河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部
劉寶華（河北雙環(huán)律師事務(wù)所）
李健
王某
袁宗寶（河北三杰律師事務(wù)所）

原告:河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部。住所地霸州市益津北路。
負(fù)責(zé)人:任榮洋，任經(jīng)理。
委托代理人:劉寶華，河北雙環(huán)律師事務(wù)所律師。
委托代理人:李健，煙草公司辦公室干部。
被告:王某。
委托代理人:袁宗寶，河北三杰律師事務(wù)所律師。
原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部訴被告王某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年11月5日立案受理。依法由審判員張海濤、蔡德勝、王艷組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部委托代理人劉寶華、李健，被告王某及委托代理人袁宗寶均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告庭審中向本院提交了下列證據(jù):
證1、2007年10月22日房屋租賃合同一份，證明目的為原被告存在房屋租賃合同關(guān)系。
證2、2007年10月22日霸州市卷煙營(yíng)銷部關(guān)于勝芳批發(fā)部整體出租補(bǔ)充協(xié)議一份，證明目的為對(duì)租賃物的改造和裝修問題，到期后租賃物歸原告所有。
證3、原告2013年1月30日向王某發(fā)出的《通知書》，證明目的為已告知被告房屋租賃合同期滿不再續(xù)租。
證4、租賃房屋的土地證和房產(chǎn)證各一份，證明目的為出租房屋和土地是合法的。
證5、《河北省煙草商業(yè)企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法》（中煙冀辦（2003）54號(hào)），證明目的為原告不繼續(xù)出租房屋屬于行業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)管理的要求。
被告的質(zhì)證意見為:
對(duì)證1真實(shí)性沒有異議，原被告雙方已經(jīng)就租賃期滿后繼續(xù)出租給被告達(dá)成合意，原告明確表示繼續(xù)租給被告，簽訂5年的原因是原告內(nèi)部要求最長(zhǎng)只能簽5年。證據(jù)2的真實(shí)性沒有異議，只是對(duì)辦公樓的粉刷和地面增高處理，其他東西沒有約定歸原告所有，不是全部歸原告，被告的實(shí)際投資已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)計(jì)的投資。證據(jù)3通知并沒有送達(dá)給被告，被告沒有收到。證據(jù)4的真實(shí)性沒有異議。證5與本案沒有關(guān)聯(lián)性，是內(nèi)部文件，內(nèi)部的決定不應(yīng)該影響對(duì)外的效力。
被告庭審中向本院提交了下列證據(jù):
證1、2013年12月24日經(jīng)過公證的張榮杰證明一份。證明內(nèi)容:“證明我叫張榮杰（男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，身份證號(hào):××，我于2007年3月至2008年4月在河北省霸州市煙草專賣局任局長(zhǎng)職務(wù)，同時(shí)在河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部任經(jīng)理職務(wù)，2007年10月22日河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙經(jīng)營(yíng)部經(jīng)過與王某協(xié)商簽訂房屋租賃合同，將座落在霸州市勝芳鎮(zhèn)凱順路煙草批發(fā)部的房屋租賃給王某，同日雙方經(jīng)過協(xié)商就王某對(duì)其租賃的樓房及院內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施改建項(xiàng)目的相關(guān)事宜簽訂了關(guān)于勝芳批發(fā)部整體出租補(bǔ)充協(xié)議，當(dāng)時(shí)與王某簽訂的租賃期限為五年，但是王某提出由于他對(duì)辦公樓和院落改建和裝修投資太大，租賃五年時(shí)間太短，不能收回投資，如果只租賃5年損失太大，要求長(zhǎng)期租賃，當(dāng)時(shí)河北省煙草公司方廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部經(jīng)過請(qǐng)示河北省煙草公司廊坊市公司有關(guān)主管部門，原則上同意五年租賃時(shí)間到期后，在增加租金的基礎(chǔ)上繼續(xù)租賃給王某，租金數(shù)額在到期后根據(jù)市場(chǎng)情況雙方再行商訂，當(dāng)時(shí)是與王某就繼續(xù)租賃的事宜達(dá)成的口頭協(xié)議，沒有簽訂書面協(xié)議。特此證明。”證明目的為2007年10月22日原被告簽訂租賃合同時(shí)就5年租賃期滿后繼續(xù)租賃給王某達(dá)成協(xié)議，張榮杰是原告方當(dāng)時(shí)的負(fù)責(zé)人。
證2、原告與其他租賃戶簽訂的租賃合同，證明目的為原被告訂立的合同屬于格式合同，是原告提供的，應(yīng)作不利于原告方的解釋。除租賃位置、租金、租期不一致外，其他都一致。
證3、2013年12月27日王某與原告代理人李建的通話錄音一份，證明目的為原被告簽訂租賃合同時(shí)李建作為原告的代理人商談相關(guān)事宜，王某進(jìn)行長(zhǎng)期租賃，原租賃期滿后繼續(xù)租賃給王某。
原告的質(zhì)證意見為:
證1的證據(jù)形式不合法，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，公證處作為公證單位無(wú)權(quán)對(duì)證人證言作出證明，從內(nèi)容上也是不真實(shí)的，不予認(rèn)可，原被告就房屋租賃問題是通過書面的形式加以確認(rèn)，在合同中約定了租賃房屋的內(nèi)容、租金、期限，應(yīng)當(dāng)以簽訂書面協(xié)議為準(zhǔn)，至于雙方有口頭意見，因沒有達(dá)成書面協(xié)議，沒有經(jīng)過雙方的確認(rèn)不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。證據(jù)2法律對(duì)格式合同有明確規(guī)定，房屋租賃合同不屬于格式合同的范圍。證據(jù)3的合法性不予認(rèn)可，雙方通話應(yīng)說明，尤其在訴訟中，從內(nèi)容上看不真實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)是市公司，并非霸州經(jīng)營(yíng)部，應(yīng)當(dāng)以簽字蓋章的形式確認(rèn)。
經(jīng)過庭審質(zhì)證，原告提供的證1、4符合證據(jù)真實(shí)性、客觀性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，證2系原被告雙方簽訂，被告對(duì)真實(shí)性予以認(rèn)可，本院對(duì)其真實(shí)性予以采信，但不能達(dá)到原告的證明目的。證3系原告單方的通知書，不能達(dá)到原告的證明目的。證5缺乏與本案的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。被告提供的證據(jù)1系經(jīng)過公證證人證言，本院對(duì)其真實(shí)性予以采信，但不能達(dá)到被告的證明目的，證據(jù)2、證據(jù)3均不能達(dá)到被告的證明目的，本院不予采信。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的房屋租賃協(xié)議及霸州市卷煙營(yíng)銷部關(guān)于勝芳批發(fā)部整體出租補(bǔ)充協(xié)議，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是租賃合同期滿后，被告能否對(duì)租賃物繼續(xù)租賃。被告辯稱原被告就期滿后被告續(xù)租已達(dá)成協(xié)議，對(duì)此主張被告負(fù)有舉證責(zé)任，但被告未提供充分證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的此抗辯理由不予支持。原被告租賃合同期滿后，雙方未繼續(xù)訂立合同，《合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”，故本院對(duì)原告要求被告返還承租的房屋和院落的訴訟請(qǐng)求予以支持。被告未返還給原告租賃物，應(yīng)當(dāng)賠償原告的損失。原告主張由被告承租逾期交付租賃物期間自2013年4月1日至被告實(shí)際返還原告租賃物的損失，因原告未提供損失計(jì)算依據(jù)的相關(guān)證據(jù)，故本院參照原被告簽訂的房屋租賃合同約定的年租金100000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自租賃期限屆滿次日即2013年4月1日起至被告實(shí)際返還原告租賃物之日止。原告在庭審中提出要求法院責(zé)令被告停止經(jīng)營(yíng)的請(qǐng)求，因責(zé)令停業(yè)不屬于民事案件管轄的范圍，本院不予支持。被告經(jīng)原告同意對(duì)租賃物進(jìn)行了改建、裝修、擴(kuò)建部分無(wú)產(chǎn)權(quán)登記，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)租賃物院內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)項(xiàng)目及辦公樓的裝修項(xiàng)目約定待租賃到期后歸原告所有（如地面、墻面、外墻、門窗等），對(duì)擴(kuò)建部分未進(jìn)行約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條 ?，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按過錯(cuò)分擔(dān)。就擴(kuò)建部分的費(fèi)用承擔(dān)，被告在庭審中主張如原告不再繼續(xù)履行租賃合同，原告有重大過錯(cuò)，應(yīng)由原告賠償給被告造成的損失，但被告在法定期限屆滿前未就損失部分提起書面反訴，被告可另案主張權(quán)利。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告王某于本判決生效后三十日內(nèi)返還原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部位于霸州市勝芳鎮(zhèn)經(jīng)起路東側(cè)的租賃物房屋及院落一處；
二、被告王某支付原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部自2013年4月1日至實(shí)際返還租賃物之日的損失，按每年100000元計(jì)算。
三、駁回原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1050元由被告王某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)交納上訴案件受理費(fèi)1050元，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的房屋租賃協(xié)議及霸州市卷煙營(yíng)銷部關(guān)于勝芳批發(fā)部整體出租補(bǔ)充協(xié)議，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是租賃合同期滿后，被告能否對(duì)租賃物繼續(xù)租賃。被告辯稱原被告就期滿后被告續(xù)租已達(dá)成協(xié)議，對(duì)此主張被告負(fù)有舉證責(zé)任，但被告未提供充分證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的此抗辯理由不予支持。原被告租賃合同期滿后，雙方未繼續(xù)訂立合同，《合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”，故本院對(duì)原告要求被告返還承租的房屋和院落的訴訟請(qǐng)求予以支持。被告未返還給原告租賃物，應(yīng)當(dāng)賠償原告的損失。原告主張由被告承租逾期交付租賃物期間自2013年4月1日至被告實(shí)際返還原告租賃物的損失，因原告未提供損失計(jì)算依據(jù)的相關(guān)證據(jù)，故本院參照原被告簽訂的房屋租賃合同約定的年租金100000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自租賃期限屆滿次日即2013年4月1日起至被告實(shí)際返還原告租賃物之日止。原告在庭審中提出要求法院責(zé)令被告停止經(jīng)營(yíng)的請(qǐng)求，因責(zé)令停業(yè)不屬于民事案件管轄的范圍，本院不予支持。被告經(jīng)原告同意對(duì)租賃物進(jìn)行了改建、裝修、擴(kuò)建部分無(wú)產(chǎn)權(quán)登記，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)租賃物院內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)項(xiàng)目及辦公樓的裝修項(xiàng)目約定待租賃到期后歸原告所有（如地面、墻面、外墻、門窗等），對(duì)擴(kuò)建部分未進(jìn)行約定。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條 ?，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按過錯(cuò)分擔(dān)。就擴(kuò)建部分的費(fèi)用承擔(dān)，被告在庭審中主張如原告不再繼續(xù)履行租賃合同，原告有重大過錯(cuò)，應(yīng)由原告賠償給被告造成的損失，但被告在法定期限屆滿前未就損失部分提起書面反訴，被告可另案主張權(quán)利。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告王某于本判決生效后三十日內(nèi)返還原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部位于霸州市勝芳鎮(zhèn)經(jīng)起路東側(cè)的租賃物房屋及院落一處；
二、被告王某支付原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部自2013年4月1日至實(shí)際返還租賃物之日的損失，按每年100000元計(jì)算。
三、駁回原告河北省煙草公司廊坊市公司霸州市卷煙營(yíng)銷部的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1050元由被告王某承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張海濤
審判員：蔡德勝
審判員：王艷

書記員：宋廣權(quán)