滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司
吳艷紅
劉垣
牛某某
于增杰（河北海岳律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:滄州市運(yùn)河區(qū)署西街行署南院7排1號(hào)。
法定代表人鄧秀華，系該公司經(jīng)理。
委托代理人吳艷紅，系該公司職員。
委托代理人劉垣，系該公司職員。
被告（反訴原告）牛某某。
委托代理人于增杰，河北海岳律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司與被告（反訴原告）牛某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭對(duì)本訴和反訴進(jìn)行了合并審理。
原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)有限公司委托代理人吳艷紅、劉垣、被告（反訴原告）牛某某及委托代理人于增杰到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司訴稱，被告牛某某購(gòu)買(mǎi)孟村東方駿景小區(qū)11號(hào)樓鋪4商業(yè)門(mén)市一套，面積151.74平方米。
2013年6月22日，被告同原告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定商業(yè)門(mén)市物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月每平米一元，一年一交，提前一個(gè)月繳納，逾期自欠費(fèi)之日起按應(yīng)交費(fèi)總額的千分之二繳納違約金。
截至2015年8月15日（包括2014年6月22日至2016年6月21日期間），被告欠原告物業(yè)費(fèi)3642元。
根據(jù)河北省物價(jià)局《關(guān)于制定供熱計(jì)量?jī)r(jià)格的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及滄州市物價(jià)局的規(guī)定，應(yīng)繳納暖氣空置費(fèi)364元。
請(qǐng)求判決被告給付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)3642元、暖氣管道運(yùn)行費(fèi)364元、違約金1644元，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
被告牛某某辯稱，1、對(duì)原告是否具備簽訂物業(yè)服務(wù)合同的資格提出質(zhì)疑，根據(jù)管理?xiàng)l例規(guī)定，應(yīng)按照招投標(biāo)的方式選聘具備相應(yīng)資格的單位。
原告應(yīng)出示相關(guān)證明文件及資質(zhì)，證明其具有簽訂合同的資格及參加本次訴訟的資格，否則合同不具效力。
2、原告用格式條款合同制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)過(guò)高，明顯不合理，嚴(yán)重加重了被告的責(zé)任和義務(wù)，根據(jù)合同法規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效條款。
3、被告系購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)門(mén)市非住宅，原告在簽訂合同時(shí)，套用住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，多數(shù)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容是對(duì)住宅小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容，不適用于商業(yè)門(mén)市，原告擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，用合法行為掩蓋非法目的，屬于無(wú)效條款。
4、原告未對(duì)被告提供過(guò)任何服務(wù)行為。
5、原告不提供服務(wù)，還人為的為業(yè)主設(shè)置障礙，利用其掌握的相關(guān)權(quán)利對(duì)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利百般刁難，給業(yè)主造成損失。
6、原告違法收取裝修保證金。
7、原被告間沒(méi)有任何的供暖服務(wù)合同，原告不具備主張取暖費(fèi)、空置費(fèi)的資格。
8、合同約定違約金過(guò)高，嚴(yán)重違反法律規(guī)定。
綜上，原告收取費(fèi)用不符合法律規(guī)定，且有嚴(yán)重違約行為，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
反訴原告牛某某反訴稱，1、反訴原告與反訴被告簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議并非自愿，反訴原告購(gòu)買(mǎi)的是商鋪并非住宅，住宅小區(qū)享有的服務(wù)項(xiàng)目不適用于商鋪，簽訂該協(xié)議根本沒(méi)有協(xié)商，不簽字就不交付房屋，系脅迫和乘人之危。
2、非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)由雙方協(xié)商確定，本案協(xié)議中關(guān)于收費(fèi)的項(xiàng)都是反訴被告一方的意愿，未經(jīng)雙方協(xié)商一致。
另外，收費(fèi)明顯過(guò)高，顯失公平。
3、反訴被告沒(méi)有提供過(guò)任何服務(wù)，且不履行維修維護(hù)義務(wù)。
故訴請(qǐng)法院解除或變更原被告簽訂的孟村東方駿景住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
反訴被告滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司辯稱，1、東方駿景1000多住戶作為一整體，共用一個(gè)取暖、供電、上下水系統(tǒng)，部分業(yè)主不能單獨(dú)要求變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，解除或者變更物業(yè)服務(wù)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)建筑面積超過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且人數(shù)超過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
反訴原告要求解除變更協(xié)議不到業(yè)主人數(shù)的1%，其要求變更、解除協(xié)議的目的是不想繳費(fèi)。
2、物業(yè)服務(wù)協(xié)議由反訴原告本人簽字，對(duì)簽字的后果清楚，就應(yīng)負(fù)責(zé)任。
反訴原告稱是受脅迫而無(wú)奈簽字，其應(yīng)提供證明何時(shí)、何地、受何脅迫的證據(jù)。
3、題目雖是住宅服務(wù)協(xié)議，但內(nèi)容對(duì)商業(yè)門(mén)市有特別約定，反訴原告應(yīng)在協(xié)議中找自己適用的條款。
東方駿景小區(qū)是通過(guò)住建局認(rèn)定的2級(jí)物業(yè)小區(qū)，滄州市物價(jià)局有規(guī)定，物業(yè)費(fèi)在每平方米0.7元的基礎(chǔ)上，可上下浮動(dòng)10%，商業(yè)門(mén)市略高于住宅小區(qū)是目前的習(xí)慣，也是法律允許的。
被告在物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，且第一年已按照1元錢(qián)繳納物業(yè)費(fèi)。
4、反訴原告稱未享受物業(yè)服務(wù)的說(shuō)法錯(cuò)誤，小區(qū)變壓器和地下線路歸物業(yè)管理、維修，是為了全體業(yè)主的利益收的費(fèi)。
每位業(yè)主的電表是分表，還有一塊總表，分表累計(jì)數(shù)與總表不符時(shí)，差額由物業(yè)公司承擔(dān)。
自來(lái)水也是同樣。
關(guān)于取曖問(wèn)題，供熱系統(tǒng)小區(qū)自建，歸全體業(yè)主所有，而維護(hù)費(fèi)則從物業(yè)費(fèi)里出，反訴原告也享受利益。
小區(qū)內(nèi)的污水井、化糞池須定期清理，商業(yè)門(mén)市產(chǎn)生的垃圾比一般住宅要多。
物業(yè)公司的保安定時(shí)巡邏、維護(hù)，東方駿景小區(qū)從沒(méi)出過(guò)大問(wèn)題。
5、先簽協(xié)議再交鑰匙不違法，反訴原告可以要求先交鑰匙，只是其未要求，這只是交易習(xí)慣問(wèn)題。
6、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)形式選聘，而這與反訴被告無(wú)關(guān)，那是開(kāi)發(fā)商的事情，反訴被告有物業(yè)服務(wù)資格，罰款是應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)商的。
因反訴原告不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，因提起訴訟造成反訴被告很多損失，所以主張的違約金不高。
本院認(rèn)為，原被告自愿協(xié)商一致簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)。
被告（反訴原告）牛某某要求法院解除或變更原被告簽訂的孟村東方駿景住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條 ?規(guī)定“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷:（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
”第五十五條第一項(xiàng)規(guī)定:具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)消滅。
因此，顯失公平、脅迫等手段訂立合同系撤銷或變更的理由，而不能作為解除合同理由。
而且，反訴原告不能提供充分證據(jù)證明反訴被告有脅迫手段或乘人之危的情形，也未提交反訴被告不履行協(xié)議的證據(jù)，應(yīng)駁回反訴原告的訴訟請(qǐng)求。
解除合同條件系合同有效，反訴原告主張物業(yè)協(xié)議部分條款無(wú)效，不屬于本案審理范圍。
原被告簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方已簽字蓋章，關(guān)于物業(yè)費(fèi)部分約定不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)。
原告（反訴被告）要求被告（反訴原告）支付物業(yè)費(fèi)，符合雙方協(xié)議的約定，應(yīng)予支持。
本案原被告簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定明確，被告則應(yīng)按協(xié)議約定履行交付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，被告拒絕交納構(gòu)成違約。
原告（反訴被告）主張按照滄州市物價(jià)局相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取暖氣管道空置費(fèi)，符合法律規(guī)定，本院予以采信。
原被告約定物業(yè)費(fèi)違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，本院予以調(diào)整，應(yīng)按照中國(guó)人民銀行公布的同期逾期貸款利率（貸款利率上浮40％）上浮30％計(jì)算違約金，物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定下次交費(fèi)應(yīng)于上年度交費(fèi)日期第十一個(gè)月，故物業(yè)費(fèi)違約金起算時(shí)間點(diǎn)為上年度交費(fèi)日期第十一個(gè)月。
原被告未約定管道運(yùn)行費(fèi)違約金，原告主張的違約金不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?、六十七之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）牛某某自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物業(yè)管理費(fèi)1821元及違約金（自2014年5月22日開(kāi)始按照中國(guó)人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計(jì)算至2015年8月15日）。
二、被告（反訴原告）自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）2015年6月22日至2016年6月21日物業(yè)管理費(fèi)1821元及違約金（自2015年5月22日開(kāi)始按照中國(guó)人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計(jì)算至2015年8月15日）。
三、被告（反訴原告）于判決生效后三十日內(nèi)支付拖欠原告（反訴被告）暖氣管道空置運(yùn)行費(fèi)364元。
四、駁回被告（反訴原告）反訴的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由被告負(fù)擔(dān)。
反訴案件受理費(fèi)50元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院或直接向滄州市中級(jí)人民法院立案庭遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原被告自愿協(xié)商一致簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)。
被告（反訴原告）牛某某要求法院解除或變更原被告簽訂的孟村東方駿景住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條 ?規(guī)定“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷:（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
”第五十五條第一項(xiàng)規(guī)定:具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)消滅。
因此，顯失公平、脅迫等手段訂立合同系撤銷或變更的理由，而不能作為解除合同理由。
而且，反訴原告不能提供充分證據(jù)證明反訴被告有脅迫手段或乘人之危的情形，也未提交反訴被告不履行協(xié)議的證據(jù)，應(yīng)駁回反訴原告的訴訟請(qǐng)求。
解除合同條件系合同有效，反訴原告主張物業(yè)協(xié)議部分條款無(wú)效，不屬于本案審理范圍。
原被告簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方已簽字蓋章，關(guān)于物業(yè)費(fèi)部分約定不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)。
原告（反訴被告）要求被告（反訴原告）支付物業(yè)費(fèi)，符合雙方協(xié)議的約定，應(yīng)予支持。
本案原被告簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定明確，被告則應(yīng)按協(xié)議約定履行交付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，被告拒絕交納構(gòu)成違約。
原告（反訴被告）主張按照滄州市物價(jià)局相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取暖氣管道空置費(fèi)，符合法律規(guī)定，本院予以采信。
原被告約定物業(yè)費(fèi)違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，本院予以調(diào)整，應(yīng)按照中國(guó)人民銀行公布的同期逾期貸款利率（貸款利率上浮40％）上浮30％計(jì)算違約金，物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定下次交費(fèi)應(yīng)于上年度交費(fèi)日期第十一個(gè)月，故物業(yè)費(fèi)違約金起算時(shí)間點(diǎn)為上年度交費(fèi)日期第十一個(gè)月。
原被告未約定管道運(yùn)行費(fèi)違約金，原告主張的違約金不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?、六十七之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）牛某某自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務(wù)有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物業(yè)管理費(fèi)1821元及違約金（自2014年5月22日開(kāi)始按照中國(guó)人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計(jì)算至2015年8月15日）。
二、被告（反訴原告）自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）2015年6月22日至2016年6月21日物業(yè)管理費(fèi)1821元及違約金（自2015年5月22日開(kāi)始按照中國(guó)人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計(jì)算至2015年8月15日）。
三、被告（反訴原告）于判決生效后三十日內(nèi)支付拖欠原告（反訴被告）暖氣管道空置運(yùn)行費(fèi)364元。
四、駁回被告（反訴原告）反訴的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由被告負(fù)擔(dān)。
反訴案件受理費(fèi)50元，由原告負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉旭東
審判員：劉婷婷
審判員：秦景樹(shù)

書(shū)記員：閆闖