上訴人（原審被告、反訴原告）賀某。
委托代理人羅傳紅，湖北群暉律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）深圳歷思聯(lián)行物業(yè)有限公司宜昌分公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)錦江瑪歌莊園。
法定代表人趙昀，該公司經(jīng)理。
委托代理人王霄凌、曾丹，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人賀某因與被上訴人深圳歷思聯(lián)行物業(yè)有限公司宜昌分公司（以下簡稱歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2014）鄂夷陵民初字第00435號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月28日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2009年10月12日，賀某（甲方）與歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司（乙方）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，合同約定由乙方對甲方購買的錦江·瑪歌莊園桑德2號房（房屋面積為313.08平方米，類型為獨(dú)棟別墅）提供前期物業(yè)服務(wù)，別墅物業(yè)按建筑面積每月每平方米2.5元收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，交納費(fèi)用時間為每季度第一個月的10日前交納本季度物業(yè)服務(wù)費(fèi)。賀某入住錦江·瑪歌莊園小區(qū)后，按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)向歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司繳納物業(yè)管理費(fèi)至2011年6月1日。2010年9月19日，賀某居住的桑德2號房一樓車庫內(nèi)發(fā)生雨水倒灌，致使車庫內(nèi)部分物品損壞，歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司工作人員接到通知后到現(xiàn)場進(jìn)行了查看。2013年7月、2013年8月，桑德2號房一樓車庫再次發(fā)生雨水倒灌。2013年9月，錦江·瑪歌莊園小區(qū)開發(fā)商宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對桑德2號房路面及排水溝進(jìn)行了改造。后賀某與歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司因損失賠償及物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納問題發(fā)生糾紛，賀某未按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。為催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司向賀某發(fā)出催收律師函并在小區(qū)公告欄張貼催繳公告，賀某仍未向歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司遂于2014年4月3日向法院提起訴訟，請求依法判令：1、賀某支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)25829元（截止2014年3月31日）、滯納金13340元（自2010年2月27日至2012年12月31日按日千分之三計算），合計39170元；2、賀某自2014年4月1日起至判決日止，按合同約定支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金。
審理中，賀某向法院提起反訴，要求歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司賠償損失34412元并按《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定正確履行義務(wù)。
原審判決同時認(rèn)定，錦江·瑪歌莊園小區(qū)的開發(fā)商系宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，由宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聘請歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司為錦江·瑪歌莊園小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司提供的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)票據(jù)、催繳律師函回執(zhí)、維修票據(jù)、公告照片及賀某提供的小區(qū)照片、視頻光盤及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用原則。歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司與賀某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，對雙方當(dāng)事人均有法律約束力。賀某作為業(yè)主，接受了歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。賀某辯稱歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司未按合同約定全面正確的履行合同義務(wù)，并提出游泳池沒有經(jīng)常性開放、進(jìn)出小區(qū)車輛沒有登記、小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo)等等問題，對此原審法院認(rèn)為，賀某提出的一系列問題只是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，不能證明歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司提供的物業(yè)服務(wù)構(gòu)成根本性違約，歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司提交的相關(guān)證據(jù)也證明其已履行物業(yè)合同的基本義務(wù)，故對賀某的抗辯理由，不應(yīng)予以采納。賀某認(rèn)為歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司存在服務(wù)瑕疵，應(yīng)當(dāng)通過合理、合法途徑向物業(yè)公司主張并督促其改進(jìn)，賀某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)依據(jù)不足。綜上，歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司要求賀某支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)25829元（截止2014年3月31日）并自2014年4月1日起至判決日止按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請求成立，應(yīng)當(dāng)予以支持。鑒于賀某未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)系事出有因，并非惡意拒繳，故對歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司請求的滯納金，不應(yīng)予以支持。
對賀某的反訴請求，原審法院認(rèn)為，賀某的車庫發(fā)生雨水倒灌系多方面原因造成，且車庫路面及排水溝已于2013年進(jìn)行了改建，現(xiàn)已無法明確損失造成的原因及責(zé)任主體。考慮到雨水倒灌與排水有一定關(guān)聯(lián)性，為平衡反訴雙方當(dāng)事人利益，可酌情認(rèn)定由歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司對賀某的相關(guān)損失補(bǔ)償10000元。對賀某提出的要求歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司將游泳池四季灌水、將噴泉景觀開放等請求，因涉及小區(qū)其他業(yè)主的利益，不宜在本案中一并處理，對此請求不應(yīng)予以支持。賀某可與其他業(yè)主形成一致意見后再通過合法的途徑予以解決。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第（五）款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、賀某于判決發(fā)生法律效力后立即向歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣25829元，并自2014年4月1日起至判決日止按合同約定向歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二、駁回歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司的其他本訴訴訟請求。三、歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司于判決發(fā)生法律效力后立即向反訴賀某支付補(bǔ)償費(fèi)人民幣10000元。四、駁回賀某的其他反訴訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：1、賀某的車庫多次發(fā)生雨水倒灌，雨水進(jìn)入車庫的原因是排水溝設(shè)計問題還是其他原因，由于車庫路面及排水溝已于2013年進(jìn)行了改建，使得雨水倒灌的現(xiàn)場已不存在，雨水倒灌的原因現(xiàn)已無法查清，但考慮到賀某家車庫損失實(shí)際存在，原審法院作出的處理并無不當(dāng)。2、根據(jù)本案雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)可以證明歷思聯(lián)行物業(yè)公司宜昌分公司已依約履行了物業(yè)服務(wù)合同的基本義務(wù)，雖在履約過程中存在一定瑕疵，但僅影響了賀某享受物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，而未對其正常生活造成實(shí)質(zhì)性影響。因此，賀某要求不支付或者按比例少支付物業(yè)費(fèi)的主張依據(jù)不足，本院不予支持。原審法院對本案的處理并無不妥。
綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1302元（賀某已預(yù)交），由賀某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒