上訴人（原審原告）：洪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鐘祥市。
委托訴訟代理人：汪朝勤，鐘祥市安陸府法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人（原審被告）：荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所荊門市東寶區(qū)白云大道17號。
法定代表人：陳國鋒，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳國斌，該公司副經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馬寶坤，湖北同進律師事務(wù)所律師。

上訴人洪某某因與上訴人荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱晨曦房地產(chǎn)公司）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，均不服鐘祥市人民法院（2017）鄂0881民初878號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月24日立案后，依法組成合議庭，于2017年9月19日公開開庭審理了本案。上訴人洪某某及其委托訴訟代理人汪朝勤，上訴人晨曦房地產(chǎn)公司的法定代表人陳國鋒及其委托訴訟代理人陳國斌、馬寶坤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
洪某某上訴請求：1、判決晨曦房地產(chǎn)公司承擔房產(chǎn)證、土地證過戶相關(guān)稅、費（以實際產(chǎn)生額為準）；2、支持洪某某合同實施后可以獲得的利益32萬元；3、一、二審訴訟費40200元由晨曦房地產(chǎn)公司承擔。事實和理由：一、房產(chǎn)證和土地證過戶費用應(yīng)由晨曦房地產(chǎn)公司承擔。晨曦房地產(chǎn)公司2013年2月1日從洪某某手中領(lǐng)取洪某某房產(chǎn)證、土地證各一本，并出具了領(lǐng)條。根據(jù)合同法第九十七規(guī)定，合同解除后，晨曦房地產(chǎn)公司應(yīng)物歸原主，歸還洪某某房產(chǎn)證、土地證。且由于晨曦房地產(chǎn)公司違約，重新過戶到洪某某名下的費用不管多或少都應(yīng)由其承擔。二、違約方晨曦房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償洪某某可以獲得的利益32萬元。雙方簽訂協(xié)議至今已達八年時間，實際接近十年時間，由于晨曦房地產(chǎn)公司違約不履行協(xié)議給洪某某造成了巨大經(jīng)濟損失，僅門面、房屋等空閑直接損失在110萬元左右（價格評估報告鑒定損失為883041元）；從一審提供證據(jù)可見合同實施后可以獲得的利益至少達300萬元左右，要求賠償32萬元只是最低賠償要求。
晨曦房地產(chǎn)公司辯稱，洪某某的上訴不成立，違約的是洪某某，洪某某也沒有相應(yīng)的損失，請求二審駁回洪某某的上訴請求。
晨曦房地產(chǎn)公司上訴請求：依法撤銷鐘祥市人民法院（2017）鄂0881民初878號民事判決，駁回洪某某的訴訟請求。事實和理由：一、洪某某是本案的違約方。1、晨曦房地產(chǎn)公司與洪某某于2009年8月19日簽訂《房屋改建（還建房）協(xié)議書》第三條約定“乙方必須一次性買斷40年以上的土地出讓金，2008年4月1日前的年地租金由甲方補交”，依此約定，晨曦房地產(chǎn)公司向國土局繳納了45萬元土地出讓金，洪某某卻一直未繳納年地租金。2、2013年2月1日簽訂《補充條款》約定“交房時間最遲不能超過2016年中旬”，該補充條款簽訂后，洪某某不僅仍然不繳納年地租金，還向晨曦房地產(chǎn)公司索要其他費用，晨曦房地產(chǎn)公司付給其66萬元等費用，其仍不滿足。3、導致晨曦房地產(chǎn)公司無法履約開工的另一個重要原因是洪某某在簽約前提供了那塊地是“出讓地”的證明。在具體實施時，那塊地不是“出讓地”，而是“出租地”，因此，晨曦房地產(chǎn)公司立即辦理土地變性手續(xù)，直到2014年10月才完成該土地的變性手續(xù)。等手續(xù)辦完后，洪某某卻以晨曦房地產(chǎn)公司未按時開工為由提出解除協(xié)議，并阻止晨曦房地產(chǎn)公司派去的施工隊勘察現(xiàn)場。以上事實可以看出，違約方是洪某某。在辦理土地各種手續(xù)期間，晨曦房地產(chǎn)公司按要求給土地、規(guī)劃等部門上交了60萬元的土地出讓金及有關(guān)手續(xù)費用，給洪某某66萬元、周某某10萬元的土地費，另外還花費近6年時間，每年付15萬元的人工工資及相關(guān)費用，共付出90萬元，如果洪某某堅持不讓開工，這些費用應(yīng)由其承擔。二、原判結(jié)果錯誤。1、原判認為洪某某門面空閑到2015年底，判決晨曦房地產(chǎn)公司賠償洪某某經(jīng)濟損失880341元，是錯誤的。其一，雙方簽訂的補充合同約定的交房時間為“2016年中旬”，交房時間未到，不能計算損失。其二，雙方簽訂合同后，晨曦房地產(chǎn)公司沒有通知洪某某處置房子，是出租還是其他用都由洪某某自己決定的。即使有損失也由其自己承擔。其三，鑒定機構(gòu)沒有司法鑒定資格，鑒定內(nèi)容不客觀、不真實。其四，從洪某某的用電量可以看出，2010年至2015年每年的用電量與2016年的用電量基本持平，說明2010年至2015年期間這些房子沒有空閑。從工商登記資料上也顯示洪某某的房子是一直在出租。2、原判第二項即晨曦房地產(chǎn)公司協(xié)助洪某某將……登記在其名下的房權(quán)證、土地使用證變更登記權(quán)利人為洪某某，是錯誤的。洪某某收到晨曦房地產(chǎn)公司66萬元后才將其原房屋過戶到晨曦房地產(chǎn)公司名下，但土地使用權(quán)證至今沒有過戶。3、原判第三項評估費4400元，因評估機構(gòu)沒有鑒定資質(zhì)，沒依法定程序、沒依據(jù)本案的基本事實作出的評估結(jié)論是不能被采用的，其費用也只能由洪某某自行承擔。
洪某某辯稱，晨曦房地產(chǎn)公司的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求二審法院駁回晨曦房地產(chǎn)公司的上訴請求。
洪某某向一審法院起訴請求：1、判決晨曦房地產(chǎn)公司支付違約金50萬元；2、判決晨曦房地產(chǎn)公司賠償洪某某的經(jīng)濟損失120萬元；3、判決晨曦房地產(chǎn)公司退還洪某某的土地使用證、房產(chǎn)證，并過戶到洪某某名下，承擔過戶費用；4、本案訴訟費、鑒定費由晨曦房地產(chǎn)公司承擔。
一審法院認定事實：2009年8月19日，洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司協(xié)商簽訂了一份《房屋改建（還建房）協(xié)議書》，協(xié)議主要約定：洪某某將位于鐘祥市莫××大道××（××）土地面積為1284.263平方米、用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)、使用權(quán)類型為出讓的土地交給晨曦房地產(chǎn)公司開發(fā)，晨曦房地產(chǎn)公司返還洪某某一樓門面（寬度不得少于17.3米，深度不得少于29.1米），開發(fā)建設(shè)的一切費用由晨曦房地產(chǎn)公司承擔；2、晨曦房地產(chǎn)公司必須一次性買斷40年以上的土地出讓金，2008年4月1日前的年地租金由洪某某補交；3、合同簽訂之日晨曦房地產(chǎn)公司一次性補償洪某某現(xiàn)金31萬元；4、開工時間：最遲不得超過2010年6月1日開工，開工之日起24個月內(nèi)必須竣工，如果因土地、建設(shè)手續(xù)、資金等，不管任何原因不能開工，合同作廢，洪某某一概不退押金及補償金；5、如有一方違約，除退還（或不退還）違約方押金及補償金外，另賠償違約金50萬元。協(xié)議簽訂后，晨曦房地產(chǎn)公司按約定補償洪某某現(xiàn)金31萬元，并于2010年3月18日向鐘祥市國土資源局交納土地出讓金45萬元（注：繳納收據(jù)中付款人為洪某某）。后因晨曦房地產(chǎn)公司久拖不開工，雙方于2013年2月1日又簽訂了一份《補充條款》，約定交房時間最遲不能超過2016年中旬。2013年5月14日晨曦房地產(chǎn)公司在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)中支付稅費96459.75元，2013年6月3日洪某某將房屋過戶到晨曦房地產(chǎn)公司名下。由于晨曦房地產(chǎn)公司仍未開工建設(shè)，洪某某分別于2015年6月1日和7月1日書面通知晨曦房地產(chǎn)公司，要求盡快開工，晨曦房地產(chǎn)公司不予理睬。洪某某于2016年5月1日向晨曦房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于解除房屋改建（還建房）協(xié)議書及補充條款的通知》，要求晨曦房地產(chǎn)公司收到解除合同通知書后40天內(nèi)向洪某某支付50萬元違約金，退還洪某某房產(chǎn)證及土地證（并過戶到洪某某名下，承擔過戶費），賠償洪某某的經(jīng)濟損失120萬元。晨曦房地產(chǎn)公司收到解除合同通知書后，雖提出異議，但未在規(guī)定期限內(nèi)請求法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
一審法院認為，本案爭議的主要焦點是：1、在履行合同中雙方是否存在違約行為？2、洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償經(jīng)濟損失120萬元是否合法？3、洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司承擔土地證和房產(chǎn)證過戶的費用是否得到支持？
1、在履行合同中雙方是否均有違約行為。晨曦房地產(chǎn)公司認為，洪某某未繳納2008年4月以前年地租金違約，洪某某認為，晨曦房地產(chǎn)公司不繳納土地出讓金，導致工程長期不能開發(fā)建設(shè)，違約方是晨曦房地產(chǎn)公司。雙方簽訂的《房屋改建（還建房）協(xié)議》第二條約定：“乙方（被告）必須一次性買斷40年以上的土地出讓金，2008年4月1日前的年地租金由甲方（原告）負責補交?！痹摋l款沒有對土地出讓金和年地租金繳納的時間作出明確約定，雙方相互稱對方違約，依據(jù)不足。協(xié)議第十三條規(guī)定：“開工時間：乙方（晨曦房地產(chǎn)公司）最遲開工時間不得超過2010年6月1日，如因土地、建設(shè)手續(xù)、資金等，不管任何原因不能開工，合同作廢，押金及補償金甲方（洪某某）一概不退?！眳f(xié)議簽訂后晨曦房地產(chǎn)公司未按期開工，直至2015年6月1日、7月1日洪某某兩次書面催促晨曦房地產(chǎn)公司開工，無果。2017年3月25日，鐘祥市國土資源局在給荊門市中級人民法院回復中寫明：“2011年6月，洪某某與荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2013年8月，雙方向國土資源局申請辦理該宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2013年10月，鐘祥市住建局下達該宗地規(guī)劃指標，設(shè)定該宗地容積率為≤4.0，土地用途為商住用地。依據(jù)該規(guī)劃指標，2013年10月，鐘祥市中地地產(chǎn)評估公司對該宗地評估地價為269.56萬元，后因荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未繳納土地出讓金，該宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)未辦理?！庇纱丝梢?，該宗土地長期未開發(fā)的主要原因在晨曦房地產(chǎn)公司，晨曦房地產(chǎn)公司行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。
2、關(guān)于洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償經(jīng)濟損失120萬元的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！北景负槟衬撑c晨曦房地產(chǎn)公司在《房屋改建（還建房）協(xié)議書》雖約定違約金為50萬元。但結(jié)合本案看，洪某某在未與晨曦房地產(chǎn)公司簽訂《房屋改建（還建房）協(xié)議書》前，房屋及土地處于正常租賃經(jīng)營狀態(tài)，而雙方簽訂協(xié)議后，洪某某與承租人解除租賃合同，停止租賃，晨曦房地產(chǎn)公司卻至今未開工建設(shè)，給洪某某造成了一定的經(jīng)濟損失。房屋及土地租賃損失經(jīng)湖北循其本價格鑒定評估有限公司評估價格為人民幣883041元，晨曦房地產(chǎn)公司在審理中雖有異議，但未申請重新評估鑒定，該評估價格應(yīng)予采納，現(xiàn)洪某某既要求晨曦房地產(chǎn)公司支付違約金50萬元，又要求其賠償經(jīng)濟損失883041元的請求，不符合法律規(guī)定，二者只能擇其一。一審法院認為，違約金50萬元低于洪某某實際造成的經(jīng)濟損失，對洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償經(jīng)濟損失883041元的請求予以支持，但要求支付違約金50萬元的請求，不予支持。
3、關(guān)于土地證和房產(chǎn)證過戶及過戶費用問題。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”合同解除后，洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司返還土地證和房產(chǎn)證并將土地證及房產(chǎn)證過戶到洪某某名下有理，予以支持，但要求晨曦房地產(chǎn)公司承擔過戶費用，且合同對該費用也無約定，其請求不予支持。
綜上，洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋改建（還建房）協(xié)議書》及《補充條款》系當事人真實意思表示，合法有效，雙方理應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。但由于晨曦房地產(chǎn)公司一直未開工建設(shè)，不能按約定時間交付房屋，洪某某于2016年5月1日向晨曦房地產(chǎn)公司發(fā)出解除房屋改建（還建房）協(xié)議書及補充條款的通知，晨曦房地產(chǎn)公司收到解除通知后，未依法行使權(quán)利，故雙方簽訂的《房屋改建（還建房）協(xié)議書》及《補充條款》已解除。合同解除后，洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償經(jīng)濟損失及返還房產(chǎn)證、土地使用證并過戶的請求予以支持。洪某某支付的評估費8800元，由洪某某、晨曦房地產(chǎn)公司共同分擔，各承擔4400元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第二款和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：一、被告荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司賠償原告洪某某經(jīng)濟損失883041元；二、被告荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司協(xié)助原告洪某某將位于鐘祥市莫愁大道朝宗橋四組登記在其名下的房權(quán)證、土地使用證變更登記權(quán)利人為原告洪某某；三、被告荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司給付原告洪某某評估費4400元；四、駁回原告洪某某的其它訴訟請求。上述第一、二、三項應(yīng)履行義務(wù)，限本判決生效之日起二十日內(nèi)履行。案件受理費20100元，原告洪某某負擔8840元，被告荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔11260元。
本院對一審查明的事實予以確認。
另查明，2013年2月1日，晨曦房地產(chǎn)公司的員工陳國斌向洪某某出具一張領(lǐng)條，領(lǐng)到房產(chǎn)證一本、土地證一本。雙方當事人在本院庭審中確認國有土地使用證為鐘國用（2000）字第930號，土地使用者為洪某某；該房屋所有權(quán)人為洪某某的房屋所有權(quán)證，已于2013年6月3日變更登記為鐘房權(quán)證郢中字第××號，房屋所有權(quán)人為晨曦房地產(chǎn)公司，房屋坐落鐘祥市郢××鎮(zhèn)莫××大道1層，層數(shù)2層，建筑面積113.85㎡。
洪某某在一審中舉出證據(jù)證實其已于2016年1月1日將上述房屋對外出租。
洪某某認為該房地產(chǎn)空置給其造成了租金損失，湖北循其本價格鑒定評估有限公司接受鐘祥市安陸府法律服務(wù)所的委托于2016年8月16日作出價格評估報告，結(jié)論為：洪某某建筑合同一案中涉及的房地產(chǎn)租金2009年8月19日至2015年12月31日的損失評估價格為883041元。
洪某某在本案一、二審期間，未舉出證據(jù)證實其已將該宗地上的房屋及土地交付給晨曦房地產(chǎn)公司。晨曦房地產(chǎn)公司在一審中舉出洪某某用電戶于2009年度-2016年度電費明細，該明細顯示了洪某某用電戶每月用電量，2009年度-2016年度的分別合計為5959、9062、9913、7010、12571、9933、6639、6530度，證明該房屋一直產(chǎn)生電費，且用電量比較持平，即房屋未空置。洪某某在本院二審庭審中陳述，門面和住宅是一塊電表，且其為照顧生病的母親，曾于2015年在該房屋中的倉庫里居住使用過一年多，產(chǎn)生了電費。
另，鐘祥市國土資源局2017年3月27日在《關(guān)于荊門市中級人民法院調(diào)查核實證據(jù)的回復》中載明：“一、辦證及收費情況。該宗地位于鐘祥市郢××鎮(zhèn)莫××大道，原土地使用者鐘祥市社會勞動保險事業(yè)局將該宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給洪某某?！?jīng)查閱該宗地辦證檔案，該宗地標定地價為42.16萬元，應(yīng)繳納土地出讓金為16.86萬元，根據(jù)洪某某申請，該出讓金按年地租方式繳納，分解到每年應(yīng)繳納年租金為4216.20元。該宗地使用權(quán)類型實際應(yīng)為租賃，是土地出讓的一種補充方式。2009年，洪某某申請辦理該宗地出讓手續(xù)，……于2010年3月繳納土地出讓金45萬元，為商服40年出讓金。后因該宗地于2000年至2009年期間年租金未繳納，所以未辦理該宗地出讓手續(xù)，僅收取45萬元出讓金。2011年6月，洪某某與荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2013年8月，雙方向國土資源局申請辦理該宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2013年10月，鐘祥市住建局下達該宗地規(guī)劃指標，設(shè)定該宗地容積率為≤4.0，土地用途為商住用地。依據(jù)該規(guī)劃指標，2013年10月，鐘祥市中地地產(chǎn)評估公司對該宗地評估地價為269.56萬元，后因荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未繳納土地出讓金，該宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)未辦理。二、關(guān)于荊門市中級人民法院所提幾個問題的回復。2、土地使用權(quán)證上標記的使用權(quán)類型為出讓，而記事欄注明該宗地應(yīng)每年繳納年地租，經(jīng)查實，土地使用證上的使用權(quán)類型實為租賃（土地出讓的一種補充方式）。3、2010年洪某某補辦出讓手續(xù)繳納了45萬元土地出讓金，……未繳納2000年至2009年的年地租，該出讓金不包含2000年至2009年應(yīng)繳納的年地租，所以洪某某未完成該宗地的出讓手續(xù)。5、荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司至今未取得該宗地合法用地手續(xù)，不能進行房地產(chǎn)開發(fā)?！?br/>2017年9月19日，晨曦房地產(chǎn)公司作出說明：如果法院認定《房屋改建（還建房）協(xié)議書》及《補充條款》合法有效，則其亦不愿再履行并同意解除上述協(xié)議。

本院認為，本案爭議焦點為，1、雙方簽訂的《房屋改建（還建房）協(xié)議書》的性質(zhì)及效力；2、洪某某提供的土地是否符合房地產(chǎn)開發(fā)的要求；3、洪某某能否要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償其經(jīng)濟損失。
一、關(guān)于《房屋改建（還建房）協(xié)議書》性質(zhì)及效力的問題。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！钡诙臈l規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！北景钢?，洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司于2009年8月19日簽訂《房屋改建（還建房）協(xié)議書》約定：洪某某將本案訴爭土地交給晨曦房地產(chǎn)公司開發(fā)，晨曦房地產(chǎn)公司返還洪某某一樓門面（寬度不少于17.3米，深度不少于29.1米），開發(fā)建設(shè)的一切費用由晨曦房地產(chǎn)公司承擔。從該協(xié)議書的約定內(nèi)容來看，洪某某提供土地使用權(quán)，晨曦房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)后將一樓門面返還洪某某，根據(jù)上述規(guī)定，該合同名為房屋改建協(xié)議，實際應(yīng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條規(guī)定：“本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議?！北景钢?，洪某某土地使用權(quán)證記載的使用權(quán)類型為出讓，在記事欄備注須每年繳納年地租金4216.20元，逾期不交者視為自動放棄土地使用權(quán)。鐘祥市國土資源局在對本院的回復中載明：該宗地使用權(quán)類型實際應(yīng)為租賃，是土地出讓的一種補充方式。根據(jù)上述規(guī)定，該土地使用權(quán)人洪某某與受讓方晨曦房地產(chǎn)公司訂立合同轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)當認定《房屋改建（還建房）協(xié)議書》合法有效。
二、關(guān)于洪某某提供的土地是否符合房地產(chǎn)開發(fā)要求的問題。
《房屋改建（還建房）協(xié)議書》第二條約定：晨曦房地產(chǎn)公司必須一次性買斷40年以上的土地出讓金，2008年4月1日前的年地租金由洪某某負責補交。洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司均應(yīng)完成該條約定的義務(wù)，而晨曦房地產(chǎn)公司于2010年3月繳納45萬元土地出讓金時，洪某某未補交年地租金。鐘祥市國土資源局的回復中載明“因該宗地于2000年至2009年期間年租金未繳納，所以未辦理該宗地出讓手續(xù)”，因洪某某未及時補交年租金，未能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給晨曦房地產(chǎn)公司，致使晨曦房地產(chǎn)公司至今未取得該宗地的合法用地手續(xù)，不能依法進行房地產(chǎn)開發(fā)。故《房屋改建（還建房）協(xié)議書》無法繼續(xù)履行的主要責任在于洪某某。洪某某依約負有補交2008年4月1日前年租金的義務(wù)，而該宗地需補交2000年至2009年的年租金，晨曦房地產(chǎn)公司對2009年年租金未能及時補交亦負有責任，且其未提交證據(jù)證實曾督促過洪某某及時補交年租金以免損失擴大，故晨曦房地產(chǎn)公司對該協(xié)議書無法繼續(xù)履行亦負有一定責任。
三、關(guān)于洪某某能否要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償其經(jīng)濟損失的問題。
1、洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議時，明確約定了晨曦房地產(chǎn)公司必須一次性買斷40年以上的土地出讓金，2008年4月1日前的年地租金由洪某某補交，表明雙方對于該宗地當時的現(xiàn)狀清楚。洪某某未按期繳納年地租金，未能完成該宗地的出讓手續(xù)，更未將該宗地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給晨曦房地產(chǎn)公司，是合同無法繼續(xù)履行的主要過錯方。
2、洪某某于2016年1月1日將案涉房屋對外出租，于2016年5月1日向晨曦房地產(chǎn)公司發(fā)出了解除合同通知，表明洪某某已不愿再與晨曦房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同。但洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司并未約定單方行使解除權(quán)的相關(guān)事項，故洪某某發(fā)出的解除合同通知無合同依據(jù)。同時，《房屋改建（還建房）協(xié)議書》無法繼續(xù)履行的主要責任在于洪某某，故其單方解除合同亦不符合法律規(guī)定。但因晨曦房地產(chǎn)公司收到洪某某的解除合同通知后未提出異議，且在本案審理過程中明確表示不愿再履行并同意解除合同，故本院認定洪某某與晨曦房地產(chǎn)公司已就《房屋改建（還建房）協(xié)議書》的解除事實上達成合意，該協(xié)議書已經(jīng)由雙方的合意而解除。
3、洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償其經(jīng)濟損失120萬元的訴訟請求，本院不予支持。理由如下：
首先，洪某某未履行合同約定的繳納年地租金義務(wù)，導致合同無法繼續(xù)履行，存在主要過錯。晨曦房地產(chǎn)公司在簽訂合同后，向洪某某支付了補償款31萬元，向國土部門繳納了土地出讓金45萬元，向房管部門繳納了房屋過戶等費用96459.75元，表明晨曦房地產(chǎn)公司在簽訂合同后積極履行了自己的義務(wù)，而合同解除將導致晨曦房地產(chǎn)公司的上述各項支出的費用成為已經(jīng)發(fā)生的損失。
其次，房屋作為不動產(chǎn)，交付既包括房屋權(quán)屬的變更登記，還包括房屋的實物交付。該宗地上的房屋及土地原由洪某某占有和管理，案涉房屋雖于2013年6月過戶給晨曦房地產(chǎn)公司，但洪某某未舉證證實其已將該房屋交付給晨曦房地產(chǎn)公司占有、管理。從洪某某用電戶2009年度-2016年度電費明細計算出，2009年度-2016年度的用電量分別為5900、9000、9900、7000、12500、9900、6600、6500多度。二審庭審中，洪某某自認其曾于2015年在該房屋中的倉庫居住過一年多才產(chǎn)生了電費。上述事實可說明該房屋并未空置，且尚無證據(jù)證實晨曦房地產(chǎn)公司占有、使用了該房屋。
第三，洪某某要求賠償該房地產(chǎn)2009年8月19日至2015年12月31日的租金損失數(shù)額為883041元，系洪某某在起訴前單方委托的評估機構(gòu)所作的評估意見。而2009年8月19日至2015年12月31日期間該房屋及場地是否空置的前提尚未確定，且該項損失是否實際發(fā)生亦不確定，故該評估意見的依據(jù)不足。本案中，洪某某系合同無法繼續(xù)履行的主要過錯方，其要求晨曦房地產(chǎn)公司賠償損失883041元及可得利益32萬元，缺乏事實與法律依據(jù)。
另外，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因《房屋改建（還建房）協(xié)議書》已解除，故洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司返還其房屋所有權(quán)證并協(xié)助辦理變更登記具有法律依據(jù)。但因合同中沒有約定該項變更登記的費用如何負擔，故洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司承擔房屋所有權(quán)的過戶費用，缺乏合同依據(jù)，一審法院不予支持該訴請正確。因該宗地的出讓手續(xù)尚未辦理完成，土地使用權(quán)人仍為洪某某，洪某某要求晨曦房地產(chǎn)公司將土地使用證過戶到其名下并承擔過戶費用的訴訟請求，無事實依據(jù)，本院不予支持。但其要求晨曦房地產(chǎn)公司返還原有的土地使用證，本院予以支持。一審法院未對洪某某的該項訴訟請求予以區(qū)分，即判令晨曦房地產(chǎn)公司將土地使用證變更為洪某某確有不當，本院予以糾正。
綜上所述，洪某某的上訴請求不能成立，晨曦房地產(chǎn)公司的上訴請求部分成立。一審判決認定部分事實清楚，但處理不當。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第九十三條、第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第十四條、第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，并報請本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、撤銷鐘祥市人民法院（2017）鄂0881民初878號民事判決；
二、荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起20日內(nèi)協(xié)助洪某某將鐘房權(quán)證郢中字第××號房屋所有權(quán)證變更登記權(quán)利人為洪某某；
三、荊門市晨曦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起5日內(nèi)將鐘國用（2000）字第930號國有土地使用證原件退還洪某某；
四、駁回洪某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費20100元，由洪某某負擔20000元，晨曦房地產(chǎn)公司負擔100元；二審案件受理費26800元，由洪某某負擔26700元，晨曦房地產(chǎn)公司負擔100元。
本判決為終審判決。

審判長　　楊紅艷 審判員　　羅艷紅 審判員　　董菁菁

書記員：吳文倩