上訴人（原審被告）：河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：石家莊市裕華區(qū)槐安東路145號(hào)西美五洲大廈19層，組織機(jī)構(gòu)代碼：68276297-6。
法定代表人：張秋蘭，經(jīng)理。
委托代理人：吳凱，該公司職工。
被上訴人（原審原告）:付某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住冀州市。
被上訴人（原審原告）:李順，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，山東省臨朐縣辛寨鎮(zhèn)龜山子村人，現(xiàn)住冀州市。
二被上訴人委托代理人：于曉燕，衡水市正元法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：溯源公司）因與被上訴人付某某、李順商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初1155號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員郭佩珊擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員王江豐、關(guān)信娜組成的合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。書記員王超擔(dān)任法庭記錄。上訴人溯源公司的委托代理人吳凱、被上訴人付某某、李順的委托代理人于曉燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2014年11月6日，原、被告雙方簽訂君悅?cè)A府商品房預(yù)定合同，合同約定：原告購買被告開發(fā)的君悅?cè)A府21號(hào)樓1-803室房屋一套，建筑面積112.8平方米，房款600660元；原告預(yù)交價(jià)款210660元，余款以銀行按揭方式支付；被告在具備簽訂商品房買賣合同條件15日內(nèi)以書面或電話的形式通知原告，原告在接到被告通知之日起7日內(nèi)確定是否持有該物業(yè)，如選擇繼續(xù)持有該物業(yè)，須在30日內(nèi)與被告簽訂商品房買賣合同；若原告選擇退房，被告在交房之日起30日內(nèi)退還原告繳納的購房款并按約定結(jié)算增值金。雙方就其他事宜亦進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告依約交納房款210660元。簽訂合同時(shí)被告未取得商品房預(yù)售許可證，原告起訴時(shí)被告仍未取得商品房預(yù)售許可證。原告所購房屋至今尚未建設(shè)。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的商品房預(yù)定合同就房屋的基本情況、預(yù)定房款金額、簽訂商品房買賣合同期限等條款進(jìn)行了約定，但未約定商品房交付使用的條件及日期。從合同內(nèi)容看，該合同系雙方對(duì)以后訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的預(yù)先約定，是對(duì)雙方交易房屋的初步確認(rèn)，而不是對(duì)商品房買賣結(jié)果的直接確認(rèn)，故該預(yù)定合同在性質(zhì)上是商品房預(yù)約合同。商品房預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)在被告已經(jīng)辦妥開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)確定，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。但被告擬開發(fā)項(xiàng)目用地上的舊房拆遷工作尚未完成，該項(xiàng)目尚未立項(xiàng)，更談不上開工建設(shè)。被告對(duì)拆遷完畢、取得預(yù)售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間均不能確定，故該預(yù)定合同不是針對(duì)特定項(xiàng)目簽訂的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，這一階段簽訂的預(yù)定合同應(yīng)認(rèn)定無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”；《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”。被告與原告簽訂預(yù)定合同并收取原告房款210660元的行為違反了上述規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該預(yù)定合同無效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。被告為本案的過錯(cuò)方，因溯源公司占用付某某、李順預(yù)定款將近兩年時(shí)間，且原告的合同目的并未實(shí)現(xiàn)，故其應(yīng)當(dāng)返還原告預(yù)定款210660元并按中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率償付利息。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)、第五十八條，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：一、原告付某某、李順與被告河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房預(yù)約合同無效。二、被告河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告付某某、李順已交購房款210660元并償付利息損失（自2014年11月6日至判決確定給付之日止，按同期人民銀行貸款利率計(jì)算）。本案訴訟費(fèi)減半收取2365元，由被告河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

本院認(rèn)為：案涉預(yù)定合同雙方約定日后簽訂正式商品房買賣合同，原審法院認(rèn)定該預(yù)定合同在性質(zhì)上是商品房買賣預(yù)約合同是正確的。雙方之間經(jīng)協(xié)商簽訂的該預(yù)約合同，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法有效，應(yīng)為有效合同。雙方均應(yīng)受合同約束，按照約定履行自己的義務(wù)。2014年11月6日雙方簽訂預(yù)約合同，被上訴人于當(dāng)日交付了預(yù)定款，履行了合同義務(wù)。上訴人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)與被上訴人訂立商品房買賣合同。但直至起訴時(shí)，上訴人擬開發(fā)建設(shè)商品房項(xiàng)目宗地上的舊房拆遷工作尚未完成，該開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目尚未立項(xiàng)，更談不上開工建設(shè)。一、二審?fù)徶兴菰垂緦?duì)拆遷完畢、取得預(yù)售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間均不能確定。故上訴人已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條關(guān)于“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”的規(guī)定，被上訴人要求解除預(yù)約合同并返還已交款項(xiàng)及償付利息的訴訟請(qǐng)求，合理合法，應(yīng)予支持。原審法院判令上訴人返還被上訴人已交付的款項(xiàng)并按貸款利率償付利息，并無不當(dāng)，本院予以維持。上訴人以合同約定的簽訂商品房買賣合同的條件尚未成就，其不構(gòu)成違約進(jìn)行抗辯的理由不成立，本院不予采信。
綜上所述，原審法院對(duì)案涉合同效力認(rèn)定有誤，但對(duì)判決結(jié)果并無實(shí)質(zhì)性的影響，本院予以糾正。上訴人關(guān)于合同效力的上訴理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初1155號(hào)民事判決第二項(xiàng)即：被告河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告付某某、李順已交購房款210660元并償付利息損失（自2014年11月6日至判決確定給付之日止，按同期人民銀行貸款利率計(jì)算）；
二、變更河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初1155號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：解除原告付某某、李順與被告河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽訂的《君悅?cè)A府商品房預(yù)定合同》。
如果上訴人河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)減半收取2365元，二審案件受理費(fèi)4460元，均由上訴人河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　郭佩珊 審判員　　王江豐 審判員　　關(guān)信娜

書記員：王超