原告:海南順發(fā)船務(wù)有限公司,住所地海南省??谑旋堉榇髲B19層C座。
法定代表人:吳越,董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:段建宇、聶妞妞,湖北金翅律師事務(wù)所律師。
被告:深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司,住所地廣東省深圳市寶安區(qū)新安街道49區(qū)華創(chuàng)達(dá)文化科技產(chǎn)業(yè)園B棟403B。
法定代表人:魯化仁,經(jīng)理。
委托訴訟代理人:黃炎秋,湖北觀筑律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:魏斌,湖北晨豐律師事務(wù)所律師。
第三人:湖北晴川輪船有限公司,住所地湖北省武漢市新華路314號(hào)登月大廈。
法定代表人:張建衛(wèi),董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:胡紅玲,湖北金翅律師事務(wù)所律師。
原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱順發(fā)公司)與被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司(以下簡(jiǎn)稱圣天翼公司)、第三人湖北晴川輪船有限公司(以下簡(jiǎn)稱晴川公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年4月19日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。順發(fā)公司的委托訴訟代理人段建宇、聶妞妞,圣天翼公司的委托訴訟代理人黃炎秋、魏斌,晴川公司的委托訴訟代理人胡紅玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
順發(fā)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令解除晴川公司與圣天翼公司于2013年5月28日簽訂的《房屋租賃合同》;2.判令圣天翼公司向順發(fā)公司支付自2016年2月25日起欠付的房屋租金4820000元(暫計(jì)算至2019年2月28日,后續(xù)應(yīng)繼續(xù)支付至合同解除之日止);3.判令圣天翼公司自合同解除之日起立即騰退坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)(新3**號(hào))登月大廈的房屋,并向順發(fā)公司支付自合同解除之日起至騰退完畢之日止的房屋占有使用費(fèi)(以租金為標(biāo)準(zhǔn));4.本案訴訟費(fèi)由圣天翼公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由:2013年5月28日,晴川公司與圣天翼公司簽訂《房屋租賃合同》,約定晴川公司將坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)(新3**號(hào))登月大廈出租給圣天翼公司用于酒店、餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng),圣天翼公司每年支付租金1600000元,租金每季度繳納一次,每季度第一個(gè)月1日前繳納。合同簽訂后,晴川公司依約履行了合同義務(wù),將該租賃房屋交付圣天翼公司使用。但圣天翼公司自2013年11月30日后即未按照合同約定向晴川公司支付租金,經(jīng)晴川公司多次催收,截止2016年8月2日圣天翼公司僅補(bǔ)交了2015年10月16日以前的租金。2016年2月25日,順發(fā)公司依法取得登月大廈所有權(quán),并于2016年9月1日與晴川公司簽訂《協(xié)議書》,約定晴川公司將《房屋租賃合同》項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給順發(fā)公司,截止順發(fā)公司起訴之日,圣天翼公司仍欠付2015年10月16日至2019年2月28日的租金共計(jì)4820000元,圣天翼公司逾期支付租金已超過90日,違反了《房屋租賃合同》的約定。為維護(hù)自身權(quán)益,順發(fā)公司遂訴至本院,請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
圣天翼公司辯稱,根據(jù)買賣不破租賃的法律規(guī)定,登月大廈所有權(quán)變更,不影響圣天翼公司與所有權(quán)人之間的租賃合同關(guān)系,順發(fā)公司及晴川公司未向圣天翼公司告知房屋所有權(quán)變更的事實(shí),該轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)的協(xié)議書也未通知圣天翼公司,圣天翼公司已經(jīng)向晴川公司繳納房屋租金至2019年4月30日,故其不存在拖欠租金的事實(shí),其請(qǐng)求本院駁回順發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。
晴川公司述稱,其與圣天翼公司簽訂租賃合同后,就將房屋交付圣天翼公司經(jīng)營(yíng),圣天翼公司自2013年11月30日開始逾期支付租金,根據(jù)武漢市漢南區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定,登月大廈的所有權(quán)自2016年2月25日轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司,基于此,晴川公司與順發(fā)公司簽訂協(xié)議書,約定將租賃合同項(xiàng)下晴川公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司,故晴川公司應(yīng)自2016年2月25日起不再享有涉案房屋的權(quán)利義務(wù),其請(qǐng)求本院支持順發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換及質(zhì)證,對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)(新3**號(hào))登月大廈原登記于湖北晴川輪船有限公司名下。2013年5月28日,晴川公司與圣天翼公司簽訂《房屋租賃合同》,約定晴川公司將上述房屋出租給圣天翼公司使用,租賃期限12年,自2013年6月1日至2025年5月31日;年租金1600000元,合同期內(nèi)每滿6年在上一期租金基礎(chǔ)上增加10%,租金每季度繳納一次,每季度第一個(gè)月1日前繳納400000元;晴川公司承諾對(duì)租賃房屋享有完全合法的產(chǎn)權(quán),其已告知圣天翼公司,租賃房屋已被人民法院查封,若由于司法原因處置給第三方時(shí),圣天翼公司與法院或第三方協(xié)商租賃房屋騰退事宜時(shí),晴川公司予以配合,但不給予圣天翼公司任何補(bǔ)償;圣天翼公司未能按照合同約定時(shí)間和金額繳納租賃房屋的租金、裝修押金或相關(guān)費(fèi)用的,每逾期一日,按照應(yīng)付未付金額的千分之三向晴川公司支付違約金,如逾期三個(gè)月仍未交付的,晴川公司有權(quán)單方解除合同,收回房屋,并追收欠付租金和違約金。合同簽訂后,晴川公司依約將該房屋交付圣天翼公司經(jīng)營(yíng)使用。2013年7月7日,圣天翼公司與案外人徐錫桂就合作經(jīng)營(yíng)加盟如家酒店事宜簽訂《合作協(xié)議》,約定由圣天翼公司負(fù)責(zé)提供涉案房屋,協(xié)調(diào)與晴川公司的關(guān)系,承擔(dān)租賃期內(nèi)租金,徐錫桂負(fù)責(zé)酒店加盟所有事務(wù),雙方固定分紅,合同簽訂后,圣天翼公司將涉案房屋交付徐錫桂的關(guān)聯(lián)公司,即案外人武漢超瑞酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)如家酒店和醫(yī)療美容會(huì)所。同時(shí),圣天翼公司將合作經(jīng)營(yíng)情況告知晴川公司,晴川公司亦表示同意。截止2016年2月25日,圣天翼公司下欠晴川公司租金1200000元。
因晴川公司曾向中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司武漢辦事處借款未還,該公司將晴川公司訴至法院并經(jīng)判決確認(rèn)債權(quán),該債權(quán)幾經(jīng)易手后轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司。2016年2月23日,順發(fā)公司與晴川公司在武漢市漢南區(qū)人民法院主持下達(dá)成執(zhí)行和解以物抵債協(xié)議,將該登月大廈房屋(面積6979.88平米)作價(jià)71578500元抵償給順發(fā)公司,該院于2016年2月25日作出(2016)鄂0113執(zhí)恢5號(hào)執(zhí)行裁定,裁定將上述房屋交付順發(fā)公司,抵償晴川公司71578500元債務(wù),該房產(chǎn)所有權(quán)自裁定書送達(dá)之日轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司,順發(fā)公司可持該裁定到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。因順發(fā)公司未繳納過戶登記稅費(fèi),該房屋目前仍登記在晴川公司名下。
2016年9月1日,順發(fā)公司與晴川公司簽訂《協(xié)議書》,約定鑒于晴川公司與圣天翼公司簽訂的租賃合同,以及涉案房屋由武漢市漢南區(qū)人民法院裁定過戶給順發(fā)公司的事實(shí),晴川公司將《房屋租賃合同》項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)受讓給順發(fā)公司,該《協(xié)議書》未向圣天翼公司送達(dá)。
在徐錫桂與圣天翼公司合作期間,因徐錫桂拖欠圣天翼公司分紅款3000000元,圣天翼公司向本院提起訴訟,本院作出(2017)鄂0103民初495號(hào)民事判決書,判決確認(rèn)雙方《合作協(xié)議》解除,并由徐錫桂向圣天翼公司支付分紅款3000000元。該判決生效后,圣天翼公司向本院申請(qǐng)執(zhí)行,徐錫桂于2018年4月8日向晴川公司名下被案外人即另一晴川公司債權(quán)人武漢超瑞酒店管理有限公司已申請(qǐng)法院辦理凍結(jié)的賬戶匯款3020400元。
2018年2月10日,順發(fā)公司向本院提起訴訟,以圣天翼公司未向其支付租金為由,要求解除圣天翼公司與晴川公司簽訂的《房屋租賃合同》,并要求圣天翼公司支付截止2018年2月28日的租金3220000元。該案追加徐錫桂作為第三人參加訴訟后,徐錫桂認(rèn)為其向晴川公司匯款3020400元的行為,既履行了所欠圣天翼公司的債務(wù),亦是替圣天翼公司向晴川公司支付了下欠房屋租金,并就該付款行為向本院另行提起訴訟,要求確認(rèn)徐錫桂代圣天翼公司向晴川公司支付租金3020400元的行為合法有效。因需以該案審理結(jié)果為依據(jù),順發(fā)公司要求解除合同并支付租金的案件中止審理,2018年12月3日,順發(fā)公司撤回該案起訴。后本院就確認(rèn)支付行為有效案件作出(2018)鄂0103民初6126號(hào)民事判決,駁回了徐錫桂的全部訴訟請(qǐng)求,徐錫桂不服該判決提起上訴,武漢市中級(jí)人民法院作出(2019)鄂01民終267號(hào)民事判決,認(rèn)定圣天翼公司對(duì)徐錫桂向晴川公司支付了3020400元租金的行為予以追認(rèn),該支付租金行為成立,因涉案房屋所有權(quán)于2016年2月25日轉(zhuǎn)移給順發(fā)公司,故晴川公司無權(quán)收取該日期節(jié)點(diǎn)之后的租金,二審撤銷一審判決,改判確認(rèn)徐錫桂代圣天翼公司向晴川公司支付租金1200000元的行為成立且合法有效,并駁回了徐錫桂的其他訴訟請(qǐng)求。在該案訴訟過程中,徐錫桂于2019年1月28日又向晴川公司被凍結(jié)賬戶匯款1600000元。順發(fā)公司主張其系涉案房屋所有權(quán)人,晴川公司對(duì)圣天翼公司享有的權(quán)利義務(wù)自2016年2月25日后均由順發(fā)公司承擔(dān),圣天翼公司惡意向晴川公司已被凍結(jié)的賬戶打款,構(gòu)成拖欠租金,依據(jù)晴川公司與圣天翼公司簽訂的《房屋租賃合同》約定,順發(fā)公司有權(quán)解除合同,并追索租金,遂提起本次訴訟。
本院認(rèn)為,晴川公司與圣天翼公司簽訂的《房屋租賃合同》,系雙方真實(shí)意思表示,不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,該合同有效。涉案房屋雖未在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理變更登記,但其所有權(quán)經(jīng)法院裁定,已轉(zhuǎn)移至順發(fā)公司,該所有權(quán)變動(dòng)不影響上述《房屋租賃合同》的效力。所有權(quán)變更后,順發(fā)公司與晴川公司也簽訂《協(xié)議書》,約定租賃合同項(xiàng)下晴川公司的權(quán)利義務(wù)由順發(fā)公司承繼。故圣天翼公司應(yīng)自2016年2月25日之后向順發(fā)公司交付租金。圣天翼公司抗辯其已經(jīng)向晴川公司交納租金至2019年4月30日,雖然上述房屋物權(quán)變動(dòng)及《協(xié)議書》的簽訂均未書面向圣天翼公司告知,但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已于2016年3月19日在報(bào)紙上發(fā)布所有權(quán)轉(zhuǎn)移公告,且與徐錫桂合作的武漢超瑞酒店管理有限公司于2017年前后多次向武漢市漢南區(qū)人民法院就晴川公司上述房屋的執(zhí)行提出異議等情形,可以推論出圣天翼公司及其合作者徐錫桂對(duì)房屋所有權(quán)發(fā)生變更的事實(shí)是明知的。且徐錫桂于2018年4月8日向晴川公司支付的3020400元中,僅有1200000元被生效裁判文書認(rèn)定為系替圣天翼公司向晴川公司支付的租金,其余款項(xiàng),不應(yīng)認(rèn)定為圣天翼公司向順發(fā)公司所交租金,圣天翼公司可以主張晴川公司返還該款,故對(duì)該抗辯,本院不予采納。在該判決生效后,圣天翼公司未及時(shí)向順發(fā)公司補(bǔ)交自2016年2月25日拖欠的租金,故圣天翼公司自2016年2月25日至2019年2月28日下欠順發(fā)公司租金4820000元的事實(shí),本院予以確認(rèn)。根據(jù)《房屋租賃合同》約定,圣天翼公司逾期交付租金達(dá)三個(gè)月,順發(fā)公司即有權(quán)解除合同,其主張解除合同的民事起訴狀于2019年4月25日送達(dá)圣天翼公司,合同應(yīng)自當(dāng)日予以解除。合同解除后,圣天翼公司應(yīng)騰退涉案房屋并支付拖欠租金(截止2019年4月25日為5058630元)及占有使用費(fèi)(自2019年4月26日至實(shí)際騰退之日止,按照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。故順發(fā)公司主張解除合同并由圣天翼公司支付租金、騰退房屋并支付占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,具有事實(shí)和法律依據(jù),本院予以支持。
據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十九條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定,判決如下:
一、確認(rèn)第三人湖北晴川輪船有限公司與被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司于2013年5月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月25日解除;
二、被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司支付2016年2月25日至2019年4月25日的租金5058630元;
三、被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退坐落于武漢市江漢區(qū)新華路248號(hào)(新3**號(hào))登月大廈房屋(面積6979.88平方米),并向原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司支付房屋占有使用費(fèi)(自2019年4月26日至實(shí)際騰退之日止,按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件受理費(fèi)23605元,由被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司負(fù)擔(dān)(此款原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司已預(yù)付本院,被告深圳圣天翼企業(yè)顧問有限公司應(yīng)隨同上述判決款項(xiàng)一并支付原告海南順發(fā)船務(wù)有限公司)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。
審判員 袁毅然
書記員: 柯鍇
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