原告：河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市鹿泉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)。
法定代表人：馬清華，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王佳佳、楊穎，河北姜鐘律師事務(wù)所律師。
被告：劉某，女，漢族，住河北省石家莊市裕華區(qū)。
委托訴訟代理人：張希軍，河北嘉實(shí)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王琳琳，河北友高律師事務(wù)所律師。

原告河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)紀(jì)元公司）與被告劉某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，被告在提交答辯狀期間對(duì)管轄權(quán)提出異議，本院依法裁定予以駁回。被告提起上訴，石家莊市中級(jí)人民法院裁定駁回上訴，維持原裁定。本院依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人王佳佳、楊穎，被告的委托訴訟代理人張希軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)，被告從原告處購(gòu)買(mǎi)西山御園一期AP15-4號(hào)房屋，雙方于2012年7月23日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并對(duì)房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)等進(jìn)行約定。因客觀(guān)原因，原告遲延交付房屋，后原告通知被告收房，被告以房屋質(zhì)量問(wèn)題等為理由拒絕辦理收房手續(xù)。但被告實(shí)際控制房屋后擅自對(duì)涉案房屋地下進(jìn)行了挖掘。2017年8月16日，原、被告就延期交房、房屋質(zhì)量問(wèn)題等達(dá)成和解，被告確認(rèn)已經(jīng)清晰了解該房屋的現(xiàn)狀，同意按現(xiàn)狀接收該房屋、簽署相關(guān)收房文件，并積極配合原告簽署辦理該竣工驗(yàn)收備案的文件。同日，被告辦理了收房手續(xù)，簽署了《收房確認(rèn)書(shū)》等文件。后原告在辦理竣工備案過(guò)程中多次通知被告回填挖掘的地下空間，但原告一直予以拒絕，至今未將上述地下空間回填，致使原告無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收備案，給原告帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，原告保留要求其賠償損失的相關(guān)權(quán)利。綜上所述，被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，并且已經(jīng)給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失。故原告現(xiàn)訴至本院，請(qǐng)求依法判令：一、被告繼續(xù)履行原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，恢復(fù)其擅自改變的該買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的房屋即西山御園一期AP15-4號(hào)房屋的結(jié)構(gòu)，并使其達(dá)到最初規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并配合原告通過(guò)住建局的竣工驗(yàn)收、備案及各相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收；二、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告答辯稱(chēng)：1、本案所涉房屋原告均沒(méi)有交付被告使用,即被告沒(méi)有收房,該房屋截止到目前還在訴訟程序中,由原告保管掌控中。根據(jù)我國(guó)合同法和最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第11條規(guī)定房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn),在交付使用前由出賣(mài)人即原告承擔(dān),原告對(duì)該房屋有保管義務(wù),原告訴稱(chēng)房屋的地下室被人挖掘是被告所為沒(méi)有證據(jù)支持。被告沒(méi)有收房,對(duì)原告的訴求挖掘行為毫不知情,若屬實(shí)被告收房后將追究原告保管不善的責(zé)任。2、根據(jù)被告提交的證據(jù)可以證明被告在履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有違約行為,法院判決的是因原告違約導(dǎo)致房屋沒(méi)有按期交付,判決原告向被告支付違約金及限期交付房屋,且該房屋至今在原告處,仍未交付被告,因此原告訴求被告繼續(xù)履行合同恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)與證據(jù)支持。3、原告在本案中訴訟主體不適格,本案系侵權(quán)糾紛,原告訴求被告實(shí)際控制了房屋,退一萬(wàn)步講即便該訴求屬實(shí)那么應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司作為本案的原告,而不應(yīng)該由作為開(kāi)發(fā)商的原告作為本案的訴訟主體。4、本案侵權(quán)糾紛原告訴求已超過(guò)了訴訟時(shí)效,應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴求。5、因本案案由為侵權(quán)糾紛,原告在本案中沒(méi)有證據(jù)證明被告侵權(quán)的事實(shí),被告不是本案原告訴求的侵權(quán)人,因此請(qǐng)求法庭駁回原告的訴求。
原告陳述并舉證：
關(guān)于訴訟主體,原告主體適格,依據(jù)雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,雙方對(duì)涉及違建及我方對(duì)于違建的監(jiān)督制止的權(quán)利,被告方禁止進(jìn)行改動(dòng),私搭亂建都進(jìn)行了明確的約定,現(xiàn)被告方違反了雙方的合同約定,我方有權(quán)利要求其恢復(fù)原狀,配合我方進(jìn)行備案及辦理房產(chǎn)證的相關(guān)事項(xiàng)。因被告進(jìn)行改建后,其挖掘的地下室一直存在,影響了我方辦理竣工驗(yàn)收備案,故我方的起訴未超過(guò)訴訟時(shí)效。被告方實(shí)際控制房屋后私自對(duì)地下空間進(jìn)行了挖掘,我方已由工作人員對(duì)該違建的情況提供了圖紙進(jìn)行說(shuō)明,且也申請(qǐng)法院對(duì)該違建進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn),劉某其實(shí)際控制房屋后,也對(duì)涉案地下進(jìn)行了挖掘,后其與我方在2017年8月16日就延期交房房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)成了和解,劉某已確認(rèn)清晰了解該房屋的現(xiàn)狀,同意按現(xiàn)狀接收房屋,并簽署相關(guān)收房文件,并積極配合原告簽署辦理竣工備案文件,其對(duì)地下室和現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)清晰了解,依據(jù)雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,其有義務(wù)按照合同的約定將房屋恢復(fù)原狀,配合原告進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。
證據(jù)一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,證明原、被告系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，約定“買(mǎi)受人在使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)房、廣告牌等,出賣(mài)人對(duì)不合理的使用及裝修有監(jiān)督制止的權(quán)利”。
證據(jù)二、房屋違建圖紙,證明被告擅自對(duì)涉案房屋地下進(jìn)行了挖掘。
證據(jù)三、和解協(xié)議書(shū),證明原告與被告劉某于2017年8月16日就延期交房房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)成和解。被告劉某確定已經(jīng)清晰了解該房屋現(xiàn)狀,同意按照現(xiàn)狀接收該房屋,簽暑相關(guān)收房文件,并積極配合原告簽署辦理該房屋竣工驗(yàn)收備案的文件。
證據(jù)四、收房確認(rèn)書(shū)、說(shuō)明及關(guān)于自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的承諾書(shū)和收款收據(jù),證明被告劉某已實(shí)際收房,其有義務(wù)配合原告進(jìn)行驗(yàn)收備案。
被告質(zhì)證稱(chēng)：
對(duì)證據(jù)一,真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)證明對(duì)象有異議,該合同僅僅證明原被告之間存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,證明不了本案原告訴求主張的侵權(quán)人是誰(shuí),侵權(quán)事實(shí)是否存在。
對(duì)證據(jù)二,對(duì)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性,證明目的均有異議,該份材料不符合民訴法關(guān)于證據(jù)的形式要件和實(shí)質(zhì)要件,不是證據(jù)僅僅是原告自己繪制的圖。該證據(jù)更不能證明告所主張的侵權(quán)人是誰(shuí),侵權(quán)事實(shí)是否存在,故與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。
證據(jù)三，真實(shí)性無(wú)異議，關(guān)聯(lián)性和證明對(duì)象有異議，本案事實(shí)為簽訂和解協(xié)議后,房屋才進(jìn)行交付,而據(jù)劉某陳述在收房的時(shí)候根本不知道該房屋是否進(jìn)行了改建,故協(xié)議中有按房屋現(xiàn)狀收房的條款,而該協(xié)議不能證明劉某是侵權(quán)人及侵權(quán)事實(shí)的存在。
對(duì)證據(jù)四,真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)關(guān)聯(lián)性和證明對(duì)象有異議,該證據(jù)僅僅證明劉某收房的時(shí)間和收房的事實(shí),不能證明原告主張的侵權(quán)事實(shí)和侵權(quán)人是誰(shuí),也不能證明劉某沒(méi)有配合原告驗(yàn)收備案的違約。
被告提交證據(jù)如下：
證據(jù)一、吳振文、徐樹(shù)平、董怡的西山御園入住通知書(shū),證據(jù)來(lái)源于原告給被告的。證明原告在2018年1月8日才以書(shū)面形式通知被告收房入住,在通知書(shū)之前該房屋由原告保管,不存在被告實(shí)際控制的事實(shí)。
證據(jù)二、鹿泉區(qū)人民法院民事判決書(shū)和石家莊市中入民法院民事判決書(shū),該證據(jù)證明原告逾期交房的事實(shí),是原告違約,導(dǎo)致吳振文、徐樹(shù)平、董怡至今無(wú)法收房,劉某的房屋雖然已收,但達(dá)成了和解協(xié)議,和解協(xié)議中也注明案件的緣由是原告違約,給了劉某賠償才達(dá)成了和解協(xié)議。
證據(jù)三、鹿泉區(qū)住建局關(guān)于停止使用西山御園一期工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)的通知,該證據(jù)證明原告的房屋因存在質(zhì)量問(wèn)題,被主管機(jī)關(guān)確認(rèn)工程竣工驗(yàn)收無(wú)效以及原告違約的事實(shí)。
證據(jù)四、鹿泉區(qū)住建局關(guān)于西山御園一期建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)的說(shuō)明,證明主管部門(mén)責(zé)令原告重新組織竣工驗(yàn)收,依法進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案的事實(shí)。
原告質(zhì)證稱(chēng)：對(duì)證據(jù)一吳振文、徐樹(shù)平、董怡的西山御園入住通知書(shū),對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議,該證據(jù)僅能證明我方通知徐樹(shù)平、董怡、吳振文辦理房屋收房手續(xù),而實(shí)際上該三人已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)際的控制對(duì)地下室進(jìn)行了挖掘,其行為應(yīng)屬于實(shí)質(zhì)的收房行為。

對(duì)證據(jù)二、鹿泉區(qū)人民法院民事判決書(shū)和石家莊市中級(jí)人民法院民事判決書(shū),關(guān)于董怡、徐樹(shù)平、吳振文在鹿泉區(qū)人民法院的民事判決書(shū)本院認(rèn)為部分已明確關(guān)于被告私建地下室,我方可另案進(jìn)行起訴。關(guān)于劉某的石家莊市中級(jí)人民法院民事判決書(shū),所涉的未能交付驗(yàn)收合格的房屋所引起的訴爭(zhēng)的間題,實(shí)際上經(jīng)住建局確認(rèn)該房屋可進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收,其所涉的一期房屋的質(zhì)量問(wèn)題并非是劉某所購(gòu)房屋引起的,中院2014石民六終字第01480號(hào)民事判決書(shū)涉及被告劉某擅自擴(kuò)建地下室的事實(shí),故我方對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性及證明目的不予認(rèn)可。
對(duì)證據(jù)三,證據(jù)四,其針對(duì)的是西山御園一期項(xiàng)目,部分非主體工程,未按照設(shè)計(jì)要求施工,存在質(zhì)量缺陷等問(wèn)題引起的其并非針對(duì)的劉某的一期AP15-4號(hào)房屋,而其他三人均為西山御園二期的房屋，故我方對(duì)該組證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、證明目的不予認(rèn)可。
經(jīng)審理查明：原、被雙方于2012年7月23日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告為出賣(mài)人，被告為買(mǎi)受人。合同約定商品房建筑面積共329.13平方米，并將商品房結(jié)構(gòu)平面圖列為合同附件，被告簽字確認(rèn)。該合同第十九條約定：買(mǎi)受人在使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、稱(chēng)重結(jié)構(gòu)和用途；合同附件三第四條約定：買(mǎi)受人不得私搭私建小房、廣告牌等，出賣(mài)人對(duì)不合理的使用及裝修有監(jiān)督制止的權(quán)利。本案立案后原告向本院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的地下室進(jìn)行調(diào)查，本院于2018年6月11日在原、被告雙方代理人參加下對(duì)該房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)涉案房屋南側(cè)向南挖一窗戶(hù)（1.9m*1.45m）、一門(mén)（1m*2.2m），開(kāi)挖地下室南北4.17m，東西6.4m。本院對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了拍照，雙方代理人在勘驗(yàn)筆錄上進(jìn)行了簽字。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，且未違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約定全面履行各自的義務(wù)。原、被告雙方于合同中對(duì)涉案房屋的原始規(guī)劃設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)進(jìn)行了約定，經(jīng)勘驗(yàn)，涉案房屋南側(cè)向南挖一窗戶(hù)（1.9m*1.45m）、一門(mén)（1m*2.2m），開(kāi)挖地下室南北4.17m，東西6.4m，該地下室不屬于房屋的建筑面積范圍內(nèi),并且改變了房屋結(jié)構(gòu)。原告稱(chēng)被告對(duì)上述地下室進(jìn)行了挖掘，而被告稱(chēng)對(duì)挖掘情況不知情，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)由被告對(duì)挖掘行為是原告所致或并非是被告所為進(jìn)行舉證。現(xiàn)被告沒(méi)有證據(jù)證明其對(duì)挖掘情況不知情，故本院對(duì)被告此抗辯理由不予采納。
原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十九條約定：買(mǎi)受人在使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、稱(chēng)重結(jié)構(gòu)和用途；合同附件三第四條約定：買(mǎi)受人不得私搭私建小房、廣告牌等，出賣(mài)人對(duì)不合理的使用及裝修有監(jiān)督制止的權(quán)利。被告對(duì)房屋挖掘和擴(kuò)建違反了原、被告雙方合同的約定，被告的行為構(gòu)成違約。被告挖掘和擴(kuò)建的行為增加了房屋的建筑面積，必然對(duì)房屋的驗(yàn)收造成了不利影響，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?，F(xiàn)原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，故原告具有訴訟主體資格。
因本案原告訴求為繼續(xù)履行合同，故本案案由確定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛符合《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，故本院依法予以確定。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故對(duì)原告要求被告繼續(xù)履行原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，恢復(fù)其擅自改變的該買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的房屋即西山御園一期AP15-4號(hào)房屋的結(jié)構(gòu)，并使其達(dá)到最初規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并配合原告通過(guò)住建局的竣工驗(yàn)收、備案及各相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收的請(qǐng)求本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下:

一、原告河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告劉某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，原、被告雙方應(yīng)繼續(xù)履行上述合同。
二、被告劉某于本判決生效之日起30日內(nèi)將西山御園一期AP15-4號(hào)房屋擅自改造及擴(kuò)建部分予以拆除恢復(fù)原狀至達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并配合原告河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)住建局的竣工驗(yàn)收、備案及各相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收。
案件受理費(fèi)40元（已減半收?。?，由被告劉某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員 張春雷

書(shū)記員： 胡靜