原告（反訴被告）：河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。住所地：平山縣溫塘鎮(zhèn)溫塘村。法定代表人：何紅建，執(zhí)行董事。組織機構(gòu)代碼：xxxx。委托訴訟代理人：崔自強，該公司法律顧問。被告（反訴原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住平山縣。委托訴訟代理人：安書平，河北興凱律師事務(wù)所律師。

神池公司向本院提出訴訟請求：判決確認神池公司、李某某簽署的《神池·玉帶園預定合同》無效；責令李某某搬出玉帶園小區(qū)2號樓1單元501室房屋。事實與理由，2012年12月12日，神池公司與李某某簽署了《神池·玉帶園預定合同》，就李某某購買神池公司開發(fā)的神池·玉帶園項目2號樓1單元501號房屋的相關(guān)事項進行了約定。房屋建成后，神池將房屋交付李某某，但由于種種原因，房屋所在項目的預售許可證至今未能取得，李某某亦拒不足額支付房款。神池公司認為，雙方訂立的《神池·玉帶園預定合同》系商品房預售合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，神池公司作為出賣人未取得商品房預售許可證明，與李某某作為買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效。故為妥善處理雙方的爭議，向貴院起訴，懇請判如所求。李某某辯稱：一、李某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預定合同》是預約合同，并非神池公司訴稱的商品房預售合同。2012年12月12日，雙方簽訂的《神池·玉帶園預定合同》，從封面形式上看，顯示的是預定合同；從內(nèi)容上看，體現(xiàn)的也是預定合同。具體體現(xiàn)在是該合同第四條、第六條第五項。第四條約定神池公司具備簽訂商品房買賣合同條件后，雙方才正式簽訂；第六條第五項約定該房屋規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)及面積等以政府最終批準文件為準。這些合同內(nèi)容足以說明雙方簽訂的是預約合同，并非神池公司訴稱商品房預售合同。再者，雙方簽訂的合同內(nèi)容根本未涉及到房屋平面圖、房屋結(jié)構(gòu)、地上地下樓層數(shù)、陽臺是否封閉、共有面積分攤、套內(nèi)面積誤差的處理、房屋交付使用條件、裝飾及設(shè)備標準承諾、通信和道路及綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾、公共配套設(shè)施建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)事宜等?；陔p方合同主要條款內(nèi)容的缺失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條及《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當依法認定雙方簽訂的合同不屬于商品房買賣合同，換句話來說，不是商品房預售合同。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，完全說明了本案訟爭的合同實屬預約合同。二、李某某與神池公司簽訂的合同合法有效，并非神池公司訴稱的合同無效，雙方應(yīng)當全面履行。既然雙方簽訂的《神池·玉帶園預定合同》是預約合同，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，李某某請求法院依法認定該預約合同合法有效。三、神池公司訴稱答辯人拒絕交付剩余房款，純屬無稽之談。神池公司至今不予李某某簽訂商品房買賣合同，導致該預約合同和房貸無法落實。無房產(chǎn)抵押手續(xù)銀行不予放款，李某某亦無現(xiàn)金支付能力。可見，責任完全在神池公司。李某某向本院提出反訴請求：一、確認李某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預定合同》是合法有效的預約合同，并判令神池公司條件成就時與李某某簽訂商品房買賣合同；二、判令神池公司承擔預約合同違約責任，支付李某某違約金共計2413元。事實與理由，2012年12月12日，李某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預定合同》，雙方簽訂的合同符合合同法的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)當認定為合法有效的預約合同。該預約合同生效后，神池公司未按約定在2013年12月31日交付房屋，直至2014年6月5日才簡單交付。根據(jù)該預約合同第一條及第五條的規(guī)定，若神池不能如期交房，則按實際交付房款總額，自本合同約定交房之日起，至實際交付之日止，按日萬分之一的比例向李某某支付違約金共計2413元?？紤]到該預約合同的合法性，加之李某某已合法占有該房屋，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，盡管李某某占有的房屋未依法辦理所有權(quán)登記，但可以依法認定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。神池公司針對反訴辯稱，1、涉案合同包含了商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的主要內(nèi)容，根據(jù)商品房買賣合同糾紛司法解釋第5條的規(guī)定，應(yīng)當認定商品房買賣合同；2、由于雙方在簽訂合同當時合同項下的房屋屬于在建工程，結(jié)合該預定合同第四條關(guān)于簽訂商品房買賣合同的約定，可以證實雙方所簽訂的預定合同屬于商品房買賣合同中的商品房預售合同；3、涉案合同并不是對如何簽訂商品預售合同進行的預約，因此不符合合同法解釋三關(guān)于買賣合同的司法解釋第2條的規(guī)定。李某某認為涉案合同為預約合同，沒有法律依據(jù)；4、根據(jù)商品房買賣合同的司法解釋第2條的規(guī)定，由于涉案項目沒有取得商品房預售許可證明，因此，涉案合同依法應(yīng)當被認定未無效合同；5、鑒于涉案合同的無效，李某某再繼續(xù)占有和適用房屋，既沒有法律依據(jù)也沒有合同依據(jù)，因此李某某應(yīng)當辦理房屋，將房屋交換神池公司；6、由于合同無效，李某某所反訴的要求神池公司向其承擔逾期交房的違約責任，就喪失了合同基礎(chǔ)。其主張依法無據(jù)，應(yīng)當駁回。本院經(jīng)審理認定事實如下：2012年12月12日，李某某與神池公司簽訂《神池·玉帶園預定合同》，約定：“第一條乙方所預定商品房的基本情況乙方所預定的商品房位于平山縣“神池·玉帶園”項目2號樓1單元501號房。前述住宅建筑面積約133平方米，準確面積以房屋產(chǎn)權(quán)登記部門實測面積為準，屆時，購房款據(jù)實結(jié)算，多退少補。該房屋交付使用時間為2013年12月31日。甲方保證乙方所購房屋不存在任何形式的權(quán)利瑕疵，對因甲方與第三方之間的權(quán)屬糾紛而致乙方遭受的經(jīng)濟損失概由甲方承擔。第二條計價方式與價款甲乙雙方約定按建筑面積計算，單價2817元/每平米，本合同第一條所約定的房屋總價款共計人民幣￥374661元。第三條付款方式、期限在簽訂本預定合同時，乙方選擇按下列第叁種方式如期付款：1、……2、……3、銀行按揭乙方選擇銀行按揭付款方式交納預定款，首付款計人民幣￥154661元（大寫壹拾伍萬肆仟陸佰陸拾壹元整）（辦理按揭貸款過程中如遇銀行政策調(diào)整，乙方應(yīng)按銀行最新相關(guān)規(guī)定補足首付款）。余款計人民幣￥220000元（大寫貳拾貳萬元整）以銀行按揭形式向甲方支付。銀行按揭系乙方與銀行之間的借貸行為，甲方僅協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，若因乙方自身信用、收入等問題或政策調(diào)整等原因?qū)е乱曳綗o法獲得銀行按揭貸款，在甲方正式通知乙方30個工作日內(nèi)，乙方須一次性補足余款或轉(zhuǎn)為分期付款方式。第四條關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的約定甲方在具備簽訂《商品房買賣合同》條件后將以書面（包括紙質(zhì)信件、電子郵件和手機短信中任一方式）或電話的形式通知乙方，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15個工作日內(nèi)在甲方營業(yè)場所內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》；逾期，乙方不再享受甲方所提供的一切優(yōu)惠政策，本預定合同自動解除，甲方有權(quán)將該商品房自行處理，乙方要求甲方退還其已交房款的50%，其余房款自愿放棄，歸甲方所有。第五條違約責任甲方應(yīng)當按期將該商品房交付乙方，如不能在約定的時間交付，甲方以乙方實際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日，至實際交房之日止，按照日萬分之一的比例向乙方支付違約金；逾期180個工作日不能交房，乙方有權(quán)選擇退房，甲方應(yīng)在乙方提出退房申請之日起30個工作日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，對乙方的各項損失及甲方應(yīng)付違約金按照其實付房款總額的1%一次性給付乙方。第六條……?！焙炗喓贤斎?，李某某向神池公司交納首付房款154661元，神池公司為李某某出具了收據(jù)。2013年6月18日，李某某向神池公司交納天然氣開戶費2500元。2014年6月5日，神池公司將房產(chǎn)交付李某某。后，李某某將房屋進行了裝修，并已經(jīng)居住。另，神池公司所開發(fā)的神池·玉帶園房地產(chǎn)項目至今未能取得商品房預售許可證，李某某的按揭貸款至今未辦理。
原告河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱神池公司）與被告李某某商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。神池公司的委托訴訟代理人崔自強，李某某及其委托訴訟代理人安書平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：神池公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，神池·玉帶園系其開發(fā)的房地產(chǎn)項目。雙方簽訂的《神池·玉帶園預定合同》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。在雙方簽訂合同時，房屋尚未建成，故雙方簽訂的合同屬商品房預售合同。李某某主張雙方簽訂的合同屬于預約合同的意見，本院不予采納。因神池公司至今未取得商品房預售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當認定該合同無效。關(guān)于李某某向本院提出的反訴請求，請求神池公司繼續(xù)履行合同并承擔違約責任的主張，本院不予支持。關(guān)于合同無效后，神池公司應(yīng)當向李某某承擔的民事責任，李某某沒有提出相關(guān)反訴請求主張，并且涉及到房屋裝修的評估，當事人不申請評估鑒定，不能正常啟動。故對該問題可另行解決，本案不予處理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與李某某于2012年12月12日簽訂的《神池·玉帶園預定合同》無效；二、李某某于本判決生效后三十日內(nèi)搬出平山縣玉帶園小區(qū)2-1-501號房產(chǎn)；三、駁回李某某的反訴請求。案件受理費40元，由河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）；反訴費25元，由李某某負擔（已交納）。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判員　　史增中

書記員：霍小麗