原告：洪某某(反訴被告)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王悅，上海通澤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何劭鵬，上海通澤律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海綠地趙某置業(yè)有限公司(反訴原告)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐榮璞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：洪維爭，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張斌，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告洪某某與被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨任審判。審理過程中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理并予以合并審理。本案于2018年7月25日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人王悅、被告委托訴訟代理人洪維爭到庭參加訴訟。2018年8月23日再次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人王悅、被告委托訴訟代理人張斌到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告洪某某訴稱：2016年8月30日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定原告向被告購買青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路128弄《臻悅名苑》68號402室房屋。房屋建筑面積184.41平方米，總房價為人民幣7,120,307元(以下幣種均為人民幣)；合同第十一條約定，除不可抗力外，被告于2016年12月31日前將該房屋交付原告；合同《補充條款一》第六條約定，被告承諾在房屋交付使用之日起180天內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，在被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后的30日內(nèi)，簽署《房屋交接書》作為辦理房屋過戶手續(xù)的必備文件，在簽署《房屋交接書》之日起10天內(nèi)辦理價格申報、過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。被告保證在向原告交付房屋時沒有被告設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其他產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如房屋交付后出現(xiàn)與被告保證不相一致的情況，由被告承擔(dān)全部責(zé)任。2016年12月24日，被告向原告發(fā)出《進戶通知》，聲明房屋實測面積184.05平方米，總房價調(diào)整為7,106,407元，2016年12月31日和2017年1月1日可辦理進戶手續(xù)。2016年12月31日，原告辦理了交房手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部尚處于裝修施工狀態(tài)，多處未完工，已完工的部分也呈現(xiàn)多處可見的質(zhì)量問題，根本無法入住。合同承諾的車庫入戶鋼門，也被換上了木門。原告要求物業(yè)督促整修，與被告進行多次交涉，被告進行各種小修小補，至6月，仍有多處質(zhì)量問題未能得到解決。2017年7月14日，原被告簽署《房屋交接書》，并向原告寄送房地產(chǎn)登記申請書等文件。2017年7月27日，原告繳納維修基金7,150.34元，在青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理申請登記業(yè)務(wù)時卻因被告未撤銷在系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，原告無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，直至2017年12月中旬，該抵押權(quán)方被撤銷。原告認為，被告作為房屋出賣人，協(xié)助買受人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是其最基本的一項義務(wù)，該義務(wù)的最后履行期限也在雙方簽訂的合同中進行了明確的約定，被告違反承諾，在系爭房屋上設(shè)定他項權(quán)利，致使原告無法取得房地產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)按照約定計算違約金賠償，且被告交付房屋不符合約定，存在裝修質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。為維護原告的合法權(quán)益，故原告起訴至法院請求：1、判令被告因未按合同約定的時間撤銷上海市青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路XXX弄XXX號XXX層402(復(fù)式)房屋的抵押登記，導(dǎo)致原告未能按合同約定的時間辦理房地產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金，以已付購房款總額7,106,407元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率(一年以內(nèi)短期貸款利率4.35%)上浮50%(6.525%)的標準，自2017年7月24日起計算，計至實際撤銷抵押時間為止，現(xiàn)暫按2017年12月9日為計算標準，計175,314元(7,106,407元乘以138天除以365天乘以6.525%)；2、判令被告承擔(dān)原告因房屋裝修質(zhì)量嚴重不合格所造成的各項損失共計85,000元，具體組成參訴狀附件《損失清單》：2017年1月至6月房屋空置損失84,000元，小區(qū)同面積住房的出租均價為14,000元。車庫入戶門(鋼門)1,000元(市場均價)。3、判令被告負擔(dān)本案的訴訟費。
　　被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司辯稱：并非被告的原因而逾期辦理小產(chǎn)證，合同沒有關(guān)于逾期辦理小產(chǎn)證的約定，原告計算利息的標準沒有法律依據(jù)。被告是承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，不承擔(dān)賠償責(zé)任，沒有法律依據(jù)及協(xié)議依據(jù)，原告主張的損失沒有證據(jù)證明。請求駁回原告全部訴請。
　　同時，被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司反訴稱：2016年8月30日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定原告向被告購買青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路128弄《臻悅名苑》68號402室房屋，總房價為人民幣7,120,307元。合同第七條約定原告未按合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按照逾期未付款額的日萬分之五計算，違約金自合同應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止。合同約定原告于2016年11月20日前付清最后一筆房款498萬元，但是原告2016年12月3日支付150萬元，2016年12月10日支付165萬元，2016年12月28日支付183萬元。按照合同約定，原告應(yīng)支付逾期付款違約金61,020元。故反訴請求：1、判令反訴被告支付逾期付款違約金61,020元(以498萬元為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準，自2016年11月21日計算至2016年12月3日，違約金為32,370元；以348萬元為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準，自2016年12月4日計算至2016年12月10日，違約金為12,180元；以183萬元為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準，自2016年12月11日計算至2016年12月28日，違約金為16,470元。)；2、反訴被告承擔(dān)全部訴訟費。
　　針對反訴，原告洪某某辯稱：被告的反訴沒有事實與法律依據(jù)。請求駁回。被告沒有提供任何證據(jù)證明，僅口頭陳述，不足以證明。被告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。即使答辯人存在延遲支付房款的行為，也不存在違約，理由：原告系全額付款，期間難免存在波折，原告不存在惡意拖欠的主觀惡意。原告多次向銷售人員溝通，銷售表示只要在交房前支付即可，銷售的行為代表被告，其同意原告延遲交付房款。被告作為開發(fā)商，如果認為原告違約，早已向原告提出，但當(dāng)原告全部支付房款，可見被告從未認為原告有違約責(zé)任，或早已放棄追究原告違約的責(zé)任。
　　經(jīng)開庭審理查明，2016年8月30日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定：原告向被告購買上海市青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路128弄《臻悅名苑》68號4層402(復(fù)式)室房屋，據(jù)被告暫測該房屋建筑面積為184.41平方米；根據(jù)被告暫測的房屋建筑面積，原告購買該房屋的總房價款(不包含房屋全裝修價格)暫定為7,120,307元；合同第七條約定原告若未按合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之五計算，違約金自合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止，逾期超過90天后，被告有權(quán)單方面解除合同，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的10%，被告有權(quán)在原告已支付的房價款中扣除原告應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給原告，如原告已支付的房價款不足賠償?shù)?，被告有?quán)追索。合同第十一條約定被告定于2016年12月31日前將該房屋交付給原告，除不可抗力外。合同第十二條約定被告如未在合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已支付的房價款日萬分之二計算，違約金自合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。合同第十三條約定該房屋符合合同第十條約定的交付條件后，被告應(yīng)在交付之日前3天書面通知原告辦理交付該房屋的手續(xù)，原告應(yīng)在收到該通知之日起10天內(nèi)，會同被告對該房屋進行驗收交接。房屋交付的標志為被告交房通知書規(guī)定日期。合同第十四條約定在被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后30日內(nèi)，由雙方簽署合同規(guī)定的房屋交接書，房屋交接書作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；雙方簽署房屋交接書之日起10天內(nèi)，由雙方依法向青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。被告保證在向原告交付該房屋時該房屋沒有被告設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如房屋交付后出現(xiàn)與被告保證不相一致的情況，由被告承擔(dān)全部責(zé)任。被告交付的房屋系驗收合格的房屋，如該房屋的裝修、設(shè)備標準達不到合同附件三約定的標準，原告有權(quán)要求被告按實際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價0倍給予補償，如主體結(jié)構(gòu)不符合合同附件三約定的標準，原告有權(quán)單方面解除合同。雙方商定對標準的認定產(chǎn)生爭議時，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，并以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。被告交付該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，原告在保修期內(nèi)有權(quán)要求被告除免費修復(fù)外，還須按照修復(fù)費的0倍給予補償，雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議時，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，并以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。附件一約定2016年8月30日前，原告支付首期房款1,430,307元。2016年9月10日前，原告支付71萬元。2016年11月20日前，原告支付余款498萬元。附件四他項信息：在建房屋抵押，債權(quán)金額337,000,000元，他項權(quán)利人中國建設(shè)銀行股份有限公司上海黃浦支行，受理日期2014年12月11日。
　　合同簽訂后，2016年8月30日，原告支付1,430,307元；2016年9月9日，原告支付71萬元；2016年12月3日，原告支付150萬元；2016年12月7日，原告支付165萬元；2016年12月28日，原告支付183萬元，并支付住宅維修基金7,150.34元。2016年12月31日被告將房屋交付于原告。
　　另查明：2016年12月23日，被告取得了包括原告所購房屋在內(nèi)的《上海市新建住宅交付使用許可證》。2017年6月23日取得《不動產(chǎn)權(quán)證》。原告于2017年7月14日領(lǐng)取辦理小產(chǎn)證相關(guān)資料并簽訂房屋交接書，房屋總房價款7,106,407元(已付)。2017年11月24日，被告撤銷抵押。原告已于2018年1月辦理系爭房屋不動產(chǎn)權(quán)證。
　　庭審中，原告堅持不要求對系爭房屋質(zhì)量問題進行鑒定。
　　以上事實，有原、被告的陳述、上海市商品房預(yù)售合同、上海市新建住宅交付使用許可證、不動產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、住宅維修基金收款憑證、房屋交接書、不動產(chǎn)登記簿、商品房結(jié)算及進戶憑證等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　審理中，原告表示，原告具有購房資格，不存在無法辦理產(chǎn)證的其它情形。被告未按時撤銷抵押，抵押權(quán)未滌除的后果明顯，在辦理產(chǎn)證的其他條件都具備的情況下，交易中心告知原告無法辦理不動產(chǎn)登記，被告的行為違反了合同義務(wù)，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，司法解釋已對被告的違約行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任予以明確，被告認為合同未約定違約金條款，未約定違約金條款并不代表無需承擔(dān)違約金，還可以法律法規(guī)確定。在合同約定要求被告配合辦理房屋過戶期限內(nèi)，被告的行為致使原告無法辦理權(quán)證，原告主張的違約金遠遠無法彌補實際損失。系爭房屋裝修存在質(zhì)量問題，質(zhì)量不合格無法安全入住。微信聯(lián)系記錄及小區(qū)物業(yè)公司向被告發(fā)送工作聯(lián)系單，均證明原告所在小區(qū)普遍存在地板發(fā)黑、踢腳線發(fā)霉等質(zhì)量問題，物業(yè)已向開發(fā)商反映。交房時被告提供的房屋質(zhì)量嚴重不合格是事實，被告也從未否認，原告因房屋維修無法入住造成的損失真實存在，原告要求被告賠償合理。
　　被告表示，即便被告存在逾期，被告也不應(yīng)支付違約金，原告未舉證證明存在實際損失。關(guān)于格式條款，被告認為原告理應(yīng)清楚條款的含義，已經(jīng)簽訂確認，屬于雙方真實意思表示。即便房屋存在需要修理的情況，不影響原告實際居住，原告自己空置房屋，損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。原告主張房屋賠償，沒有依據(jù)。原告主張賠償，被告認為必須鑒定房屋質(zhì)量。原告表示銷售同意延期支付房款，被告認為不是事實，原告未提供證據(jù)證明。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為：依法成立的合同，對當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同和法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，又未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效。根據(jù)合同約定被告取得大產(chǎn)證后30日內(nèi)，雙方簽署《房屋交接書》，并在簽署《房屋交接書》之日起10天內(nèi)，雙方辦理過戶手續(xù)，申領(lǐng)房屋的小產(chǎn)證。由于被告未撤銷系爭房屋設(shè)定的抵押，致原告無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，雖然該條款中未約定被告逾期辦證應(yīng)承擔(dān)違約金，但根據(jù)法律規(guī)定，原告作為守約方有權(quán)要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對于違約金的標準可參照法定標準計算。被告存在逾期辦證違約事實，原告作為守約方有權(quán)向被告主張違約金，關(guān)于原告主張逾期辦證違約金的計算方式，應(yīng)按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。根據(jù)法律規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，首先應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等的違約責(zé)任。而原、被告在商品房預(yù)售合同中對交付的房屋有工程質(zhì)量問題被告應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任已經(jīng)作了明確的約定，即在保修期內(nèi)被告除免費修復(fù)外，雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議時，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，并以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。經(jīng)本院釋明后，原告仍堅持不申請鑒定，故對原告主張的因質(zhì)量不合格所造成的相應(yīng)損失，本院難以支持。原告在支付第三期購房款498萬元時遲延支付，原告認為遲延支付經(jīng)被告同意，但無相應(yīng)證據(jù)證實，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，被告要求原告承擔(dān)逾期付款違約金的訴訟請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告洪某某逾期辦證違約金(以人民幣7,106,407元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率自2017年7月25日起計算至2017年11月24日)；
　　二、駁回原告洪某某的其余訴訟請求；
　　三、反訴被告洪某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海綠地趙某置業(yè)有限公司逾期付款違約金人民幣58,545元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣1,925元，減半收取計人民幣962.50元，由原告洪某某負擔(dān)人民幣937.50元，被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司負擔(dān)人民幣25元；本案反訴費人民幣662元，由反訴原告上海綠地趙某置業(yè)有限公司負擔(dān)人民幣25元；由反訴被告洪某某負擔(dān)人民幣637元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：吳小龍

書記員：沈??丹