原告(反訴被告)洪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托代理人劉安峰，上海先誠律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)上海米某企業(yè)管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人湯李養(yǎng)。
　　委托代理人李德權、張佳俊，北京觀韜中茂(上海)律師事務所律師。
　　原告洪某與被告上海米某企業(yè)管理有限公司及反訴原告上海米某企業(yè)管理有限公司與反訴被告洪某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了合并審理。原告(反訴被告)洪某的委托代理人劉安峰，被告(反訴原告)上海米某企業(yè)管理有限公司(以下簡稱米某公司)的委托代理人張佳俊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告洪某訴稱，2017年9月19日，米某公司(甲方)與洪某(乙方)簽署《商鋪租賃合同》，約定甲方同意乙方以HiJuice鮮榨果汁牌，承租甲方的上海市普陀區(qū)中山北路XXX號長城大廈地下一層A13商鋪(以下簡稱系爭商鋪)，該商鋪建筑面積44.1平方米，租賃期限為三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月15日至2017年11月30日為乙方籌備裝修免租期；商戶申請裝修前每戶繳納裝修押金人民幣5000元(以下幣種均為人民幣)，裝修后甲方驗查合格且未損壞甲方固有設施后，將無息退還商戶。租金根據先付后用原則，付三押二。月租金為15000元，乙方應于合同簽訂當日支付首期租金45000元和押金30000元。乙方自行辦理完成經營相關的證照、消防開業(yè)檢查等手續(xù)后方可正式經營。根據甲方提供的其與房屋權利人于2017年7月21日簽署的《房屋租賃合同》約定，房屋已取得符合法律法規(guī)規(guī)定的消防驗收合格證明，但甲方應自行申報二次裝修消防竣工驗收備案。租賃房屋已取得符合法律法規(guī)規(guī)定的環(huán)保驗收合格證明(證明應提供),但甲方應自行申報二次裝修后的環(huán)保驗收合格證明。米某公司違反誠信原則，隱瞞系爭商鋪未經消防驗收合格，未取得消防合格證等真實情況，聲稱系爭商鋪可以正常、合法經營使用，與洪某簽訂了租賃合同。租賃過程中，洪某多次向米某公司催要消防審批手續(xù)，米某公司一直推。期間，系爭場地發(fā)生火警，防火卷簾門將租賃區(qū)域封閉，顧客因無逃生通道異?？只?，存在重大安全隱患，被行政處罰。2018年4月16日，消防部門責令其停業(yè)整頓。因米某公司違約，洪某無法開展正常合法的經營，不能實現合同目的，遭受重大損失?，F洪某訴至法院，請求判決：1、確認2017年9月19日洪某、米某公司簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年5月1日解除；2、米某公司返還洪某押金30000元、房租85000元[含首期租金45000元(2017年12月1日至2018年2月28日)、租金40000元(2018年3月11日至2018年5月31日)]、營業(yè)執(zhí)照撤銷押金5000元、裝修服務費1235元、網絡費用4000元、水卡押金100元、電卡押金100元、水費2000元、電費5000元、生活垃圾清運費320元；3、賠償裝修損失35301元、冷柜2758元；4、支付上述款項的逾期付款利息(自2018年5月1日至判決生效之日止)。
　　被告米某公司辯稱，合同有繼續(xù)履行的可能，洪某無權單方解除合同，其單方解除合同違反合同約定。因洪某違約在先，且證據的真實性無法認定，故不同意其訴訟請求。
　　反訴原告米某公司訴稱，根據合同約定，租金采取付三押二的形式，每月租金為15000元，洪某須在租金到期日前15日足額支付下期租金，逾期15天未能足額支付應付下期租金的，米某公司有權終止合同，無須通知洪某。如洪某未按時繳納租金，每拖欠一天，需向米某公司支付5%的滯納金。米某公司僅于2018年3月13日支付租金40000元，未按照合同約定按時足額支付。現提起反訴，請求判令：1、洪某支付滯納金5600元(以40000元為本金，按照日千分之五的標準，自2018年2月13日起算至2018年3月12日)；2、本案受理費由米某公司承擔。
　　反訴被告洪某辯稱，系爭商鋪存在瑕疵無法正常使用，不應收取相關費用，況且米某公司收取第二筆租金時也未告知洪某承擔逾期支付租金的滯納金。因米某公司延遲交房十天，應扣除相應的租金。雙方在商議中，本意不愿支付租金，只因前期投入費用太高，為能夠經營減少損失，在米某公司的強行要求下，支付了第二筆租金，綜上，不同意米某公司的反訴請求。
　　經審理查明，2017年9月19日，米某公司(出租方、甲方)與洪某(承租方、乙方)簽署《商鋪租賃合同》，約定甲方同意乙方以HiJuice鮮榨果汁牌承租系爭商鋪，該商鋪建筑面積44.1平方米；乙方聲明，其在簽署本合同前已經至現場視察過系爭商鋪，并了解系爭商鋪的權屬情況、法律狀態(tài)，確定和認可甲方提供的系爭房屋符合本合同約定及法律規(guī)定的交付標準且符合乙方所經營業(yè)態(tài)的需求；乙方自行辦理完成經營相關的證照、消防開業(yè)檢查等手續(xù)后方可正式經營；租賃期限為三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月15日至2017年11月30日為乙方籌備裝修免租期45天；乙方裝修時需自行辦理消防二次驗收，乙方需辦理環(huán)評二次申報，費用由乙方支付；水費、排水費收費標準為6元/立方米，電費收費標準為1.45元/度，以充卡形式支付，每月準時充值，租賃期間內，乙方使用系爭商鋪所發(fā)生的水費、電費、通訊設備等費用均由乙方自理，甲方概不承擔；裝修期間內，每商戶交納28元/平方米(按商鋪建筑面積)為裝修期間服務費，裝修期間服務費包含以下各項工作開支：1、施工現場監(jiān)察及管理，竣工驗收；2、裝修垃圾及廢料統(tǒng)一清運；3、保安及公共清潔費用；4、商戶裝修管理費。租金根據先付后用的原則，采用付三個月押二個月的方法，月租金為15000元，乙方應于合同簽訂當日支付首期租金45000元及押金30000元；乙方必須在租金到期日提前15日足額支付下期租金，每拖欠一天，需按實欠租金的5%向甲方支付滯納金；雙方確認以下地址為通訊地址，一方向另一方發(fā)送書面文件至下列地址的視為有效送達，一方向另一方指定的代理人發(fā)送書面文件的均視為已向對方送達，其中甲方確認其聯系方式是：收件人：林妹，地址：上海市普陀區(qū)中山北路XXX號長城大廈邵記美食廣場辦公室，電話：152****8688。
　　合同簽訂后，洪某支付了相關租金、押金等費用，米某公司將系爭商鋪交付洪某，洪某對系爭商鋪進行了裝修，并于2017年11月底裝修完畢對外營業(yè)。
　　2018年3月起，消防部門多次接到商鋪經營戶舉報。3月28日，普陀消防支隊書面答復，表示2018年3月22日，支隊依法派員到場核查，情況屬實，已對米某公司進行行政處罰。此后，普陀消防支隊再次書面答復，稱已于2018年4月16日至系爭場地現場開展核查，舉報情況屬實，責令米某公司立即停止營業(yè)。
　　2018年4月26日，洪某向米某公司在合同中確認的聯系人林妹發(fā)出《通知》，內容為：由于你方未能履行合同義務，房屋消防不合格。期間，租賃區(qū)域發(fā)生火警，存在危及人員生命的重大安全隱患。你方出租給我方的商鋪至今不具備開展正常合法安全經營條件。我方房屋裝修、經營設施等投入巨大，但不能實現租賃合同經營目的，遭受重大損失，應由你方承擔違約賠償責任。因無法正常履約，為維護我方正當合法權益，現我方通知你方于2018年4月30日解除簽署《商鋪租賃合同》，你方可自該日起接管該房屋。在此之前，你方可至現場查看確認房屋狀況，辦理交接手續(xù)，逾期我方視為你方默認接受該房屋。
　　2018年4月底，洪某將系爭商鋪內的冰箱、冰柜搬離。
　　2018年5月21日，包括系爭商鋪在內的米某公司出租場地停業(yè)整頓。
　　2019年1月31日，普陀消防支隊向上海米某企業(yè)管理有限公司第一分公司出具滬普應急消驗字【2019】第0024號《建設工程消防驗收意見書》，意見書載明：你單位所送關于普陀區(qū)中山北路XXX號長城大廈的你單位裝修建設工程(裝修層數：地下一層局部，裝修面積3100平方米，使用功能為餐飲)，經過綜合評定，該建設工程基本符合國家有關消防技術規(guī)范和消防設計文件的要求，該工程消防驗收綜合評定為合格。為確保安全使用，你單位應切實落實以下措施，其中包括：該場所申報性質為餐飲場所，已驗收項目如需改變用途，內部裝修應另行辦理有關消防手續(xù)，開業(yè)前應申報開業(yè)前消防安全檢查，經檢查合格方可投入使用。同年3月7日，普陀消防支隊就上述場所向上海米某企業(yè)管理有限公司第一分公司出具滬普應急安檢字【2019】第0140號《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》。此前，系爭場地消防設計審核及消防安全檢查結果均為不合格。
　　另查明，洪某在簽訂合同后，向米某公司支付下列款項：2017年12月1日至2018年2月28日的首期租金45000元、押金30000元、營業(yè)執(zhí)照撤銷押金5000元、裝修服務費1235元、網絡費用4000元、水費2000元、電費5000元、水卡押金100元、電卡押金100元、支付網購冷柜冰箱及冷藏冰柜款計2758元、自付首期裝修款9000元(合同約定裝修款30000元)。此外，2018年3月13日，洪某向米某公司支付2018年3月11日至5月31日租金40000元、生活垃圾清運費320元(2018年3月27日至2018年5月31日)。米某公司于同年3月13日向洪某開具《收款收據》，確認收到洪某支付的2018年3月27日至xxxx年xx月xx日出生活垃圾清運費320元及2018年3月11日至5月31日租金40000元。
　　又查明，2017年7月21日，案外人上海長城建設開發(fā)有限公司(出租方、甲方)與上海曼雪爾貿易有限公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將上海市普陀區(qū)中山北路XXX號B1樓A區(qū)(建筑面積為3600平方米)出租給乙方，租賃期自2018年1月1日至2027年12月31日，共10年，免租裝修期為2017年8月1日至2017年12月31日止，收費起始日為2018年1月1日；雙方于2017年8月1日辦理交房手續(xù)；乙方有權對該房屋分隔后向第三方轉租；房屋已取得符合法律法規(guī)規(guī)定的消防驗收合格證明，但乙方應自行申報二次裝修消防竣工驗收備案。2017年8月1日，上海長城建設開發(fā)有限公司向上海市市場監(jiān)督局普陀分局出具《情況說明》，內容為：茲有上海長城建設開發(fā)有限公司位于普陀區(qū)中山北路XXX號地下一層，產權證號：滬房地普字(2010)第016448號地下一層的A區(qū)區(qū)域3600平方米，授權由上海曼雪爾貿易有限公司負責該區(qū)域成立上海米某管理有限公司第一分公司經營美食小吃廣場，同意由該公司對外招商招租運營，負責該區(qū)域的消防、水電等安全管理。同日，米某公司與上海曼雪爾貿易有限公司簽訂《轉租協(xié)議書》，約定上海曼雪爾貿易有限公司經出租人上海長城建設開發(fā)有限公司的同意，于2017年8月1日就上海市普陀區(qū)中山北路XXX號B1樓A區(qū)轉租給米某公司，米某公司享有上海曼雪爾貿易有限公司在原有房屋租賃合同中的權利與義務。
　　現洪某訴至本院，請求判決如其訴請。訴訟過程中，米某公司提出反訴，請求判決如其反訴請求。
　　因雙方對裝修損失費用各持己見，根據洪某申請，本院依法委托上海滬港建設咨詢有限公司對系爭商鋪裝修價值進行評估，2019年9月30日，上海滬港建設咨詢有限公司出具滬港司法[2019]041號《司法審價報告》，審價建議為工程造價35301元。評估費1007元已由洪某預交。對該報告，米某公司認為：1、裝修價值核定范圍不正確；2、項目清單與計價表中所列項目與鑒定人員的現場記錄清單不符；3、部分項目估價明顯畸高；4、洪某自認裝修費為30000元，低于評估價。目前雖無證據證明，但裝修及廚房設備損失應由洪某自行承擔。洪某則稱，裝修合同約定費用為30000元，但裝修中增加了許多工作量，實際支付約50000元，只因付款憑證滅失，同意評估意見。
　　訴訟期間，雙方代理人在系爭商鋪內對物品及水電度數進行確認：現場無可移動物品。水表讀數未看到、充值電表可用余額讀數2839.07度(以合同約定核算金額為4117元)。
　　反訴部分查明事實同本訴。
　　就本訴訴請，洪某提供其主張的相關損失的證據：1、2017年11月1日，洪某委托案外人上?？兌嘌b飾工程有限公司裝修而簽訂的《施工合同》，約定總價款30000元并支付首期工程款9000元。冰箱、冰柜均以網購方式購買。米某公司認為，裝修費應認定30000元。
　　庭審中，洪某則認為，米某公司出租商鋪后，承租戶均因消防許可問題提起訴訟，已結案件均認定合同于2018年4月30日解除，故解除后多交的租金應予以返還。因米某公司提供的系爭商鋪存在重大缺陷，導致洪某無法繼續(xù)正常營業(yè)，故應減少租金數額。關于裝修費用，洪某裝修后雖經營數月，但合同解除系米某公司過錯造成，米某公司應承擔全額的裝修費用，又因洪某實際支付的裝修費用超出評估中認定的款項，米某公司應按實賠償。洪某雖無證據證明經營損失，但請求法院予以考慮。關于反訴，由于米某公司過錯造成商戶多付租金，因米某公司遲延十天交付商鋪，所有商戶均未按合同支付租金，故支付第二筆租金時，米某公司并未提出逾期付款滯納金。
　　米某公司認為，租賃合同合法有效，在合同到期或終止前，洪某應將店鋪內設備雜物清理，才能完全行使其解除的要件，現洪某還在占有商鋪，應當彌補米某公司的租金損失。裝修費用中項目估價值過高，設備已由洪某撤出場地，責任也應由其自行承擔。關于反訴，承租戶應按約定的時間、金額交付租金，在雙方未協(xié)商一致情況下，延遲或少付租金的行為構成違約?，F洪某逾期支付租金之事實屬實，應承擔滯納金。
　　本院認為，當事人就系爭商鋪簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，且合法有效，雙方均應恪守履行。
　　關于本訴，根據商鋪權利方上海長城建設開發(fā)有限公司與承租方上海曼雪爾貿易有限公司簽訂的《房屋租賃合同》的約定，承租方應自行申報二次裝修消防竣工驗收備案，而米某公司作為次承租方，應當履行上述義務。然根據本院查明的事實，米某公司在與洪某簽訂《商鋪租賃合同》前并未取得相關消防合格證，直至今年3月才獲得，并在與洪某履行租賃合同過程中，多次被消防部門責令整改并最終停業(yè)整頓，致使洪某租賃系爭商鋪進行經營的合同目的無法實現。洪某向米某公司發(fā)《通知》要求于2018年4月30日解除《商鋪租賃合同》，符合法律規(guī)定，合同解除日應為2018年4月30日。合同解除后，米某公司應將收取的相關押金退還洪某。關于洪某要求米某公司退還全部已付租金、生活垃圾清運費的訴訟請求。根據查明的事實，洪某裝修完畢后實際營業(yè)了一段時間，最終于2018年4月底搬離了系爭房屋并通知米某自4月30日起可以接管系爭商鋪，故洪某應支付租金、生活垃圾清運費至2018年4月30日為止，米某公司應退還洪某多收的部分。關于洪某要求米某公司退還裝修期間水電費、水電卡押金的訴訟請求。本院認為，因洪某已經開業(yè)經營，水電費已經實際產生，故水電費應當根據雙方在審理中確認的金額據實結算，因水表讀數未見，依公平原則，各半承擔，但水電卡及其押金應相互返還。關于洪某要求米某公司退還裝修服務費的訴訟請求，因洪某已經裝修完畢，且另行主張了裝修損失賠償，故對該訴訟請求，本院不予支持。關于洪某要求賠償裝修損失的訴訟請求。首先，需要論述雙方對于合同解除的責任認定。本院認為，合同中雖然有“乙方在簽署本合同前已經至現場視察過系爭商鋪，并了解系爭商鋪的權屬情況、法律狀態(tài)，確定和認可甲方提供的系爭房屋符合本合同約定及法律規(guī)定的交付標準且符合乙方所經營業(yè)態(tài)的需求、乙方自行辦理完成消防開業(yè)檢查等手續(xù)后方可正式經營”等的約定，但該約定并不能免除出租人對出租租賃物負有的“租賃期間保持租賃物符合約定的用途”這一法定義務。顯然，本案涉及的租賃物在米某公司取得消防合格證前并不被允許開展經營活動，故米某公司對合同的解除承擔主要責任。同時，洪某作為承租人，對租賃物的狀況未盡全面的審查義務，其對合同的解除應當承擔次要責任。其次，洪某就其提出的損失雖提供收款收據并說明購貨途徑、付款方式，但部分收款收據不符相關規(guī)定要求，證據不夠充分。綜上，鑒于洪某事實上對系爭商鋪進行了裝修且添置了相關設備，洪某撤離系爭商鋪后，將設備(冰箱、冰柜)搬離，而裝修費用經評估后，洪某不持異議，米某公司雖有異議，但無證據證明，故本院對評估單位出具的評估報告認可并采用。洪某為經營所需支付了網絡費用，本院綜合考慮上述事實、雙方對于合同解除的過錯責任進行處理。關于洪某要求米某公司支付逾期付款利息的訴訟請求，雖然本院確認洪某于2018年4月30日解除租賃合同的行為符合法律規(guī)定，然雙方至今未辦理正式的商鋪交接手續(xù)，相關費用的結算、損失的認定在本案中才得以明確，故對洪某要求米某公司支付利息的訴訟請求，本院不予支持。
　　關于反訴，雖然合同約定洪某必須在租金到期日前15日足額支付下期租金，然從租金支付的時間節(jié)點分析，當時包括洪某在內的眾多商鋪租賃戶已經發(fā)現系爭商鋪沒有消防合格證并向相關部門進行舉報，且盡管如此，洪某還是向米某公司支付了租金，米某公司出具收據予以確認，故米某公司現在再以洪某逾期支付租金為由要求洪某支付滯納金，無法律與事實依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第二百一十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告洪某與被告上海米某企業(yè)管理有限公司就上海市普陀區(qū)中山北路XXX號長城大廈B1樓A區(qū)A13商鋪簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年4月30日解除；
　　二、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某租賃押金人民幣30000元；
　　三、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某2018年5月1日至2018年5月31日的租金人民幣15000元；
　　四、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某2018年5月1日至2018年5月31日的生活垃圾清運費(按2018年3月27日至2018年5月31日總金額320元計算)；
　　五、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某電費人民幣4117元，水費人民幣1000元；
　　六、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某網絡費用人民幣3200元；
　　七、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某營業(yè)執(zhí)照撤銷押金人民幣5000元；
　　八、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告洪某水卡款押金100元、電卡押金人民幣100元，同時原告洪某返還水、電卡；
　　九、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告洪某裝修費24710元；
　　十、對原告洪某其余的訴訟請求不予支持；
　　十一、對反訴原告上海米某企業(yè)管理有限公司的訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本案評估費人民幣1007元(洪某已預交)，由洪某負擔人民幣302元，由上海米某企業(yè)管理有限公司負擔人民幣705元。
　　本案本訴受理費人民幣3610元，由原告洪某負擔人民幣1000元，被告上海米某企業(yè)管理有限公司負擔人民幣2610元。
　　本案反訴受理費人民幣25元，由反訴原告上海米某企業(yè)管理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王??儉

書記員：湯國榮