海林市郵政局
任龍偉
王秀娟(黑龍江大正律師事務(wù)所)
潘學(xué)軍
原告海林市郵政局,住所地黑龍江省牡丹江市海林市海林鎮(zhèn)英雄街,組織機(jī)構(gòu)代碼證70263998-4。
負(fù)責(zé)人:劉利海,該局局長(zhǎng)。
委托代理人任龍偉,海林市郵政局辦公室主任。男,漢族,1976年7月22日出生。
委托代理人王秀娟,黑龍江大正律師事務(wù)所律師。
被告潘學(xué)軍,男,1978年10月30日出生,漢族,個(gè)體工商戶。
原告海林市郵政局與被告潘學(xué)軍租賃合同糾紛一案,本院于2015年4月21日立案受理,依法由代理審判員李凱適用簡(jiǎn)易程序,于2015年4月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人任龍偉、王秀娟到庭參加訴訟,被告潘學(xué)軍經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):1、租賃合同是否應(yīng)予解除,如解除原告主張被告立即滕退租賃房屋是否合理,是否應(yīng)予支持;2、被告是否應(yīng)給付原告租金170000元、違約金17000元。
審理中原告海林市郵政局為支持其主張,向法庭舉證如下:
證據(jù)一、2013年11月1日房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證各一份。證明在2013年11月1日,由原告作為甲方,被告作為乙方,簽訂了一份租賃期限為一年的房屋租賃合同,由原告將位于海林市柴河鎮(zhèn)的樓房租賃給被告。為此雙方在房屋租賃合同第四條約定:“年租金為135000元,支付方式為按年支付,合同簽訂當(dāng)日乙方支付當(dāng)年租金”。同時(shí),原、被告雙方在該房屋租賃合同第八條第二款明確規(guī)定:“乙方未按時(shí)交納房租,應(yīng)向甲方支付年租金10%的違約金,甲方有權(quán)終止合同”的事實(shí)。
被告潘學(xué)軍未到庭質(zhì)證。
本院認(rèn)為,此組證據(jù)為合法有效書證,內(nèi)容客觀真實(shí),故對(duì)此組證據(jù)認(rèn)定有效,予以采信。
證據(jù)二、2015年1月1日房屋租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議各一份,證明2013年11月1日的房屋租賃合同期滿后,仍由原告作為甲方,被告作為乙方,雙方在2015年1月1日繼續(xù)簽訂了一份租賃期限一年的房屋租賃合同,因原告收回了一間門市房,于是雙方在第四條中將年租金調(diào)整為105000元;支付方式變更為按季支付,每季末前(3、6、9、12月前)交納房屋租金。但原、被告雙方在該房屋租賃合同第八條第二款仍明確規(guī)定:“乙方未按時(shí)交納房租,應(yīng)向甲方支付年租金10%的違約金,甲方有權(quán)終止合同”的事實(shí);原、被告雙方約定的爭(zhēng)議的解決方式為訴訟,故租賃房屋所在地的海林市人民法院對(duì)本案有管轄權(quán)。
被告潘學(xué)軍未到庭質(zhì)證。
本院認(rèn)為,此組證據(jù)為合法有效書證,內(nèi)容客觀真實(shí),故對(duì)此組證據(jù)認(rèn)定有效,予以采信。
證據(jù)三、欠據(jù)、履行房屋租賃合同催告函、解除合同通知書各一份,證明被告拖欠2014年度租金135000元和2015年第一季度租金未付,故原告于2015年4月10日向被告送達(dá)了履行房屋租賃合同催告函,告之被告必須在2015年4月15日前全額支付房屋租賃費(fèi),如被告不按期履行義務(wù),原告有權(quán)終止合同并通過法律途徑收回房屋等;原告已于2015年4月21日通知被告解除了雙方于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同,被告在該解除通知書已簽字確認(rèn),因此雙方于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)解除;雖經(jīng)原告多次催告,時(shí)至今日被告仍沒有履行自己的義務(wù),截止至本月底被告已拖欠房屋租金170000元,故原告與被告簽訂房屋租賃合同的目的根本無法實(shí)現(xiàn),原告要求解除雙方簽訂的2015年1月1日的房屋租賃合同有事實(shí)依據(jù)并符合合同法第九十四條第(三)項(xiàng)和第(四)項(xiàng)等相關(guān)規(guī)定,同時(shí)也符合2015年1月1日房屋租賃合同第八條的約定。
被告潘學(xué)軍未到庭質(zhì)證。
本院認(rèn)為,此組證據(jù)為合法有效書證,內(nèi)容客觀真實(shí),故對(duì)此組證據(jù)認(rèn)定有效,予以采信。
被告潘學(xué)軍未向法庭出示證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見,本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:2012年11月、2013年11月1日、2015年1月1日,原、被告分別簽訂了三份為期一年的房屋租賃合同,原告將位于海林市柴河鎮(zhèn)、建筑面積890平方米房屋租賃給被告用于經(jīng)營(yíng)餐飲;其中,2013年11月1日所簽的房屋租賃合同,對(duì)租賃期限約定:“2013年11月1日至2014年10月31日”,租金約定:“年租金135000元”,支付方式約定:“按年支付并于合同簽訂當(dāng)日被告應(yīng)支付當(dāng)年租金,同時(shí)要求被告向原告交納5000元作為相關(guān)費(fèi)用的抵押金”,違約責(zé)任約定:“如被告未按時(shí)交納房租,應(yīng)向甲方支付年租金10%的違約金,原告有權(quán)終止合同等”。被告在此房屋租賃合同期間,未履行房屋租金給付義務(wù)。經(jīng)原、被告協(xié)商,原告同意被告延緩交納房屋租金,2014年12月31日,被告為原告出具欠據(jù)一份,欠據(jù)內(nèi)容為:“欠海林市郵政局2014年度房費(fèi)140000元(包含抵押金5000元),以上房租費(fèi)于2015年3月31日前還清”;其中,2015年1月1日所簽的房屋租賃合同,租賃期限約定:“2015年1月1日至2015年12月31日”,租金變更約定:“年租金105000元”,支付方式變更約定:“按季度支付,每季末前(3、6、9、12月前)交納房屋租金”,合同第七條增加第四項(xiàng)內(nèi)容:“即被告負(fù)責(zé)提供一間客房供原告方工作人員周六、周日以及法定節(jié)假日在此休息”(原告降低房屋租金的原因)。其他合同條款內(nèi)容與2013年11月1日雙方所簽房屋租賃合同條款內(nèi)容一致。截止庭審時(shí),被告未按約定履行房屋租金給付義務(wù)。
另查,2015年4月10,原告向被告送達(dá)了履行房屋租賃合同催告函,催告函主要內(nèi)容為:“原告要求被告于2015年4月15日前主動(dòng)到海林市郵政局全額交納房屋租賃費(fèi),如逾期履行義務(wù),原告有權(quán)終止合同、收回房屋、并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任等”;2015年4月21日,原告通知被告解除與其簽訂的2015年1月1日房屋租賃合同。同日,原、被告達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,協(xié)議約定:“原、被告一致同意對(duì)2013年11月1日和2015年1月1日簽訂的兩份房屋租賃合同第十一條約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行變更,將爭(zhēng)議解決方式由牡丹江仲裁委員會(huì)變更為人民法院訴訟,具體由租賃房屋所在地的海林市人民法院管轄”。
再查,2013年11月1日所簽訂房屋租賃合同與2015年1月1日所簽的房屋租賃合同,中間間隔兩個(gè)月即2014年11月1日至2014年12月31日租賃期限空白的原因是,原告考慮到被告實(shí)際困難,經(jīng)原告單位研究決定,對(duì)這兩個(gè)月的租金予以免除。
本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原告與被告簽訂的房屋租賃合同,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反國(guó)家效力性、強(qiáng)制性規(guī)范。系合法有效的合同,雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守;本案中,2015年1月1日,原、被告所簽的房屋租賃合同,已因原告行使約定單方解除而解除,故原、被告之間的租賃關(guān)系已告終止,被告無權(quán)再繼續(xù)使用租賃物,應(yīng)及時(shí)返還。現(xiàn)原告要求解除合同、騰退租賃房屋的訴訟請(qǐng)求,事實(shí)清楚,證據(jù)充分,本院予以支持;根據(jù)欠據(jù)書證及2015年1月1日所簽房屋租賃合同內(nèi)容,截止2015年4月30日,被告尚欠原告租金170000元(2013年11月1日至2014年10月31日年度租金135000元,2015年1月1日至2015年4月30日租金105000元÷12個(gè)月×4個(gè)月=35000元),被告應(yīng)按約定履行租金給付義務(wù),故對(duì)原告要求被告給付拖欠租金170000元的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持;關(guān)于原告主張違約金17000元是否合理問題,根據(jù)欠據(jù)書證形成時(shí)間及內(nèi)容,雙方在2013年11月1日所簽房屋租賃合同權(quán)利義務(wù)已終止的情況下,應(yīng)另行約定逾期給付租金的違約責(zé)任,故本院對(duì)原告主張此年度的違約金,不予保護(hù)。另根據(jù)2015年1月1日所簽房屋租賃合同,被告未按季度給付租金時(shí),應(yīng)按年度租金10%承擔(dān)違約責(zé)任的約定,年度租金為105000元×10%=10500元,此約定內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定,本院予以保護(hù);被告在收到開庭傳票、起訴狀副本后的答辯期內(nèi),對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由未提出任何異議且未到庭應(yīng)訴,視為其放棄答辯、舉證及質(zhì)證權(quán)利,并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、六十條、九十一條第二款 ?、九十六條、九十七條、一百一十四條、二百二十七條、二百三十五條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、解除原告海林市郵政局與被告潘學(xué)軍于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同;
二、被告潘學(xué)軍自本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi),支付原告海林市郵政局租金170000元、違約金10500元,合計(jì)180500元;
三、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi),被告潘學(xué)軍將位于海林市柴河鎮(zhèn)房屋騰退給原告海林市郵政局。
如被告未按法律文書指定的期間履行指定的行為,應(yīng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十二條 ?的規(guī)定,人民法院可以強(qiáng)制執(zhí)行或者委托有關(guān)單位或者其他人完成,費(fèi)用由被執(zhí)行人承擔(dān)。
如被告未按法律文書指定的期間履行金錢給付義務(wù),應(yīng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4040元,減半收取2020元,由被告潘學(xué)軍負(fù)擔(dān)1950元,由原告海林市郵政局負(fù)擔(dān)70元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。
本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原告與被告簽訂的房屋租賃合同,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反國(guó)家效力性、強(qiáng)制性規(guī)范。系合法有效的合同,雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守;本案中,2015年1月1日,原、被告所簽的房屋租賃合同,已因原告行使約定單方解除而解除,故原、被告之間的租賃關(guān)系已告終止,被告無權(quán)再繼續(xù)使用租賃物,應(yīng)及時(shí)返還?,F(xiàn)原告要求解除合同、騰退租賃房屋的訴訟請(qǐng)求,事實(shí)清楚,證據(jù)充分,本院予以支持;根據(jù)欠據(jù)書證及2015年1月1日所簽房屋租賃合同內(nèi)容,截止2015年4月30日,被告尚欠原告租金170000元(2013年11月1日至2014年10月31日年度租金135000元,2015年1月1日至2015年4月30日租金105000元÷12個(gè)月×4個(gè)月=35000元),被告應(yīng)按約定履行租金給付義務(wù),故對(duì)原告要求被告給付拖欠租金170000元的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持;關(guān)于原告主張違約金17000元是否合理問題,根據(jù)欠據(jù)書證形成時(shí)間及內(nèi)容,雙方在2013年11月1日所簽房屋租賃合同權(quán)利義務(wù)已終止的情況下,應(yīng)另行約定逾期給付租金的違約責(zé)任,故本院對(duì)原告主張此年度的違約金,不予保護(hù)。另根據(jù)2015年1月1日所簽房屋租賃合同,被告未按季度給付租金時(shí),應(yīng)按年度租金10%承擔(dān)違約責(zé)任的約定,年度租金為105000元×10%=10500元,此約定內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定,本院予以保護(hù);被告在收到開庭傳票、起訴狀副本后的答辯期內(nèi),對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由未提出任何異議且未到庭應(yīng)訴,視為其放棄答辯、舉證及質(zhì)證權(quán)利,并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、六十條、九十一條第二款 ?、九十六條、九十七條、一百一十四條、二百二十七條、二百三十五條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、解除原告海林市郵政局與被告潘學(xué)軍于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同;
二、被告潘學(xué)軍自本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi),支付原告海林市郵政局租金170000元、違約金10500元,合計(jì)180500元;
三、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi),被告潘學(xué)軍將位于海林市柴河鎮(zhèn)房屋騰退給原告海林市郵政局。
如被告未按法律文書指定的期間履行指定的行為,應(yīng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十二條 ?的規(guī)定,人民法院可以強(qiáng)制執(zhí)行或者委托有關(guān)單位或者其他人完成,費(fèi)用由被執(zhí)行人承擔(dān)。
如被告未按法律文書指定的期間履行金錢給付義務(wù),應(yīng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4040元,減半收取2020元,由被告潘學(xué)軍負(fù)擔(dān)1950元,由原告海林市郵政局負(fù)擔(dān)70元。
審判長(zhǎng):李凱
書記員:何靜艷
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