原告：河北省地震局張某某中心臺，住所地河北省張某某市魚兒山路18號。法定代表人：馬利軍，臺長。委托訴訟代理人：宋壽青，河北隆業(yè)律師事務(wù)所律師。被告：史銀，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住河北省張某某市赤城縣。委托訴訟代理人：王玉連（史銀的妻子），住河北省張某某市赤城縣。

張某某中心臺向本院提出訴訟請求：1.確認合同第四條“若典當期滿后超過兩年，甲方仍不贖回房產(chǎn)，則乙方再付甲方現(xiàn)金貳仟元整，房屋所有權(quán)歸乙方所有。屆時甲方須協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證?！钡募s定無效；2.判令被告史銀立即返還占有原告的三間大房、三間小房及大小房之間的院落，上述房屋價值10萬元；3.本案訴訟費由被告負擔。事實和理由：2000年12月11日，原告與被告簽訂了《典房協(xié)議書》，協(xié)議約定原告以典當款貳萬柒仟伍佰元的價格將位于赤城縣地震臺家屬院內(nèi)的三間大房、三間小房、大小房之間的院落典給被告，典期為八年。協(xié)議約定，典當期間，房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有；典當期滿，原告及時通知被告并全額退還典房款，即可收回房屋使用權(quán)，雙方均不負擔利息；若典當期滿后超過兩年，原告仍不贖回房產(chǎn)，被告再付原告現(xiàn)金兩千元，房屋所有權(quán)歸被告所有；典當期滿，原告收回房產(chǎn)時,被告需保證房屋結(jié)構(gòu)完整，大房能夠住人，小房能夠儲物，否則原告有權(quán)從贖金中扣除維修房屋所需費用。協(xié)議簽訂后，原告將上述房屋交于被告，按協(xié)議約定，房屋典期應(yīng)于2009年4月26日到期。2009年8月至2015年6月間，原告多次召集被告參加地震臺組織的收回房屋協(xié)調(diào)會，被告雖參加了協(xié)調(diào)會，但不予配合。雖然典房協(xié)議第四條約定了“若典當期滿后超過兩年，甲方仍不贖回房產(chǎn)，則乙方再付甲方現(xiàn)金貳仟元整，房屋所有權(quán)歸乙方所有。屆時甲方須協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證”，但該約定并非約定典當?shù)姆课轃o條件歸被告所有，而是被告需再向原告支付2000元的費用，因此，該約定并非“死當”或“絕賣”條款，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第58條第二款的規(guī)定，原告在典期屆滿后10年內(nèi)都有權(quán)收回典當?shù)姆课?。目前，被告也未向原告支?000元，無權(quán)繼續(xù)占有原告的房屋。且由于典當房屋的土地及地上建筑皆屬于國有資產(chǎn)，未經(jīng)國家批準不能發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的法律效力，也不符合國有資產(chǎn)處置的強制性規(guī)定，因此，該約定為無效約定，被告也不能據(jù)此約定取得典當房屋的所有權(quán)。綜上所述，原告為維護自身合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，請依法判決。史銀辯稱，一、張某某中心臺的訴訟主體不適格。我們是買赤城地震臺的平房，赤城地震臺臺長說買賣房屋他們單位財務(wù)不好處理，我們就簽成典房協(xié)議，但赤城地震臺承諾絕不往回收房，我是同赤城地震臺簽的協(xié)議買的房，這與張某某中心臺毫無關(guān)系，現(xiàn)在赤城地震臺依然在我縣設(shè)立。赤城地震臺才是本案的訴訟主體，張某某中心臺的訴訟主體不適格。二、超過訴訟時效。雙方的典當協(xié)議于2009年4月27日期滿，至2016年7月張某某中心臺起訴，在這七年時間里，張某某中心臺既沒有收房也沒有退錢，已超過訴訟時效。三、張某某中心臺無權(quán)要求確認合同第四條無效。1.典房協(xié)議中，赤城地震臺向我承諾，期滿兩年不贖房，房屋產(chǎn)權(quán)歸我，這是赤城地震臺自己的真實意思表示，沒有任何人強加，赤城地震臺對自己的承諾必須兌現(xiàn)；2.張某某中心臺以典當房屋的土地及建筑物屬于國有資產(chǎn)，未經(jīng)批準不能轉(zhuǎn)讓，主張典房協(xié)議第四條無效。我不能同意。在典當協(xié)議中寫明，因赤城地震臺需要用錢，以產(chǎn)權(quán)歸赤城地震臺所有的一處房產(chǎn)典給我，典房協(xié)議說房屋產(chǎn)權(quán)歸赤城地震臺，起訴狀又說房屋產(chǎn)權(quán)屬國有資產(chǎn)，張某某中心臺必須對雙方因典房協(xié)議產(chǎn)生的后果，承擔全部責任。四、我有權(quán)拒絕返還房產(chǎn)。典房協(xié)議第四條規(guī)定：“若典當期滿后超過兩年，甲方仍不贖回房產(chǎn)，房屋所有權(quán)歸乙方所有，屆時甲方須協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證”。張某某中心臺見我縣棚戶區(qū)改造就想要房，我拒絕接受他們的無理要求。鑒于以上情況，我請求人民法院駁回張某某中心臺的訴訟請求，同時，我要提出反訴，請求立即給我辦理房產(chǎn)證，否則，賠償我受到的全部損失。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。對當事人無異議的河北省地震局冀震發(fā)（2002）11號文件、張某某中心臺關(guān)于赤城縣典房座談會會議記錄、簽到表、錄音、錄像光盤、典房協(xié)議、赤城縣國用（2009）第ZB0009號土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證、評估票據(jù)、赤城縣地震臺關(guān)于典房的請示、張某某地震臺批復，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)資產(chǎn)評估報告書，本院認定如下：該資產(chǎn)評估報告是由史銀申請，經(jīng)本院主持雙方當事人搖號確定的具有評估資質(zhì)的河北四合百成資產(chǎn)評估有限公司作出，且現(xiàn)場勘查過程中雙方當事人對評估對象、評估范圍達成一致意見，故對河北省地震局張某某中心臺提出的評估基準日應(yīng)為2008年、取價依據(jù)應(yīng)按2008年標準、評估計算方法錯誤、評估范圍超出標的范圍的辯論意見，本院不予采納。史銀提交的營業(yè)執(zhí)照、發(fā)票領(lǐng)購簿復印件和廣告宣傳單，不能改變當初典房用以居住的初衷，因此對其要求按照商業(yè)用房予以賠償?shù)闹鲝埐挥柚С?。根?jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2001年4月27日，河北省地震局赤城地震臺與史銀簽訂典房協(xié)議書，協(xié)議約定，赤城地震臺以典當款27500元的價格將位于赤城縣地震臺家屬院內(nèi)的三間大房、三間小房、大小房之間的院落典給史銀，典期為八年；典當期間，房屋產(chǎn)權(quán)歸赤城地震臺所有，史銀擁有使用權(quán)及房屋維修的義務(wù)，典當期滿前，若因房屋結(jié)構(gòu)原因影響居住時，史銀在征得地震臺同意的情況下，出資修繕，地震臺贖房時，應(yīng)給予一定的補償；典當期滿，地震臺及時通知史銀并全額退還典房款，即可收回房屋使用權(quán)，雙方均不負擔利息；若典當期滿后超過兩年，地震臺仍不贖回房產(chǎn)，史銀再付地震臺現(xiàn)金2000元，房屋所有權(quán)歸史銀所有，屆時地震臺需協(xié)助史銀辦理房產(chǎn)證。按協(xié)議約定，房屋典期于2009年4月26日到期。2010年11月5日，張某某中心臺要求收回房屋，與史銀未達成一致意見。經(jīng)雙方溝通，史銀于2015年6月11日去張某某中心臺處協(xié)商，要求張某某中心臺辦理房產(chǎn)證，雙方未達成一致意見。另查，本案中所涉及房屋的土地為國有劃撥土地，該房屋及土地為國有資產(chǎn)。地震臺將房屋典當給史銀時，未取得國有資產(chǎn)管理部門的批準。該房屋、土地及其他附屬物，經(jīng)河北四合百成資產(chǎn)評估有限公司評估總價值為735979元，史銀支付鑒定費5000元。
原告河北省地震局張某某中心臺（以下簡稱張某某中心臺）與被告史銀房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年8月29日作出（2016）冀0732民初785號民事判決，被告史銀不服提起上訴，河北省張某某市中級人民法院于2016年12月28日作出（2016）冀07民終2717號民事裁定，裁定撤銷赤城縣人民法院（2016）冀0732民初785號民事判決，發(fā)回赤城縣人民法院重審。本院立案后，依法適用普通程序，于2018年3月12日、2018年5月24日公開開庭進行了審理。原告張某某中心臺的委托訴訟代理人宋壽青、被告史銀及其委托訴訟代理人王玉連到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，《典當管理辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱典當，是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。第三十六條規(guī)定，典當期限由雙方約定，最長不得超過6個月。第四十條規(guī)定，典當期限或者續(xù)當期限屆滿后，當戶應(yīng)當在5日內(nèi)贖當或者續(xù)當。根據(jù)上述規(guī)定，原、被告之間的“典當”行為不符合典當?shù)臉?gòu)成要件，原、被告之間簽訂的典房協(xié)議書，本院認定為房屋買賣合同?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效?！妒聵I(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定，事業(yè)單位處置國有資產(chǎn)，應(yīng)當嚴格履行審批手續(xù)，未經(jīng)批準不得自行處置。第二十六條規(guī)定，事業(yè)單位占有、使用的房屋建筑物、土地和車輛的處置，貨幣性資產(chǎn)損失的核銷，以及單位價值或者批量價值在規(guī)定限額以上的資產(chǎn)的處置，經(jīng)主管部門審核后報同級財政部門審批；規(guī)定限額以下的資產(chǎn)的處置報主管部門審批，主管部門將審批結(jié)果定期報同級財政部門備案。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法》第三條規(guī)定“國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當進行資產(chǎn)評估：（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；（三）與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或者個人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（五）依照國家有關(guān)規(guī)定需要進行資產(chǎn)評估的其他情形”。上述規(guī)定系防止國有資產(chǎn)流失的強制性規(guī)定，并因涉及社會公共利益，應(yīng)屬效力性強制規(guī)定。本案所涉買賣標的物系原告管理并占有、使用的國有資產(chǎn)，不僅是房屋，還包括相應(yīng)的國有土地使用權(quán)，原告轉(zhuǎn)讓該國有資產(chǎn)時，未經(jīng)財政部門批準，未進行資產(chǎn)評估，未履行法定前置程序，故本院認定原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同無效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中，因雙方房屋買賣合同無效，原告應(yīng)當返還被告購房款28000元，被告應(yīng)當將合同標的物返還原告；原告明知其在無權(quán)處分國有資產(chǎn)且未取得權(quán)利機關(guān)批準的情況下，仍與被告簽訂了房屋買賣合同，應(yīng)對雙方房屋買賣合同無效承擔主要責任。被告作為完全民事行為能力人，應(yīng)當知道與其簽訂合同的相對方是機關(guān)事業(yè)單位，合同標的物是國有資產(chǎn)，但仍與原告簽訂合同，應(yīng)對房屋買賣合同無效承擔次要責任。根據(jù)雙方責任的大小，本院認定原告、被告對房屋買賣合同無效承擔的責任分別為80%、20%。故確認房屋買賣合同無效后，被告請求原告賠償?shù)闹鲝?，本院依照雙方承擔責任的比例予以支持；史銀的損失以河北四合百成資產(chǎn)評估有限公司關(guān)于本案標的物的評估總價值735979元和評估費用5000元扣除被告已付購房款27500元為基數(shù)按照責任比例計算，即史銀的損失為570783.20元[（735979+5000-27500）×80%]。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條規(guī)定，判決如下：

一、依法確認河北省地震局赤城地震臺與史銀于2001年4月27日簽訂的房屋買賣合同無效；二、史銀于本判決生效后三十日內(nèi)將無效合同標的物即三間大房、三間小房及大小房之間的院落返還給河北省地震局張某某中心臺；三、河北省地震局張某某中心臺于本判決生效之日起三十日內(nèi)返還史銀購房款27500元；四、河北省地震局張某某中心臺于本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償史銀各項損失共計570783.20元；五、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費9782元，由河北省地震局張某某中心臺負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。

審判長　湯　俊
審判員　劉玉濤
審判員　劉　寶

書記員：王喆