上訴人（原審原告）：海南?？匦☆~貸款有限公司，住所地海南省洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吉浦路凱豐城市廣場1#綜合樓西單元6樓603。
法定代表人：顧剛，該公司董事長。
委托訴訟代理人：曾凡光，海南海新律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：柳青陽，海南海新律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：余坤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市沙市區(qū)。
委托訴訟代理人：胡明，湖北楚都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：曾某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。

上訴人海南?？匦☆~貸款有限公司因與被上訴人余坤、被上訴人曾某執(zhí)行異議之訴一案，不服荊州市沙市區(qū)人民法院（2015）鄂沙市民初字第02156號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人海南?？匦☆~貸款有限公司的委托訴訟代理人曾凡光,被上訴人余坤的委托訴訟代理人胡明到庭參加訴訟。被上訴人曾某經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
海南?？匦☆~貸款有限公司上訴請求：撤銷原判，改判停止對位于海南省××香水××Ｅ1型低層住宅E1—82（幢）1—2層E1—82房屋的執(zhí)行，本案一、二審訴訟費由被上訴人負擔(dān)。事實及理由：1、一審判決認為上訴人與被上訴人曾某之間并非房屋買賣關(guān)系而是委托關(guān)系沒有事實依據(jù)?！斗课莸謧贤返诎藯l約定的“出賣人須將上述房屋交付給買受人指定的第三人”體現(xiàn)的是出賣人有權(quán)自主處分抵債房屋，而出賣人則必須按照買受人的意見協(xié)助辦理過戶手續(xù)的意思，而不應(yīng)被理解為買受人只是受托處置涉案房產(chǎn)。曾某在《申請書》中關(guān)于“在該房屋最終處置變現(xiàn)款項歸還貴司本金及利息后，若有余款應(yīng)退還給本人”的表述是其單方意思表示，與《房屋抵債合同》約定的以房抵債內(nèi)容不一致，不能被理解為上訴人僅僅代為處置涉案房屋；2、上訴人請求海南仲裁委員會裁決曾某償還400萬元借款本息的行為不代表上訴人放棄了對涉案房屋享有的權(quán)利，上訴人申請仲裁的目的是依法確定曾某所欠上訴人款項的具體數(shù)額，以便確定以房抵債的具體數(shù)額；3、一審判決認定《房屋抵債合同》所約定的購房金額與市場價格相差甚遠沒有事實依據(jù)，該合同不存在侵害其他債權(quán)人利益的情形，一審判決不確認該合同的效力沒有事實和法律依據(jù)；4、一審判決對上訴人主張的關(guān)于非基于上訴人的原因?qū)е挛茨茉诓粍赢a(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移這一事實未予認定是錯誤的，實際是曾某不配合上訴人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，導(dǎo)致涉案房屋未能過戶至上訴人名下。
余坤辯稱：1、上訴人與曾某之間沒有建立真實的房屋買賣關(guān)系，《房屋抵債合同》只是約定曾某委托上訴人處置爭議房產(chǎn)；2、上訴人先后兩次申請仲裁向曾某主張債權(quán)，其行為清楚的表明其與曾某之間沒有建立以房抵債的買賣合同關(guān)系；3、《房屋抵債合同》約定的房屋抵償價款嚴重偏離房屋實際價值，該合同內(nèi)容損害了曾某其他債權(quán)人的利益，該合同無效；4、上訴人在簽訂《房屋抵債合同》后，沒有證據(jù)證明其向曾某主張過辦理爭議房產(chǎn)的過戶登記，相關(guān)證據(jù)證明其一直在主張債權(quán)沒有主張過物權(quán)。
海南海控小額貸款有限公司向一審法院起訴請求：1、確認位于海南省××香水××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號）房屋的房屋所有權(quán)（期待權(quán)）歸屬原告；2、法院停止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行；3、訴訟費由二被告承擔(dān)。
一審認定，2013年6月12日，被告曾某向海南香水灣海濱假日酒店有限公司購買了位于海南省×××香水××區(qū)香水××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號）房屋，面積237.12平方米。2013年7月15日，被告曾某向海南香水灣海濱假日酒店有限公司支付購房款1280萬元。原告?？毓九c被告曾某于2014年7月10日簽訂?？匦≠J（2014）借字第040號《借款合同》，合同約定原告向被告曾某出借人民幣400萬元，借款期限12個月，2014年10月22日原告向被告曾某支付借款400萬元。2014年12月11日，原告又與被告曾某簽訂?？匦≠J（2014）房抵字第040號《房屋抵債合同》，該合同涉案條款約定：1、被告曾某作為出賣人欠原告借款400萬元，以位于陵水縣光坡鎮(zhèn)××××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號），建筑面積237.12㎡抵償；2、房屋抵償價格為400萬元，并由被告曾某承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的契稅和房屋過戶費用；3、?？匦≠J（2014）借字第040號《借款合同》約定的借款期限屆滿后10日內(nèi)即視為原告作為買受人已向被告曾某付款；4、借款期限屆滿后10日內(nèi)被告曾某應(yīng)當(dāng)向原告交付房屋；5、違約責(zé)任，本合同簽訂后，被告曾某作為出賣人承諾在海控小貸（2014）借字第040號《借款合同》約定的借款期間屆滿后10日內(nèi)辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)過戶到買受人指定的第三人名下，出賣人逾期未辦理產(chǎn)權(quán)過戶至買受人指定的第三人名下，每延期一日，按本合同約定的購買房屋價款的日萬分之五向買受人支付違約金。2015年2月9日，被告曾某向原告?？毓境鼍摺渡暾垥罚d明的主要內(nèi)容為“因本人生意出現(xiàn)困難，無力償還借款和利息，現(xiàn)申請履行雙方簽訂的《房屋抵債合同》；本人完全同意以該合同約定的房屋交由?？毓净蚝？毓局付ǖ牡谌饺珯?quán)處置，用以歸還所欠借款及本金，在該房屋最終的處置變現(xiàn)款項全額歸還海控公司的本金及利息后，若有余款應(yīng)退還給我?！?。同月27日，原告與被告曾某辦理《抵債房產(chǎn)交接書》，被告曾某將上述不動產(chǎn)的鑰匙、《商品房買賣合同》原件、購房發(fā)票原件交付原告?？毓尽１桓嬗嗬ぷ鳛樯暾垐?zhí)行人于2015年3月3日向荊州市沙市區(qū)人民法院提出申請，對被執(zhí)行人曾某強制執(zhí)行（2014）鄂江陵證字第743號公證書所載明的債權(quán)，執(zhí)行請求事項為：1、被告曾某立即償付被告余坤本金1000萬元，利息33萬元，違約金17萬元及為執(zhí)行所支付的各項費用；2、從2015年3月2日起至第一項請求履行完畢之日止，被告曾某按本金1050元支付遲延履行金；3、由被告曾某承擔(dān)執(zhí)行費用。2015年3月19日，荊州市沙市區(qū)人民法院根據(jù)〔2015〕鄂沙市執(zhí)字第00102號民事裁定在海南省陵水縣房地產(chǎn)管理局對被告曾某所有的位于海南省×××香水××區(qū)香水××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號）房屋（面積237.12平方米）進行了所有權(quán)查封措施。原告?？毓居?015年7月3日，向荊州市沙市區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議，認為法院所查封的不動產(chǎn)所有權(quán)已由被告曾某轉(zhuǎn)移至原告。荊州市沙市區(qū)人民法院在召集各方當(dāng)事人聽證后做出〔2015〕鄂沙市執(zhí)異字第00004號執(zhí)行裁定駁回了原告的執(zhí)行異議。被告余坤在訴訟期間申請本院對原告海控公司與曾某之間的兩次仲裁情況以及海南省×××香水××區(qū)香水××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號）房屋目前的產(chǎn)權(quán)登記、現(xiàn)狀、價款等事宜進行調(diào)查。本院根據(jù)其申請，在陵水黎族自治縣房產(chǎn)管理局獲悉2013年陵水縣商品房銷售均價為20709元，同比下降6.9%；2014年陵水縣商品房銷售均價為19220元，同比下降7.2%；2015年陵水縣商品房銷售均價為17467元，同比下降9.11%。還查知，海南省陵水縣香水灣A區(qū)香水灣1號項目的開發(fā)商已于2013年辦理了部分房屋所有權(quán)初始登記，該項目的部分業(yè)主已于2014年辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2015年5月20日，原告海控公司向海南仲裁委員會申請與曾某、湖北星宇服裝有限責(zé)任公司、曾士祥之間的借款合同糾紛予以仲裁，仲裁請求：1、請求曾某償還?？毓窘杩畋窘?00萬元及拖欠利息；2、請求曾士祥對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。其仲裁申請書中載明，曾某與原告之間的借貸關(guān)系是?？匦≠J（2014）借字第040號《借款合同》所形成。同時，原告海控公司還向海南仲裁委員會申請查封被告曾某所有的位于海南省×××香水××區(qū)香水××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號）房屋（面積237.12平方米）。次日，海南仲裁委員會根據(jù)原告提交的財產(chǎn)保全申請，提請?？诤Ｊ路ㄔ阂婪ㄞk理。5月26日，?？诤Ｊ路ㄔ阂裕?015）瓊海法仲保字第20號民事裁定書，準予原告提出的財產(chǎn)保全請求并予以執(zhí)行。2015年12月7日，海南仲裁委員會開庭審理本案，根據(jù)庭審記錄，原告?？毓镜奈写砣嗽补庠谕徶嘘愂霰桓嬖澄辞鍍敱窘?00萬元，僅償還利息325333.67元。同月17日，海南仲裁委員會做出（2015）海仲字第446號裁決書，裁決被告曾某應(yīng)清償原告?？毓窘杩?00萬元及利息等。2016年1月15日，原告?？毓鞠蚝？诤Ｊ路ㄔ荷暾垐?zhí)行（2015）海仲字第446號裁決書。上述事實有原告?？毓?、被告余坤及本院根據(jù)被告余坤申請調(diào)取的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述載卷作證。
一審認為，原告?？毓镜膱?zhí)行異議不能成立，理由如下：首先，原告海控公司與被告曾某之間的并非房屋買賣關(guān)系。原告海控公司認為其與被告曾某之間形成400萬元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在前，被告曾某無力清償債務(wù)，用其位于海南省×××香水××區(qū)香水××Ｅ1型低層住宅E1-82棟（幢）1-2層E1-82（房號）房屋（面積237.12平方米）抵償債務(wù)在后，且被告曾某也將房屋交付原告占有，原告對享有該房屋所有權(quán)的期待權(quán)。被告余坤認為，原告所稱的所有權(quán)期待權(quán)只是一般債權(quán)，該權(quán)利不是物權(quán)，不足以排除人民法院對該房屋的執(zhí)行。本院認為，原告與被告曾某簽訂《借款合同》后，原告依照約定向被告出借資金，雙方形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其后，雙方又簽訂《房屋抵債合同》，合同中特別條款約定“出賣人須將房屋交付給買受人指定的第三人”，被告曾某在“申請書”中也書寫有“本人同意以該合同約定的房屋交由貴司或貴司指定的第三方全權(quán)處置，用以歸還所欠貴司的借款本金及利息，在該房屋最終處置變現(xiàn)款額歸還貴司本金及利息后，若有余款應(yīng)退還給本人”的內(nèi)容。由上述內(nèi)容可以看出，被告曾某只是將房屋交付給原告海控公司代為處置，雙方形成的是委托關(guān)系。同時，原告?？毓具€向海南仲裁委申請對被告曾某所欠400萬元的債權(quán)予以仲裁，其在2015年12月7日的庭審中明確表示，該債務(wù)被告曾某未予清償，海南仲裁委員會根據(jù)原告提交的證據(jù)及陳述，做出了裁決，認為被告曾某應(yīng)清償所欠原告海控公司的400萬元債務(wù)，原告?？毓靖鶕?jù)生效的裁決又申請?？诤Ｊ路ㄔ簭娭茍?zhí)行，表明其亦認為被告曾某未清償該債務(wù)。如原告用對被告曾某享有的400萬元債權(quán)購買了本案訴爭房屋，則債權(quán)已經(jīng)消滅，原告既然選擇了向約定的仲裁機構(gòu)主張債權(quán)，即說明原告對被告曾某享有的是債權(quán)，本案訴爭房屋只是可被執(zhí)行財產(chǎn)。其次，原告與被告曾某之間簽訂的《房屋抵債協(xié)議》所約定的購房金額與市場價格相差甚遠，根據(jù)本院在陵水縣房產(chǎn)局了解的情況來看，陵水縣自2013年來房地產(chǎn)價格有所下降，但原告當(dāng)時以1280萬元所購得的房屋即使價格回落，也并非僅能以400萬元本金及利息（2014年10月22日至12月11日計息期間）就能成交，該合同的約定已經(jīng)嚴重侵害了其他債權(quán)人的利益，本院對該合同的效力不予采納。另，原告所稱基于非當(dāng)事人的原因，原告未能在不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而本院核實的結(jié)果是，自2013年起本案訴爭的不動產(chǎn)開發(fā)項目就已經(jīng)辦理了初始登記，且自2014年起就陸續(xù)有業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告的該理由亦不能排除人民法院對涉案不動產(chǎn)的執(zhí)行。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》三百一十二條第一款第㈡項，判決：駁回原告海南?？匦☆~貸款有限公司的訴訟請求。案件受理費10914元，由原告海南?？匦☆~貸款有限公司負擔(dān)。
雙方當(dāng)事人在二審期間均未向本院提交證據(jù)。
一審認定的事實與二審查明的一致，本院予以確認。
關(guān)于上訴人與被上訴人曾某之間法律關(guān)系的定性。本院認為，判斷某個行為的法律關(guān)系的性質(zhì)，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀與名稱，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實意思表示和合同的實質(zhì)內(nèi)容來判定。本案中，雖然上訴人與被上訴人曾某在簽訂的《房屋抵債合同》約定了抵債房屋的基本狀況、抵債價格、購房款付款方式及付款時間、房屋交付時間及交付方式、逾期未辦理房屋過戶手續(xù)的違約責(zé)任等，雙方并在落款處分別作為“買受人”、“出賣人”簽字蓋章，形式上具備了房屋買賣合同的必要條款，但認定雙方之間的法律關(guān)系還是要通過探究雙方簽訂該合同的本意，究竟是為借款合同提供擔(dān)保還是為了通過支付對價獲得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)，才能做出準確的判斷。首先，嚴格意義上的以房抵債合同是指在債務(wù)履行期限屆滿后債務(wù)人無力清償債務(wù)時，與債權(quán)人雙方協(xié)商通過將債務(wù)人所有的商品房出售給債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。涉案《房屋抵債合同》簽訂于2014年12月11日，此時雙方之間的借款實際借期只經(jīng)過了一個月有余，依據(jù)海南仲裁委員會作出的裁決書認定的事實，曾某此時按約支付了利息，并不存在無力清償債務(wù)要以房抵債的情形，雙方在借期之初簽訂《房屋抵債合同》的目的只能是為借款合同提供擔(dān)保；其次，雙方在合同中約定購房款的付款時間、房屋交付時間均在借款期限屆滿后10日內(nèi)，即雙方要待合同簽訂之日起經(jīng)過七個月的時間方能履行合同，這不符合一般的房屋交易習(xí)慣，且上訴人在二審?fù)彆r陳述在借期之初簽訂《房屋抵債合同》原因在于“借款逾期不還，房屋就轉(zhuǎn)化為還款”，由此可知，雙方在簽訂《房屋抵債合同》時并無真正轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思，而為借款合同設(shè)定擔(dān)保才是雙方真實的效果意思，故雙方并無真實房屋買賣意思表示，而是利用房屋買賣合同作為借款合同的擔(dān)保。因此，雙方之間真實的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)該認定為借款合同關(guān)系，而非房屋買賣關(guān)系。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同系排除人民法院對該項不動產(chǎn)的執(zhí)行的要件之一?，F(xiàn)本案中雙方所簽《房屋抵債合同》并無買賣房屋合同之本意，而是為借款合同提供擔(dān)保，上訴人與被上訴人之間未建立房屋買賣合同關(guān)系，上訴人不能依據(jù)《房屋抵債合同》排除對涉案房屋的執(zhí)行。綜上，上訴人上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回，一審雖認定法律關(guān)系有誤，但實體處理正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10914元由上訴人海南?？匦☆~貸款有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　杜堅松 審判員　　葛筱立 審判員　　曾凡玉

書記員：黃芳