原告（反訴被告）：河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：平山縣溫塘鎮(zhèn)溫塘村。
組織機(jī)構(gòu)代碼：xxxx。
法定代表人：何紅建，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：崔自強(qiáng)，該公司法律顧問(wèn)。
被告（反訴原告）：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住平山縣。
委托訴訟代理人：武文軍、崔嶺娟，河北謙實(shí)律師事務(wù)所律師。

原告河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱神池公司）與被告韓某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。神池公司的委托訴訟代理人崔自強(qiáng)，韓某某及其委托訴訟代理人武文軍、崔嶺娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
神池公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判決確認(rèn)神池公司與韓某某簽署的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無(wú)效；責(zé)令韓某某搬出玉帶園小區(qū)2號(hào)樓1單元502室房屋。事實(shí)與理由，2012年7月2日，神池公司與韓某某簽署了《神池·玉帶園預(yù)定合同》，就韓某某購(gòu)買神池公司開發(fā)的神池·玉帶園項(xiàng)目2號(hào)樓1單元501號(hào)房屋的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。房屋建成后，神池公司將房屋交付韓某某。但由于種種原因，房屋所在項(xiàng)目的預(yù)售許可證至今未能取得，韓某某亦拒不足額向神池公司支付房款。
神池公司認(rèn)為，雙方訂立的《神池·玉帶園預(yù)定合同》系商品房預(yù)售合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，神池公司作為出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與韓某某作為買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。故為妥善處理雙方的爭(zhēng)議，向貴院起訴，懇請(qǐng)判如所求。
韓某某辯稱：1、雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且韓某某已經(jīng)按照約定交付房款，神池公司也收受購(gòu)房款，且被告已入住，因此該預(yù)定合同為商品房買賣合同，并且已經(jīng)成立，神池公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以駁回；2、雙方簽訂的商品房預(yù)定合同是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反強(qiáng)制性法律的規(guī)定，應(yīng)為有效合同；3、雙方簽訂的合同不是預(yù)售合同，不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定；4、退一步說(shuō)該合同應(yīng)當(dāng)按照預(yù)約合同的相關(guān)法律規(guī)定處理。綜上，該合同不應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同的相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)駁回神池公司的請(qǐng)求。
韓某某向本院提出反訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求依法判令神池公司支付韓某某預(yù)期交房違約金總計(jì)2560.46元；二、請(qǐng)求依法判令神池公司為韓某某辦理涉案房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；三、請(qǐng)求依法判令神池公司按中國(guó)人民銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)支付韓某某逾期辦理房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)違約金60000元（2014年9月1日起辦理完畢之日止）。事實(shí)與理由，韓某某、神池公司雙方于2012年7月2日簽訂《神池.玉帶園預(yù)定合同》一份。合同約定，乙方預(yù)定位于平山縣“神池.玉帶園”項(xiàng)目2號(hào)樓1單元502房產(chǎn)一套；該房屋交付使用時(shí)間為2013年12月31日；雙方約定按建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)2981.56元平方米，本合同第一條約定房屋總價(jià)款396547元；甲方應(yīng)當(dāng)按期將商品房交付乙方，如不能在約定的時(shí)間交付，甲方以乙方實(shí)際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日起，至實(shí)際交房之日止，按照日萬(wàn)分之一的比例向乙方支付違約金等等。合同簽訂后，韓某某如約履行了付款義務(wù)，但神池公司直至2014年6月1日將涉案房屋交付韓某某。且截止到目前為止，神池公司尚未為涉案房產(chǎn)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
韓某某認(rèn)為：神池公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。為此，韓某某為維護(hù)其合法權(quán)益，特向貴院提出以上反訴請(qǐng)求，請(qǐng)求貴院與反訴合并審理，以查明事實(shí)，維護(hù)韓某某的合法權(quán)益。
神池公司針對(duì)反訴辯稱，韓某某主張的反訴請(qǐng)求包括要求神池公司繼續(xù)履行合同，為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，以及承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，均應(yīng)當(dāng)建立在合同有效的基礎(chǔ)上，而由于涉案合同直接違反了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無(wú)效。所以合同的履行就沒有基本的事實(shí)基礎(chǔ)，韓某某所主張的違約責(zé)任更無(wú)從談起，因此應(yīng)當(dāng)駁回韓某某的反訴請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2012年6月25日，韓某某預(yù)定神池公司開發(fā)的位于平山縣城玉帶園小區(qū)2號(hào)樓1單元502室房產(chǎn)，并向神池公司交納定金30000元，神池公司為韓某某出具了收據(jù)。收據(jù)內(nèi)容為：“2012年6月25日今收到韓某某交來(lái)玉帶園2-1-502定金人民幣（大寫）叁萬(wàn)元整￥30000收款單位河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收款人武”。
2012年7月2日，韓某某（乙方）與神池公司（甲方）簽訂《神池·玉帶園預(yù)定合同》，約定：“第一條乙方所預(yù)定的商品房位于平山縣“神池·玉帶園”項(xiàng)目2號(hào)樓1單元502號(hào)房。前述住宅建筑面積約133平方米，準(zhǔn)確面積以房屋產(chǎn)權(quán)登記部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。屆時(shí)，購(gòu)房款據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。該房交付使用時(shí)間為2013年12月31日。甲方保證乙方所購(gòu)房屋不存在任何形式的權(quán)利瑕疵，對(duì)因甲方與第三方之間的權(quán)屬糾紛而致乙方遭受的經(jīng)濟(jì)損失概由甲方承擔(dān)。第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款甲乙雙方約定按建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)2981.56元每平米，本合同第一條所約定的房屋總價(jià)款共計(jì)人民幣￥396547元。第三條付款方式、期限在簽訂本預(yù)定合同時(shí)，乙方選擇下列第叁種方式如期付款：1、……2、……3、銀行按揭乙方選擇銀行按揭付款方式交納預(yù)定款，首付款人民幣￥159547元（大寫壹拾伍萬(wàn)玖仟伍佰肆拾柒元整）（辦理按揭貸款過(guò)程中如遇銀行政策調(diào)整，乙方應(yīng)按銀行最新相關(guān)規(guī)定補(bǔ)足首付款）。余款計(jì)人民幣￥237000元（大寫貳拾叁萬(wàn)柒仟元整）以銀行按揭形式向甲方支付。銀行按揭系乙方與銀行之間的借貸行為，甲方僅協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，若因乙方自身信用、收入等問(wèn)題或政策調(diào)整等原因?qū)е乱曳綗o(wú)法獲得銀行按揭貸款，在甲方正式通知乙方30個(gè)工作日內(nèi)，乙方須一次性補(bǔ)足余款或轉(zhuǎn)為分期付款方式。第四條關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的約定甲方在具備簽訂《商品房買賣合同》條件后將以書面（包括紙質(zhì)信件、電子郵件和收集短信中任一方式）或電話的形式通知乙方，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15個(gè)工作日內(nèi)在甲方營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》；逾期，乙方將不再享受甲方所提供的一切優(yōu)惠政策，本預(yù)定合同自動(dòng)解除，甲方有權(quán)將該商品房自行處理。乙方要求甲方退還其已交房款的50%，其余房款自愿放棄，歸甲方所有。第五條甲方應(yīng)當(dāng)按期將該商品房交付乙方，如不能在約定的時(shí)間交付，甲方已乙方實(shí)際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日起，至實(shí)際交房之日止，按照日萬(wàn)分之一的比例向乙方支付違約金；逾期180個(gè)工作日不能交房，應(yīng)有權(quán)選擇退房，甲方應(yīng)在乙方提出退房申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，對(duì)乙方的各項(xiàng)損失及甲方應(yīng)付違約金按照其實(shí)際交房款總額1%一次性給付乙方。第六條……”
簽訂合同當(dāng)時(shí)，韓某某向神池公司交納首付款129547元，2013年6月18日，韓某某向神池公司交納天然氣開戶費(fèi)2500元。2014年6月1日，韓某某交納暖氣接口費(fèi)8650元。同日，雙方對(duì)房屋進(jìn)行了交付，韓某某已經(jīng)裝修入住。庭審中，被告韓某某，韓某某向法庭提交水電費(fèi)票據(jù)5張，金額共計(jì)1660元。另，神池公司所開發(fā)的神池·玉帶園房地產(chǎn)項(xiàng)目至今未能取得商品房預(yù)售許可證，韓某某的按揭貸款至今也未辦理。

本院認(rèn)為：神池公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，神池·玉帶園系其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在雙方簽訂合同時(shí)，房屋尚未建成，故雙方簽訂的合同屬商品房預(yù)售合同性質(zhì)。韓某某主張雙方簽訂的合同屬于預(yù)約合同的意見，本院不予采納。因神池公司至今未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。關(guān)于韓某某向本院提出的反訴請(qǐng)求，請(qǐng)求神池公司辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并承擔(dān)逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的違約責(zé)任的主張，本院不予支持。關(guān)于合同無(wú)效后，神池公司應(yīng)當(dāng)向韓某某承擔(dān)的民事責(zé)任，韓某某沒有提出反訴請(qǐng)求主張，并且涉及到房屋裝修的評(píng)估，當(dāng)事人不申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，不能正常啟動(dòng)。故對(duì)該問(wèn)題可另行解決，本案不予處理。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與韓某某于2012年7月2日簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無(wú)效；
二、韓某某于本判決生效后三十日內(nèi)搬出平山縣玉帶園小區(qū)2-1-502號(hào)房產(chǎn)；
三、駁回韓某某的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)40元，由原告河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）；反訴費(fèi)1365元，由韓某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員 史增中

書記員： 霍小麗