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河北祥筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與李某某確認(rèn)合同效力糾紛二審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

上訴人(原審被告):河北祥筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
負(fù)責(zé)人:賈軍輝,董事長(zhǎng)。
委托代理人:孫敬東,河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):李某某。

上訴人河北祥筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱祥筑公司)為與被上訴人李某某確認(rèn)合同效力糾紛一案,不服河北省撫寧縣人民法院(2014)撫民一初字第165號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法由審判員王巍、潘秋敏、劉興亮組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人祥筑公司的委托代理人孫敬東與被上訴人李某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明,2013年7月20日,李某某與祥筑公司簽訂了由祥筑公司開(kāi)發(fā)的紫瀾香郡房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū),房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)載明:經(jīng)雙方協(xié)商買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)紫瀾香郡F2號(hào)樓507(實(shí)際樓層4層)號(hào)房。毛坯房房屋銷售面積40.17平方米,房屋單價(jià)4800元/平方米,房屋總價(jià)¥192816元;大寫(xiě):(人民幣)壹拾玖萬(wàn)貳仟捌佰壹拾陸元整。付款方式一次性。2011年8月23日,河北祥筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司秦皇島分公司(以下簡(jiǎn)稱祥筑公司秦皇島分公司)為李某某出具了收據(jù)一張,收據(jù)載明:今收到李某某交來(lái)F2-5-507誠(chéng)意金人民幣(大寫(xiě))拾萬(wàn)元整¥100000。2011年8月26日,祥筑公司秦皇島分公司為李某某出具了收據(jù)一張,收據(jù)載明:今收到李某某交來(lái)誠(chéng)意金F2-5-507人民幣(大寫(xiě))捌萬(wàn)叁仟陸元整¥83600。2013年7月20日,祥筑公司秦皇島分公司為李某某出具了收據(jù)一張,收據(jù)載明:今收到李某某交來(lái)F2-50740.17㎡誠(chéng)意金人民幣(大寫(xiě))玖仟二佰壹拾陸元整¥9216。2013年7月20日,祥筑公司秦皇島分公司為李某某出具了收據(jù)一張,收據(jù)載明:今收到李某某交來(lái)公共維修基金(126×40.17㎡)人民幣(大寫(xiě))伍仟零陸拾壹元¥5061。2014年5月27日撫寧縣物價(jià)局價(jià)格鑒證中心作出撫價(jià)法鑒字(2014)第13號(hào)涉案資產(chǎn)價(jià)格鑒證結(jié)論書(shū),價(jià)格鑒定結(jié)論:鑒證標(biāo)的裝修費(fèi)用為人民幣貳萬(wàn)零玖佰肆拾元整(¥20940)。鑒證費(fèi)400元。祥筑公司秦皇島分公司是祥筑公司下屬分公司,不具有法人資格。祥筑公司尚未取得紫瀾香郡房產(chǎn)的土地使用證及商品房預(yù)售許可證明。庭審中,李某某提交了紫瀾香郡房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)、收款收據(jù)四張、涉案資產(chǎn)價(jià)格鑒證結(jié)論書(shū)、鑒證費(fèi)票據(jù)等證據(jù)。祥筑公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議,原審法院對(duì)上述證據(jù)予以采信。
原審法院認(rèn)為,李某某與祥筑公司之間雖然沒(méi)有訂立商品房預(yù)售合同,但雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容,并且祥筑公司已經(jīng)收受購(gòu)房款,該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。李某某與祥筑公司之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。祥筑公司在尚未取得所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的前提下出賣(mài)房屋,違反了相關(guān)法律規(guī)定,其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。李某某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。祥筑公司就自己的抗辯主張未能提交相應(yīng)的證據(jù)予以證明,故祥筑公司的抗辯主張不能成立。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第九條之規(guī)定,判決:(一)李某某與祥筑公司2013年7月20日簽訂的紫瀾香郡房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效,祥筑公司于判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)返還李某某購(gòu)房款(誠(chéng)意金)人民幣192816元、公共維修基金5061元,賠償李某某裝修費(fèi)用20940元,合計(jì)人民幣218817元;(二)從李某某交納購(gòu)房款(誠(chéng)意金)、公共維修基金之日起至判決生效之日止,祥筑公司按照同期銀行貸款利率給付李某某購(gòu)房款(誠(chéng)意金)、公共維修基金利息。如果未按判決指定期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)4580元,鑒證費(fèi)400元,由祥筑公司負(fù)擔(dān)。
二審期間,雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院二審查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為:上訴人祥筑公司在未取得商品房預(yù)售許可的情況下,即以認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式出售商品房,該認(rèn)購(gòu)書(shū)明確標(biāo)明了房屋位置、面積及價(jià)款,雖未簽訂正式的商品房預(yù)售合同,但綜合雙方簽訂的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū),仍能認(rèn)定上訴人系預(yù)售商品房,因此,上訴人祥筑公司的行為違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效。上訴人祥筑公司上訴理?yè)?jù)不足,本院不予支持。綜上,原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)及第一百七十五條之規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)4580元,由上訴人河北祥筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 王 巍 審判員 潘秋敏 審判員 劉興亮

書(shū)記員:李禹林

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