原告：河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人：李棟，經(jīng)理。
組織機(jī)構(gòu)代碼：69346143-1。
住所地：平山縣橋西正義路路南。
委托訴訟代理人：韓文杰，該公司法律顧問(wèn)。
被告：蓋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住平山縣。
委托訴訟代理人：程明剛，河北英匯律師事務(wù)所律師。

原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告蓋某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托訴訟代理人韓文杰，被告蓋某某及其委托訴訟代理人程明剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判決解除原、被告于2013年1月27日簽訂的康某家園商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。事實(shí)與理由，2013年1月27日被告購(gòu)買(mǎi)了原告開(kāi)發(fā)的位于平山縣孟賢壁衛(wèi)生院西側(cè)康某家園1號(hào)樓2單元502室的房產(chǎn)，單價(jià)為每平米2523.2元，總房?jī)r(jià)為305308元，雙方簽訂了康某家園商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，協(xié)議簽訂后，被告分期交付原告購(gòu)房款185308元。2016年6月26日原告將上述房產(chǎn)交付被告，被告為原告出具了欠付120000元的憑證，同時(shí)注明2016年12月31日前還清。期限屆滿，被告以各種理由遲遲不能給付原告，經(jīng)原告多次催要，無(wú)濟(jì)于事。原告后申請(qǐng)變更訴訟請(qǐng)求，變更為，依法確認(rèn)原被告于2013年1月27日簽訂的康某家園商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效。
被告蓋某某辯稱：認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的付款方式是銀行按揭,因原告不能按時(shí)辦理貸款，雙方才重新協(xié)商，2016年底被告支付剩余款120000元，原告具有過(guò)錯(cuò)；2016年5月交付房屋時(shí)，接通暖氣管道是原告應(yīng)負(fù)義務(wù)，而在2016年10月進(jìn)入供暖期，原告仍不能及時(shí)接通暖氣，違反了法律規(guī)定先履行義務(wù)，被告作為履行一方，有權(quán)中止自己的給付；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議是由原告提供的格式條款，根據(jù)商品房買(mǎi)賣合同司法解釋，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備商品房管理辦法規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同。被告在購(gòu)房時(shí)，原告告知被告房屋證件齊全能按期辦理房產(chǎn)證和貸款；原告變更訴求，應(yīng)依照證據(jù)規(guī)則在舉證期限內(nèi)提出，且原告變更訴求內(nèi)容與起訴時(shí)請(qǐng)求有本質(zhì)變化，被告已經(jīng)向法庭提交訴求審理的書(shū)面材料；被告已經(jīng)按照雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議支付原告定金首付款等各項(xiàng)費(fèi)用履行完畢協(xié)議約定的其他義務(wù)。應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：1、2013年1月17日被告蓋某某與原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)一份，約定，乙方（蓋某某）購(gòu)買(mǎi)甲方（河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）在平山縣孟賢壁信用社對(duì)面開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房一套，建筑面積為121平方米，單價(jià)為2523.2元，總房款305308元，乙方確定按照銀行按揭方式交付款項(xiàng)，首付款為115308元，剩余款項(xiàng)180000元辦理銀行按揭，貸款為10年。因該項(xiàng)目至今尚未辦理土地使用手續(xù)，無(wú)法辦理貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，被告蓋某某同意在2016年12月31日前付清剩余房款120000元，并于2016年6月26日出具了欠款條，載明，今欠河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（康某家園）購(gòu)房款120000元整，2016年12月31日前付清.被告蓋某某已經(jīng)交納包括房款、地下室、裝修押金、物業(yè)垃圾清運(yùn)、維修基金、計(jì)量費(fèi)、面積差等在內(nèi)的費(fèi)用共計(jì)235779元。原告交付訴爭(zhēng)房產(chǎn)后，被告已經(jīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了裝修，經(jīng)原告申請(qǐng)我院委托河北永鑫工程項(xiàng)目管理有限公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋內(nèi)裝修進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)評(píng)估室內(nèi)裝修造價(jià)為98373.67元，雙方對(duì)該價(jià)格無(wú)異議。評(píng)估費(fèi)8000元由原告公司支付。另，河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)的河北康某家園房地產(chǎn)項(xiàng)目至今未能辦理土地使用證、預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為：對(duì)于購(gòu)房合同效力，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同?！北桓嬖诖疝q時(shí)對(duì)此予以認(rèn)可，亦認(rèn)為雙方所簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》具備了商品房買(mǎi)賣合同的要件，原告康某房產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的方式與原告簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，該協(xié)議約定了具體房號(hào)、面積、價(jià)款等內(nèi)容，但當(dāng)時(shí)房屋尚未建成，應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！痹婵的撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司至今未取得康某家園房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可證，原、被告所簽訂的該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)因被告未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致該協(xié)議無(wú)效。雖訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)交付，但因該小區(qū)未取得任何建房手續(xù)情況下，法院亦不宜確定該合同的有效性，故在該協(xié)議無(wú)效的情況下，原、被告雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效后，原告應(yīng)當(dāng)將所收取的房款、其他費(fèi)用及裝修費(fèi)用予以退還，并按同期貸款基準(zhǔn)利率給付利息。對(duì)于裝修評(píng)估費(fèi)，因該評(píng)估只是對(duì)室內(nèi)裝飾材料及工價(jià)進(jìn)行了評(píng)估造價(jià)，并不包括被告誤工費(fèi)等費(fèi)用在內(nèi)，雖被告應(yīng)對(duì)評(píng)估費(fèi)進(jìn)行部分承擔(dān)，可用其誤工費(fèi)等費(fèi)用抵頂，故該費(fèi)用8000元由原告負(fù)擔(dān)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告蓋某某于2013年1月27日簽訂的康某家園商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效；原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還被告蓋某某購(gòu)房款及其他費(fèi)用計(jì)235779元及利息（按中國(guó)人民銀行同期、同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息至本判決生效之日止，10000元自2013年1月28日開(kāi)始計(jì)息，25308元自2013年2月4日開(kāi)始計(jì)息，40000元自2013年8月16日開(kāi)始計(jì)息，20000元，自2013年9月3日開(kāi)始計(jì)息，20000元自2013年10月15日開(kāi)始計(jì)息，10000元自2013年11月10日開(kāi)始計(jì)息，18850元自2014年4月27日開(kāi)始計(jì)息，60000元自2015年6月25日開(kāi)始計(jì)息，1000元自2016年6月28日開(kāi)始計(jì)息，1944元自2016年6月28日開(kāi)始計(jì)息，15002元自2016年6月28日開(kāi)始計(jì)息，13675元自2016年6月28日開(kāi)始計(jì)息），并支付裝修費(fèi)用98373.67元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)40元，由原告河北康某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)已交納。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員 李曉輝

書(shū)記員： 茹倩玉