洪某
楊杰
宋文權(quán)（湖北法之星律師事務(wù)所）
荊門(mén)雨某肉禽有限公司
李萬(wàn)海（湖北邦倫律師事務(wù)所）
王某某
羅永紅（湖北新天律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）洪某。
委托代理人楊杰，系上訴人洪某丈夫，特別授權(quán)代理。
委托代理人宋文權(quán)，湖北法之星律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）荊門(mén)雨某肉禽有限公司，住所地荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道29號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼70692698-0。
法定代表人羅祥生，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李萬(wàn)海，湖北邦倫律師事務(wù)所律師，系一般代理。
被上訴人（原審被告）王某某。
委托代理人羅永紅，湖北新天律師事務(wù)所律師，系一般代理。
上訴人洪某、上訴人荊門(mén)雨某肉禽有限公司（以下簡(jiǎn)稱為雨某公司）因與被上訴人王某某確認(rèn)合同無(wú)效及租賃合同糾紛一案，不服湖北省荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00280號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年3月17日、2014年5月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人洪某的委托代理人楊杰、宋文權(quán)，上訴人雨某公司的委托代理人李萬(wàn)海，被上訴人王某某的委托代理人羅永紅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋涉及三個(gè)合同:1、簽訂時(shí)間打印為“2001年5月11日”的荊門(mén)市禽蛋公司分別與尹忠、王某某、劉革珍簽訂的《合同書(shū)》，該合同書(shū)在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；2、2002年雨某公司與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》；3、2007年雨某公司與尹忠簽訂的《協(xié)議書(shū)》。從《協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議書(shū)以《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在，該《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的從合同。
本案中，各方當(dāng)事人均認(rèn)可雨某公司先與尹忠簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，后為辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，時(shí)任雨某公司的法定代表人李德華與尹忠、王某某、劉革珍分別簽訂《合同書(shū)》，蓋有荊門(mén)市禽蛋公司公章。結(jié)合《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》先簽訂的事實(shí)，本案《合同書(shū)》應(yīng)為雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。
本案因承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)爭(zhēng)議引發(fā)訴訟，審理本案糾紛，首先應(yīng)解決《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》是否有效的問(wèn)題，合同效力問(wèn)題屬于人民法院主動(dòng)審查的范圍。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:一、雨某公司于2002年與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》是否有效，打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》是否有效；二、雨某公司是否應(yīng)賠償洪某損失172444元。
一、關(guān)于雨某公司于2002年與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，以及打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》是否有效的問(wèn)題。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。國(guó)務(wù)院1991年頒布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條 ?規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估:（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；（三）與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開(kāi)辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（五）依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。”該規(guī)定系防止國(guó)有資產(chǎn)流失的強(qiáng)制性規(guī)定，并因涉及社會(huì)公共利益，應(yīng)屬效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反上述規(guī)定未履行法定前置程序，擅自簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)導(dǎo)致合同無(wú)效。本案中，涉案房屋系國(guó)有資產(chǎn)，且雨某公司出賣前并未依法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，違反了行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定。從交易過(guò)程看，雨某公司及尹忠存在以下行為:1、2002年雨某公司明知涉案11間房屋原房屋所有權(quán)證建筑面積為270.19平方米，卻以218.5平方米的面積進(jìn)行交易，出賣房屋。2、2007年雨某公司明知涉案11間房屋所有權(quán)證建筑面積已變更為284.87平方米的情況下，仍隱瞞國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，與尹忠簽訂《協(xié)議書(shū)》，未按實(shí)際面積收取房款。3、尹忠在明知或應(yīng)知涉案11間房屋屬于國(guó)有資產(chǎn)，在沒(méi)有履行《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的報(bào)批和評(píng)估手續(xù)的情況下，以與涉案11間房屋原登記建筑面積嚴(yán)重縮減的房屋面積作為買(mǎi)賣房屋面積，按雙方未經(jīng)評(píng)估的約定價(jià)格計(jì)算，少支付房款至少為227436元，不能認(rèn)定為善意受讓人。4、因合同的主要內(nèi)容至少應(yīng)包括合同當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的和數(shù)量，合同當(dāng)事人應(yīng)對(duì)上述主要條款盡到謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。房屋建筑面積屬于合同標(biāo)的的范疇，尹忠應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案11間房屋所有權(quán)證進(jìn)行審查，其未盡到審查義務(wù)。且尹忠在2004年辦理涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)涉案11間房屋的面積變更為284.87平方米應(yīng)當(dāng)知曉，卻故意未補(bǔ)繳房款，亦不能認(rèn)定為善意受讓人。因此，雨某公司與尹忠的上述行為侵犯了國(guó)有企業(yè)的合法利益。
尹忠購(gòu)買(mǎi)雨某公司的涉案11間房屋后，將部分房屋轉(zhuǎn)讓給王某某，應(yīng)視為尹忠與雨某公司的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給王某某。2001年5月11日雨某公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》，本案爭(zhēng)議房屋買(mǎi)賣合同的主體發(fā)生變更，即《合同書(shū)》中買(mǎi)賣雙方為雨某公司與王某某，故《合同書(shū)》亦違反《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條 ?的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。再者，王某某在2004年辦理涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，其母親朱正美作為其代理人經(jīng)辦登記事項(xiàng)，故朱正美知曉涉案11間房屋的面積變更為284.87平方米的事實(shí)，亦應(yīng)視為王某某知曉，故不能視為善意受讓人。雨某公司與王某某的上述行為侵犯了國(guó)有企業(yè)的合法利益。
《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》無(wú)效。因《協(xié)議書(shū)》為《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的從合同，故《協(xié)議書(shū)》亦無(wú)效。對(duì)洪某要求確認(rèn)打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》無(wú)效的上訴請(qǐng)求予以支持。原審判決不支持洪某請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于雨某公司的上訴請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第184條 ?之規(guī)定，在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。因雨某公司系原審被告，在原審訴訟中未提起反訴，其在二審中提出的“確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”系獨(dú)立的反訴請(qǐng)求，故對(duì)雨某公司的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
關(guān)于王某某抗辯稱，在原審法院審理過(guò)程中，洪某特別授權(quán)的訴訟代理人當(dāng)庭撤回了“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴訟請(qǐng)求，故原審法院不應(yīng)對(duì)該訴請(qǐng)進(jìn)行審理的問(wèn)題。經(jīng)查閱原審?fù)徆P錄，并當(dāng)庭詢問(wèn)當(dāng)事人，2013年9月25日原審第一次庭審中，洪某特別授權(quán)的訴訟代理人當(dāng)庭撤回了“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴請(qǐng)。2013年11月12日原審第二次庭審中，洪某以其特別授權(quán)訴訟代理人未經(jīng)其同意為由，要求恢復(fù)“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴請(qǐng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第156條 ?規(guī)定“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理?！焙槟骋蠡謴?fù)其“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴請(qǐng)?jiān)诜ㄍマq論終結(jié)前，故原審法院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)進(jìn)行審理并無(wú)不當(dāng)。
二、關(guān)于雨某公司是否應(yīng)賠償洪某損失172444元的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條 ?規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條 ?規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”洪某訴請(qǐng)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)以《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》有效為前提，現(xiàn)此兩份合同無(wú)效，訴爭(zhēng)房屋不發(fā)生買(mǎi)賣的法律后果，未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故其要求雨某公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求不能成立。其關(guān)于賠償損失數(shù)額過(guò)低的上訴請(qǐng)求亦不能成立，本院不予支持。
綜上，原判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，處理錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第二百三十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?，國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)請(qǐng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下:
撤銷荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00280號(hào)民事判決。
確認(rèn)打印時(shí)間為2001年5月11日荊門(mén)市雨某肉禽有限公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》無(wú)效。
駁回洪某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)9126元，由洪某負(fù)擔(dān)9026元，荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)50元，王某某負(fù)擔(dān)50元；二審案件受理費(fèi)18252元，由洪某負(fù)擔(dān)9076元，荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)9076元，王某某負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋涉及三個(gè)合同:1、簽訂時(shí)間打印為“2001年5月11日”的荊門(mén)市禽蛋公司分別與尹忠、王某某、劉革珍簽訂的《合同書(shū)》，該合同書(shū)在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；2、2002年雨某公司與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》；3、2007年雨某公司與尹忠簽訂的《協(xié)議書(shū)》。從《協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議書(shū)以《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在，該《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的從合同。
本案中，各方當(dāng)事人均認(rèn)可雨某公司先與尹忠簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，后為辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，時(shí)任雨某公司的法定代表人李德華與尹忠、王某某、劉革珍分別簽訂《合同書(shū)》，蓋有荊門(mén)市禽蛋公司公章。結(jié)合《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》先簽訂的事實(shí)，本案《合同書(shū)》應(yīng)為雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。
本案因承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)爭(zhēng)議引發(fā)訴訟，審理本案糾紛，首先應(yīng)解決《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》是否有效的問(wèn)題，合同效力問(wèn)題屬于人民法院主動(dòng)審查的范圍。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:一、雨某公司于2002年與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》是否有效，打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》是否有效；二、雨某公司是否應(yīng)賠償洪某損失172444元。
一、關(guān)于雨某公司于2002年與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，以及打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》是否有效的問(wèn)題。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。國(guó)務(wù)院1991年頒布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條 ?規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估:（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；（三）與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開(kāi)辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（五）依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形?！痹撘?guī)定系防止國(guó)有資產(chǎn)流失的強(qiáng)制性規(guī)定，并因涉及社會(huì)公共利益，應(yīng)屬效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反上述規(guī)定未履行法定前置程序，擅自簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)導(dǎo)致合同無(wú)效。本案中，涉案房屋系國(guó)有資產(chǎn)，且雨某公司出賣前并未依法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，違反了行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定。從交易過(guò)程看，雨某公司及尹忠存在以下行為:1、2002年雨某公司明知涉案11間房屋原房屋所有權(quán)證建筑面積為270.19平方米，卻以218.5平方米的面積進(jìn)行交易，出賣房屋。2、2007年雨某公司明知涉案11間房屋所有權(quán)證建筑面積已變更為284.87平方米的情況下，仍隱瞞國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，與尹忠簽訂《協(xié)議書(shū)》，未按實(shí)際面積收取房款。3、尹忠在明知或應(yīng)知涉案11間房屋屬于國(guó)有資產(chǎn)，在沒(méi)有履行《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的報(bào)批和評(píng)估手續(xù)的情況下，以與涉案11間房屋原登記建筑面積嚴(yán)重縮減的房屋面積作為買(mǎi)賣房屋面積，按雙方未經(jīng)評(píng)估的約定價(jià)格計(jì)算，少支付房款至少為227436元，不能認(rèn)定為善意受讓人。4、因合同的主要內(nèi)容至少應(yīng)包括合同當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的和數(shù)量，合同當(dāng)事人應(yīng)對(duì)上述主要條款盡到謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。房屋建筑面積屬于合同標(biāo)的的范疇，尹忠應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案11間房屋所有權(quán)證進(jìn)行審查，其未盡到審查義務(wù)。且尹忠在2004年辦理涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)涉案11間房屋的面積變更為284.87平方米應(yīng)當(dāng)知曉，卻故意未補(bǔ)繳房款，亦不能認(rèn)定為善意受讓人。因此，雨某公司與尹忠的上述行為侵犯了國(guó)有企業(yè)的合法利益。
尹忠購(gòu)買(mǎi)雨某公司的涉案11間房屋后，將部分房屋轉(zhuǎn)讓給王某某，應(yīng)視為尹忠與雨某公司的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給王某某。2001年5月11日雨某公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》，本案爭(zhēng)議房屋買(mǎi)賣合同的主體發(fā)生變更，即《合同書(shū)》中買(mǎi)賣雙方為雨某公司與王某某，故《合同書(shū)》亦違反《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條 ?的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。再者，王某某在2004年辦理涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，其母親朱正美作為其代理人經(jīng)辦登記事項(xiàng)，故朱正美知曉涉案11間房屋的面積變更為284.87平方米的事實(shí)，亦應(yīng)視為王某某知曉，故不能視為善意受讓人。雨某公司與王某某的上述行為侵犯了國(guó)有企業(yè)的合法利益。
《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》無(wú)效。因《協(xié)議書(shū)》為《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的從合同，故《協(xié)議書(shū)》亦無(wú)效。對(duì)洪某要求確認(rèn)打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》無(wú)效的上訴請(qǐng)求予以支持。原審判決不支持洪某請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于雨某公司的上訴請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第184條 ?之規(guī)定，在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。因雨某公司系原審被告，在原審訴訟中未提起反訴，其在二審中提出的“確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”系獨(dú)立的反訴請(qǐng)求，故對(duì)雨某公司的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
關(guān)于王某某抗辯稱，在原審法院審理過(guò)程中，洪某特別授權(quán)的訴訟代理人當(dāng)庭撤回了“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴訟請(qǐng)求，故原審法院不應(yīng)對(duì)該訴請(qǐng)進(jìn)行審理的問(wèn)題。經(jīng)查閱原審?fù)徆P錄，并當(dāng)庭詢問(wèn)當(dāng)事人，2013年9月25日原審第一次庭審中，洪某特別授權(quán)的訴訟代理人當(dāng)庭撤回了“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴請(qǐng)。2013年11月12日原審第二次庭審中，洪某以其特別授權(quán)訴訟代理人未經(jīng)其同意為由，要求恢復(fù)“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴請(qǐng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第156條 ?規(guī)定“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理?！焙槟骋蠡謴?fù)其“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效”的訴請(qǐng)?jiān)诜ㄍマq論終結(jié)前，故原審法院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)進(jìn)行審理并無(wú)不當(dāng)。
二、關(guān)于雨某公司是否應(yīng)賠償洪某損失172444元的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條 ?規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條 ?規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！焙槟吃V請(qǐng)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)以《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》有效為前提，現(xiàn)此兩份合同無(wú)效，訴爭(zhēng)房屋不發(fā)生買(mǎi)賣的法律后果，未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故其要求雨某公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求不能成立。其關(guān)于賠償損失數(shù)額過(guò)低的上訴請(qǐng)求亦不能成立，本院不予支持。
綜上，原判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，處理錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第二百三十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?，國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)請(qǐng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下:

撤銷荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00280號(hào)民事判決。
確認(rèn)打印時(shí)間為2001年5月11日荊門(mén)市雨某肉禽有限公司以已注銷的荊門(mén)市禽蛋公司名義與王某某簽訂的《合同書(shū)》無(wú)效。
駁回洪某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)9126元，由洪某負(fù)擔(dān)9026元，荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)50元，王某某負(fù)擔(dān)50元；二審案件受理費(fèi)18252元，由洪某負(fù)擔(dān)9076元，荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)9076元，王某某負(fù)擔(dān)100元。

審判長(zhǎng)：楊紅艷
審判員：董菁菁
審判員：王冉

書(shū)記員：曾靖