原告:海倫市谷家店制磚有限責(zé)任公司，住所地：黑龍江省綏化市海倫市。法定代表人：田志國，職務(wù)經(jīng)理。委托訴訟代理人：田云鵬，男，職務(wù)該公司副經(jīng)理。被告：黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:黑龍江省海倫市。法定代表人：馬鴻運(yùn)，職務(wù)經(jīng)理。

原告海倫市谷家店制磚有限責(zé)任公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即給付紅磚款264189.00元；2.訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：自2013年5月始，被告因開發(fā)建設(shè)牛津花園項(xiàng)目所需多次在原告處購買紅磚，至2013年年末，經(jīng)雙方結(jié)算，被告共欠原告紅磚款264189.00元。因被告無款給付，2016年8月18日，雙方達(dá)成合意，將被告拖欠原告的紅磚款轉(zhuǎn)化為原告購買被告房屋的購房款，被告為原告出具購房收據(jù)一份。2016年8月25日，原、被告簽訂《協(xié)議書》一份，約定：被告以其開發(fā)建設(shè)的海倫市（面積68.09平方米、每平方米價(jià)格為3880.00元）抵頂所欠原告紅磚款，以實(shí)際測繪面積為準(zhǔn)，多不退少不補(bǔ)。同時(shí)約定：原告在收到此購房收據(jù)后，被告將所欠紅磚款票據(jù)收回，并口頭約定被告于2016年年末將抵頂房屋交付給原告?，F(xiàn)被告抵頂給原告的房屋所在的小區(qū)因至今未動工建設(shè)，且未取得《商品房預(yù)售許可證》，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》系無效合同。訴訟過程中，經(jīng)釋明，原告變更訴訟請求為：1.確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.被告立即返還購房款264189.00元及自2016年8月18日始按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率即年利率4.75%上浮50%賠償逾期付款損失至此款返還完畢時(shí)止；3.訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未作答辯。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：自2013年5月始，被告因開發(fā)建設(shè)牛津花園項(xiàng)目所需多次在原告處購買紅磚，至2013年年末，經(jīng)雙方結(jié)算，被告共欠原告紅磚款264189.00元。因被告無款給付，2016年8月18日，雙方達(dá)成合意，將被告拖欠原告的紅磚款轉(zhuǎn)化為原告購買被告房屋的購房款，被告為原告出具購房收據(jù)一份。2016年8月25日，原、被告簽訂《協(xié)議書》一份，約定：被告以其開發(fā)建設(shè)的海倫市小區(qū)（面積68.09平方米、每平方米價(jià)格為3880.00元）抵頂所欠原告紅磚款，以實(shí)際測繪面積為準(zhǔn)，多不退少不補(bǔ)。同時(shí)約定：原告在收到此購房收據(jù)后，被告將所欠紅磚款票據(jù)收回，并口頭約定被告于2016年年末將抵頂房屋交付給原告。因被告抵頂給原告的房屋所在的小區(qū)至今未動工建設(shè)，且未取得《商品房預(yù)售許可證》，故該《房屋買賣合同》因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效；被告應(yīng)承擔(dān)返還購房款及賠償損失的法律責(zé)任。為證明以上事實(shí)，原告向本院舉示了證據(jù)即購房收據(jù)、《協(xié)議書》、《商品房預(yù)售許可證》各一份，被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未到庭進(jìn)行質(zhì)證，但以上證據(jù)內(nèi)容具有真實(shí)性，形式具有合法性，并與待證事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性，且原告當(dāng)庭陳述與原告舉示的證據(jù)間可形成完整的證據(jù)鏈條，本院予以采信。
原告海倫市谷家店制磚有限責(zé)任公司與被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年7月25日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告海倫市谷家店制磚有限責(zé)任公司的委托訴訟代理人田云鵬到庭參加訴訟，被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告之間形成的《紅磚買賣合同》合法有效。本案爭議的《房屋買賣合同》形成前，原告與被告間確存在紅磚買賣合同關(guān)系。后經(jīng)原被告協(xié)商，將原有的紅磚買賣合同法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同法律關(guān)系。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成，民事交易活動中，當(dāng)事人的意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案，原被告雙方建立的房屋買賣合同關(guān)系，通過將紅磚款轉(zhuǎn)化為購房款，是實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故應(yīng)認(rèn)定雙方形成的《房屋買賣合同》無效。在原被告簽訂該《房屋買賣合同》的過程中，原告作為一般合同主體并不知道抵頂房屋所在的小區(qū)未取得《商品房預(yù)售許可證》及未動工的事實(shí)，其不存在過錯(cuò)。根據(jù)合同履行情況，按照公平原則、誠實(shí)信用原則，被告應(yīng)承擔(dān)返還原告購房款及按《紅磚買賣合同》賠償逾期付款損失的法律責(zé)任。故原告要求確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效及要求被告返還購房款264189.00元及自2016年8月18日始按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率即年利率4.75%上浮50%賠償逾期付款損失至此款返還完畢時(shí)止的訴請，訴訟有理，應(yīng)予支持。綜上所述，原告訴請，證據(jù)充分。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條五項(xiàng)、第五十六條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條、并參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條第四款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、原告海倫市谷家店制磚有限責(zé)任公司與被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后立即返還原告海倫市谷家店制磚有限責(zé)任公司購房款264189.00元及自2016年8月18日始按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率即年利率4.75%上浮50%賠償逾期付款損失至此款返還完畢時(shí)止。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5804.00元，減半收取計(jì)2902.00元，由被告黑龍江省寶利金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

審判員　　韓激光

書記員：于馥欣