河北溯源房地產開發(fā)有限公司
李卿（河北千山恒業(yè)律師事務所）
孫某某
劉廣（河北中衡誠信律師事務所）

上訴人（原審被告）:河北溯源房地產開發(fā)有限公司，住所地:石家莊市裕華區(qū)槐安東路145號西美五洲大廈19層。
法定代表人:張秋蘭，董事長。
委托代理人:李卿，河北千山恒業(yè)律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）:孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住深州市。
委托代理人:劉廣，河北中衡誠信律師事務所律師。
上訴人河北溯源房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱溯源公司）因與被上訴人孫某某買賣合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2015）衡桃民二初字第165號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭，于2015年8月27日公開開庭審理了本案。
上訴人溯源公司委托代理人李卿、被上訴人孫某某委托代理人劉廣到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原審原告孫某某起訴稱:2013年11月12日，孫某某與溯源公司簽訂君悅華府商品房預訂合同，合同約定孫某某購買溯源公司開發(fā)的君悅華府21號樓2單元402室房屋一套，面積91.9平方米，價款395619元。
合同簽訂時，溯源公司銷售人員承諾2015年5月1日交房。
但至今溯源公司欲建樓房的位置仍未進行拆遷，現溯源公司已不可能按照其承諾的日期開盤及交房。
且溯源公司在沒有取得商品房預售許可證的情況下即銷售房屋，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證與買受人訂立的商品房預售合同，應認定為無效。
故訴請法院確認雙方訂立的合同無效。
判令溯源公司返還孫某某房款395619元并按同期銀行貸款利率支付利息損失。
原審被告溯源公司答辯稱:雙方簽訂的是預訂合同，是一個優(yōu)惠的合同。
簽訂合同時溯源公司無預售許可證，孫某某是明知的，溯源公司認為該合同是合法有效的。
合同的第四條第二款中有相關的規(guī)定，孫某某退房應向溯源公司提交退房申請，孫某某沒有向溯源公司提出書面退房申請。
該條款同時規(guī)定，孫某某申請退房溯源公司在收到退房申請60個工作日內，退還孫某某房款，利息應該按照存款利率計算。
原審法院查明:2013年11月12日，雙方簽訂君悅華府商品房預訂合同，合同約定孫某某購買溯源公司開發(fā)的君悅華府21號樓2單元402室房屋一套，面積91.9平方米，價款395619元。
合同簽訂后，孫某某依約交納房款395619元。
溯源公司至今未取得商品房預售許可證，孫某某所購房屋至今尚未建設。
本院認為:案涉合同中未約定商品房交付使用的條件及日期，約定日后再簽訂正式商品房買賣合同。
從合同內容看，該合同系商品房買賣雙方對今后訂立商品房買賣合同相關事宜進行預先約定，是對雙方交易房屋的初步確認，而不是對商品房買賣結果的直接確認，故該預定合同在性質上是商品房買賣預約合同。
但商品房買賣預約合同應當在開發(fā)商已辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。
這是商品房買賣合同作為不動產交易的本質特征決定的，其目的在于保障交易安全和社會公眾利益。
本案中，開發(fā)項目用地上的舊房拆遷工作尚未完成，該項目尚未立項，更談不上開工建設，庭審中溯源公司對拆遷完畢、取得預售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定，故該預定合同不是針對特定項目簽訂的，缺乏商品房買賣的現實基礎，這一階段簽訂的預定合同應認定無效。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定“不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用”，溯源公司在簽訂預訂合同時收取孫某某預訂款395619元的行為亦違反了上述規(guī)定，應認定該預定合同無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，因溯源公司占用孫某某預訂款將近兩年時間，且孫某某的合同目的并未實現，故原審法院判決溯源公司返還孫某某預訂款395619元并按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎計算利息，并無不當，本院予以維持。
溯源公司的上訴理由，與法相悖，本院不予支持。
綜上所述，原審法院對案涉合同的性質認定有誤，適用法律錯誤，但判決結果正確，本院予以維持。
依據依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2234元，由上訴人河北溯源房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為:案涉合同中未約定商品房交付使用的條件及日期，約定日后再簽訂正式商品房買賣合同。
從合同內容看，該合同系商品房買賣雙方對今后訂立商品房買賣合同相關事宜進行預先約定，是對雙方交易房屋的初步確認，而不是對商品房買賣結果的直接確認，故該預定合同在性質上是商品房買賣預約合同。
但商品房買賣預約合同應當在開發(fā)商已辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。
這是商品房買賣合同作為不動產交易的本質特征決定的，其目的在于保障交易安全和社會公眾利益。
本案中，開發(fā)項目用地上的舊房拆遷工作尚未完成，該項目尚未立項，更談不上開工建設，庭審中溯源公司對拆遷完畢、取得預售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定，故該預定合同不是針對特定項目簽訂的，缺乏商品房買賣的現實基礎，這一階段簽訂的預定合同應認定無效。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定“不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用”，溯源公司在簽訂預訂合同時收取孫某某預訂款395619元的行為亦違反了上述規(guī)定，應認定該預定合同無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，因溯源公司占用孫某某預訂款將近兩年時間，且孫某某的合同目的并未實現，故原審法院判決溯源公司返還孫某某預訂款395619元并按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎計算利息，并無不當，本院予以維持。
溯源公司的上訴理由，與法相悖，本院不予支持。
綜上所述，原審法院對案涉合同的性質認定有誤，適用法律錯誤，但判決結果正確，本院予以維持。

依據依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2234元，由上訴人河北溯源房地產開發(fā)有限公司負擔。

審判長：王江豐

書記員：徐佳佳