原告：海南順發(fā)船務(wù)有限公司，住所地海南省?？谑旋堉榇髲B19層C座。
法定代表人：吳越，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：段建宇、聶妞妞，湖北金翅律師事務(wù)所律師。
被告：深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司，住所地廣東省深圳市寶安區(qū)新安街道49區(qū)華創(chuàng)達(dá)文化科技產(chǎn)業(yè)園B棟403B。
法定代表人：魯化仁，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：黃炎秋，湖北觀筑律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：魏斌，湖北晨豐律師事務(wù)所律師。
第三人：湖北晴川輪船有限公司，住所地湖北省武漢市新華路314號(hào)登月大廈。
法定代表人：張建衛(wèi)，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：胡紅玲，湖北金翅律師事務(wù)所律師。

原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱順發(fā)公司）與被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱圣天翼公司）、第三人湖北晴川輪船有限公司（以下簡(jiǎn)稱晴川公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月19日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。順發(fā)公司的委托訴訟代理人段建宇、聶妞妞，圣天翼公司的委托訴訟代理人黃炎秋、魏斌，晴川公司的委托訴訟代理人胡紅玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
順發(fā)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除晴川公司與圣天翼公司于2013年5月28日簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令圣天翼公司向順發(fā)公司支付自2016年2月25日起欠付的房屋租金4820000元（暫計(jì)算至2019年2月28日，后續(xù)應(yīng)繼續(xù)支付至合同解除之日止）；3.判令圣天翼公司自合同解除之日起立即騰退坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)（新3**號(hào)）登月大廈的房屋，并向順發(fā)公司支付自合同解除之日起至騰退完畢之日止的房屋占有使用費(fèi)（以租金為標(biāo)準(zhǔn)）；4.本案訴訟費(fèi)由圣天翼公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年5月28日，晴川公司與圣天翼公司簽訂《房屋租賃合同》，約定晴川公司將坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)（新3**號(hào)）登月大廈出租給圣天翼公司用于酒店、餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)，圣天翼公司每年支付租金1600000元，租金每季度繳納一次，每季度第一個(gè)月1日前繳納。合同簽訂后，晴川公司依約履行了合同義務(wù)，將該租賃房屋交付圣天翼公司使用。但圣天翼公司自2013年11月30日后即未按照合同約定向晴川公司支付租金，經(jīng)晴川公司多次催收，截止2016年8月2日圣天翼公司僅補(bǔ)交了2015年10月16日以前的租金。2016年2月25日，順發(fā)公司依法取得登月大廈所有權(quán)，并于2016年9月1日與晴川公司簽訂《協(xié)議書》，約定晴川公司將《房屋租賃合同》項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給順發(fā)公司，截止順發(fā)公司起訴之日，圣天翼公司仍欠付2015年10月16日至2019年2月28日的租金共計(jì)4820000元，圣天翼公司逾期支付租金已超過90日，違反了《房屋租賃合同》的約定。為維護(hù)自身權(quán)益，順發(fā)公司遂訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
圣天翼公司辯稱，根據(jù)買賣不破租賃的法律規(guī)定，登月大廈所有權(quán)變更，不影響圣天翼公司與所有權(quán)人之間的租賃合同關(guān)系，順發(fā)公司及晴川公司未向圣天翼公司告知房屋所有權(quán)變更的事實(shí)，該轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)的協(xié)議書也未通知圣天翼公司，圣天翼公司已經(jīng)向晴川公司繳納房屋租金至2019年4月30日，故其不存在拖欠租金的事實(shí)，其請(qǐng)求本院駁回順發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。
晴川公司述稱，其與圣天翼公司簽訂租賃合同后，就將房屋交付圣天翼公司經(jīng)營(yíng)，圣天翼公司自2013年11月30日開始逾期支付租金，根據(jù)武漢市漢南區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定，登月大廈的所有權(quán)自2016年2月25日轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司，基于此，晴川公司與順發(fā)公司簽訂協(xié)議書，約定將租賃合同項(xiàng)下晴川公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司，故晴川公司應(yīng)自2016年2月25日起不再享有涉案房屋的權(quán)利義務(wù)，其請(qǐng)求本院支持順發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換及質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)（新3**號(hào)）登月大廈原登記于湖北晴川輪船有限公司名下。2013年5月28日，晴川公司與圣天翼公司簽訂《房屋租賃合同》，約定晴川公司將上述房屋出租給圣天翼公司使用，租賃期限12年，自2013年6月1日至2025年5月31日；年租金1600000元，合同期內(nèi)每滿6年在上一期租金基礎(chǔ)上增加10%，租金每季度繳納一次，每季度第一個(gè)月1日前繳納400000元；晴川公司承諾對(duì)租賃房屋享有完全合法的產(chǎn)權(quán)，其已告知圣天翼公司，租賃房屋已被人民法院查封，若由于司法原因處置給第三方時(shí)，圣天翼公司與法院或第三方協(xié)商租賃房屋騰退事宜時(shí)，晴川公司予以配合，但不給予圣天翼公司任何補(bǔ)償；圣天翼公司未能按照合同約定時(shí)間和金額繳納租賃房屋的租金、裝修押金或相關(guān)費(fèi)用的，每逾期一日，按照應(yīng)付未付金額的千分之三向晴川公司支付違約金，如逾期三個(gè)月仍未交付的，晴川公司有權(quán)單方解除合同，收回房屋，并追收欠付租金和違約金。合同簽訂后，晴川公司依約將該房屋交付圣天翼公司經(jīng)營(yíng)使用。2013年7月7日，圣天翼公司與案外人徐錫桂就合作經(jīng)營(yíng)加盟如家酒店事宜簽訂《合作協(xié)議》，約定由圣天翼公司負(fù)責(zé)提供涉案房屋，協(xié)調(diào)與晴川公司的關(guān)系，承擔(dān)租賃期內(nèi)租金，徐錫桂負(fù)責(zé)酒店加盟所有事務(wù)，雙方固定分紅，合同簽訂后，圣天翼公司將涉案房屋交付徐錫桂的關(guān)聯(lián)公司，即案外人武漢超瑞酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)如家酒店和醫(yī)療美容會(huì)所。同時(shí)，圣天翼公司將合作經(jīng)營(yíng)情況告知晴川公司，晴川公司亦表示同意。截止2016年2月25日，圣天翼公司下欠晴川公司租金1200000元。
因晴川公司曾向中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司武漢辦事處借款未還，該公司將晴川公司訴至法院并經(jīng)判決確認(rèn)債權(quán)，該債權(quán)幾經(jīng)易手后轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司。2016年2月23日，順發(fā)公司與晴川公司在武漢市漢南區(qū)人民法院主持下達(dá)成執(zhí)行和解以物抵債協(xié)議，將該登月大廈房屋（面積6979.88平米）作價(jià)71578500元抵償給順發(fā)公司，該院于2016年2月25日作出（2016）鄂0113執(zhí)恢5號(hào)執(zhí)行裁定，裁定將上述房屋交付順發(fā)公司，抵償晴川公司71578500元債務(wù)，該房產(chǎn)所有權(quán)自裁定書送達(dá)之日轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司，順發(fā)公司可持該裁定到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。因順發(fā)公司未繳納過戶登記稅費(fèi)，該房屋目前仍登記在晴川公司名下。
2016年9月1日，順發(fā)公司與晴川公司簽訂《協(xié)議書》，約定鑒于晴川公司與圣天翼公司簽訂的租賃合同，以及涉案房屋由武漢市漢南區(qū)人民法院裁定過戶給順發(fā)公司的事實(shí)，晴川公司將《房屋租賃合同》項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)受讓給順發(fā)公司，該《協(xié)議書》未向圣天翼公司送達(dá)。
在徐錫桂與圣天翼公司合作期間，因徐錫桂拖欠圣天翼公司分紅款3000000元，圣天翼公司向本院提起訴訟，本院作出（2017）鄂0103民初495號(hào)民事判決書，判決確認(rèn)雙方《合作協(xié)議》解除，并由徐錫桂向圣天翼公司支付分紅款3000000元。該判決生效后，圣天翼公司向本院申請(qǐng)執(zhí)行，徐錫桂于2018年4月8日向晴川公司名下被案外人即另一晴川公司債權(quán)人武漢超瑞酒店管理有限公司已申請(qǐng)法院辦理凍結(jié)的賬戶匯款3020400元。
2018年2月10日，順發(fā)公司向本院提起訴訟，以圣天翼公司未向其支付租金為由，要求解除圣天翼公司與晴川公司簽訂的《房屋租賃合同》，并要求圣天翼公司支付截止2018年2月28日的租金3220000元。該案追加徐錫桂作為第三人參加訴訟后，徐錫桂認(rèn)為其向晴川公司匯款3020400元的行為，既履行了所欠圣天翼公司的債務(wù)，亦是替圣天翼公司向晴川公司支付了下欠房屋租金，并就該付款行為向本院另行提起訴訟，要求確認(rèn)徐錫桂代圣天翼公司向晴川公司支付租金3020400元的行為合法有效。因需以該案審理結(jié)果為依據(jù)，順發(fā)公司要求解除合同并支付租金的案件中止審理，2018年12月3日，順發(fā)公司撤回該案起訴。后本院就確認(rèn)支付行為有效案件作出（2018）鄂0103民初6126號(hào)民事判決，駁回了徐錫桂的全部訴訟請(qǐng)求，徐錫桂不服該判決提起上訴，武漢市中級(jí)人民法院作出（2019）鄂01民終267號(hào)民事判決，認(rèn)定圣天翼公司對(duì)徐錫桂向晴川公司支付了3020400元租金的行為予以追認(rèn)，該支付租金行為成立，因涉案房屋所有權(quán)于2016年2月25日轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司，故晴川公司無權(quán)收取該日期節(jié)點(diǎn)之后的租金，二審撤銷一審判決，改判確認(rèn)徐錫桂代圣天翼公司向晴川公司支付租金1200000元的行為成立且合法有效，并駁回了徐錫桂的其他訴訟請(qǐng)求。在該案訴訟過程中，徐錫桂于2019年1月28日又向晴川公司被凍結(jié)賬戶匯款1600000元。順發(fā)公司主張其系涉案房屋所有權(quán)人，晴川公司對(duì)圣天翼公司享有的權(quán)利義務(wù)自2016年2月25日后均由順發(fā)公司承擔(dān)，圣天翼公司惡意向晴川公司已被凍結(jié)的賬戶打款，構(gòu)成拖欠租金，依據(jù)晴川公司與圣天翼公司簽訂的《房屋租賃合同》約定，順發(fā)公司有權(quán)解除合同，并追索租金，遂提起本次訴訟。
本院認(rèn)為，晴川公司與圣天翼公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同有效。涉案房屋雖未在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理變更登記，但其所有權(quán)經(jīng)法院裁定，已轉(zhuǎn)移至順發(fā)公司，該所有權(quán)變動(dòng)不影響上述《房屋租賃合同》的效力。所有權(quán)變更后，順發(fā)公司與晴川公司也簽訂《協(xié)議書》，約定租賃合同項(xiàng)下晴川公司的權(quán)利義務(wù)由順發(fā)公司承繼。故圣天翼公司應(yīng)自2016年2月25日之后向順發(fā)公司交付租金。圣天翼公司抗辯其已經(jīng)向晴川公司交納租金至2019年4月30日，雖然上述房屋物權(quán)變動(dòng)及《協(xié)議書》的簽訂均未書面向圣天翼公司告知，但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已于2016年3月19日在報(bào)紙上發(fā)布所有權(quán)轉(zhuǎn)移公告，且與徐錫桂合作的武漢超瑞酒店管理有限公司于2017年前后多次向武漢市漢南區(qū)人民法院就晴川公司上述房屋的執(zhí)行提出異議等情形，可以推論出圣天翼公司及其合作者徐錫桂對(duì)房屋所有權(quán)發(fā)生變更的事實(shí)是明知的。且徐錫桂于2018年4月8日向晴川公司支付的3020400元中，僅有1200000元被生效裁判文書認(rèn)定為系替圣天翼公司向晴川公司支付的租金，其余款項(xiàng)，不應(yīng)認(rèn)定為圣天翼公司向順發(fā)公司所交租金，圣天翼公司可以主張晴川公司返還該款，故對(duì)該抗辯，本院不予采納。在該判決生效后，圣天翼公司未及時(shí)向順發(fā)公司補(bǔ)交自2016年2月25日拖欠的租金，故圣天翼公司自2016年2月25日至2019年2月28日下欠順發(fā)公司租金4820000元的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。根據(jù)《房屋租賃合同》約定，圣天翼公司逾期交付租金達(dá)三個(gè)月，順發(fā)公司即有權(quán)解除合同，其主張解除合同的民事起訴狀于2019年4月25日送達(dá)圣天翼公司，合同應(yīng)自當(dāng)日予以解除。合同解除后，圣天翼公司應(yīng)騰退涉案房屋并支付拖欠租金（截止2019年4月25日為5058630元）及占有使用費(fèi)（自2019年4月26日至實(shí)際騰退之日止，按照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。故順發(fā)公司主張解除合同并由圣天翼公司支付租金、騰退房屋并支付占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十九條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)第三人湖北晴川輪船有限公司與被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司于2013年5月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月25日解除；
二、被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司支付2016年2月25日至2019年4月25日的租金5058630元；
三、被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)（新3**號(hào)）登月大廈房屋（面積6979.88平方米），并向原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司支付房屋占有使用費(fèi)（自2019年4月26日至實(shí)際騰退之日止，按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件受理費(fèi)23605元，由被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司負(fù)擔(dān)（此款原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司已預(yù)付本院，被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司應(yīng)隨同上述判決款項(xiàng)一并支付原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 袁毅然

書記員： 柯鍇