上訴人（原審被告）：河北溯源房地產開發(fā)有限公司，住所地：石家莊市裕華區(qū)槐安東路145號西美五洲大廈19層，組織機構代碼：68276297-6。
法定代表人：張秋蘭，經理。
委托代理人：吳凱，該公司職工。
被上訴人（原審原告）:徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住衡水市桃城區(qū)。
委托代理人：吳寶磊，河北合明律師事務所律師。

上訴人河北溯源房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱：溯源公司）因與被上訴人徐某某商品房預約合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初906號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員郭佩珊擔任審判長、審判員王江豐、關信娜組成的合議庭對本案進行了審理。書記員王超擔任法庭記錄。上訴人溯源公司的委托代理人吳凱、被上訴人徐某某的委托代理人吳寶磊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明：2014年9月20日，原、被告雙方簽訂君悅華府商品房預定合同，合同約定：原告購買被告開發(fā)的君悅華府9號樓2單元702室房屋一套，建筑面積90平方米，價款450000元；原告預交價款180000元，余款以銀行按揭方式支付；被告在具備簽訂商品房買賣合同條件15日內以書面或電話的形式通知原告，原告在接到被告通知之日起15日內與被告簽訂商品房買賣合同；若原告選擇退房，被告在交房之日起60日內退還原告繳納的購房款并按約定結算增值金。雙方就其他事宜亦進行了約定。合同簽訂后，原告依約交納房款180000元，后被告返還30000元。簽訂合同時被告未取得商品房預售許可證，原告起訴時被告仍未取得商品房預售許可證。原告所購房屋至今尚未建設。
原審法院經審理認為：原、被告簽訂的商品房預定合同就房屋的基本情況、預定房款金額、簽訂商品房買賣合同期限等條款進行了約定，但未約定商品房交付使用的條件及日期。從合同內容看，該合同系雙方對以后訂立商品房買賣合同相關事宜進行的預先約定，是對雙方交易房屋的初步確認，而不是對商品房買賣結果的直接確認，故該預定合同在性質上是商品房預約合同。商品房預約合同應當在被告已經辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已經確定，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。但被告擬開發(fā)項目用地上的舊房拆遷工作尚未完成，該項目尚未立項，更談不上開工建設。被告對拆遷完畢、取得預售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定，故該預定合同不是針對特定項目簽訂的，缺乏商品房買賣的現實基礎，這一階段簽訂的預定合同應認定無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定“不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用”，被告在簽訂預訂合同時收取原告預訂款180000元的行為違反了上述規(guī)定，應認定該預定合同無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。被告為本案的過錯方，因溯源公司占用徐某某預定款將近兩年時間，且徐某某的合同目的并未實現，故其應當返還原告預定款150000元并按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率償付利息。綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：一、原告徐某某與被告河北溯源房地產開發(fā)有限公司簽訂的商品房預約合同無效。二、被告河北溯源房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內返還原告徐某某購房款150000元并償付利息損失（自2014年9月20日至判決確定給付之日止，按同期人民銀行貸款利率計算）。本案訴訟費1801元，由被告河北溯源房地產開發(fā)有限公司承擔。

本院認為：案涉預定合同雙方約定日后簽訂正式商品房買賣合同，原審法院認定該預定合同在性質上是商品房買賣預約合同是正確的。雙方之間經協商簽訂的該預約合同，意思表示真實，內容合法有效，應為有效合同。雙方均應受合同約束，按照約定履行自己的義務。2014年9月20日雙方簽訂預約合同，被上訴人于當日交付了預定款，履行了合同義務。上訴人應在合理時間內與被上訴人訂立商品房買賣合同。但直至起訴時，上訴人擬開發(fā)建設商品房項目宗地上的舊房拆遷工作尚未完成，該開發(fā)建設項目尚未立項，更談不上開工建設。一、二審庭審中溯源公司對拆遷完畢、取得預售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定。故上訴人已構成違約，應承擔違約責任。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條關于“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”的規(guī)定，被上訴人要求解除預約合同并返還已交款項及償付利息的訴訟請求，合理合法，應予支持。原審法院判令上訴人返還被上訴人已交付的款項并按貸款利率償付利息，并無不當，本院予以維持。上訴人以合同約定的簽訂商品房買賣合同的條件尚未成就，其不構成違約進行抗辯的理由不成立，本院不予采信。
綜上所述，原審法院對案涉合同效力認定有誤，但對判決結果并無實質性的影響，本院予以糾正。上訴人關于合同效力的上訴理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初906號民事判決第二項即：被告河北溯源房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內返還原告徐某某購房款150000元并償付利息損失（自2014年9月20日至判決確定給付之日止，按同期人民銀行貸款利率計算）；
二、變更河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初906號民事判決第一項為：解除原告徐某某與被告河北溯源房地產開發(fā)有限公司之間簽訂的《君悅華府商品房預定合同》。
如果上訴人河北溯源房地產開發(fā)有限公司未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費減半收取1801元，二審案件受理費3300元，均由上訴人河北溯源房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　郭佩珊 審判員　　王江豐 審判員　　關信娜

書記員：王超