原告（反訴被告）：河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：平山縣溫塘鎮(zhèn)溫塘村。
法定代表人：何紅建，執(zhí)行董事。
組織機(jī)構(gòu)代碼：xxxx。
委托訴訟代理人：崔自強(qiáng)，該公司法律顧問。
被告（反訴原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住平山縣。
委托訴訟代理人：安書平，河北興凱律師事務(wù)所律師。

原告河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱神池公司）與被告張某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。神池公司的委托訴訟代理人崔自強(qiáng)，張某某及其委托訴訟代理人安書平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
神池公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判決確認(rèn)神池公司、張某某簽署的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無效；責(zé)令張某某搬出玉帶園小區(qū)1號(hào)樓3單元501室房屋。事實(shí)與理由，2013年10月20日，神池公司與張某某簽署了《神池·玉帶園預(yù)定合同》，就張某某購買神池公司開發(fā)的神池·玉帶園項(xiàng)目1號(hào)樓3單元501號(hào)房屋的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。房屋建成后，神池將房屋交付張某某，但由于種種原因，房屋所在項(xiàng)目的預(yù)售許可證至今未能取得，張某某亦不足額向神池公司支付房款。
神池公司認(rèn)為，雙方訂立的《神池·玉帶園預(yù)定合同》系商品房預(yù)售合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，神池公司作為出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與張某某作為買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，故為妥善處理雙方的爭(zhēng)議，向貴院起訴，懇請(qǐng)判如所求。
張某某辯稱：一、張某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》是預(yù)約合同，并非神池公司訴稱的商品房預(yù)售合同。2013年7月21日，雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》，從封面形式上看，顯示的是預(yù)定合同；從內(nèi)容上看，體現(xiàn)的也是預(yù)定合同。具體體現(xiàn)在是該合同第四條、第六條第五項(xiàng)。第四條約定神池公司具備簽訂商品房買賣合同條件后，雙方才正式簽訂；第六條第五項(xiàng)約定該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及面積等以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。這些合同內(nèi)容足以說明雙方簽訂的是預(yù)約合同，并非神池公司訴稱商品房預(yù)售合同。再者，雙方簽訂的合同內(nèi)容根本未涉及到房屋平面圖、房屋結(jié)構(gòu)、地上地下樓層數(shù)、陽臺(tái)是否封閉、共有面積分?jǐn)?、套?nèi)面積誤差的處理、房屋交付使用條件、裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、通信和道路及綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾、公共配套設(shè)施建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)事宜等。基于雙方合同主要條款內(nèi)容的缺失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條及《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定雙方簽訂的合同不屬于商品房買賣合同，換句話來說，不是商品房預(yù)售合同。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，完全說明了本案紛爭(zhēng)的合同實(shí)屬預(yù)約合同。二、張某某與神池公司簽訂的合同合法有效，并非神池公司訴稱的合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)全面履行。既然雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》是預(yù)約合同，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，答辯人請(qǐng)求法院依法認(rèn)定該預(yù)約合同合法有效。三、神池公司訴稱張某某拒絕交付剩余房款，純屬無稽之談。神池公司至今不與張某某簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致該預(yù)約合同和房貸無法落實(shí)。無房產(chǎn)抵押手續(xù)銀行不予放款，張某某亦無現(xiàn)金支付能力?？梢姡?zé)任完全在神池公司。
張某某向本院提出反訴請(qǐng)求：一、確認(rèn)張某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》是合法有效的預(yù)約合同，并判令神池公司條件成就時(shí)與張某某簽訂商品房買賣合同。二、判令神池公司承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，支付張某某違約金共計(jì)2612元整。事實(shí)與理由，2013年10月20日，張某某與神池公司簽訂《神池·玉帶園預(yù)定合同》，雙方簽訂的合同符合合同法的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的預(yù)約合同。該合同生效后，神池公司未按約定在2013年12月31日交付房屋，直至2014年6月3日才簡(jiǎn)單交付。根據(jù)該預(yù)約合同第一條及第五條的規(guī)定，若神池公司不能如期交房，則按實(shí)際交付房款總額，自本合同約定交房之日起，至實(shí)際交付之日止，按日萬分之一的比例向張某某支付違約金共計(jì)2612元整?？紤]到該預(yù)約合同的合法性，加之張某某已合法占有該房屋，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，盡管張某某占有的房屋未依法辦理所有權(quán)登記，但可以依法認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。
神池公司針對(duì)反訴辯稱，張某某主張的繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同以及要求神池公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，均應(yīng)以合同有效為前提?，F(xiàn)合同為無效合同，張某某所反訴請(qǐng)求喪失了合同基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)駁回張某某的反訴請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年6月27日，張某某與神池公司簽訂《神池·玉帶園訂購協(xié)議》，訂購神池玉帶園2號(hào)樓3單元501號(hào)房，面積為133平方米，3280元/每平方米，房屋總價(jià)款為436240元，交付定金10000元，有神池公司出具的收據(jù)予以證實(shí)。后，經(jīng)協(xié)商，將購買的神池玉帶園2號(hào)樓3單元501變更為1號(hào)樓3單元501號(hào)房屋。2013年10月20日，張某某與神池公司簽訂《神池·玉帶園預(yù)定合同》，約定：“第一條乙方所預(yù)定商品房的基本情況乙方所預(yù)定的商品房位于平山縣“神池·玉帶園”項(xiàng)目1號(hào)樓3單元501號(hào)房。前述住宅建筑面積約109.87平方米，準(zhǔn)確面積以房屋產(chǎn)權(quán)登記部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，屆時(shí)，購房款據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。該房屋交付使用時(shí)間為2013年12月31日。甲方保證乙方所購房屋不存在任何形式的權(quán)利瑕疵，對(duì)因甲方與第三方之間的權(quán)屬糾紛而致乙方遭受的經(jīng)濟(jì)損失概由甲方承擔(dān)。第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款甲乙雙方約定按建筑面積計(jì)算，單價(jià)3000元/每平米，本合同第一條所約定的房屋總價(jià)款共計(jì)人民幣￥329610元。第三條付款方式、期限在簽訂本預(yù)定合同時(shí)，乙方選擇按下列第叁種方式如期付款：1、……2、……3、銀行按揭乙方選擇銀行按揭付款方式交納預(yù)定款，首付款計(jì)人民幣￥169610元（大寫壹拾陸萬玖仟陸佰壹拾元整）（辦理按揭貸款過程中如遇銀行政策調(diào)整，乙方應(yīng)按銀行最新相關(guān)規(guī)定補(bǔ)足首付款）。余款計(jì)人民幣￥160000元（大寫壹拾陸萬元整）以銀行按揭形式向甲方支付。銀行按揭系乙方與銀行之間的借貸行為，甲方僅協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，若因乙方自身信用、收入等問題或政策調(diào)整等原因?qū)е乱曳綗o法獲得銀行按揭貸款，在甲方正式通知乙方30個(gè)工作日內(nèi)，乙方須一次性補(bǔ)足余款或轉(zhuǎn)為分期付款方式。第四條關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的約定甲方在具備簽訂《商品房買賣合同》條件后將以書面（包括紙質(zhì)信件、電子郵件和手機(jī)短信中任一方式）或電話的形式通知乙方，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15個(gè)工作日內(nèi)在甲方營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》；逾期，乙方不再享受甲方所提供的一切優(yōu)惠政策，本預(yù)定合同自動(dòng)解除，甲方有權(quán)將該商品房自行處理，乙方要求甲方退還其已交房款的50%，其余房款自愿放棄，歸甲方所有。第五條違約責(zé)任甲方應(yīng)當(dāng)按期將該商品房交付乙方，如不能在約定的時(shí)間交付，甲方以乙方實(shí)際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日，至實(shí)際交房之日止，按照日萬分之一的比例向乙方支付違約金；逾期180個(gè)工作日不能交房，乙方有權(quán)選擇退房，甲方應(yīng)在乙方提出退房申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，對(duì)乙方的各項(xiàng)損失及甲方應(yīng)付違約金按照其實(shí)付房款總額的1%一次性給付乙方。第六條……”。
張某某分三次向神池公司交首付房款共計(jì)169610元，其中，2013年6月26日，向神池公司交付定金10000元；2013年6月30日，交付房款50000元；2013年10月20日，交付首付款109610元，均有神池公司出具的收據(jù)予以證實(shí)。2014年4月2日，張某某交納天然氣接口費(fèi)2500元，有燃?xì)夤境鼍叩氖論?jù)予以證實(shí)。2014年6月3日，神池公司將張某某購買的平山縣平山鎮(zhèn)玉帶園1號(hào)樓3單元501號(hào)房產(chǎn)交付張某某，房屋交付后張某某裝修了房屋，并已經(jīng)居住。2014年10月12日，張某某交納裝修水電費(fèi)、垃圾清理費(fèi)470元，2014年6月5日，張某某向神池公司交納暖氣接口費(fèi)7494元，有神池公司出具的收據(jù)予以證實(shí)。另，神池公司所開發(fā)的神池·玉帶園房地產(chǎn)項(xiàng)目至今未能取得商品房預(yù)售許可證，張某某的按揭貸款也未辦理。

本院認(rèn)為：神池公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，神池·玉帶園系其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在雙方簽訂合同時(shí)，房屋尚未建成，故雙方簽訂的合同屬商品房預(yù)售合同。張某某主張雙方簽訂的合同屬于預(yù)約合同的意見，不符合法律規(guī)定，本院不予采納。因神池公司至今未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。關(guān)于張某某向本院提出的反訴請(qǐng)求，請(qǐng)求神池承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的主張，本院不予支持。關(guān)于合同無效后，神池公司應(yīng)當(dāng)向張某某承擔(dān)的民事責(zé)任，張某某沒有提出相關(guān)反訴請(qǐng)求主張，并且涉及到房屋裝修的評(píng)估，當(dāng)事人不申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，不能正常啟動(dòng)。故對(duì)該問題可另行解決，本案不予處理。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與張某某于2013年10月20日簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無效；
二、張某某于本判決生效后三十日內(nèi)搬出平山縣玉帶園小區(qū)1-3-501號(hào)房產(chǎn)；
三、駁回張某某的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)40元，由河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）；反訴費(fèi)25元，由張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員 史增中

書記員： 霍小麗