原告：浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰荆∷卣憬?。
　　法定代表人：沈萬中，董事長。
　　委托訴訟代理人：李云，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：倪勝偉，上海市錦天城律師事務所律師
　　被告：上海金土木置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：夏雙，經理。
　　委托訴訟代理人：王悅。
　　委托訴訟代理人：徐向東。
　　原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰?以下簡稱海鹽公司)與被告上海金土木置業(yè)有限公司(以下簡稱金土木公司)商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告海鹽公司的委托訴訟代理人李云、被告金土木公司的委托訴訟代理人王悅、徐向東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告海鹽公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即協(xié)助原告將位于上海市嘉定區(qū)勝辛南路和盈商務廣場(馬陸星級賓館地塊商業(yè)辦公項目2#-5#房)1968號2幢1層101室房屋產權過戶至原告名下；2.被告向原告支付逾期辦理上述房屋產權過戶手續(xù)的違約金(以已付房價款11,700,000元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準即[4.75%×(1＋50%)÷360]及實際逾期天數(shù)，自2018年3月30日起計算至原告實際取得上述房屋的不動產權證之日止。事實與理由：2017年5月26日，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買上海市嘉定區(qū)勝辛南路和盈商務廣場(馬陸星級賓館地塊商業(yè)辦公項目2#-5#房)1968號2幢1層101室房屋(以下簡稱涉案房屋)，總房價款11,700,000元。合同簽訂后，原告依約向被告支付了全部購房款，被告于2017年6月30日向原告交付了涉案房屋。根據合同第十四條約定，在被告辦理了涉案房屋的初始登記手續(xù)、取得了大產證后30日內，雙方須簽署用于辦理房屋過戶手續(xù)即小產證所必備的《房屋交接書》；此后，雙方須于簽署《房屋交接書》之日起180日內完成涉案房屋的過戶手續(xù)并使原告取得小產證。然時至今日，涉案房屋仍因被告原因未能完成合同約定的初始登記、產權過戶，原告至今未取得涉案房屋的小產權證。原告認為，被告之行為已構成違約，為維護自身合法權益，遂訴至法院，要求判如所請。
　　被告金土木公司辯稱，被告開發(fā)建設的和盈商務廣場項目位于崇文路南側，勝辛南路的北側，項目分為南北兩區(qū)，屬商辦、類住宅項目。在項目開發(fā)期，因為受到規(guī)劃道路即崇文路尚未建成的影響，只能申請臨時門牌，公安機關于2012年11月27日為和盈商務廣場項目編訂了勝辛南路XXX號(臨時)門牌。2013年4月24日，被告按照此門牌號對南區(qū)項目進行了面積預測、預售許可證辦理及預售合同簽訂等相關手續(xù)。項目竣工驗收后，需要辦理大產證，但交易中心告知被告，按照相關規(guī)定，不能用臨時號牌辦理產證。后來，公安部門最終擬定崇文路為正式門牌，并就此出具了相關證明，被告可以就此門牌辦理大產證。就項目北區(qū)，金土木公司已順利辦理出了大產證，小業(yè)主也相應取得小產證。但本案中的涉案房屋位于項目南區(qū)，被告同原告簽訂的《上海市商品房預售合同》中載明的房屋門牌系勝辛南路XXX號，與最終確定的崇文路正式門牌不一致，故金土木公司無法就涉案房屋所在的南區(qū)項目辦出大產證。在這種情況下，通常需要原、被告撤銷已網簽的合同，變更勝辛南路XXX號門牌為崇文路，重新網簽。然因涉案項目屬類住宅項目，2017年起，上海市開展類住宅項目的清理整頓工作，本案中，若撤銷原、被告已網簽的合同，則雙方無法再行重新網簽。金土木公司就大產證無法辦出并無過錯，不應承擔違約責任。
　　經審理查明，2017年5月26日，海鹽公司(買方、乙方)與金土木公司(賣方、甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買涉案房屋，政府批準的規(guī)劃用途為辦公，總房價款11,700,000元。合同第十條約定，該房屋的交付必須符合下列第叁種方案所列條件：……叁、項目完成竣工備案，甲方對該房屋設定的抵押已撤銷。第十一條約定，甲方定于2017年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應在交付之日前7天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應在收到該通知之日起7天內，會同甲方對該房屋進行驗收交接。房屋交付的標志為甲方移交鑰匙給乙方。第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產初始登記手續(xù)、取得了房地產權證(大產證)后30天內，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起180天內，由雙方依法向嘉定區(qū)房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產權證(小產證)。合同補充條款一第十七條第(四)項約定：買賣雙方一致同意：《商品房預售合同》及本補充協(xié)議，以及相關法律法規(guī)規(guī)定的按日計算之違約金、賠償金等的單項總額以不超過房價款總額的2%為限。合同另對其他事項作了約定。
　　2017年6月23日，雙方簽訂《商品房預售合同》補充協(xié)議，約定海鹽公司自預售合同網上簽訂之日，支付全部房價款的50%，金額5,850,000元；在2017年6月23日或之前，支付全部房價款的50%，金額5,850,000元。嗣后，海鹽公司分別于2017年4月28日、2017年5月26日、2017年6月23日向金土木公司支付了購房款500,000元、5,350,000元、5,850,000元，合計11,700,000元。2017年6月30日，金土木公司向海鹽公司交付了涉案房屋。至今，金土木公司尚未取得涉案房屋的大產證，海鹽公司亦未取得涉案房屋的小產證，雙方涉訴。
　　另查明：
　　1.2012年11月27日，上海市公安局嘉定分局馬陸派出所出具《證明》：“金土木公司申請的馬陸星級賓館地塊項目編訂的門牌號碼為勝辛南路XXX號(臨時)。”
　　2.2014年12月4日，金土木公司就馬陸星級賓館地塊商業(yè)辦公項目2#-5#房，即辦公區(qū)南區(qū)項目取得預售許可證。
　　3.2015年3月16日，上海市公安局嘉定分局馬陸派出所再出具《證明》：“上海金土木置業(yè)有限公司位于崇文路南側、勝辛南路北側、寶安公路東側、崇福路(規(guī)劃中)西側的和盈商務廣場門牌號碼(臨時)編訂如下：辦公區(qū)南區(qū)：崇文路XXX弄XXX-XXX號其中：辦公--1-5號；地下車--6號；輔助房—7號。辦公區(qū)北區(qū)：一層商業(yè)及辦公—崇文路XXX弄XXX-XXX號(單號)，17號；2號、4號、8-16號(雙號)；崇文路XXX弄XXX-XXX號；大樓主體—崇文路XXX號；地下車庫—崇文路XXX號；沿街商業(yè)—崇文路XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號(單號)、1859號、1863號、1867號、1871號、1879-1893號(單號)。以上均為臨時門牌?！?br/>　　4.2015年4月17日，金土木公司就辦公區(qū)北區(qū)項目取得預售許可證。
　　5.2017年5月17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會發(fā)布了《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對本市商業(yè)辦公項目開展清理核查及整頓工作。
　　6.2018年1月25日，上海市公安局嘉定分局出具《證明》：“因上海金土木置業(yè)有限公司在項目開發(fā)期間，受規(guī)劃道路崇文路未建成影響，只能申請臨時門弄牌。公安機關已按照《上海市門弄號管理辦法》之規(guī)定，為和盈商務廣場項目編訂了嘉定區(qū)崇文路XXX弄XXX-XXX號(臨)、崇文路XXX弄XXX-XXX號(臨)、崇文路XXX弄XXX-XXX號(臨)、崇文路XXX-XXX號(臨)。后期，待崇文路全線貫通并經過審核，由區(qū)地名辦命名后，公安嘉定分局人口辦將會把上述臨時門弄號轉編為正式門弄號牌，編號不改變。”
　　嗣后，因和盈商務廣場臨近道路崇文路為臨時路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定區(qū)不動產登記事務中心才受理了金土木公司辦理項目北區(qū)房屋大產證的申請，金土木公司最終于2018年4月13日就北區(qū)項目取得大產證。
　　審理中，承辦人致電上海市嘉定區(qū)房地產交易中心湯姓工作人員詢問涉案房屋所在的項目南區(qū)的大產證辦理事宜，其稱金土木公司已同小業(yè)主就涉案房屋辦理網簽，但網簽合同中的涉案房屋的門牌號(勝辛南路XXX號)與實際門牌號(崇文路)不一致，因此無法為其辦理房地產初始登記(大產證)。其稱，通常情況下，門牌號變動的，可以撤銷原來的網簽合同，按照實際門牌號重新網簽，但因上海市開展類住宅整頓，類住宅房屋網簽合同的撤銷需要開發(fā)商按類住宅整頓的相關要求整頓后再行申請撤銷，具體關于類住宅網簽合同的撤銷事宜，其建議承辦人詢問市場科。隨即，承辦人致電市場科胡姓工作人員，其稱涉案房屋確屬類住宅整頓范圍之內，業(yè)主及開發(fā)商共同同意后可撤銷網簽合同，但一經撤銷無法再行辦理網簽。
　　本院認為，商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會出售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。據此，房地產開發(fā)企業(yè)不僅負有將所出售房屋實際交付買受人使用的義務，同時也負有轉移標的物所有權于買受人的義務。房屋權屬登記的通常做法，是開發(fā)商向相關部門提交必要的手續(xù)，完成房屋權屬的初始登記(即取得大產證)后，再告知買受人情況，由買受人向房管部門提出申請，經審查后，房管部門向買受人頒發(fā)權屬證書(小產證)。因此，就項目整體取得大產權雖是開發(fā)商的權利，但也是小業(yè)主后續(xù)取得小產權的前提條件。經查明，目前金土木公司不符合登記機構為其辦理初始登記的條件，即其尚不能就涉案項目辦出大產證，亦無法協(xié)助海鹽公司取得涉案房屋的小產證。故對海鹽公司要求金土木公司協(xié)助辦理涉案房屋產權過戶手續(xù)之訴請，本院暫無法支持。金土木公司至今未取得涉案項目大產證，是海鹽公司未取得涉案房屋小產證的直接原因。根據合同相對性，不管是因金土木公司的原因還是第三人的原因導致金土木公司無法辦理出大產證，金土木公司均應向海鹽公司承擔因此造成海鹽公司小產證逾期辦理的違約責任。本案中，《上海市商品房預售合同》第十四條的內容即為辦理小產證的流程及相應的履行期限，對于合同有約定的，應當從其約定。因合同中未對大產證辦理的具體日期進行約定，但海鹽公司在簽訂合同時并未就此提出異議，應當視為海鹽公司同意金土木公司在合理期限內辦理大產證。至于合理期限如何確定的問題，結合本市對商業(yè)辦公項目開展清理核查及整頓工作以及公安機關對涉案項目正式門牌號的確定時間等實際情況，本院認為，金土木公司取得大產證的合理時間為2018年1月15日前。按照金土木公司與海鹽公司簽訂的《上海市商品房預售合同》的約定，金土木公司本應最晚于2018年8月13日前協(xié)助海鹽公司辦理涉案房屋的產權過戶手續(xù)，其至今未能協(xié)助海鹽公司辦理產權過戶手續(xù)，理應承擔違約責任。關于該違約金的計算標準，雙方在合同中并未對此明確約定，根據相關司法解釋，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。但雙方在合同補充條款中已明確約定，《商品房預售合同》及本補充協(xié)議，以及相關法律法規(guī)規(guī)定的按日計算之違約金、賠償金等的單項總額以不超過房價款總額的2%為限。海鹽公司主張的違約金標準有悖于合同約定，對其主張的違約金標準，本院不予采納。結合雙方合同約定，本院酌情確定金土木公司向海鹽公司支付逾期辦證違約金234,000元(相當于總房價款的2%)。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海金土木置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告浙江海鹽力源環(huán)保科技股份有限公司逾期辦證違約金人民幣234,000元；
　　二、原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰镜钠渌V訟請求，不予支持。
　　負有給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費14,345元，減半收取7,172.5元，財產保全費5,000元，合計訴訟費12,172.5元，由原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰矩摀?,494.5元，由被告上海金土木置業(yè)有限公司負擔2,678元(被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：秦??忠

書記員：吳嘉蕓