原告河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
地址：石家莊市裕華區(qū)崗當(dāng)村新港花園12-2-102,聯(lián)系方式：1593013****
法定代表人倪小會，經(jīng)理
委托代理人劉立軍，河北信聯(lián)律師事務(wù)所律師。
5年9月19日生，漢族，住址：元氏縣。被告宋某某，男，19元氏縣。
被告宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住元氏縣。

原告河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴被告時海嬌、被告宋某某房屋買賣糾紛一案，本院于2016年11月25日做出2015元民二初字第00179號民事判決書，被告時海嬌、被告宋某某不服該判決，向石家莊市中級人民法院提起上訴，石家莊市中級人民法院經(jīng)審理，做出（2017）冀01民終2917號民事判決書，裁定撤銷2015元民二初字第00179號民事判決書，本案發(fā)回元氏縣人民法院重申。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人劉立軍、被告宋某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，被告2013年7月4日，原告與被告簽訂購房協(xié)議，將原告建設(shè)的“盛元國際”1號樓1單元1501號房屋出售于被告。該協(xié)議第三條約定，房屋首付款193856元由被告先于支付給原告，余款180000元辦理銀行按揭貸款。如屬于被告方原因無法辦理貸款的，被告應(yīng)該在接到被原告的通知后，15日內(nèi)將剩余款180000元一次性交給原告。被告依照協(xié)議，在規(guī)定的時間內(nèi)付清房款，否則，原告有權(quán)解除該購房協(xié)議，將房屋另行出售等，被告應(yīng)該同時向原告支付5%的違約金。2013年7月4日原告向全小區(qū)發(fā)出交付房屋通知，之后，將房屋交付于被告，被告在接受房屋時，簽寫了保證書，聲明依約履行相關(guān)手續(xù)，保證按時辦理按揭貸款。否則，自愿退房并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。自2015年1月8日起，至今，原告通過各種方式通知被告辦理貸款或支付剩余房款，但被告拒不履行。2015年5月6日，原告與被告又簽訂《商品房買賣合同》并備案于元氏縣房管局。該《合同》第九條約定：被告如果未按照約定好付清房款，超過30日的，原告有權(quán)解除《合同》，被告須支付房款的2%的違約金，并搬離該房屋等。被告至今還未履行支付剩余房款的義務(wù)。原告請求：1、依法解除2015年5月6日原告與被告簽訂《商品房買賣合同》。2、被告承擔(dān)違約金74771元。
被告時海嬌、被告宋某某答辯稱，2015年5月6日原告與被告簽訂《商品房買賣合同》后，第12天，原告就封門、停水、停電、堵鎖子眼，被告無法根據(jù)合同支付房款。另外，原告應(yīng)該按照合同約定向我們提交有效的房屋合格證明、住宅質(zhì)量保證書，原告沒有按照合同向我們交付，所以不同意支付剩余房款。
經(jīng)審理查明，2013年5月21日之前，被告時海嬌分?jǐn)?shù)次向原告交納購房款193856元，欲向原告購買開發(fā)于元氏縣賈莊村北的“盛元國際”房屋。
2013年7月4日，原告與被告時海嬌一人簽訂購房協(xié)議，將原告建設(shè)的“盛元國際”1號樓1單元1501號房屋出售于被告時海嬌。協(xié)議中第二條中，原告向被告時海嬌保證了該房屋為正規(guī)產(chǎn)權(quán)的房屋。被告時海嬌按照該協(xié)議，向原告支付房屋首付款193856元（已經(jīng)預(yù)先支付）,剩余房款180000元，依照該協(xié)議辦理銀行按揭貸款。協(xié)議第三條約定，被告時海嬌應(yīng)該在接到原告電話通知后，3日內(nèi)到原告指定銀行辦理貸款，逾期原告有權(quán)解除合同。如因?yàn)殂y行政策或被告原因不能辦理貸款的，在原告通知后15日內(nèi)，被告將剩余款180000元一次性交給原告等。
同日（即2013年7月4日）,經(jīng)原告通知，被告時海嬌領(lǐng)取1501號房屋鑰匙，房屋交付完成。交接時，原告制作格式保證書，讓被告時海嬌在其格式保證書上簽字。內(nèi)容為：接到開商電話通知后，一周內(nèi)提供相應(yīng)貸款資料。一個月內(nèi)在開發(fā)商指定的商業(yè)銀行辦理按揭貸款手續(xù)。如遇銀行政策原因或者本人原因不能辦理的，同意依照銀行政策辦理、或一次性支付剩余房款，否則自愿退房等。
2015年1月13日，原告建設(shè)的“盛元國際”1、2、3號樓，取得元氏縣房管局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。
2015年1月15日，原告在“盛元國際”小區(qū)張貼通知。通知各個購房戶在1月18日前將貸款資料提交原告售樓部審核。被告時海嬌未能提供相應(yīng)手續(xù)并辦理銀行按揭貸款。
2015年5月6日，原告與被告時海嬌、（增加購房人）宋某某簽訂《商品房買賣合同》。合同標(biāo)的物即“盛元國際”1號樓1單元1501號房屋。
2015年5月6日，元氏縣房管局接受原告河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請，將其與被告時海嬌、（增加購買人）宋某某簽訂《商品房買賣合同》及附件，進(jìn)行了登記備案。
該《商品房買賣合同》自雙方簽訂之日生效，以前原購房協(xié)議中未履行的義務(wù)，自此《商品房買賣合同》生效后，照此履行。
《商品房買賣合同》生效后，購房人即被告時海嬌、宋某某至今未交付剩余房款180000元，也沒有聯(lián)系原告并在其指示下，到指定銀行辦理按揭貸款，交納剩余房款180000元。
經(jīng)查，2015年5月6日，原告與被告時海嬌、宋某某簽訂新購房協(xié)議，即《商品房買賣合同》，第十四條約定房屋交付條件，即：房屋交付時，原告應(yīng)該向被告提交依照有關(guān)規(guī)定獲得的房屋驗(yàn)收合格的證明手續(xù)，提供住宅質(zhì)量保證書等。第七條約定了付款方式、數(shù)額及期限，即：被告在簽訂本合同之日交清首付款193856元。剩余房款180000元辦理按揭手續(xù)，但沒有期限的具體約定，是否按照原協(xié)議執(zhí)行未予以說明
另外經(jīng)查，2103年7月4日房屋交付時，原告沒有給被告時海嬌提交依照有關(guān)規(guī)定取得的房屋合格證明手續(xù)，也未提供住宅質(zhì)量保證書，至本案最后開庭之日也沒有交付。
從原告通知購房戶在1月18日前將貸款資料提交之日起，直到2015年5月6日原告與被告時海嬌、宋某某簽訂《商品房買賣合同》之前，三個多月，因被告時海嬌未辦理貸款，原告與被告時海嬌發(fā)生矛盾。原告方有封門、停水、停電、堵鎖子眼之行為，被告時海嬌就拒不辦理貸款。理由是房屋質(zhì)量不保險，沒有保證。

本院認(rèn)為，2013年7月4日，原告與被告時海嬌簽訂購房協(xié)議，對于正式簽訂的《商品房買賣合同》來說，屬于一個締鄉(xiāng)過程，而這一締約過程，對于作為開發(fā)商的原告，是極其艱難的，在締約過程中，雙方在各自能力范圍內(nèi)，都盡到了最大的誠意。為了促使合同最后的成立，都做了積極努力；原告向時海嬌提前交付房屋（盡管未獲得驗(yàn)收合格手續(xù)）取得了房屋的所有權(quán)，時海嬌向被告提前交納了首付款193856元。這一過程中，因原告未收到時海嬌180000元按揭貸款，雙方產(chǎn)生矛盾。原告方為督促被告辦理貸款交付乘余房款，實(shí)施了一些過激行為。到了2015年5月6日，原告與被告時海嬌基于誠意對締約過程中的購房協(xié)議進(jìn)行完善和變更，形成了正式的《商品房買賣合同》并且備案公示，該合同包含附件，從雙方簽字之日成立生效。
該合同與締約過程中的購房協(xié)議相比較，變更主要有：1、對原告來說，購房合同的相對方，增加一人，即宋某某。2、原協(xié)議約定，在因被告時海嬌自己原因不能辦理貸款時，被告時海嬌一次性支付剩余房款180000元，正式的《商品房買賣合同》及附件中，沒有這樣的約定。3、原協(xié)議第三條約定，被告應(yīng)該在接到原告電話通知后，3日內(nèi)到原告指定銀行辦理貸款，逾期原告有權(quán)解除合同。如因?yàn)殂y行征得或原告原因不能辦理貸款的，在原告通知后15日內(nèi)將剩余款180000元一次性交給原告等，正式的《商品房買賣合同》及附件中，沒有此約定。4、正式的《商品房買賣合同》第十四條約定，房屋交付時，原告應(yīng)該提交房屋合格證明手續(xù)和住宅質(zhì)量保證書，而締約過程中的原協(xié)議沒有這樣的約定。
從締約過程中的原協(xié)議，到后來成立并生效的《商品房買賣合同》，顯示著原被告雙方在履行房屋買賣過程中曾經(jīng)有過的合意。矛盾的雙方，對于締約過程中的原協(xié)議和正式的《商品房買賣合同》都沒有清楚地加以區(qū)別：在沒有簽訂正式的《商品房買賣合同》前，可以按照締約過程中的原協(xié)議追究違約方的締約過失責(zé)任，但在正式的《商品房買賣合同》成立生效后，應(yīng)該按照《商品房買賣合同》追究合同違約一方的責(zé)任。所以本案現(xiàn)在應(yīng)該按照最后簽訂的《商品房買賣合同》約定，處理雙方的糾紛，即本著依新不依舊的原則。按照《商品房買賣合同》約定，被告時海嬌、宋某某目前未支付的180000元，應(yīng)該按照《商品房買賣合同》的相關(guān)約定執(zhí)行，即辦理按揭貸款。但《商品房買賣合同》對辦理按揭貸款期限卻無約定。從正確合理履行合同的角度來說，原告可隨時主張被告支付180000元。相反，按照合同，原告需要向被告時海嬌、宋某某交付房屋的驗(yàn)收合格證明手續(xù)以及住宅質(zhì)量保證書，但原告至今未交付該資料。雙方在合同履行中均有過錯。
在法庭上，原告沒有向被告表示到何時才能交付房屋的合格手續(xù)及住宅質(zhì)量保證書，被告也沒有向原告表示到何時才能支付剩余房款180000元。
依照合同法相關(guān)規(guī)定，有效合同條款中沒有做出約定的，按照交易慣例處理為宜，具體講，就是原告向被告交付房屋的合格手續(xù)等以及住宅質(zhì)量保證書后的三十日內(nèi)，被告向原告支付剩余房款180000元。支付剩余房款180000元，被告是走銀行按揭貸款，還是一次性支付，由被告選擇。雙方在此過程中應(yīng)當(dāng)履行好合同的附隨義務(wù)，即相互配合的義務(wù)。
原告要求被告向其支付違約金，沒有事實(shí)依據(jù)，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、六十一條之規(guī)定，判決如下：

一、原告河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向被告時海嬌、被告宋某某交付依法獲得的房屋合格證手續(xù)和住宅質(zhì)量保證書手續(xù)后三十日內(nèi)，被告時海嬌、被告宋某某向原告河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余房款180000元，并互負(fù)連帶責(zé)任。
二、駁回原告河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求被告支付違約金的訴訟請求。
訴訟費(fèi)7188元，原告負(fù)擔(dān)3594元，被告負(fù)擔(dān)3594元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判長 陳竹彥
人民陪審員 尹立青
人民陪審員 張遠(yuǎn)芳

書記員： 張少旋