河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉捷（河北藍天聯(lián)合律師事務所）
張某
趙國煒（河北雙弘律師事務所）

上訴人（原審被告）河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市紅旗大街25號西清公寓12層。
法定代表人王保山，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉捷，河北藍天聯(lián)合律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）張某。
委托代理人趙國煒，河北雙弘律師事務所律師。
上訴人河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人張某商品房預售合同糾紛一案，不服河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第00363號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，上訴人金某某公司與案外人牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》、《借款合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，應當認定合法有效。合同簽訂后雙方應當按照合同約定履行各自義務。本案中上訴人金某某公司（乙方）與案外人牛洪超（甲方）簽訂的《借款協(xié)議》中明確約定:乙方向甲方借款，乙方以其房產(chǎn)登記備案至甲方名下作為向甲方還款的擔保。金某某公司（乙方）向牛洪超（甲方）借款320萬元，借款期限陸個月，自乙方收到款項之日起計算，利息每個月64000元。又約定:乙方為保證還款將本公司開發(fā)的金某某花園項目所預售的五套房屋以約定的價格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔保。經(jīng)審理查明，雙方第一份協(xié)議（2011年7月8日借款協(xié)議）利息全部履行，雙方第二份協(xié)議（2012年1月7日借款合同）履行兩個月利息。被上訴人張某訴請的房屋正是2011年7月8日與2012年1月7日上訴人金某某公司與牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》及《借款合同》中約定擔保的B86-04號房屋，被上訴人張某主張通過劉彥磊向上訴人付款，因劉彥磊是按《借款協(xié)議》及《借款合同》的約定代表案外人牛洪超向上訴人金某某公司支付借款320萬元的義務，并未單獨就該案的房產(chǎn)支付74萬元的房款，故被上訴人張某主張已經(jīng)支付房款的依據(jù)不足，雙方之間商品房買賣關(guān)系不成立。由此可知雙方簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的目的是擔保債務的履行。此種擔保以不動產(chǎn)為標的，但未辦理抵押登記，其約定的履行方式也不符合擔保法規(guī)定的擔保方式，因此是一種非典型擔保?！段餀?quán)法》第一百八十六條規(guī)定:抵押權(quán)人在債務履行屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。《擔保法》第四十條規(guī)定:訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。具體到本案，作為債權(quán)人的案外人牛洪超與作為債務人的上訴人金某某公司約定在不能履行到期債務時擔保財產(chǎn)歸債權(quán)人所有違反上述法律規(guī)定，應為無效約定。被上訴人張某請求直接交付雙方《商品房買賣合同》中約定的房屋的主張本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第00363號民事判決；
二、駁回張某的訴訟請求。
一審案件受理費11740元、保全費4490元、二審案件受理費11740元，共計27970元由被上訴人張某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，上訴人金某某公司與案外人牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》、《借款合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，應當認定合法有效。合同簽訂后雙方應當按照合同約定履行各自義務。本案中上訴人金某某公司（乙方）與案外人牛洪超（甲方）簽訂的《借款協(xié)議》中明確約定:乙方向甲方借款，乙方以其房產(chǎn)登記備案至甲方名下作為向甲方還款的擔保。金某某公司（乙方）向牛洪超（甲方）借款320萬元，借款期限陸個月，自乙方收到款項之日起計算，利息每個月64000元。又約定:乙方為保證還款將本公司開發(fā)的金某某花園項目所預售的五套房屋以約定的價格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔保。經(jīng)審理查明，雙方第一份協(xié)議（2011年7月8日借款協(xié)議）利息全部履行，雙方第二份協(xié)議（2012年1月7日借款合同）履行兩個月利息。被上訴人張某訴請的房屋正是2011年7月8日與2012年1月7日上訴人金某某公司與牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》及《借款合同》中約定擔保的B86-04號房屋，被上訴人張某主張通過劉彥磊向上訴人付款，因劉彥磊是按《借款協(xié)議》及《借款合同》的約定代表案外人牛洪超向上訴人金某某公司支付借款320萬元的義務，并未單獨就該案的房產(chǎn)支付74萬元的房款，故被上訴人張某主張已經(jīng)支付房款的依據(jù)不足，雙方之間商品房買賣關(guān)系不成立。由此可知雙方簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的目的是擔保債務的履行。此種擔保以不動產(chǎn)為標的，但未辦理抵押登記，其約定的履行方式也不符合擔保法規(guī)定的擔保方式，因此是一種非典型擔保。《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定:抵押權(quán)人在債務履行屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！稉７ā返谒氖畻l規(guī)定:訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。具體到本案，作為債權(quán)人的案外人牛洪超與作為債務人的上訴人金某某公司約定在不能履行到期債務時擔保財產(chǎn)歸債權(quán)人所有違反上述法律規(guī)定，應為無效約定。被上訴人張某請求直接交付雙方《商品房買賣合同》中約定的房屋的主張本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第00363號民事判決；
二、駁回張某的訴訟請求。
一審案件受理費11740元、保全費4490元、二審案件受理費11740元，共計27970元由被上訴人張某負擔。

審判長：郝東霞
審判員：岳桂恒
審判員：薛金來

書記員：李苒