原告河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)中山西路48號南花園C座2103室。
法定代表人李志中，該公司經(jīng)理。
統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
委托訴訟代理人羅興海，河北周元律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人楊林，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工。
被告劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。
委托訴訟代理人孫永杰，男，住趙縣，系原告丈夫。

原告河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱森都物業(yè)公司）與被告劉某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年1月19日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告森都物業(yè)公司委托訴訟代理人羅興海、楊林，被告劉某某及其委托訴訟代理人孫永杰均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告森都物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告支付原告物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、采暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)30559.9元；2、由被告承擔(dān)一切訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：被告是趙縣趙州鎮(zhèn)森都花城小區(qū)業(yè)主，居住在6號樓4單元201室，自2014年8月7日入住以來，以種種理由拒不繳納物業(yè)、電梯、采暖、公共能耗、建檔、垃圾清運(yùn)等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，累計(jì)已達(dá)6536.1元。根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，被告除應(yīng)該全部補(bǔ)交外，還應(yīng)承擔(dān)遲延交付費(fèi)用的違約金24024元。為此提起訴訟，請求人民法院判如所請。
為證明其主張，原告提交了如下證據(jù)：
1、趙縣人民法院（2016）冀0133民初1331號民事判決書和石家莊市中級人民法院（2017）冀01民終5301號民事判決書，用以證明2015年以來原、被告之間的糾紛不涉及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納，原、被告之間沒有任何關(guān)于物業(yè)費(fèi)用繳納的補(bǔ)充協(xié)議或口頭約定及原告入住時間為2014年8月7日。
2、《商品房買賣合同》、《房屋產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定書》復(fù)印件、房屋面積測算報(bào)告書，用以證明原告的房產(chǎn)建筑面積合同約定為129.58平方米，實(shí)測面積為129.46平方米。
3、原告向被告簽發(fā)的交房通知書，被告的回執(zhí)以及被告領(lǐng)取入住物品的登記表，用以證明被告在2014年8月7日已經(jīng)辦理全部入住手續(xù)，已經(jīng)入住。
4、原告和被告簽署的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，用以證明按照協(xié)議約定原告應(yīng)當(dāng)在每半年預(yù)交物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)費(fèi)每平米每月0.38元，電梯費(fèi)每月每平米按建筑面積0.35元。滯納金按每日5‰計(jì)算。
5、原告公示收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)照片2張，公示的位置森都物業(yè)客服中心，其中包括物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)（指的是入住裝修的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)）、采暖費(fèi)、公共能耗費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。
6、石家莊市物價局關(guān)于市區(qū)居民供熱價格的通知，證明石家莊市2013年11月15日到2018年11月14日5年的采暖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平米22元，冬季不用熱的空置房按應(yīng)繳納熱費(fèi)總額的20%手續(xù)。趙縣政府規(guī)定的采暖費(fèi)為18.5元/平方米。2014年至2016年三年采暖季，供熱工作是由原告公司自己供熱，實(shí)際上屬于大伙集資供暖，沒有任何利潤。所以這三年的采暖費(fèi)是合理的。
被告劉某某的答辯意見：1、原告不應(yīng)起訴我。我方與原告有口頭協(xié)議，在我方儲藏間能正常使用前免交任何物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用。2、我方之前起訴過原告所服務(wù)的祥銀房地產(chǎn)開發(fā)商，原因是儲藏間不能正常使用，祥銀房地產(chǎn)不去解決此問題，而是拖延。法院以此作出判決，原告有義務(wù)對該圍墻進(jìn)行處理。3、原告現(xiàn)在否認(rèn)之前我們達(dá)成的口頭協(xié)議，我們現(xiàn)在不支付任何費(fèi)用。4、訴訟時效，2014年8月7日入住以來，森都物業(yè)與我方有口頭協(xié)議，沒有解決儲藏間正常使用之前絕不催收物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用。如果不是此原因，原告不會等到現(xiàn)在才提起此事。另外，我方認(rèn)為原告的主張?jiān)缫殉^兩年訴訟時效。在之前我方?jīng)]有收到任何原告催收的通知。5、計(jì)算問題，在原告所列的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用中，物業(yè)費(fèi)每月0.38元/平米，電梯費(fèi)每月0.35元/平方米，這兩項(xiàng)可以理解，其余收費(fèi)項(xiàng)沒有任何道理。比如：采暖費(fèi)。采暖費(fèi)包括電暖氣，物業(yè)只是代收機(jī)構(gòu)，我方是否繳納電暖氣與物業(yè)沒任何關(guān)系。公共能耗、建檔、垃圾清運(yùn)這些費(fèi)用都在物業(yè)費(fèi)中包含，不應(yīng)另行主張。我方單元樓室內(nèi)建筑面積129.58平方米，據(jù)此可以測算，物業(yè)、樓梯費(fèi)應(yīng)為2270元=（0.38+0.35）×129.58平方米×24個月（起訴之日前24個月）。6、滯納金，合同法有規(guī)定，滯納金是行政收費(fèi)，事業(yè)單位、稅務(wù)機(jī)關(guān)帶有懲罰性的征收，顯然不適用平等主體之間的合同糾紛。也就是所謂的滯納金適用于縱向關(guān)系，而我方與原告不是縱向關(guān)系，而是橫向關(guān)系。7、違約金，違約金不超過給原告造成損失的30%，原告起訴違約金過高。按照正確算法應(yīng)該不超過681元（2270×30%）。原告主張的違約金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過對原告造成的損失，所以原告違約金的請求不符合法律規(guī)定。我方與原告已達(dá)成免交物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的口頭協(xié)議。所以，我方?jīng)]有交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，更涉及不到違約金。這種口頭協(xié)議的情況其他業(yè)主也有，所以請求法院駁回原告訴訟請求。
為證明其主張，被告提交了如下證據(jù)：
趙縣人民法院（2016）冀0133民初1331號民事判決書及照片復(fù)印件5張。用以證明儲藏間依然不能正常使用，判決書已經(jīng)判令原告處理影響原告儲藏間正常使用的圍墻。2014年8月6日交鑰匙時說圍墻未解除是因?yàn)闆]有完工。之前被告與原告曾口頭協(xié)議在儲藏間未正常使用前原告不收取任何物業(yè)費(fèi)用。
經(jīng)審理查明，被告劉某某系位于趙縣的業(yè)主，原告森都物業(yè)公司自2014年8月7日至今為森都花城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原告提交的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第二條約定原告的服務(wù)內(nèi)容包括房屋共用部位的維護(hù)和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、交通秩序與車輛停放、房屋裝飾裝修管理、消防管理、公共綠化、檔案管理、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。協(xié)議第四條約定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主每半年預(yù)交一次，每次交納費(fèi)用的時間為該半年第1個月的上旬。物業(yè)管理費(fèi)從開發(fā)商通知業(yè)主入伙之日起開始交納。在趙縣物價局正式核準(zhǔn)本物業(yè)區(qū)管理服務(wù)費(fèi)之前，前期物業(yè)管理費(fèi)暫定（如有新標(biāo)準(zhǔn)出臺，按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）住宅每月每平方米建筑面積0.38元，電梯費(fèi)每月每平方米建筑面積0.35元，公共能耗費(fèi)應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，根據(jù)實(shí)際消耗由原告向業(yè)主分?jǐn)偂９材芎馁M(fèi)實(shí)行預(yù)收制，每戶每年預(yù)交100元，次年結(jié)算后，多余部分順延，不足部分業(yè)主補(bǔ)交。協(xié)議第八條約定，業(yè)主不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，森都公司有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交并從逾期之日起按每天5‰交納滯納金。
另查明，劉某某購買的森都花城6幢4單元201號房的建筑面積為129.46平方米。
再查明，劉某某與開發(fā)商河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱祥銀公司）因逾期交房及儲藏間問題產(chǎn)生糾紛訴至我院，我院于2017年3月3日作出（2017）冀0133民初1331號民事判決書，判令祥銀公司在判決生效后十日內(nèi)給付劉某某逾期交房違約金25820元，并駁回劉某某其他訴訟請求。劉某某、祥銀公司均不服該判決，向石家莊市中級人民法院提起上訴，石家莊市中級人民法院于2017年5月31日作出（2017）冀01民終5301號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

本院認(rèn)為，原告森都物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主劉某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。原告森都物業(yè)公司按合同約定對森都花城小區(qū)提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，被告劉某某亦應(yīng)按合同約定向森都公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對被告提出的曾與原告口頭約定，在雙方之間的儲藏間問題未解決前，被告無需繳納物業(yè)費(fèi)的反駁意見，因被告沒有提交證據(jù)予以證實(shí)，本院不予采信。
關(guān)于訴訟時效問題，森都物業(yè)公司無證據(jù)證明曾于2015年1月19日前向被告劉某某主張權(quán)利，故被告的訴訟時效抗辯依法成立，森都物業(yè)公司訴請被告劉某某支付2015年1月19日前的各項(xiàng)費(fèi)用因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權(quán)，對森都物業(yè)公司訴請的被告劉某某支付2015年1月19日至2018年1月19的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、取暖熱損費(fèi)等費(fèi)用，本院依法予以支持。
對原告主張的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.38元、電梯費(fèi)每月每平方米建筑面積0.35元，公共能耗費(fèi)每戶每年預(yù)交100元，取暖熱損費(fèi)按照建筑面積每平方米18.5元，除去10%的公攤，按20%收取，建檔費(fèi)一次性交納20元，垃圾清運(yùn)費(fèi)一次性交納387元，因《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中明確約定了物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、公共能耗費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)，且根據(jù)原告提供物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容結(jié)合本案實(shí)際情況，原告主張的取暖熱損費(fèi)即按照取暖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.8元/平方米收取20%、建檔費(fèi)一次性收取20元、垃圾清運(yùn)費(fèi)按照建筑面積一次性收取每平方米3元比較符合客觀實(shí)際，對上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本院予以認(rèn)定。
對原告要求被告支付遲延交付各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用的違約金的主張，因雙方在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定了如不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交從逾期之日起按每天5‰交納滯納金，該項(xiàng)約定的實(shí)質(zhì)是業(yè)主遲延交付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用的違約金，因被告遲延交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，原告要求被告按照合同約定支付違約金，不違反法律規(guī)定。
經(jīng)計(jì)算，原告主張的各項(xiàng)費(fèi)用如下：
2015年1月19日至2015年6月30日各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)265.65元、電梯費(fèi)244.68元、取暖熱損費(fèi)431.10元、公耗50元，合計(jì)991.43元。截至2018年2月的違約金為5353.72元。
2015年7月1日至2015年12月31日各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)295.17元、電梯費(fèi)271.87元、取暖熱損費(fèi)431.10元、公耗費(fèi)50元，合計(jì)1048.14元。截至2018年2月的違約金為4873.85元。
2016年1月1日至2016年6月30日的各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)295.17元、電梯費(fèi)271.87元、公耗費(fèi)50元，合計(jì)617.04元。截至2018年2月的違約金為2313.9元。
2016年7月1日至2016年12月31日各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)295.17元、電梯費(fèi)271.87元、取暖熱損費(fèi)431.10元、公耗費(fèi)50元，合計(jì)1048.14元。截至2018年2月的違約金為2987.20元。
2017年1月1日至2017年6月30日的各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)295.17元、電梯費(fèi)271.87元、公耗費(fèi)50元，合計(jì)617.04元。截至2018年2月的違約金為1203.23元。
2017年7月1日至2017年12月31日的各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)295.17元、電梯費(fèi)271.87元、公耗費(fèi)50元，合計(jì)617.04元。截至2018年2月的違約金為647.89元。
2018年1月1日至2018年1月19日的各項(xiàng)費(fèi)用為：物業(yè)費(fèi)295.17元、電梯費(fèi)271.87元、公耗費(fèi)50元，合計(jì)617.04元。
原告主張的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用共計(jì)5555.87元，違約金共計(jì)17379.79元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違約金數(shù)額過高，結(jié)合原告的實(shí)際損失，兼顧合同的履行情況、雙方的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本院酌定違約金為3500元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、第九條第二款之規(guī)定，判決如下：

自本判決生效之日起十日內(nèi)，被告劉某某向原告河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司支付各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用5555.87元及違約金3500元；
駁回原告河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)282元，由原告河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)198元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)84元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級人民法院。

審判員 張麗洋

書記員： 尹蒙蒙