某辯稱，不同意解除合同，卓某公司違約在先，違約方無權(quán)行使單方解除權(quán)，且未收到卓某公司解除函。租金確實支付至2016年12月27日，之后未付租金。因卓某公司未提供房地產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證及消防許可證。期間，被告一直通過中介聯(lián)系卓某公司要求提供產(chǎn)證，并直接打電話給卓某公司的經(jīng)辦人趙志華催促辦理，也曾于2017年7月以曹某某為代表向卓某公司發(fā)送書面函件，但卓某公司一直未提供。之后，中介搬走了，卓某公司也未派工作人員前來對接，王某某無法聯(lián)系卓某公司。因系爭商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照，影響其正常經(jīng)營。愿意支付后續(xù)租金，但應(yīng)扣除墊付的中介費、物業(yè)費及相應(yīng)的經(jīng)營損失。不同意支付逾期支付違約金和解約違約金。
　　另，因王某某認為卓某公司違約，導(dǎo)致其無法申辦營業(yè)執(zhí)照，進而導(dǎo)致其無證經(jīng)營，無法正常營業(yè)，給其造成了巨大損失，故王某某提出反訴請求：1、判令卓某公司繼續(xù)履行《房屋租賃合同》并協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)手續(xù)；2、判令卓某公司賠償其經(jīng)營性損失(該損失從2016年9月28日計算至實際辦理相關(guān)證照之日止，暫計40萬元)。后王某某同意解除與卓某公司的房屋租賃合同關(guān)系，并當庭變更反訴請求，撤回第一項反訴請求，增加反訴請求：判令卓某公司賠償裝修損失445,237元。另，鑒定費14,400元由法院依法處理。
　　針對王某某的反訴請求，卓某公司辯稱，王某某主張裝修損失無事實及法律依據(jù)，根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第7.3條約定，未經(jīng)卓某公司書面同意，不得進行裝修添附，而王某某在裝修前未征得卓某公司書面同意，故產(chǎn)生相應(yīng)的裝修損失也不應(yīng)由卓某公司負擔。王某某主張的經(jīng)營損失無事實及法律依據(jù)，且與本案無關(guān)。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述以及經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院確認如下事實：2015年11月6日，卓某公司(乙方，買方)與案外人上海新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司簽訂一份《上海市商品房出售合同》，由乙方向甲方購買系爭商鋪。
　　2016年9月，卓某公司(甲方，出租方)與王某某(乙方，承租方)及居間方上海至上房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所(以下簡稱至上公司)簽訂一份《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭商鋪出租給乙方，租賃期限為五年，自2016年9月28日起至2021年9月28日止；月租金18,000元，租金按三個月為一期支付，第一期租金乙方應(yīng)于2016年9月28日前付清，以后每期租金支付時間應(yīng)為該期首月的柒日前。如乙方違約支付租金，則每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的一倍向甲方交付逾期違約金，如逾期超過二十日，除如數(shù)補交租金及逾期違約金外，在未經(jīng)過甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止本合同,乙方須按本合同第9條承擔違約責任。乙方需支付給甲方租賃保證金共計18,000元。第7.3條約定未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對該房屋進行裝修、添附；經(jīng)甲方書面同意后，乙方需要對該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案需要征得甲方同意,且須符合該房屋所在地物業(yè)管理部門的要求及國家的相關(guān)裝修要求。第9條就違約責任進行約定：本合同生效后,甲、乙雙方應(yīng)當誠意履行。如任何一方未按本合同約定履行，本合同另有特別約定相關(guān)責任的，從方其約定；本合同沒有特別約定相關(guān)責任的，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的三倍。若甲方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進行裝修、添附的則甲方除需按本條承擔違約責任外,還需支付乙方裝修、添附補償費，裝修、添附補償費數(shù)額以乙方出示的相關(guān)付款憑證為準；若乙方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進行裝修、添附的，則乙方除需按本條承擔違約責任外，乙方對該房屋的裝修、添附無償贈與甲方。第11條約定在甲乙雙方簽訂本合同當日，甲乙雙方應(yīng)當分別按照與居間方約定各自支付居間方傭金，且甲方同意居間方可以轉(zhuǎn)付的任何款項中扣除甲方應(yīng)付的傭金。第12條其他約定：1、甲乙雙方約定前三年租金18,000元每個月不變，第四年租金漲10%，第五年租金在第四年基礎(chǔ)上再漲10%；2、因物業(yè)面積較大，乙方承租范圍為3號101室，以承重梁為分界以東60平方米加二樓內(nèi)面積約110平方米。合同另約定了其他內(nèi)容。
　　合同簽訂后，王某某代卓某公司向居間方至上公司支付中介費9,000元，并于2016年8月18日向卓某公司支付租賃保證金1.8萬元，于2016年9月30日支付租金4.5萬元。卓某公司認可該中介費9,000元在租金中予以抵扣。至此，王某某已付清自2016年9月28日至2016年12月27日的租金，之后未付租金。
　　2017年3月1日，街道辦事處向王某某出具一份《催辦函》，稱根據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》，因其未取得營業(yè)執(zhí)照，不得從事經(jīng)營活動，告知其于2017年3月20日前前往申請辦理，對逾期未申請辦理者，將依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》之有關(guān)規(guī)定進行處罰。王某某收到該函后仍繼續(xù)經(jīng)營。
　　2018年1月17日，卓某公司委托律師向王某某寄送一份《律師函》，要求王某某在收到函件之日起十日內(nèi)向卓某公司支付拖欠的租金及逾期違約金。王某某于次日收到該函件。之后，因王某某仍未付租金，卓某公司于2018年3月12日向王某某郵寄一份《解約函》，郵寄地址為系爭商鋪所在地址，載明：自收到本函之日起解除合同，卓某公司將依法追究其違約責任。該函因查無此人而未妥投。因雙方協(xié)商未果，故卓某公司訴至本院。
　　另查明，1、2017年7月22日，相鄰商鋪的承租人即案外人曹某某向卓某公司發(fā)送一份《催辦函》，稱：因卓某公司一直未提供系爭商鋪的房地產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致其無法申請營業(yè)執(zhí)照，并因無證經(jīng)營被相關(guān)部門數(shù)次責令關(guān)門整頓，造成了巨大的損失；期間，其曾多次通過電話、短信、微信等方式催辦，但卓某公司一直推脫，現(xiàn)發(fā)函要求卓某公司盡快提供房地產(chǎn)權(quán)證。卓某公司于2017年7月24日簽收該函件，但未予回復(fù)。
　　2、卓某公司于2018年8月8日取得系爭商鋪的上海市房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　3、本院審理的(2018)滬0114民初10617號案件中，被告盧興生申請至上公司法定代表人李友逃作為證人出庭作證，李友逃陳述：卓某公司共有3個商鋪，拆分為6個商鋪出租，其是第一個承租的，用以開辦至上公司。當時卓某公司的聯(lián)系人名為趙志華，其均是與趙志華對接。其曾經(jīng)的公司營業(yè)執(zhí)照就是趙志華幫忙辦理的，當時是由卓某公司提供購房合同，之后由趙志華聯(lián)系開發(fā)商，最終才辦出營業(yè)執(zhí)照。之后其余五個商鋪均由其居間介紹，在出租時均為毛坯房，一家經(jīng)營餛飩店、一家經(jīng)營蛋糕房，一家經(jīng)營電瓶車，一家開美容院，另一家開裝修公司，就是卓某公司起訴的這五個人。剩下那一家是之后轉(zhuǎn)租了其裝修后的商鋪，用于經(jīng)營煙酒，并未涉案。六個商鋪的中介費都是由承租人墊付的，扣除的中介費是由承租方先行墊付后，在第一期租金中扣除，且該方式出租人卓某公司是認可的，從未提出過異議。六個商鋪的承租人都支付了一個月的租金作為押金，押金、租金均是直接付至卓某公司，每一次支付完后，其均會拍照傳給趙志華。關(guān)于營業(yè)執(zhí)照的問題，商鋪承租人在承租時知道沒有產(chǎn)證，在2016年承租后曾多次聯(lián)系其要求其聯(lián)系卓某公司，盡快提供產(chǎn)證以便辦理營業(yè)執(zhí)照。其曾多次電話聯(lián)系趙志華，趙志華說卓某公司會有人來辦理產(chǎn)證，在產(chǎn)證辦理后再辦理營業(yè)執(zhí)照。后來，其就將趙志華的聯(lián)系電話給了承租人。涉案商鋪未能辦理營業(yè)執(zhí)照的原因是涉案商鋪其實是3個，并非6個，也就是說必須在卓某公司辦理產(chǎn)證之后，再進行分戶處理，然后才能辦理營業(yè)執(zhí)照，因卓某公司未辦理產(chǎn)證，所以無法辦理營業(yè)執(zhí)照。據(jù)其所知，該三個商鋪的來源為開發(fā)商抵債給卓某公司，若不辦產(chǎn)證就可直接更名出售，若辦理產(chǎn)證會產(chǎn)生相關(guān)的稅費，所以卓某公司遲遲未辦證。
　　審理中，因系爭商鋪未能辦理經(jīng)營所需的各類證照，王某某無法正常經(jīng)營，也不愿意支付租金，合同已無法繼續(xù)履行，故雙方一致同意先行解除合同、返還系爭商鋪，雙方的其余本訴、反訴請求由法院依法判定。本院釋明為避免擴大損失，建議雙方先行交接。卓某公司與王某某于2019年1月10日辦理系爭商鋪的房屋交接手續(xù)，王某某將系爭商鋪返還卓某公司。
　　經(jīng)王某某申請，本院依法委托上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司對系爭商鋪內(nèi)的裝飾裝修進行工程審價，該機構(gòu)于2018年11月23日出具一份《司法鑒定意見書》，載明：系爭商鋪裝飾工程造價為445,237元，其中裝修項目為351,444元，安裝項目為93,793元。關(guān)于折舊率，合同租賃期限為2016年9月28日-2021年9月28日，因王某某繼續(xù)使用系爭商鋪，現(xiàn)將委托時間作為評估節(jié)點即2018年11月12日，建議本工程折舊率按照合同剩余租賃期限占整個合同租賃期限的比例計算，本工程的折舊率為57.56%。鑒定費14,400元，已由王某某預(yù)先墊付。王某某對該意見書無異議，希望參照意見書的結(jié)論計算裝飾裝修損失。卓某公司認為折舊率應(yīng)計算至王某某實際交還系爭商鋪之日即2019年1月10日。
　　本院認為，王某某與卓某公司、至上公司簽訂的《房屋租賃合同》系各方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，各方均應(yīng)按約履行?，F(xiàn)王某某與卓某公司均同意解除房屋租賃合同關(guān)系，并已于2019年1月10日辦理系爭商鋪的房屋交接手續(xù)，本院對此予以照準，故合同關(guān)系解除之日為2019年1月10日。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。雙方的爭議焦點在于合同解除的責任歸屬及過錯程度。
　　針對該爭議焦點，本院認為，從事商業(yè)經(jīng)營應(yīng)當取得市場監(jiān)管部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，而王某某經(jīng)營美容院，還需要相關(guān)消防、衛(wèi)生許可，而提供產(chǎn)證等材料是辦理營業(yè)證照及相應(yīng)許可的前提，卓某公司作為出租方，提供符合約定用途的租賃物系其基本的合同義務(wù)，而王某某承租系爭商鋪從事經(jīng)營，應(yīng)當對于商鋪的是否有產(chǎn)證，能否辦理營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)許可等盡到審慎核實義務(wù)，王某某作為承租方亦負有積極辦理營業(yè)證照的義務(wù)。從合同履行過程看，王某某在承租后曾通過中介要求卓某公司提供產(chǎn)證以便辦理營業(yè)執(zhí)照，相鄰承租人亦曾在2017年7月向卓某公司發(fā)函催促，但卓某公司未予回復(fù)也未積極配合解決，導(dǎo)致系爭商鋪的經(jīng)營受到實際影響；期間，卓某公司非但未及時辦理產(chǎn)證并配合王某某辦理營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)許可，反而徑自發(fā)函要求解除房屋租賃合同，之后因雙方對合同解除的責任、裝修處置等存在爭議而導(dǎo)致雙方未清空、交接房屋，直至2019年1月10日雙方才辦理交接手續(xù)，卓某公司對損失的造成及進一步擴大存有過錯。王某某作為承租人，按約支付租金亦系其應(yīng)盡的合同義務(wù)。雖然因證照等原因商鋪實際經(jīng)營受到影響，然，自2016年12月28日始，其既不支付租金，也不及時返還房屋，亦有過錯。綜上，本院認為租賃合同雙方當事人對之后合同的解除均存在過錯，其中，卓某公司對此負有主要責任。
　　關(guān)于本訴，卓某公司主張王某某支付自2016年12月28日起至實際返還房屋之日止的租金(房屋占用費)，并支付相應(yīng)的逾期付款違約金、解約違約金。現(xiàn)系爭商鋪已于合同解除之日2019年1月10日返還，故相應(yīng)的租金可計算至該日，但，鑒于此前系爭商鋪因無法辦理營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)許可等導(dǎo)致王某某經(jīng)營受到影響的事實，故租金可酌情予以減少。本院綜合雙方的過錯程度、合同的履行情況、房屋的實際使用情況等酌情判令王某某承擔上述期間內(nèi)的租金為400,000元。合同解除后，租賃保證金18,000元卓某公司應(yīng)予以返還，此款可在上述租金中予以抵扣。經(jīng)核算，王某某仍應(yīng)支付的租金為382,000元。至于卓某公司主張的逾期支付租金違約金、解約違約金，因卓某公司自身存在主要過錯，故均不予支持。
　　關(guān)于反訴，其中裝飾裝修損失，因系爭商鋪在出租時系毛坯房，卓某公司應(yīng)當預(yù)見到系爭商鋪出租后將會進行裝修，且卓某公司在王某某裝修后也并未提出異議，視為卓某公司同意王某某對系爭商鋪進行裝修。現(xiàn)卓某公司不同意繼續(xù)利用，本院綜合考慮雙方過錯、裝修造價、折舊等因素，酌定卓某公司應(yīng)賠償王某某裝飾裝修損失340,000元。王某某為此支付的審價鑒定費14,400元，由卓某公司負擔11,520元，王某某自擔2,880元。至于王某某主張的經(jīng)營損失，因缺乏依據(jù)，對此本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第十一條第(三)項、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告深圳市卓某科技股份有限公司與被告王某某的房屋租賃合同關(guān)系于2019年1月10日解除；
　　二、被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告深圳市卓某科技股份有限公司租金人民幣382,000元；
　　三、原告深圳市卓某科技股份有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告王某某裝飾裝修損失340,000元；
　　四、原告深圳市卓某科技股份有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告王某某審價鑒定費損失11,520元；
　　五、原告深圳市卓某科技股份有限公司的其余本訴訴訟請求不予支持；
　　六、被告王某某的其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負有給付義務(wù)的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費7,211元，減半收取3,605.50元，由原告深圳市卓某科技股份有限公司負擔121.85元，由被告王某某負擔3,483.65元；反訴受理費6,216元，由反訴原告王某某負擔3,062元，由反訴被告深圳市卓某科技股份有限公司負擔3,154元(被告、反訴被告負擔之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：史建穎

書記員：韓??坤